1、,房地產(chǎn)基礎知識教程,房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)價格,第一章,房地產(chǎn)基本概念,（一）房地產(chǎn),房地產(chǎn) 1）房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 2）其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物 和構(gòu)筑物所構(gòu)成 3）經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn),（二）房屋的分類,1.按建筑結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu),（二）房屋的分類,2.按房屋建筑用途分類 住宅建筑物 生產(chǎn)用房 辦公用房 其它樓宇,（二）房屋的分類,3.按建筑高度分類 (層數(shù)的分類與樓層的選擇) 低層：1至3層 多層：4至7層 中高層（小高層）：8至12層 高層：12層以上(公共建筑超過24米) 超高層：建筑高度超過100米,低層：1至3層,多層：4至

2、7層,中高層（小高層）：8至12層,高層：12層以上,超高層：100米,4.按照房屋房型的分類 1）團結(jié)戶、 1X1、2X1、3X2等 2）平層、錯層、復式、別墅等,（二）房屋的分類,（二）房屋的分類,5.按照房屋建筑朝向分類 1）南北向、東西向、東南向等 2）陽面、陰面、東照、西照,（二）房屋的分類,6.按照房屋建筑性質(zhì)分類 1）私產(chǎn)：也稱所有權(quán)的房產(chǎn)，指有產(chǎn)權(quán)證的房屋(其中房改房全部與部分產(chǎn)權(quán))劃撥與出讓的區(qū)別 2）公產(chǎn)：指使用權(quán)的房產(chǎn) 3）商品房合同： 4）其它：返遷協(xié)議、抵債協(xié)議、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn),（二）房屋的分類,7.按照房屋建筑面積分類 1）建筑面積: 2）計租面積: 3）公房計租面積

3、與使用面積的區(qū)別,（二）房屋的分類,房屋面積計算公式: 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積 計租面積建筑面積/1.33 實用面積 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積。 公攤面積 是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房、配電房等分攤面積。（區(qū)別分攤面積）,（二）房屋的分類,8.按照房屋建筑樓型分類(外形) 1）塔樓 2）板樓 3）其它（點式高層、板式高層、筒子樓、平房等）,（三）房屋構(gòu)造概述,房屋構(gòu)造組成部分（六大部分） 房屋一般由基礎、墻和柱、樓層與地板、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。,（三）

4、房屋構(gòu)造概述,得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積,（三）房屋構(gòu)造概述,得房率 高層塔樓住宅約在75%78%之間； 高層板樓住宅約在在78%85%之間； 小高層板樓住宅約85%-88%之間 多層住宅建筑約在88%-95%左右,第二章,房地產(chǎn)市場知識,房地產(chǎn)市場,市場分類 房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。 房地產(chǎn)二級市場：是增量房(新房)市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。 房地產(chǎn)三級市場：即存量房（二手房）市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。,住宅交易市場,一級市場 指新房的交易市場 二級市場

5、二手房的買賣市場 三級市場 二手房的租賃市場,房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介機構(gòu) 房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。,房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介服務 房地產(chǎn)價格評估（市場報價） 房地產(chǎn)信息服務（媒介） 房地產(chǎn)法律、政策及業(yè)務咨詢服務 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、置換等居間介紹活動 接受當事人委托，代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等有關手續(xù) 法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其它服務項目,經(jīng)紀人,指在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經(jīng)紀業(yè)務為常業(yè)的公民、法人和其他經(jīng)濟組織。,房地產(chǎn)消費,房地產(chǎn)消費的類型 投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了

6、自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。 生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。 消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。,戶型選擇遵循的原則,1）實用經(jīng)濟，功能分區(qū)明顯 2）面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理 3）朝向好，采光通風佳，日照充分,實用經(jīng)濟，功能分室 住宅的面積要緊湊實用，實用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要又不同的活動空間。,戶型選擇遵循的原則,實用經(jīng)濟，功能分室,戶內(nèi)功能組合（住宅基

7、本功能要求）,面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,各功能空間都應該具有合理的大小尺度 和相互關系,面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,人們理想的客廳面積在21-30平方米之間，客廳的開間不應小于3.9米，否則會影響電視的效果；臥室面積應在12-15平方米之間，因為臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設置床、床頭柜、衣柜、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，應此還應該留有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應該小于3.6米，面積不應該小于12平方米；,面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,衛(wèi)生間、廚房、儲藏間各占4-5平方米，陽臺5-6平方米，這樣的面積分配基本能保證各項功能的需要，符合當前人們生活使用需求和生活習慣。,

8、面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,各功能空間的相互關系對使用效果也有影響。廚房應靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應該直接開向客廳和餐廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽臺應設置在客廳前，臥室前面不應設置陽臺，因為臥室是私密空間，而陽臺是開放空間，曬衣服要穿過臥室會影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設置獨用衛(wèi)生間以提高戶型品味。,面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,總之盡量做到以下幾個分開： A、動靜分開 客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動頻繁的空間要于需要最大程度靜謐空間的臥室分開。,面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,B、公私分開 家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，

9、不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）于客廳、餐廳、娛樂室進行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。,面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,C、主次分開 主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應該又單獨的衛(wèi)生間，應與客房、父母房略有分隔。,面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理,D、干濕分開 廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應該 與怕水怕臟的臥室分開。,朝向好，采光通風佳，日照充分,根據(jù)武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10平方米以上的均應直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向

