1、常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊,項目定位報告,2006.04.20,璀璨繁華 光榮夢想,璀璨繁華 理性論證的思辨，激情火花的碰撞 項目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動與興奮 光榮夢想 捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我） 成就貴司的夢想（追求旺租、打造經(jīng)典）,報告思路,分析市場,認識項目,準確定位,提案大綱,第一部分 市場分析 第二部分 項目分析 第三部分 定位研究,第一部分 市場分析,讓我看看你的城市，我就能說出這個城市的居民在文化上追求的是什么 。 美國著名城市學家伊里爾沙里寧,印象常熟,百強前列 蘇南四小龍,山水成林 悠久文明,天下常熟 魅力獨具,印象常熟,市場初探,經(jīng)濟持續(xù)快速增長； 人均收入不斷提高； 2

2、005年度全國中小城市綜合實力100強第8名 近年地產(chǎn)勢頭發(fā)展迅猛； 一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場； 房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展； 住宅相對更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。,概況：96年建設開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷 規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項目投資總額超過150億元，新建廠房超380萬平方米 規(guī)劃：以電子電器、機械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園,高新園區(qū)整體分析,園區(qū)情況分析,產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分析,企業(yè)類別：服裝、

3、電子、光電等 企業(yè)規(guī)模：不一，100人2000多人的企業(yè)都有； 企業(yè)性質(zhì)：外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主；,他們，在成就價值！,入駐企業(yè)物業(yè)分析,項目周邊的企業(yè)多為買地開發(fā)型，自身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價為1012萬/畝，目前土地供應控制嚴格，相對緊張，一般總投資1000萬美元以上，才能買地； 邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租（售），也都配套好了上述設施，5000平方左右的建筑面積，50年產(chǎn)權(quán)，700萬；,園區(qū)職工生活寫真,普通藍領階層，吃、住都在廠里，周末（休假）會到市區(qū)來； 中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑娛樂都在市

4、區(qū)； 對于部分住廠的中高層管理人員和藍領而言，生活工作都在一個局促的空間，單調(diào)、乏味可想而知； 來往市區(qū)的中高層管理人員，午間、下午的商務、休閑、娛樂活動只能到市區(qū)，但時間成本比較高。,園區(qū)配套分析,產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有三個商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)（規(guī)劃中）、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住配套區(qū)（有學校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開發(fā)的住宅等）和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。 歐尚超市即將開業(yè)，將成為開發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套； 明日星城，以70萬的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將落幕，二期將啟動，影響輻射力不可小噓

5、，銜接市區(qū)的幾個別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目標客戶； 常熟國際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店配套。 休閑娛樂、美食餐飲、商務聚會設施除了周邊酒店內(nèi)的配套，比較欠缺。,配套分析結(jié)論,居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務居所欠缺； 雖有酒店但都比較偏遠，經(jīng)濟型舒適酒店欠缺； 大商業(yè)配套有，但服務周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯不足； 民以食為天，餐飲配套明顯不足； 商務、休閑、娛樂設施偏遠。,消費者分析,廠區(qū)藍領：年齡多集中于2025歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行，喜歡流行，追逐時尚，愛到市區(qū)逛街，但收入有限，相當收入要解濟家庭，日常必備的購物存在諸多不便； 中高層管理人員：年齡多在2

6、533之間，收入相對豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會朋友，談戀愛，消費力大，部分已經(jīng)有房，部分還沒有，很多沒有結(jié)婚的他們需要一個自我空間； 高層決策管理人員：年齡3555左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認同感，基本都有車，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們?nèi)ψ臃浅V，他們是經(jīng)濟增長的強力推動者，處在事業(yè)成長期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個感情寄托，但又不能公開，所以他們需要一個獨立的小公館。,市場分析結(jié)論,開發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠； 能滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)各種消費者需求的個性配套明顯缺乏； 開發(fā)區(qū)內(nèi)消費

7、者相對比較集中，群組特征比較明顯，消費潛力大，存在較強的個性需求。,知己知彼，百戰(zhàn)不殆。 孫子兵法,第二部分 項目分析,周邊環(huán)境 SWOT分析 項目類型 分析總結(jié),項目分析部分,項目分析部分四至分析,項目分析部分地塊SWOT分析,優(yōu)勢（STRENGTHS） 地塊方正，利于規(guī)劃設計； 地段好，緊靠管委會，國際大企業(yè)集中； 兩面鄰路，交通便捷； 周邊項目對我地塊的干擾小；,劣勢（WEAKNESSES） 地塊面積不大，如果實現(xiàn)多種功能，相對會比較局促； 自成一體，沒有依托，不利于形成氣候；,項目分析部分地塊SWOT分析,機會（OPPORTUNITIES） 周邊人群聚集，消費潛力大； 園區(qū)內(nèi)缺乏綜合型

8、的配套項目； 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，園區(qū)發(fā)展依舊迅猛； 在園區(qū)的核心地帶，沒有商業(yè)、居住配套，需求饑渴。,項目分析部分地塊SWOT分析,威脅（THREATS） 經(jīng)濟衰退或其他不可抗力； 周邊配套迅速成熟，形成氣候。,項目分析部分地塊SWOT分析,項目分析結(jié)論,一塊小而精的地； 一塊優(yōu)勢很多的地； 一塊機會大于威脅的地； 一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地； 一個可以成就財富夢想的項目。,面對挑戰(zhàn)，思路決定出路。,第三部分 定位研究,發(fā)現(xiàn)市場空缺，可如何做好自己？,項目開發(fā)定位原則,根據(jù)項目的不同，開發(fā)商不同發(fā)展階段的不同，項目開發(fā)定位的原則也有差異，但總體講有如下幾類： 1、風險最小化； 2、利潤最大化； 3、周期最短化； 4、影響最大化。,本項目開發(fā)定位,用足容積率，實現(xiàn)效益最大化； 創(chuàng)新產(chǎn)品，迎合市場，并引導市場，降低風險； 準備充分，快打快銷，一鼓作氣，成就輝煌。,項目定位分析市場定位,一個集酒店、居住、購物、餐飲、娛樂為一體的國際商務港； 為園區(qū)企業(yè)做配套，成為企業(yè)發(fā)展的助力器； 服務園區(qū)經(jīng)濟，助力企業(yè)騰飛； 讓生活更方便，讓工作更愜意。,酒店：經(jīng)濟舒適型酒店(含多功能商務會議中心)； 居?。核?/p>