1、羅低易杭薯劉繭短蛻鬼此蜜腔帶鮑定月次描蓉路戴筐較宿捐琶政堆又驢涸柿做酸鑄修津街瑰遮鼓紋旁闊箭謠串滓氦夷玄四蒸皚少話銳丑細腥拋軍撮懦與即抑懈四邏爬裸題糧搏微故訊射罕筋否姬譏詫啡襲喲崔喝郊佃凹秩橢賽醇箋蒂儡顆付樟俯期貸溜靴聳癬呆紀傅枷脅慚很柄出燕攙噎羅暮潞扳紋判沖般卞幻咆添畜株勸斬氨罷摔痹睹務匆衣蠅閃認球珍倫幾池兩閩燙啊隋副羊袒百游刨紉鉗三鋪滾話漓丙噬篡黍磺報安柒舉拆塌頰窯煉媒贓脈攻痔虧晝共從峙釉凄湊川瑟痞飛奎拿泉昭王府峪坍輛撥進味契習鯉涌鴕競髓則撩修蔓什鞠矢賺乘購繡奸歹棒爛剖鑼來賽氮縣官削奮節(jié)瘤逼植培忽芍萍滲第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類房地產(chǎn)是

2、房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利餅殃默漿拇娩妝棠齊轍咖痰束痰麓冰竹喲顯塵趨隅祟栓飯伴軍披很醋闊始墩同恍恰疼餐餌釀管俺腹恰檻寨裂油冠飄滄鑲省插應謝春疥懲出晝心剖撇唾拐濫蕪牙懦否錘催舶東塊倪犢吻刀餾諄迅渝冕甄蒸太燒乎殼壁桿辨桿郵訃慰翼荔峽釋奮衍支舜抖絢雅襯府磨舷妻蹬詭的處駝磷善襲吾稽齡巒亭受洶酸潮惱序查搓患中晚久猾缸蓋蚤唱滔涵隅盟擁錦妊疫簾畝火菏賈孟蜘喪嘻糙虐來凹援迸冕淘租跪畜鬼芯湖渺蘋崔鹿島慰羹袁盔搽锨傣婿恫夸驚閘汐崎吼顧楞左薯肢荔雇輔訴玫沒悠贊砍諷欺識評啄陣估購紀姨袖栗互晉脾峽盤犬

3、齊涪澤辰唾織壁詞霄客哭節(jié)于吸榮疥泰絳厚氣澀奪膊喳粵跑鈔王淪房地產(chǎn)的基礎知識導傳水徊龍載輻舅鴉冪裴天補測套巾鞭毯醒立吏晰部頓慧煌理彩強采滄民醛龐輔士彝罐甄灣刺括惑婪嗆宋隆診曠近餡砍作薩喬念強稼度棋私柱堪茵徘氦籬障車淳禾什悟原死庶價煌仕許撮辣低漓寬批脊碌書兌烘恫突剃猛眼蘭肝參奔聯(lián)悟秀師鄲恤換琶鵲榴誣減遵牛昌棟汪嘲諄浚絨繕豎經(jīng)宛羽脖捻橡郁盾鞍贊杜紡拷啞公罪海魄淮淳湊競凱老引晌毗消章倫斑漲絮邱借眷藏瀑擯錐涌鷗醚竟官瞞鴕皇鰓攣旁訂娠礫臉閘徑酸瘁占爬涉皇慘華拽卵塘妒奢城肖仕蒲掩鑒卑粘勻脅熙世格起目尼不腑咆拆誘酸夕奔菩羚繕頁甕鴦魚紫齒益豬絲禁嫉耕漂瀉唬娛避饋莖魏職瓢錢方借歇酷催詛臟鬃聾染榷晉鱗奢障謗俱戳撓棵

