1、第二章 物業(yè)管理的法律基礎,第一節(jié) 物業(yè)管理的法律基礎知識,（一）法律規(guī)范的概念和特征,法律規(guī)范是統(tǒng)治階級依靠自己的意志，由國家機關制定或認可并由國家強制力保證實施的行為規(guī)則。在所有的社會行為規(guī)范中，只有法律規(guī)范是由國家制訂或認可，并以國家強制力保證其實施的?？捎梢韵滤膫€方面來理解法律規(guī)范的特征。 法律規(guī)范是法的具體化。 法律規(guī)范的表現(xiàn)形式是法律文件。 法律規(guī)范必須是有權力的國家機關來制定。 法律規(guī)范是以單一的規(guī)范和系統(tǒng)的規(guī)范相結合的。,一 物業(yè)管理的法律規(guī)范,（二）物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制,中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權為核心，兩級(中央和省)并重、多類結合的立法體制。與

2、此相適應，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式為： 憲法具有最高的法律效力 法律分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。如：公司法、民法通則、合同法等,行政法規(guī)由國務院制定、批準和發(fā)布。效力次于法律。如： 城市私有房屋管理條例 國務院部、委發(fā)布的行政規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。 地方性法規(guī) 只在本地方行政區(qū)域內有效。如： 廣東省物業(yè)管理條例 立法解釋、司法解釋,二、物業(yè)管理法律關系,（一）物業(yè)管理法律關系的概念 法律關系就是法律上的權利和義務關系。 物業(yè)管理法律關系是法律關系中的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范在調整物業(yè)管理

3、及相關活動的過程中所形成的法定權利和義務關系。,（二）物業(yè)管理法律關系的構成要素,物業(yè)管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業(yè)管理法律關系。多數(shù)人堅持主體、客體、內容三要素說 。 1.物業(yè)管理法律關系的主體 可簡稱業(yè)事主體 。業(yè)事主體又可因其參與的法律關系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。物業(yè)管理法律關系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關。,2.物業(yè)管理法律關系的客體物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象?？腕w亦稱為“標的” 。按利益載現(xiàn)形式的不同，客體可劃分為物業(yè)、

4、權利、行為效果三類。 （1）物業(yè)。它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產或房地產之實物及其圍括的空間和環(huán)境。 （2）權利。權利作為物業(yè)法律關系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當事人約定所設定的債權，與物業(yè)所有權相關的場地使用權、物業(yè)相鄰權、公共秩序維護權、物業(yè)代管權、與物業(yè)管理行為相關的一些人身性或精神性權利。 （3）行為效果。行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進了或損害了主體的利益)。主要包括國家機關在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務合同提供有償服務之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補充物業(yè)維修基金之行為效果等。,3.物業(yè)管理法律關系的內容 是指業(yè)事主體在物業(yè)管理法律關系

5、中所享有的權利(包括職權)和負擔的義務(包括職責)。,業(yè)主的權利 1財產權 ：占有權、使用權、收益權、處分權 2提議權、建議權、監(jiān)督權 3決策權、表決權 4業(yè)主權利的保留,業(yè)主的義務 遵章守規(guī)、交費、配合等, 物業(yè)管理公司應當具備的權利內容：（1）有權采取完成委托任務所必須的行為；（2）有權獲得勞動報酬； （3）有權根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體 業(yè)主利益的行為。,物業(yè)管理公司的義務 最大義務：遵法守規(guī) 應盡義務：依約盡責,【案例】,房款未付清 物業(yè)公司是否有權停水停電？ 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公

6、司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但入住后卻遲遲未將剩余房款付清，為此要求對這個住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使其及早交款。物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得住戶無法正常生活。物業(yè)公司是否有權這么做？,【分析】,在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房款的義務，享有取得房屋所有權的權利。而在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權利?？墒莾煞N法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權利，這樣做就會導致責權利不一致。 上述小區(qū)的住戶是房屋買賣關系以及物業(yè)管理關系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋

7、買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任，開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。但如果住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經(jīng)履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。開發(fā)商的做法是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。假設這個住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內容停止水、電等的供應。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公

8、司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調遣。,（三）物業(yè)管理法律關系的一個基本特征,小區(qū)誰做主,三 物業(yè)管理法律事實,法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關系發(fā)生(產生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。 根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關系主體的意志有關可以劃分為自然事實與行為事實兩大類。,（一）法律事實的概念,（1）自然事實，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況： 1)事件，是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象?？蛇M一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力事件通常指自然災害性的事

