1、房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)（三）,Ale lau,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念,傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型,這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。 別墅 代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。,項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富,經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。 板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總動(dòng)員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占

2、據(jù)上風(fēng)。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。 隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。 城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。,項(xiàng)目類型的新界定,四種主流建筑形式(1),別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野

3、之地”解。 因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。,概念延伸：城市別墅 近年，別墅項(xiàng)目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周圍別墅項(xiàng)目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱耍噍^之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)項(xiàng)目。,四種主流建筑形式(2),四種主流建筑形式(3),Townhouse的基本解讀-1 原始的Townhouse概念： TO

4、WNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)”，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家發(fā)展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 北京的Townhouse緣起： 別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來(lái)了考驗(yàn)。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。 Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。,Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物,Townhouse的基本解讀-2,北京受到認(rèn)可的T

5、OWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn)1、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。3、環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過06，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。6、建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。8

6、、價(jià)格：一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。10、文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。,通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)門ownhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。但實(shí)際上，一個(gè)純粹的Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。 在同一項(xiàng)目中，通常價(jià)格表現(xiàn)：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊拼,Townhouse的四種形式,板樓、塔樓項(xiàng)目類型 板樓與塔樓的基本解讀-1 板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們?cè)谘芯恐邪寻鍢?、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。 國(guó)家住宅工程中

7、心對(duì)板樓、塔樓的定義是： 板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。 塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響： 外部建筑高度、密度、容積率不同 內(nèi)部戶型、銷售分?jǐn)偛煌?四種主流建筑形式(4),塔樓,板樓,板樓基本形式 小高層板樓：至層左右的板樓 高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓 多層板樓：層以下的,供應(yīng)量以小高層最重： 從2001年以來(lái)，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三

8、種板樓中為最主要； 滿意度以多層居首： 在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓； 平均售價(jià)以高層板樓最低： 由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價(jià)最低；,塔樓基本形式 傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓 改革的塔樓形式：蝶型塔樓,與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征： 外形輕盈 蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。 朝向、采光、通風(fēng)上有突破 蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。 斜角存在成為新問題 但蝶式建筑中因各

9、戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場(chǎng)適應(yīng)性： 平衡成本與建筑形式 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。,板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦,小戶型社區(qū)長(zhǎng)短處：,從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓7、8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢(shì)更加突出。 小戶型以總價(jià)低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價(jià)的性價(jià)比較高。 小戶型社區(qū)的成功來(lái)源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目

10、標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。,消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好 排除一定范疇內(nèi)價(jià)格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對(duì)住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。 北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá)59.08的購(gòu)房者選擇多層板樓，有17.46的購(gòu)房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為14.9，選擇Townhouse的為8.57。,消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較,定價(jià)比較,價(jià)格需求下的項(xiàng)目類型偏好,無(wú)論以單價(jià)或以總價(jià)論： 別墅、Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場(chǎng)份額上有所進(jìn)步； 無(wú)論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)； 與居民收入最相宜的5000元單價(jià)的普通住宅，有最廣闊市場(chǎng)空間。,區(qū)域分布,區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好,別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰(shuí)擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)。,交通便利成為消費(fèi)者對(duì)住宅區(qū)域的首要考慮因素：,在本次調(diào)查中，50.3的被訪者希望項(xiàng)目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購(gòu)房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的房