1、蘇州別墅市場(chǎng)總客源分析,從典型項(xiàng)目的抽樣調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇州別墅市場(chǎng)上的買家依次為：,蘇州本地 臺(tái)灣及港澳人士 長(zhǎng)三角地區(qū)內(nèi)其它各省市人士 少量外籍人士,蘇州別墅市場(chǎng)總客源分析,從別墅的買家職業(yè)分析依次為： 私營(yíng)業(yè)主 金融法律醫(yī)學(xué)界的成功人士 大中型企業(yè)老板和高管人員 外企的中高級(jí)白領(lǐng)人士 文藝界和IT界的自由職業(yè)者 其他從業(yè)人員,蘇州別墅市場(chǎng)總客源分析,按購(gòu)買者的主要年齡及家庭結(jié)構(gòu)組成分析：,3550歲為別墅購(gòu)買的集中群體 3545歲為購(gòu)買增長(zhǎng)最快的區(qū)域 夫妻兩人或者三口結(jié)構(gòu)別墅購(gòu)買者占近七成,蘇州別墅市場(chǎng)總客源分析,購(gòu)買別墅時(shí)主要考慮的因素，依次顯示為： 周邊自然環(huán)境和文化氛圍 地段和交通便利

2、 價(jià)格 綠化景觀 房型和外觀 物業(yè)管理 升值潛力和投資價(jià)值 這反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專業(yè)。作為發(fā)展商而言，應(yīng)對(duì)這些重要因素予以研究。,蘇州別墅市場(chǎng)總客源分析,購(gòu)買的需求分析： 投資和自住的比例基本上為二八開(kāi) 投資的比例基本集中在中高端市場(chǎng)的項(xiàng)目中，外籍的客戶也主要集中在中高端市場(chǎng)的項(xiàng)目中。所有置業(yè)者幾乎都有二、三次置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。 在經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目中，購(gòu)買別墅的經(jīng)驗(yàn)基本上都是首次。 高端市場(chǎng)，尤其是單價(jià)1萬(wàn)元M2以上的項(xiàng)目，市場(chǎng)潛在客戶大多數(shù)住的可能就是第一、二次浪潮中開(kāi)發(fā)的別墅，對(duì)別墅的居住功能性追求之外更多的是精神需求和階層需求。,從購(gòu)買別墅類型分析： 居住型別墅客戶特征 （1）年齡層次結(jié)構(gòu)：各

3、區(qū)域客戶群體主力年齡集中在30-60歲之間。 （2） 客戶來(lái)源結(jié)構(gòu)： 蘇州區(qū)域由于自身及外企的外籍人士潛在的客戶群體，人群來(lái)源的結(jié)構(gòu)由大部分的本地私營(yíng)業(yè)主為主及小部分政府人員和部分歐美及韓日高級(jí)管理人員、臺(tái)灣臺(tái)干及少量的外來(lái)生意客輔助構(gòu)成。 昆山區(qū)域客戶人群由本地私營(yíng)業(yè)主、部分政府官員和部分臺(tái)商、臺(tái)干為主、少量外來(lái)生意客及上海投資客構(gòu)成。 常熟及其他區(qū)域客戶群體主要有本地私營(yíng)業(yè)主、政府人員及浙江商人及其他外來(lái)生意客組成。,蘇州別墅市場(chǎng)總客源分析,蘇州別墅市場(chǎng)總客源分析,從購(gòu)買別墅類型分析： 度假型別墅客戶特征 由于常熟、張家港、太倉(cāng)、吳江度假型別墅幾乎沒(méi)有，因此就針對(duì)于蘇州、昆山進(jìn)行綜述作為參

4、考。 （1） 年齡層次結(jié)構(gòu)：客戶群體主要集中在3860歲之間。 （2） 客戶來(lái)源結(jié)構(gòu)： 蘇州區(qū)域度假型別墅客戶群體多數(shù)以本地及上海高端的私營(yíng)業(yè)主、外商構(gòu)成。除上海會(huì)存在些投資性質(zhì)，其他群體多為長(zhǎng)期居住。 昆山區(qū)域度假型別墅客戶群體80%來(lái)源于臺(tái)商和少部分昆山當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主。大多以休閑度假、自住為目的，很少作為投資出租使用。而來(lái)源于上海經(jīng)濟(jì)雄厚的投資客，置業(yè)目則作為租賃和自用休閑度假。,甪直目前客戶源概況：,由于交通和各項(xiàng)配套設(shè)施的的高速發(fā)展，已是這個(gè)原本看來(lái)很遠(yuǎn)的鄉(xiāng)郊拉近到人們的面前。其主力消費(fèi)人群為臺(tái)灣及上海的投資型及度假型客戶，目前該地區(qū)的各小區(qū)大多人氣不旺，而物業(yè)公司也疏于管理。尤其是澄湖

