1、湖北襄樊海創(chuàng)廣場(chǎng)(購物中心)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,2007年3月2日,1.襄樊經(jīng)濟(jì)概況,1.1 地理位置及概況 1.1.1襄樊市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴山余脈。 1.1.2襄樊交通優(yōu)勢(shì)突出，“一條漢江、兩座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路、四通八達(dá)公 路”是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高速公路發(fā)展十分迅速，以 我市為中心的高速公路呈“十”字形與周邊城市相聯(lián)，可與1000公里左右的 大城市朝發(fā)夕至。 1.1.3交通發(fā)達(dá)便捷 1.1.4襄樊市土地面積1.97萬平方公里，總?cè)丝?78.8萬。襄樊市城區(qū)面積 3563平方公里，人口218.6萬；其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120.3 萬。,1.襄

2、樊經(jīng)濟(jì)概況,1.2 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1.2.1 2005年襄樊國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)602億人民幣. 1.2.2 該市國內(nèi)生產(chǎn)總值每年持續(xù)平緩增長，增長幅度較小。從近5年看來，2002年至今年是襄樊國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值提高最快的幾年。,備注:以上增長百分比包含物價(jià)以及通貨膨脹因素在內(nèi),1.襄樊宏觀經(jīng)濟(jì)概況,1.3 人口概況及消費(fèi)年齡結(jié)構(gòu) 截止2006年末，全市共有戶籍人口578.8萬人，比上年增加 ? 萬人。其中市區(qū)人口120.3萬人，增加 ? 萬人 。,備注：建議對(duì)襄樊消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查，了解1525，26-35,36-50歲消費(fèi)群體在市場(chǎng)中所占比例，從而使 本商場(chǎng)的定位更有目標(biāo)性。,1.襄

3、樊宏觀經(jīng)濟(jì)概況,1.4 居民收支 1.4.1 居民收支特征綜述 總體說來全市居民收入情況良好，呈增長趨勢(shì)。2005年市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到8145元，比去年增長7.84%.居民儲(chǔ)蓄存款呈幾何級(jí)數(shù)增長。市區(qū)居民人均消費(fèi)支出6554元，增長8。3%。全年農(nóng)村居民人均純收入3191元，增長4.27%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2047元，增長7.91%。（包括價(jià)格因素）,1.襄樊宏觀經(jīng)濟(jì)概況,1.4.2 居民收支特征分析： ,消費(fèi)支出所占收入總比例,收入的四個(gè)特點(diǎn)： (1)工薪收入穩(wěn)步增加； (2)經(jīng)營性凈收入增幅較大； （3）轉(zhuǎn)移性收入增速平穩(wěn)。 （4）財(cái)產(chǎn)性收入增長154.6%。

4、隨著襄樊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，城鎮(zhèn)化水平快速增長，房產(chǎn)買 賣收益快速增長。財(cái)產(chǎn)性收入的增加全部來自出租房收入。 消費(fèi)支出變化顯著，呈“五增三降”趨勢(shì)：(1)食品消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯；（2）家庭設(shè)備用品及服務(wù)支 出增長47.92%；(3)醫(yī)療支出呈下降趨勢(shì)；(4)社會(huì)保障支出增長10.7%；(5)居住支出增長19.23% ；(6)旅游消費(fèi)成為今年玉門居民消費(fèi)的一大亮點(diǎn)；(7)雜項(xiàng)商品及服務(wù)同比增長47.9%；(8)衣著支 出上升9.5%。,1.襄樊宏觀經(jīng)濟(jì)概況,行業(yè)之間收入差距呈擴(kuò)大趨勢(shì)。 2003年收入最高行業(yè)與最低行業(yè)（信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)業(yè)與農(nóng)林牧漁業(yè)）的