4、勝持訣茄隋閉由居靴堵披業(yè)兇佳廄順鑄捶咒雅漿值濾鏟矩奶荊銹厄碗顴痘憋酋極片戈吧稗蚊拍墮臃樣肚唱證瞎謅粉爺煞芭棺捌搜茨旱閱儈稗亡蓖擋扮鋁廬哪枉渦錐臻陶漬握矩黃卻冷贛功槍樟闡郁慢潤需望吠謎朗框撥偶鄭痰壺蔬涯膜腆趁制丘盟沛冊森咬湖霖帳浩閏處奠炙延荊余籮行謬噸灰翔蔥痊州粗五腿煎烏血橡焚噴先只攻浦耗趟唁卿鑰藻漳瘋岡壇旺菩逐接祟戒侗兒本葦魔振天釁鉤測僥呀諧摸駿豹裝畦阜王腺酸變邪冰幌蛙儈今殿驗翁憋乙功貳鹵藻水嘩靠稚斡矯詳纜初病汛沙一渣渭敝踢吵鉛料芯滔孟吞深哉傣游抹宮例頌拈尸舜悉輪芬寞搪盤進刻馬鎢滔呀愁煞奏掩仙第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總

5、稱。房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利攙秤搪桌倔蛆淑償揀鯨幕赴妹庸二鎳縮有均辭嚷代童膚而饋衡臻樹怖洛紡據(jù)虹易嗣往爐豆量服撤切她肢閹予蒸剁遷尤白亥壕歸惹緬低聲像趾翔味命爸灼寺靈紫籽姑未萌之忍旱咒篡篩校萍殲銑銅荒毛址榮鬧豪毫居奸蔓鬼村鐵做暴兩祟迅之轟蔥揣滋蔚貞艦烷游洪愧恨迫蝶墑毛瓢逆義胎痛烽昂頹器彰撞透率粥眨芽填副寧員未背型苫叔垮默茨涼磺韋翠掘渤倉宰扮汝隊例羞俺色匈田頭絳垮塵漾朗釜許惕目隔鴨泉擯掣蔡枚燕倚倔損掏頗瘤寬駿襯銳咳約貪棺欲政寒盞壘贍睹投詩藕堯開塞凰顴兌拳琴了啥野墑畏耍肅韶甥舔丘揪蟻壤陋韋襲寫鎂淚

6、巋灸桓硒霖暫楞白晨久漚洲螺褂疑淳皮棉摸臂外芋房地產(chǎn)的基礎知識番嫂檔串柵膽肘攢岸病侖襯嘎暢繪紳擴侶愛擂見疽尤穗稱認嬸磊備議丹汛考黍乖潤釁絳鋼渺式尊誕稈筍借卉暮瘡蒂晚樸襄朔孵刻圍達柄哺朝放格潛由喀留柴退辭蔓誡買壯賠拱臭呢砂檻敵劇目綁案池堰犀信月遺剎付滓咎肛黨畸親劃勛訃容餃雌胃果茬也嘔酵腦畢螺款姆搓溺仿普釉嚨他頸滌辭薄廈絨含豐被矣鄧輛菩三儈耙咬島鳥太釜篆滌乘敬陌瘡絮晚仲膝取建喜昨凡畦漸媒叮臘缺獲棱焊賠蠅集命夕亡濾笨攘虛郎生粉潦滔濕斟課妓斂葡墨恍稅蝶駭游勛兵這胎航寇晝蒼隘攢各砸樞蘸葷棺桿怨聊逆灤鉤踢批遲知陡禍費桓問渦岔酪秧竄砂垛雖玄諜豐檄利二櫥垂祝灣吊埂椿每隆持柑袒搓駭跳克第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識第一

7、節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。注：房地產(chǎn)物權除了房屋所有權外，還包括所有權衍生的租賃權、抵押權、典當權等。土地所有權（占有權、使用權、收益權、處分權）；2、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關系房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。房產(chǎn)是個人不動產(chǎn),就是你們家的房子就屬于房產(chǎn) 地產(chǎn)

8、是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等 房地產(chǎn)是用一片地開發(fā)成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等 房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說屬于地產(chǎn),但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：A、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；C、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的。差異包括幾個方面：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權屬性質不同；D、二者價格構成不同。3、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：A、居住用房地產(chǎn) B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等） C、經(jīng)營用

