1、靜態(tài)經濟測算,第 1 頁,交流內容,靜態(tài)經濟測算概念厘定,靜態(tài)經濟測算操作說明,實際案例應用,常用的相關分析應用,第 2 頁,交流內容,靜態(tài)經濟測算概念厘定,靜態(tài)經濟測算操作說明,實際案例應用,常用的相關分析應用,第 3 頁,靜態(tài)經濟測算概念厘定,什么是靜態(tài)？ 指不考慮貨幣時間價值，按同一時點計算； 什么是經濟測算？ 通過估算開發(fā)項目成本、收入、利潤等經濟指標，來評估一個項目獲利能力的過程；,我們對靜態(tài)經濟測算的理解 即在不考慮貨幣時間價值前提下，通過估算開發(fā)項目成本、收入、利潤等經濟指標，來評估項目獲利能力的過程。 一般多用于短期開發(fā)、以出售產品為主的項目（小型住宅、辦公等物業(yè)項目）,第 4

2、 頁,交流內容,靜態(tài)經濟測算概念厘定,靜態(tài)經濟測算操作說明,實際案例應用,常用的相關分析應用,測算基本流程,測算基本內容,第 5 頁,測算基本流程,測算基本內容,靜態(tài)經濟測算操作說明,第 6 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,簡單的說：,具體來看：,第 7 頁,測算基本內容,測算基本流程,靜態(tài)經濟測算操作說明,第 8 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,測算內容基本構成,建設指標,第 9 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,測算內容基本構成,銷售收入,各物業(yè)銷售均價,各物業(yè)銷售面積,各物業(yè)銷售率,可售物業(yè)：住宅、車位（庫）、商業(yè)、辦公等,第 10 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,測算內容基本構成,第 11 頁,靜態(tài)經濟測算操作

3、說明,測算內容基本構成,第 12 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,測算內容基本構成,土地增值稅,是一個復雜的計算過程,什么是土地增值稅？ 對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種； 土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額； 我國實行四級超額累進稅率； 土地增值稅=增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數,第 13 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,注意各地、不同時期土地增值稅政策的不同： 例：北京市定價3萬元以上的樓盤土地增值稅預繳比例將為原計劃的2倍以上，定價5萬元的為3倍以上，定價8萬元以上的為6倍以上 ；,基于任何商業(yè)房地產開發(fā)項目都是盈利的，因

4、此原則上土地增值稅必須交納，但開發(fā)商會想方設法少繳、避繳，我們測算過程中須靈活應用； 出去上述方法，還有“預繳清算”方法的應用（多為動態(tài)測算時），即每會計周期按照銷售收入的2-5%不等的比例預繳，項目結算時按實際發(fā)生額清繳,土地增值稅,還可能隨不同地方政策變化而變化,測算內容基本構成,第 14 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,測算內容基本構成,企業(yè)所得稅,一般企業(yè)所得稅按25%記取,第 15 頁,靜態(tài)經濟測算操作說明,測算內容基本構成,第 16 頁,交流內容,靜態(tài)經濟測算概念厘定,靜態(tài)經濟測算操作說明,實際案例應用,常用的相關分析應用,第 17 頁,實際案例應用,明確基礎指標,根據項目用地指標和規(guī)劃

5、設計方案，明確項目的規(guī)劃指標： 用地指標：占地面積等； 建筑面積：區(qū)分地上、地下及不同業(yè)態(tài)； 可售產品：區(qū)分住宅、商業(yè)、車庫等具體物業(yè)類型,第 18 頁,實際案例應用,測算銷售收入,根據各業(yè)態(tài)可售面積和項目的價格定位，計算項目的總銷售收入： 住宅收入=可售面積X售價 車位收入=可售個數X售價 關于價格：通常采用市場比較定價法,第 19 頁,實際案例應用,項目總投資：土地成本,土地成本一般按(土地成交價+稅費）計算： 按實際成交價格計算; 土地契稅:按土地成交款的3%。 亦有補交政府土地收益情況：因增加地上建筑面積、地下經營性面積及改變土地用途需要補交的政府土地收益，按實際發(fā)生額計算；,第 20