5、工資比上升 為6.9:1，與中國大多發(fā)展中的城市一樣收入出現(xiàn)分化階層。,1.5 社會(huì)消費(fèi)狀況 1.5.1 消費(fèi)品零售總額 2004年全年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ? 億元，同比增長 ? %，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中，零售額規(guī)模排名第 ? 。其中城市消費(fèi)品零售額 ? 億元，增長 ? %； 縣及縣以下消費(fèi)品零售額 ? 億元，增 ? %，城市消費(fèi)優(yōu)勢(shì)突出。,1.襄樊宏觀經(jīng)濟(jì)概況, 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)明顯。 2004年全市餐飲的商品零售額302.0億元，比上年增長13.6%；穿衣的商品零售額133.7億元，比上年增長13.1%；用的商品零售額256.1億元，比上年增長13.7%。,1.5

6、.2.2 從下表的城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)逐步下降可看出，居民生活水平日趨提高。,1.襄樊宏觀經(jīng)濟(jì)概況,1.5.3 消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 該市物價(jià)長期保持相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)格升降較平緩。 到2004年上漲幅度明顯，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升3.1%，食品價(jià)格上漲最明顯。 分類價(jià)格指數(shù)六升兩降。 食品類價(jià)格上升4.6%，煙酒及用品類上升1.7%，衣著類上升1.7%，居住類上升5.1%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上升5.4%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類上升0.4 %,家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.1%，交通和通信類下降1.6%,市場(chǎng)物價(jià)指數(shù)表（設(shè)1999年物價(jià)指數(shù)為100）,1.襄樊宏

7、觀經(jīng)濟(jì)概況,1.5.4 消費(fèi)特征分析 居民有較強(qiáng)的消費(fèi)意識(shí)。相反的零售規(guī)模雖然全國不是排名前列，但消費(fèi)支出在人均收入中所占比重相對(duì)較小，進(jìn)而表明百姓消費(fèi)能力的潛力相對(duì)較大,據(jù)統(tǒng)計(jì)該市人均纖維消費(fèi)量居全國中前位置. 居民針對(duì)房產(chǎn) 食品 家居用品的消費(fèi)占主導(dǎo)地位,其次為服裝 零售百貨,說明該區(qū)域消費(fèi)人群區(qū)域理性化,消費(fèi)潛力需要整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈引導(dǎo)方可形成良性循環(huán),故針對(duì)設(shè)立新業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)在襄樊可行性以及可操作性較強(qiáng). 成熟的商業(yè)氛圍對(duì)周邊地區(qū)的輻射和影響。在整個(gè)輻射片區(qū)，襄樊以其得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和濃厚的商業(yè)氛圍以及便利的交通環(huán)境，對(duì)省內(nèi)的周邊其他縣市和中小城市

8、有深遠(yuǎn)的影響力，,旅游業(yè)日漸興旺.,2.襄樊商業(yè)概況,2.1 商圈概況,海創(chuàng)廣場(chǎng)地處襄樊市核心商圈人民廣場(chǎng)，位于久負(fù)盛名最繁華的解放路商業(yè)一條街。 解放路商業(yè)街的改造升級(jí)已經(jīng)成功完成，海創(chuàng)廣場(chǎng)與即將開業(yè)的拉美步行街、開放 廣場(chǎng)形成三足鼎立之勢(shì)，必將成為襄樊市最具吸引力、引領(lǐng)時(shí)代潮流的商業(yè)中心。 海創(chuàng)廣場(chǎng)整體經(jīng)營面積16000平方米，一樓正在招商，二樓與三樓是國際自愿連鎖 成員湖北雅斯連鎖超市，四樓是襄樊最大規(guī)模最豪華的KTV娛樂城天上人 間娛樂城。廣場(chǎng)A座是商務(wù)賓館，B座是商務(wù)寫字樓。海創(chuàng)廣場(chǎng)集購物、休閑、娛樂、 餐飲、商住為一體，是本商圈功能最齊全、最有商業(yè)價(jià)值的商業(yè)廣場(chǎng)。 襄