5、片區(qū)產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工品質(zhì)上均顯粗糙，乏善可陳。 結(jié)綜合蘇州別墅分板塊樓盤分布來(lái)看：蘇州區(qū)域獨(dú)棟別墅主力面積主要集中在300平米以上，小面積的主要體現(xiàn)在新區(qū)及陽(yáng)澄湖板塊，這兩個(gè)區(qū)域的獨(dú)棟別墅案量之少，則主力面積過(guò)于單一，從而造成獨(dú)棟別墅面積在250290平方米的獨(dú)棟別墅市場(chǎng)上一直短缺。,長(zhǎng)三角、上海地區(qū)客源,目前長(zhǎng)三角城市群是一個(gè)以上海為核心的“Z”字型城市群，以100公里為半徑，蘇州正處于上海輻射圈的第一層范圍內(nèi)，是長(zhǎng)三角城市中接受上海最便利的城市。 未來(lái)交通發(fā)展，蘇州建立大交通網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)總長(zhǎng)360公里，核心市區(qū)245公里。滬寧高速、蘇嘉杭高速開(kāi)通，無(wú)阻礙暢接上海、無(wú)錫及周邊各市。 東環(huán)、南

6、環(huán)、西環(huán)高架將在2004年的5月30日通車。 312國(guó)道全線將在2005年10月1日改造完成。 四通八達(dá)的公路網(wǎng)與周邊的國(guó)際機(jī)場(chǎng)、鐵路、國(guó)際化港口共筑蘇州立體交通體系 。 便利的交通使的周邊地區(qū)的客戶群選擇蘇州地區(qū)作為投資或二次置業(yè)之用。,古城區(qū)客源分流：,古城區(qū)塊別墅保持傳統(tǒng)風(fēng)格，適于作為居住型別墅。這類別墅的面積區(qū)間200400平米，價(jià)格區(qū)間200500萬(wàn)元，較受私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人及海外人士的歡迎。 由于古城區(qū)地價(jià)的不斷回歸和產(chǎn)品本身較高的建設(shè)成本，以及嚴(yán)格的規(guī)劃限制，因此無(wú)可置疑地具有偏高的價(jià)格平臺(tái)。 同時(shí)，古城區(qū)人口外遷帶動(dòng)周邊新城區(qū)發(fā)展，蘇州城市規(guī)劃中，古城區(qū)是一個(gè)受規(guī)劃嚴(yán)格控

7、制和保護(hù)的區(qū)域，將來(lái)不能夠也不足以承載一個(gè)特大型區(qū)域性中心城市的眾多功能，古城區(qū)人口外遷和部分功能轉(zhuǎn)移到周邊新城區(qū)是個(gè)必然結(jié)果。根據(jù)蘇州市政府部門的規(guī)劃，未來(lái)5年內(nèi)，蘇州古城區(qū)人口將從目前的約65萬(wàn)下降到25萬(wàn)。分布到周邊區(qū)域的人群成為甪直地區(qū)的潛在客源。,新區(qū)和園區(qū)客源：,目前蘇州新區(qū)和工業(yè)園區(qū)是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)和配套相對(duì)薄弱，但區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮?，是承接古城區(qū)城市功能轉(zhuǎn)移的最理想?yún)^(qū)域。,別墅置業(yè)群體呈現(xiàn)年輕化和本地化。一般來(lái)說(shuō)，45歲55歲是別墅置業(yè)的主要群體，經(jīng)濟(jì)力量相對(duì)較強(qiáng)，但資料顯示，30歲45歲的年輕置業(yè)者正在成為主流，他們是社會(huì)的中堅(jiān)力量，擁有優(yōu)厚的工作報(bào)酬，生活消費(fèi)

8、理念現(xiàn)代化，正逐漸成熟的別墅置業(yè)主體。 因此，蘇州工業(yè)園區(qū)和新區(qū)的新興白領(lǐng)階層，正成為新的別墅消費(fèi)者。,新區(qū)和園區(qū)新置業(yè)群體的成長(zhǎng),老蘇州和新蘇州的需求,老蘇州注重住宅的文化的積韻和地域位置。而新蘇州則更加注重住宅的品質(zhì)和舒適性，追求更加新鮮、國(guó)際性東西。 要吸引新區(qū)和園區(qū)的客源，就應(yīng)該更加注重在地文化和國(guó)際生活品質(zhì)的結(jié)合。,新區(qū)客源： 高新區(qū)內(nèi)常住人口230,000，外籍人士4,000人。 新區(qū)的部分產(chǎn)品基本都是存量房，推出時(shí)間較早,戶型比較陳舊，單價(jià)相對(duì)也是最高的,去化時(shí)間也較長(zhǎng)，銷售情況并不是很理想。但隨著近年整體房產(chǎn)市場(chǎng)向好,也帶動(dòng)高端市場(chǎng)的銷售，在最近的一年內(nèi)銷售開(kāi)始慢慢回升。,園區(qū)客源：,蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作區(qū)將成為一個(gè)面積達(dá)到70平方公里、人口規(guī)模60萬(wàn)的綜合性新都市的城市中心。 借助蘇州政府的政策導(dǎo)向，和金雞湖景,園區(qū)這類高總價(jià)的別墅成為了自然景觀和城市化功能兩適宜的居住型別墅,因此銷售率明顯高于蘇州其他區(qū)域，去化速度也高于其他板塊。,園區(qū)未來(lái)的景觀大道,全長(zhǎng)12公里左右的現(xiàn)