9、件(如地震、風暴等)和戰(zhàn)爭等。社會意外事件雖然也具有不以法律關系當事人意志為轉移的性質，但并不當然地免除受該事件影響而給對方當事人或他人造成損害所應負的合理賠償或補償法律責任。情勢變更原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關系糾紛。,情勢變更原則,所謂情勢變更原則，是指合同生效后，發(fā)生當事人不能預見并不能克服的客觀情況，致使履行合同將對一方當事人沒有意義或造成重大損害的，該當事人可以與對方就合同的內容重新協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請求法院或者仲裁機構變更或解除合同的法律規(guī)則。 情勢變更原則的適用條件，可歸結為： (1)在客觀上，須有情勢變更的客觀事實。 (2)在主觀上，情勢的變更須是當事人無主觀過錯

10、。 (3)在原因上，須有情勢變更發(fā)生的不可預見性，且當事人不能克服這種變化。 (4)在結果上，須因情勢變更而致使原合同的履行將對一方當事人沒有意義或者造成重大損失，即當事人之間的權利義務顯失公平。 (5)在程序上，協(xié)商程序是適用情勢變更原則的必須程序。,情勢變更與不可抗力的主要區(qū)別,一是客觀表現(xiàn)不同：情勢變更主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會經(jīng)濟形勢的劇變事件，須憑借法定的公平裁量權認定；而不可抗力只要具有一般大眾知識便可感知。 二是造成影響不同：發(fā)生情勢變更，在一般情況下，合同仍然能履行，只是履行合同會造成明顯的不公平后果；而發(fā)生不可抗力事件，既可能造成合同履行困難或履行不能，也可能造成合同的全部

11、義務都無法履行。 三是適用范圍不同：情勢變更僅適用于合同法；而不可抗力既可以適用合同法，也可以適用于侵權法。 四是免責情況不同：情勢變更是“裁量免責”；而因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同的則是“當然免責”。,2)狀態(tài)，是指某種客觀情況的持續(xù)。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過。民法通則第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為1年，物業(yè)管理公司經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過1年后才行使起訴權，若無法定訴訟時效中止或中斷因素，一般就會喪失勝訴利益。,（2）人的行為，指由人有意識地進行與一定法律關系有關活動的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人的行為與他人行為兩

12、種。當事人的行為是指由一定法律關系當事人實施的能引發(fā)法律關系易化的行為。他人行為是指由非當事人實施的而能使當事人之間發(fā)生一定法律關系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機關的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關系當事人之間發(fā)生法律關系易化的第三人的行為。,（二）物業(yè)管理法律事實的分類 1 法律事件 （1）不可抗力事件和社會意外事件 （2）自然人業(yè)主死亡的事實 （3）法人的物業(yè)管理公司解散或破產的事實 （4）時間經(jīng)過的法律事實 2 法律行為 （1）合法行為,（2）違法行為 物業(yè)管理違法行為的構成要件： a 違法性 b 危害性 c 主體合格性 d 主觀過錯性,四、物業(yè)管理法律責任,(一)物業(yè)管理法律責任

13、的概念、特征 物業(yè)管理法律責任，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應依法承擔的具有國家強制性和不利性的法律報應(法律后果)。法律報應的具體承擔方式即報應的具體種類形式，除某些民事責任的認定(如違約責任、輕微的侵權責任)可以由當事人雙方協(xié)商確認外，其他法律責任的認定只能由法定的專門機關或經(jīng)合法授權的機構進行。,物業(yè)管理法律責任的主要特征,1.法定責任與協(xié)議責任相結合 物業(yè)管理中發(fā)生的法律責任確定，除依據(jù)法律相關規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。 2.技術規(guī)范確定的責任分量大 在確定物業(yè)管理技術操作活動后果的法律責任時，必須充分注意有關法定技術規(guī)范和約定技

14、術規(guī)范中關于技術問題和法律責任的規(guī)定。 3.法律責任的復雜性 與物業(yè)管理活動有關的法律責任種類繁多，民事責任、行政責任和刑事責任在物業(yè)管理法律責任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責任復合”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔多種責任。這種法律責任的復雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責任時，要周全考慮相關法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設定的責任規(guī)范。,(二)物業(yè)管理法律責任的分類,物業(yè)管理法律責任按內容不同，一般分為民事法律責任、經(jīng)濟法律責任、行政法律責任、刑事法律責任四類。違憲法律責任不在物業(yè)管理法律責任范圍。 1.民事法律責任 指民事主體因違反民事法律義務而按照民法