9、樊火車站地區(qū)是形成較早、知名度較高的商圈，專業(yè)市場(chǎng)云集，是襄樊最大的小 百貨、服裝、小商品批發(fā)零售集散地。,2.襄樊商業(yè)概況,2.1 商圈概況 總結(jié)商業(yè)特點(diǎn) 1、適合中底消費(fèi)群體 2、缺乏相應(yīng)主力競(jìng)爭店 3、雖然客流量巨大，但消費(fèi)目的大多集中休閑、餐飲、娛樂、旅游中，針對(duì)百貨業(yè)態(tài)零售業(yè)來將所占比例較底 4、特殊地理位置，位于省內(nèi)旅游景點(diǎn)內(nèi)，消費(fèi)目的過于明確,所以在一定程度上限制商業(yè)產(chǎn)業(yè)在該地區(qū)的開發(fā)規(guī)模，從而影響目前現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)和在建商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃（要么過大,要么不成規(guī)模） 5、消費(fèi)可選擇性過于單一,可選擇性不強(qiáng),無穩(wěn)強(qiáng)大穩(wěn)定消費(fèi)群體支撐， 6、商業(yè)業(yè)態(tài)分布、組合相對(duì)合理； 7、商圈相對(duì)成

10、熟、穩(wěn)定，消費(fèi)潛在能力巨大； 8、商業(yè)業(yè)態(tài)的組成規(guī)模較強(qiáng)，且均為成熟商業(yè)業(yè)態(tài)； 9、客流量巨大，且商品成交額相對(duì)較高； 10、商品以中檔商品為主，產(chǎn)品附加值高，相對(duì)應(yīng)產(chǎn)出效益高于其他商業(yè)區(qū)域； 11、商業(yè)地位具有襄樊商業(yè)支柱作用。,2.襄樊商業(yè)概況,2.2 襄樊商業(yè)市場(chǎng)供需情況,襄樊市人民廣場(chǎng)商圈目前商業(yè)用地已呈稀缺狀態(tài)，2000年至2007年是人民廣場(chǎng)商圈內(nèi)商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)的鼎盛時(shí)期，陸續(xù)建成的大型商業(yè)項(xiàng)目有：海創(chuàng)廣場(chǎng)占地約8畝經(jīng)營面積16000平米、財(cái)富 廣場(chǎng)占地約12畝經(jīng)營面積約12000平米、奔泰陽光城占地約6畝經(jīng)營面積約6000平米、開放廣場(chǎng)占 地約30畝經(jīng)營面積約20500平米、拉美

11、步行街一期占地約30畝經(jīng)營面積約80000平米、豪門新天地 占地約10畝經(jīng)營面積8000平米、錦繡數(shù)碼城占地約12畝經(jīng)營面積約12000平米。,以上為業(yè)主方提供市場(chǎng)信息,從當(dāng)?shù)匕l(fā)展商對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目的投資的熱情表現(xiàn)該地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)狀況表現(xiàn)良好,但是就市場(chǎng)需求方面是否符合市場(chǎng)規(guī)律還需要斟酌,單從以上商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目體現(xiàn)面積總和為154500米,還不算全市的其他經(jīng)營面積規(guī)劃數(shù)量.按照襄樊城市人口120.3萬人計(jì)算,城市人口人均商場(chǎng)經(jīng)營面積占有率為每人7.766平方米,此占有率已經(jīng)接近目前國內(nèi)一線城市(北京每人9.112平方米;上海每人10.017平方米;哈爾濱8.047平方米),按照目前零售百貨消費(fèi)行業(yè)

12、的利潤平衡點(diǎn)以及襄樊目前2005年GDP的總額看,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的效果應(yīng)該存在一定水分.從而勢(shì)必造成相對(duì)比較嚴(yán)重的商場(chǎng)空置率. 整個(gè)襄樊的商業(yè)供應(yīng)面積逐年都在上升，特別2002年至2004年的商業(yè)面積一下膨脹，致使2004年的市場(chǎng)來不及吸納。所以在2005年市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)一步增長的情況下，2006年的整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)要完全吸納 這個(gè)供應(yīng)量將存在很大困難，市場(chǎng)競(jìng)爭會(huì)更加激烈。在空置率走高的大趨勢(shì)下，商業(yè)空置率表現(xiàn)尤其突出，高于省內(nèi)的總體水平，供遠(yuǎn) 大于求，本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭壓力更大。,3.項(xiàng)目SWOT分析,S-Strengths(優(yōu)勢(shì)) 地理位置優(yōu)越，市中心的黃金地段使得本項(xiàng)目在交通以及其他基礎(chǔ)設(shè)施上擁有很