10、，南偏西或者南偏東不超過15度。開窗的大小不能小于地面面積的1/7。,朝向好，采光通風佳，日照充分,根據(jù)武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必須考慮自然通風，最好時客廳和餐廳能形成穿堂風。根據(jù)我國的飲食習慣，煎炒烹炸的時候產(chǎn)生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應有直接對外采光和通風的窗。衛(wèi)生間也應該設有直接采光、通風的窗，對無通風窗的衛(wèi)生間應設置管道，合理安排進風和排風管道。,萬科四季花城2期3B型標準層,概念簡析： 開間 進深 層高 凈高 綠地率,第三章,房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格,1.房地產(chǎn)價格的種類 市場價格簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格 理論價格如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，應該實現(xiàn)

11、的價格 評估價格是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計、推測和判斷,房地產(chǎn)價格,2.房地產(chǎn)價格的種類 土地價格 建筑物價格 房產(chǎn)價格 房產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格,房地產(chǎn)價格,3.房地產(chǎn)價格的種類 所有權(quán)價格 使用權(quán)價格 其他權(quán)利價格,房地產(chǎn)價格,容積率：規(guī)劃可建筑面積/用地面積 是否容積率越高越好？,4.樓面價 樓面地價 樓面地價=土地總價格/建筑總面積 建筑總面積=規(guī)劃用地面積*容積率,房地產(chǎn)價格,習題：,樓面地價計算： 單位：萬元/畝 每畝：667平方米 舉例：200萬元/畝，共3畝,容積率1.6，樓面價為？,計算結(jié)果,土地總價格： 3*2000000=6000000元 建筑總面

12、積： 3*667*1.6=3201.6M2 樓面價:1874元,房地產(chǎn)價格,房價構(gòu)成主要： 包括土地價格、建安成本、配套費用、營銷管理財務成本和利稅五大部分,房地產(chǎn)價格,以武漢售價在3000元/平方米的多層商品房為例，樓面地價要1400元或略微以下，占房價的40左右；建筑安裝成本一般在800元左右，占房價的20；配套費用一般在200300元之間，占房價的10。營銷成本為房價的5%以內(nèi)，管理成本1%-2%，財務成本3%。整個成本為房價的80，其余的20是利稅，包括開發(fā)商利潤和各種稅費等。,房地產(chǎn)價格,一般來講，土地價格的彈性較大，會對房價構(gòu)成重大影響，武漢對土地控制較嚴，開發(fā)商拿地成本較高，土地

13、價格幾乎沒有下降的可能。最近雖然鋼材、水泥價格有所下降，但這只占建安成本的一部分，不會對整體房價形成大的影響。,房地產(chǎn)價格,建安成本、配套、稅費、營銷成本都沒有下降空間，唯一可以改變新房利潤的就是土地價格。 通過土地價格也基本可以判斷出房價。,房地產(chǎn)價格,房產(chǎn)評估價格 市場比較法 收益法 成本法 假設開發(fā)法,房地產(chǎn)價格,市場比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價的價值標準的方法，即根據(jù)估價人員掌握的市場資料，采用房地產(chǎn)交易中的替代原則，通過選取與估價對象有相關性的實例，并分別進行實地勘察，做出交易情況、交易日期、區(qū)域因素與個別因素的影響，以此估算出估價對象客觀合理的價格或價值。,房地產(chǎn)價格,運用市

14、場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。這個環(huán)節(jié)我們往往通過平時調(diào)查、看報等采集積累得到不同地段、不同用途、不同時點的房地產(chǎn)信息。,房地產(chǎn)價格,四大影響： 1、交易情況影響 2、交易日期影響 3、區(qū)域因素影響 4、個別因素影響,房地產(chǎn)價格,1、交易情況修正： 由于不同的交易案例都有其與眾不同的地方，其實際價值必然有差異，所以我們有必要進行交易情況修正，排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。,一般來說，有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例： l）、有利害關系人之間的交易； 2）、急于出售或購買情況下的交易； 3）、受債權(quán)

15、債務關系影響的交易； 4）、交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易； 5）、交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易； 6）、相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 7）、特殊方式的交易； 8）、交易稅費非正常負擔的交易； 9）、其他非正常的交易。,房地產(chǎn)價格,2、交易日期修正： 我們評估的是在估價時點上的房地產(chǎn)市場公允價值。故在交易情況修正之后，還必須進行交易日期修正，將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正可直接采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。,房地產(chǎn)價格,3、區(qū)域因素修正：

16、 進行區(qū)域因素修正時，應根據(jù)估價對象的不同用途進行確定，將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行逐項調(diào)整。 1）、繁華程度 2）、交通便捷程度；（如：距離飛機場、火車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠近；公交狀況；其它交通狀況等。） 3）、環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度； 4）、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。,房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格,1）、繁華程度2）、交通便捷程度；（如：距離飛機場、 火車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠近；公交狀況；其它交通狀況等。）3）、環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度；4）、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。,房地產(chǎn)價格,D、個別因素修正：是同一區(qū)域不同房地產(chǎn)之間的差異比較。 有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：1、面積大小；2、形狀；3、臨路狀況；4、基礎設施完備程度；5、土地平整程度；6、地勢，地質(zhì)水文狀況；7、規(guī)劃管制條件，8、土地使用權(quán)年限；,房地產(chǎn)