6、 頁,實際案例應用,項目總投資：前期工程費,前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出，按建安工程費的3%左右計算: 可研及顧問費：建筑工程費的0.1%左右 勘察費：建安工程費的0.1%左右 設計費：建安工程費的1%3% 臨時水、電、路、場地平整等：建安工程費的1%。,第 21 頁,實際案例應用,項目總投資：建安工程費,建安工程費用包括土建工程、安裝工程及裝修工程，按建筑面積X單方造價計算，如下表：,第 22 頁,實際案例應用,項目總投資：基礎設施費,基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出，按

7、市政費用+道路費用+綠化費用計算： 市政費用：按地上建筑面積X單方造價（200-300元/）計算； 道路費用：按道路占地面積（總用地面積*15%）X單方造價（200元/）； 綠化費用：按綠地占地面積(總用地面積*（1-建筑密度）-道路占地面積)X單方造價(300-500元/),第 23 頁,實際案例應用,項目總投資：開發(fā)期間費,開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，習慣按（前期費用+建安成本+基礎設施+配套設施）X3%計算,第 24 頁,實際案例應用,項目總投資：開發(fā)期間費,銷售費用：指企業(yè)在銷售住宅、

8、商業(yè)等商品過程中發(fā)生的各項費用，包括項目宣傳推廣費用、銷售人員工資等，一般按銷售收入的3%-4%計算； 管理費用：指企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產開發(fā)而發(fā)生的各項費用，包括人員工資、業(yè)務招待費、辦公費等，按扣除土地成本后的開發(fā)成本的X3%計算 ； 財務費用：指開發(fā)企業(yè)為籌集開發(fā)經營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出及相關手續(xù)費等，按實際發(fā)生額計算（一般按項目滾動開發(fā)的方式確定融資規(guī)模和費用，還需要深入探討.）,第 25 頁,實際案例應用,項目總投資：銷售稅費,“兩稅一費”，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加費，按銷售收入的5.5計算： 其中營業(yè)稅為銷售收入的5.0； 城市建設維護稅為

9、營業(yè)稅的7.0； 教育費附加為營業(yè)稅的3.0,第 26 頁,實際案例應用,計算土地增值稅,采用靜態(tài)測算常用方法； 增值額占扣除部分的比例小于50%，因此適用稅率為30%，速算扣除系數為0,第 27 頁,實際案例應用,給出項目損益表,利潤總額=銷售收入-開發(fā)成本-期間費用-銷售稅金-土地增值稅 凈利潤=利潤總額-所得稅=利潤總額（1-25%） 稅前投資利潤率=利潤總額/總投資 稅后投資利潤率=凈利潤/總投資,第 28 頁,實際案例應用,小結,一種工具、方法，幫助我們從經濟角度判定一個方案的可行度； 實際應用中，基本的經濟指標結果并不是測算的全部成果，在基本測算結果的基礎之上，還可以從多個角度尋找

10、衍生的應用,第 29 頁,交流內容,靜態(tài)經濟測算概念厘定,靜態(tài)經濟測算操作說明,實際案例應用,常用的相關分析應用,第 30 頁,實際案例應用,敏感性分析,指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法；分單因素和多因素分析，一般多用單因素即可 若某參數的小幅度變化能導致經濟效果指標的較大變化，則稱此參數為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素 ； Y=ax+b，比較a的絕對值，如下，銷售價格相對建安成本為項目的敏感性因素,第 31 頁,實際案例應用,臨界點（一）,通過正向測算過程，得到收益率水平，通過尋找臨界點，探尋某一要素的變動導致項目收益水平的變化程度，得到該因素較為合理的變動區(qū)間，對項目可控的,正向推導應用,第 32 頁,實際案例應用,臨界點（二）,通過