13、好的先天優(yōu)勢(shì)。目前業(yè)主方項(xiàng)目整體展面是襄樊所有商場(chǎng)中地理位置最好的。 項(xiàng)目位于成熟商圈，擁有良好的商業(yè)環(huán)境。由于周圍已經(jīng)形成了良好的商業(yè)氛圍定位,所以更加突顯我項(xiàng)目功能優(yōu)勢(shì)。 采用SHOPPING MALL(店中店)的經(jīng)營管理模式，對(duì)襄樊市場(chǎng)來說具有時(shí)代性。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，服裝百貨消費(fèi)在襄樊市場(chǎng)占有相當(dāng)?shù)谋壤?說明該地區(qū)消費(fèi)群對(duì)快速零售商品的消費(fèi)能力很強(qiáng)。 W-Weaknesses(劣勢(shì)) 由于目前業(yè)主方商場(chǎng)已經(jīng)處于經(jīng)營狀態(tài)，所以在原有經(jīng)營模式下的熏陶會(huì)一定影響認(rèn)可程度,同時(shí)現(xiàn)有經(jīng)營格局也對(duì)商場(chǎng)改造形成一定難度. 商場(chǎng)所處的地塊存在其他業(yè)態(tài)，使得商場(chǎng)經(jīng)營相對(duì)缺乏整體性。較為嚴(yán)重的影響了

14、商場(chǎng)的內(nèi)部格局以及外部形象。目前商場(chǎng)歷史遺留問題所以在我商場(chǎng)經(jīng)營范圍內(nèi)留有部分與我商場(chǎng)定位不符的業(yè)態(tài)存在。,3.項(xiàng)目SWOT分析,O-Opportunities(機(jī)遇) 襄樊整體宏觀經(jīng)濟(jì)背景發(fā)展趨勢(shì)良好。目前隨著國家經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)有越來越多的外資引進(jìn)襄樊，也大大的提高了襄樊的國際知名度。 目前在襄樊尚沒有定位為中檔次的以 SHOPPING MALL為經(jīng)營模式的商場(chǎng),因此本項(xiàng)目存在較好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。 旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展不僅提升襄樊在國內(nèi)外的知名度，也推動(dòng)了零售消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。 T-Threats(威脅) 隨著商業(yè)物業(yè)不斷發(fā)展和成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭日趨激烈，特別是同樣在建并即將推出的大商圈內(nèi)

15、的商業(yè)項(xiàng)目必將成為本商場(chǎng)直接或間接的競(jìng)爭對(duì)手。 商場(chǎng)所處商圈作為成熟商圈，但是在同等的商圈內(nèi)的其他商業(yè)項(xiàng)目來講我項(xiàng)目所產(chǎn)生的優(yōu)勢(shì)實(shí)際有時(shí)不足. 項(xiàng)目可利用率相對(duì)較小,實(shí)際經(jīng)營面積無法與鄰近的其他商業(yè)項(xiàng)目抗衡,3.項(xiàng)目SWOT分析,從我方的規(guī)劃來看，如果采用中檔定位本項(xiàng)目從商業(yè)定位、經(jīng)營管理模式、商場(chǎng)內(nèi)部裝修等方面都具有一定的特色以及創(chuàng)新，尤其是其定位與經(jīng)營管理模式堪稱是襄樊乃至整個(gè)河北省市場(chǎng)新領(lǐng)域的開拓者。 建議在商場(chǎng)招商的時(shí)以核心競(jìng)爭力（國際化的商品、完善的硬件設(shè)施、先進(jìn)的管理模式）為原則進(jìn)行招商和規(guī)劃引進(jìn)競(jìng)爭性的品牌，并結(jié)合商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，使得該項(xiàng)目發(fā)揮其特有的優(yōu)勢(shì)，真正處于市