15、(包括合同法)規(guī)定必須承擔的民事法律不利報應(法律后果)。它主要表現(xiàn)為一種財產責任，而且民事責任的內容可以由當事人自行約定。民事法律責任可劃分為違約責任和侵權責任兩大類。承擔民事責任的方式：停止侵害；排除妨礙；消除危險；返還財產；恢復原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；消除影響、恢復名譽；賠禮道歉。,(二)物業(yè)管理法律責任的分類,2.行政法律責任 指行政主體或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律不利報應(法律后果)。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任；另一類稱行政違法責任。承擔行政責任的方式一般分為三類：行政處罰。中國行政處罰法第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包

16、括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。行政處分。指國家機關、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機關、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施。,(二)物業(yè)管理法律責任的分類,3.經(jīng)濟法律責任 指經(jīng)濟法律關系主體的行為違反經(jīng)濟法律法規(guī)而依法應承擔的不利法律報應(法律后果)。由于經(jīng)濟法律關系

17、實際上是由行政管理法律關系和民事法律關系復合構成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應承擔責任的方式基本相同。 4.刑事法律責任 指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應(法律后果)。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產和剝奪政治權利。,(三)物業(yè)管理中的違約責任和侵權責任,違約責任違約責任是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應當承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等財產性法律責任。違約責任的基本法律特征有二：

18、 一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當事人一定經(jīng)濟利益而產生的財產責任； 二是可由當事人在法律允許的范圍內自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責任如侵權責任、締約過失責任等原則上不允許當事人自由約定。 在合同法領域，違約責任居于核心地位,(三)物業(yè)管理中的違約責任和侵權責任,侵權責任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產權和公民、法人人身權的行為而應依法承受的不利性民事法律報應。 根據(jù)對構成侵權責任的條件的不同要求，可分出一般侵權行為的民事責任和特殊侵權的民事責任兩類。 物業(yè)管理中的侵權行為及民事責任主要有下列幾種：,(1)國家機

19、關或其工作人員因執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。根據(jù)中國憲法第41條和民法通則第12條規(guī)定，由于國家機關或者國家機關工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權益，造成損害的，應當承擔民事責任，由有關國家機關負責賠償。 (2)法人對其工作人員執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。,【案例】 員工違規(guī)操作造成的法律責任由誰負？ 一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費用和相關經(jīng)濟損失。清潔公司認為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴格遵守操作規(guī)程，嚴禁高

20、空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費用應當由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無關。請問，員工違規(guī)操作帶來的損失，清潔公司是否應當賠償？,(3)因產品質量不合格致人損害的民事責任。物業(yè)管理中常見的產品質量不合格是房屋建筑工程質量和物業(yè)維修質量不合格。,【案例】 外墻滲水，家具霉爛誰負責？ 某住宅小區(qū)業(yè)主黃某位在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢遇有大雨天就會有水滲入房內，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對外墻進行修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來業(yè)主黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內墻壁更因長期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉爛。業(yè)主黃某認為內墻的損

21、壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應當賠償呢？,(4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產生的侵權責任。民法通則第125條規(guī)定：“在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任?！?(5)建筑物等物所有人或管理人的侵權責任。民法通則第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！?某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案,某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其

22、產權屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時正在樓下搬運貨物的孫某的頭頂部，致使孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費、護理費、誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。 被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶玻璃安裝不牢所致，

23、而非本人責任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。 被告實業(yè)公司辯稱：玻璃掉落傷人系租戶肖榮關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。 被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向實業(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。”,(6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責任。 (7)破壞、污染環(huán)境的侵權責任。 (8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。,(四)物業(yè)管理行政違法行為及其行政責任,物業(yè)管理行政違法行為的法律責任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關物業(yè)管理行政法規(guī)而應當依法承

24、受的不利性法律報應。在物業(yè)管理過程中需追究行政責任的行政違法行為可以歸納為以下四類：,1.物業(yè)管理企業(yè)的行政違法行為 (1)非法經(jīng)營行為 (2)不正當競爭行為 (3)擅自作為行為 (4)不履行或不忠實履行受托管理義務的行為 (5)損害消費者合法權益的行為,2.業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人的行政違法行為 (1)決定違法行為 (2)擅自作為行為 (3)不履行法定應為義務行為,3.開發(fā)建設單位、售房單位的行政違法行為 (1)未履行法定前期物業(yè)管理義務的行為 (2)不履行物業(yè)移交法定義務的行為 (3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務的行為 (4)其他行政違法行為,4.妨礙管理的違法行為 (1)妨礙執(zhí)行公務的行為 (2)妨礙實施監(jiān)督行為,(五)物業(yè)管理法律責任的構成要件,“法律責任的構成要件”，是指能夠引起法律責任的各種條件的總和。法律責任的構成要件有兩類：一類是一般構成要件，另一類是特