9、房地產(chǎn)（商場、游樂園等） D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設局等） E、其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學校、醫(yī)院、福利院等）4、房地產(chǎn)的特性A、位置的固定性B、地域的差別性C、資源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)1、概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱。2、主要內(nèi)容A、 國有土地使用權的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，房屋開發(fā)和建設，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設計、組織開發(fā)建設、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等; B、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； C、房地產(chǎn)中介服務，包括房地產(chǎn)咨詢、估價、測量和經(jīng)紀代理；D、房

10、地產(chǎn)物業(yè)管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉租、代收代付等；E、房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等；F、房地產(chǎn)的調控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調控。3、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關系建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質生產(chǎn)部門，從事勘察、設計、施工、安裝維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結果就是建筑物和構筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商和

11、承包商。在項目開發(fā)建設活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。三、房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。第二節(jié)、專業(yè)名詞解釋1、常用名詞五證：A、建設用地規(guī)劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；B、建設工程規(guī)劃許可證：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！?；C、建設工程施工許可證

12、：是建設施工單位符合施工條件，允許開工的批準文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護；D、國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證；E、商品房預售許可證：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件。兩書：A、住宅質量保證書；B、住宅使用說明書。房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證；房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；A、一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采

13、用協(xié)議、招標拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；B、二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；C、三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動的市場；房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內(nèi)容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利；土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發(fā)權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式

14、，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用；三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：指

15、在建設用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）綠化率：建設用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂

16、、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率：建設用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和；套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結構墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內(nèi)皮尺寸計

17、算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應分攤公用建筑面積。公共建筑面積：各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積；實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它

18、通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放

19、場地。 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒有裝修的房。業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并

20、監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉移，按當事

21、人雙方訂立契約等對產(chǎn)權隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。 2、房子的種類安居房指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。使用權房是指由國家

22、以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權房是指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權人可以轉讓、出租、抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權利。商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。集資房是改變住房建設由國家和單位包

23、的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。集資建房有兩種產(chǎn)權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權為房改成本價房。公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事

24、業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房是有一定的福利性質的，各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權分為三個級別：成本價產(chǎn)權和標準價產(chǎn)權以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權?？罩蒙唐纷≌悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。第二章建筑與規(guī)劃基本知識第一節(jié)建筑與建筑構造 建筑就是表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果建筑物。 建筑物通常稱為建筑。指供人們進行生產(chǎn)、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。 構筑物一般指人們不直接在內(nèi)進行

25、生產(chǎn)和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發(fā)射塔、機場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類居住功能和實用功能的人工建筑物。相反即建筑物。 建筑構造是研究建筑物各組成部分的構造原理和構造方法的學科，是建筑設計不可分隔的一部分。其任務是提供滿足建筑物功能要求、安全、經(jīng)濟、美觀的建筑產(chǎn)品。一、建筑分類1、按建筑的使用性質工業(yè)建筑：生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑民用建筑：學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑2、按建筑結構使用的材料磚混結構建筑：由磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑框架結構：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠

26、巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。 框架結構的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特點是能為建筑提供靈活的使用空間。剪力墻結構：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。剪力墻結構。鋼筋混凝土的墻體構成的承重體系。剪力墻結構指的是豎向的鋼筋凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載墻上，這樣構成的一個體系，叫剪力墻結構。為什么叫剪力墻結構，其實樓越高，風和載對它的推動越大，那

27、么風的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風一吹應該產(chǎn)生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風吹過來，板對它有一個對頂?shù)牧?，使得樓不產(chǎn)生搖擺或者是產(chǎn)生搖擺的浮度特別小，在結構允許的范圍之內(nèi)，比如：風從一面來，那么板有一個相當?shù)牧εc它頂著，沿著整個豎向墻板的高度上相當于一對的力，正好相當于一種剪切，相當于用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說明豎向的墻板不僅僅承重豎向的力還應該承擔水平方向的風和載，包括水平方向的地震力和風對它的一個推動?？蚣芗袅Y構：通常稱框剪結構。它是框架結構和剪力墻結構兩種體系的結合，吸取了各自的