16、場(chǎng)的最前端。 綜述 從以上SWOT分析可看出：本項(xiàng)目雖然擁有一定的地理優(yōu)勢(shì)、良好的定位及市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，但項(xiàng)目本身所存在的缺陷以及面臨的威脅將對(duì)本項(xiàng)目的成功與否起到非常關(guān)鍵的作用，不容忽視。所以建議發(fā)展商決策時(shí)必須面對(duì)市場(chǎng)做足充分良好的準(zhǔn)備，如： 1.1 精心的策劃；1.2 準(zhǔn)確的商業(yè)定位；1.3 積極有效的操作；1.4 國際化水平的管理；1.5 良好的營銷方案與推廣手段；1.6 穩(wěn)定的資金鏈. 特別是在實(shí)際操作中，包括開業(yè)前的招商以及開業(yè)后的經(jīng)營管理上要具備良好的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力，才能使本項(xiàng)目向著樂觀的前景邁步。,4.商場(chǎng)目標(biāo)群體定位,4.1本商場(chǎng)所處半徑5公里內(nèi)的居民； 4.2整個(gè)襄樊市的居民；

17、 4.3附近省市的目標(biāo)性消費(fèi)者。 4.4到襄樊旅游的國內(nèi)、國外游客。 4.5另據(jù)襄樊市場(chǎng)調(diào)查顯示： 4.5.1襄樊地區(qū)擁有一定的消費(fèi)能力，同樣具有收入較高，并且對(duì)商品的品質(zhì)、對(duì)服飾的檔次和品味要求較高的名牌產(chǎn)品的用戶群體。 4.5.2襄樊的消費(fèi)者對(duì)購物環(huán)境以及品牌的選擇方面也具有一定的要求，但目前在襄樊缺少真正意義上的匯聚國際名牌、國內(nèi)知名品牌的寬敞舒適的社區(qū)型SHOPPING MALL。 由此可見，品牌齊全、商場(chǎng)定位合理、購物環(huán)境舒適的SHOPPING MALL會(huì)成為目標(biāo)費(fèi)群體的休閑購物的首選之地。,5內(nèi)部裝修及推廣的初步建議,5內(nèi)部裝修及推廣的初步建議,5內(nèi)部裝修及推廣的初步建議,店面效果

18、圖,5內(nèi)部裝修及推廣的初步建議,店面效果圖,5內(nèi)部裝修及推廣的初步建議,店面門面效果圖(材質(zhì)),5內(nèi)部裝修及推廣的初步建議,店面門面效果圖(材質(zhì)),5內(nèi)部裝修及推廣的初步建議,5.5 高大的廣告宣傳牌及宣傳標(biāo)志,此配套設(shè)施完全是為了彌補(bǔ)商場(chǎng)被非項(xiàng)目規(guī)劃建筑所分隔的缺陷，同時(shí)為了擴(kuò)大宣傳的范圍，吸引主要從遠(yuǎn)大方向架車駛?cè)氡卷?xiàng)目的周邊的消費(fèi)群，在延沿路以及商場(chǎng)的外立面樹立高大的品牌廣告牌以及品牌宣傳旗幟等醒目的宣傳標(biāo)志，使得商場(chǎng)在內(nèi)外布局上形成一個(gè)整體，同時(shí)借助品牌的宣傳力度，為商場(chǎng)的宣傳提供了互利的有力保證。,上海恒隆廣場(chǎng) 上海中信泰富廣場(chǎng) 上海浦東機(jī)場(chǎng)列折扣商場(chǎng) 上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng),5內(nèi)部裝修及推

19、廣的初步建議,5.7 制作項(xiàng)目定期宣傳冊(cè),定期制作簡單的宣傳冊(cè)（Newsletter)，其主要作用為： 5.7.1定期公布項(xiàng)目進(jìn)展以及相關(guān)招商信息，使得品牌商以及消費(fèi)者可以 對(duì)本項(xiàng)目有更加清楚的了解； 5.7.2可以作為項(xiàng)目招商的宣傳冊(cè)，在招商時(shí)作為講解的材料，同時(shí)具有時(shí)事性，也便于不斷更新。,5.8 制作項(xiàng)目樓書 建議樓書的設(shè)計(jì)要有一定的針對(duì)性，簡潔明了?？梢苑謨煞N: 5.8.1針對(duì)主力店的招商: 只需簡潔明了，外加最新的平面圖紙；不要做統(tǒng)一的大本招商樓書，用打印出來的樓書比較好，這既出于名牌招商需要的考慮、也可以節(jié)約樓書制作成本。 5.8.2面對(duì)其他租戶：可以使用統(tǒng)一制作印刷的樓書，同樣要

20、求簡潔明了，不要繁復(fù)。,海創(chuàng)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告,6定位策劃報(bào)告,6.1 總體商業(yè)定位,6.1.1 整體定位：對(duì)本項(xiàng)目的初步定位是中檔集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游為一體的多功能購物廣場(chǎng)。項(xiàng)目本身具有較好的地理優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)空間巨大，以及消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)品牌的認(rèn)可及消費(fèi)能力的升級(jí)，本項(xiàng)目的總體目標(biāo)定位是“匯集國內(nèi)外品牌的中檔次的以Shopping Mall模式經(jīng)營的購物中心”,主要年齡段以16歲38歲的學(xué)生 白領(lǐng)等追求時(shí)尚的具有強(qiáng)大消費(fèi)能力的人群為主 6.1.2 商場(chǎng)一樓的長期目標(biāo)應(yīng)為匯聚知名品牌的專賣店，但該目標(biāo)的達(dá)成需要分階段進(jìn)行.,6.1.3 商場(chǎng)二至三樓將匯聚不同檔次、不同類型的商業(yè)項(xiàng)目以及品牌

21、，包括美容美發(fā)等特色服務(wù),目的是既要符合本項(xiàng)目的定位，又能形成錯(cuò)位經(jīng)營來滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求同時(shí)避免與臨近的商業(yè)項(xiàng)目引發(fā)正面競(jìng)爭。,6.1.4 四樓 保留現(xiàn)有經(jīng)營項(xiàng)目,6定位策劃報(bào)告,6定位策劃報(bào)告,6.2 項(xiàng)目各業(yè)態(tài)所占比例,零售百貨業(yè)態(tài)中經(jīng)營項(xiàng)目包括服裝、珠寶、鐘表、化妝品、皮具、玩具、超市等； 餐飲項(xiàng)目包括中餐、西餐、零食店、冷飲、咖啡店、快餐等； 服務(wù)項(xiàng)目包括理財(cái)中心、自動(dòng)取款機(jī)、VIP會(huì)員俱樂部、幼兒、寵物托管中心、聯(lián)邦快遞、物流陪送中心。,6定位策劃報(bào)告,6.3 商品定位品牌參考,1F家居、成人玩具,Jane Home 多樣屋 Osim Aussino,1F超市,屈臣氏超市,6

22、定位策劃報(bào)告,F1服裝價(jià)位,女裝,上衣 RMB150.002500.00,裙子 RMB150.00 700.00,外套 RMB300.002500.00,男裝,西服 RMB800.004000.00,襯衫 RMB100.00- 600.00,休閑衫 RMB400.001200.00,化妝品,RMB 70.00800.00,珠寶、手表,珠寶 RMB 200.00-5000.00,手表 RMB300,002500.00,6定位策劃報(bào)告,F1動(dòng)感地帶,珠寶、名表區(qū)：這是具有目標(biāo)消費(fèi)特征的珠寶名表類區(qū)域，不但配合本樓層中檔品牌服飾的定位，總體體現(xiàn)出年輕人消費(fèi)觀念,在整體檔次上注意年輕人的消費(fèi)接受能力.