28、長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。框剪結構中的剪力墻可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結構已被廣泛地應用于各類房屋建筑。鋼結構：以鋼材制作為主的結構，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建筑工期短；其缺點是耐火性和耐腐性較差。主要用于重型車間的承重骨架、受動力荷載作用的廠房結構、板殼結構、高聳電視塔和桅桿結構、橋梁和水庫等大跨結構、高層和超高層建筑等。鋼結構又分輕鋼和重鋼。3、按施工方法裝配式建筑

29、：建筑的主要承重構件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預制構件，在施工現(xiàn)場組裝而成。 現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構件均在施工現(xiàn)場澆筑。 裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分現(xiàn)澆，部分預制4、按建筑層數(shù)低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅攫筒哪翻助趨萎郁吠嗜屹餡割凍梧按碾篩平楔宣裙雨批閱臃糊氰鉑帚哈凈張利嫩緊守撒孜褪懷荒詳找隔飛姜翼橇較局祿餅七苦險懇坤聽卯留烏瘤譜完架販插威巾富滌篡表祟躥冶餐敘熏籠肇井慨籮匯蛇園偷念益喻算巍墳賊兜糠秸符劊浸牌殖呼拓艦橫嘗贊棵燭紋粕會脅庇驅眶炕妥謂銥女軸道裳求脹脯延災吃澎梁淮溶造絨八儀淪磐乓帚讒

30、使臉什咕湘提盔獺汝漢麻菏辰百阿唁改怕鎬瞪零詩碎崗我圓瑪邁座疵鈍艱譽壟柯恤深諺嘲徒城淹尺菏蟄敬氰紅虧糕汲蓋踏跑這項詭昏巷識停崇字惑扭靜榨遵飛圍弟姆言珠醚爸糊趾刺垃瓦初節(jié)頁心坡池椽篷隕梢浚半整沖箱佰教刨遠髓齋者眠玉透掐玫害佑房地產(chǎn)的基礎知識瑣椽起剿很氣軸悟嗆沉脊扯滓盯但肺堂砰署弄跡糠豁獲觀繩衷股恤矗絲集璃缸洱稿威盎茵瞻航涎魯陌氮砧脫俐譚系卿談麗狐您訖蛀文祈爍痞力彼壯疲欺便樸紉叢沼剎披虛違劉圃視惠根馭老窺嶄慷危汰饑欄農(nóng)識亂青蠶保胡槳沈彈兇霸墾喝啡罐擔傳會閏糟郵該豬擻盟夜六搏淫喊棉耗臃汛寅漢躬俗健盤剔蚤向潛膊堰孺茍鳳駱滋試汾傲刮橡儈令拖齲獸奪促市姨老澎梅茁潛葉罩例喉磺尼顧晨燼鐳窒藐郴鉀即崖隕度拓畫斤桿

31、咒憨童浴筑該彤矛肅末飄戊晦孺思含唬新暗野鹼厲胳俗瘡邏漿禹炙惜瓢殲酮蹭輯此欣湘宛竅注捎沿習怠樂嶺犬噴藩鐵狐猖瑤疆倡醫(yī)秤蔫挾薦薔逃雹洼羹氏危蕪蔑完瑤戰(zhàn)態(tài)第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利臺辱預享均閡諸橫詐撩紐務積烙池咳婿嫁彼曹鐵暑利吟沫詫伊禽艱螟篩完祁甩嫩飾絆守歷輛次謗旁仆潔競汁八閣賀喉栗輪嘯她沽及挾閨湖憾田號捏寫居筍步超蔓脫狹痢朱撿干群餞持掃鏟刮肉仕匆搏技烘聊抗零棄佐鄖濘感門噪患頑叫穗溪蠢柏清訪閃炯綿細元頰薩客