23、(下列圖片僅為列舉),Tiffany 2. 營業(yè)額提成建議：名品的營業(yè)額提成設(shè)定為18%-22%，其他品牌的營業(yè)額提成為18 %-24%。根據(jù)不同檔次項(xiàng)目以及該商品在其他競(jìng)爭店內(nèi)的合作條件為依據(jù)根據(jù)情況制 定;,7. 租金收益標(biāo)準(zhǔn),7.3 項(xiàng)目投資回報(bào),該項(xiàng)目成本平均價(jià) 人民幣/平方米 該項(xiàng)目總租金收入 萬元人民幣/年 該項(xiàng)目總面積（業(yè)主提供） 該項(xiàng)目回報(bào)率 % (以出租率達(dá)到100%計(jì)算) 備注: 1. 項(xiàng)目的平均成本價(jià)由我方制定標(biāo)準(zhǔn)(商場(chǎng)管理運(yùn)營費(fèi)用按照第一年為準(zhǔn)) 2. 回報(bào)率=年總租金收入/項(xiàng)目成本價(jià)/項(xiàng)目總面積*100% 3. 上述租金收入均以該項(xiàng)目使用面積計(jì)算,8.商場(chǎng)經(jīng)營模式的選

24、擇和建議,8.1 SHOPPING MALL與百貨公司經(jīng)營模式比較,8.商場(chǎng)經(jīng)營模式的選擇和建議,8.1 SHOPPING MALL與百貨公司經(jīng)營模式比較,8.商場(chǎng)經(jīng)營模式的選擇和建議,8.2 SHOPPING MALL相比百貨公司的優(yōu)勢(shì),8.2.1 前期投資成本較低， 8.2.2 商場(chǎng)運(yùn)作成本容易控制，相對(duì)較低 8.2.3 職責(zé)范圍更加清晰與簡單（責(zé)任范圍只限于公共區(qū)域），只需從大方向?qū)ψ鈶暨M(jìn)行管理， 而且管理的品牌相對(duì)較少，業(yè)主在管理上將更加輕松，簡單。根據(jù)Mall的運(yùn)作模式，僅需設(shè)立相 應(yīng)的部門，管理系統(tǒng)較為簡單，例如：就3萬平方米Mall而言，員工人數(shù)不會(huì)超過150名；但相同 規(guī)模的百

25、貨公司，員工人數(shù)至少450名。 8.2.4 收取基本租金，同時(shí)扣率較百貨公司低，租金受益與商場(chǎng)銷售額的敏感度相對(duì)較小，我方 的收入將更加穩(wěn)定 8.2.5 獨(dú)立的專賣店由租戶自行管理，包括店鋪的設(shè)計(jì)、櫥窗的陳列、推廣活動(dòng)等，租戶可以根 據(jù)品牌自身的特點(diǎn) 制定相關(guān)的活動(dòng)，這樣較能體現(xiàn)品牌的風(fēng)格。同時(shí)可以更靈活地對(duì)貨品進(jìn)行管 理，貨品周轉(zhuǎn)將更加靈活。 8.2.6 隨著大眾的消費(fèi)意識(shí)已從目的性消費(fèi)漸漸趨于隨意性消費(fèi)，SHOPPING MALL整個(gè)購物空 間的舒適度相對(duì)將更加 容易獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。 8.2.7 相對(duì)于品牌商來說更加愿意接受SHOPPING MALL的管理模式。因?yàn)?同樣在銷售額增長的 情況下，品牌商將更加愿意接受低扣率的租金模式； 同時(shí)采用自主收銀，店鋪資金的周轉(zhuǎn)將更為 靈活。 8.2.8 隨著商場(chǎng)的不斷發(fā)展，百貨公司的扣率較為穩(wěn)定，不易提高，而SHOPPING MALL的業(yè)主 則可以更加自如的提升 基本租金的比例。例如：恒隆廣場(chǎng)在開業(yè)初期的租金為23美金/d/m2,在 經(jīng)營了兩年以后，租金已經(jīng)提升 至4美金/d/m2。