1、超高層 高檔住宅 超高層高檔住宅,聯(lián)合國 聯(lián)合國1972 年國際高層建筑會議上將40層以上即定超高層建筑。,中國 在中國，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度，屬于超高層建筑。,其他國家 日本建筑大辭典將15層以上定為超高層建筑。,超高層：,高檔住宅：,定義 高檔住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策，收取3%的契稅。,標(biāo)準(zhǔn) 高檔住宅也就是一般說的非普通住宅，面積一般都大于144平米，擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施，包括別墅和高檔公寓。,超高層高檔住宅：,定義 建筑高度超過100米，建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均

2、價格一倍以上的即為高檔住宅。,特點,宏觀背景 城市發(fā)展 開發(fā)商 政府 購房者,經(jīng)濟實力雄厚 城市GDP總量達(dá)到一定層級，城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)，城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)。,宏觀背景：,生活水平優(yōu)越 人們生活水平的大幅改善，一部分經(jīng)濟實力較強的人，對居住的定義逐漸由舒適上升至享受。,科學(xué)技術(shù)支撐 高層建筑的生態(tài)化，智能化，新材料、新設(shè)備的運用等現(xiàn)代技術(shù)的改進(jìn)使豪宅超高層化趨勢成為可能。,高效集約土地 人口增加與土地資源日益稀缺的矛盾更加突顯，超高層高檔住宅通過“豎向型”增長，對有限土地高效集約的利用，為城市發(fā)展提供了新的方向。,城市發(fā)展：,資

3、源環(huán)境共享 在現(xiàn)代社會中，人們更加強調(diào)和諧社區(qū)，注重資源的共享而非把景觀視為私有化的產(chǎn)物，貧富的差距絕對不應(yīng)該成為享受自然資源的唯一評價標(biāo)準(zhǔn)。,豐富城市空間 超高層高檔住宅的產(chǎn)生帶來了新的城市景觀，城市的天際線由此更加豐富多元，創(chuàng)造了更多的城市公共空間。,開發(fā)商：,尋求更大利益 人口增加與土地資源日益稀缺的矛盾依然非常突出，隨著城市的迅猛發(fā)展和人口的集中，住宅的需求量擴大，城市中心地段的土地越來越稀缺，開發(fā)商追逐利益的更大化。 符合政策導(dǎo)向 政府對別墅用地的嚴(yán)格限制，已經(jīng)使過去一些傳統(tǒng)的豪宅方案成為不可選，超高層高檔住宅解決了豪宅的生存之道。,推動城市發(fā)展 以其為契機，依靠具有很強實力的開發(fā)商

4、對地塊進(jìn)行綜合開發(fā)，帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟效益和環(huán)境質(zhì)量，替政府承擔(dān)城市運營商的角色。 提升城市形象 超高層住宅在提供住宅需求的同時，還以其強烈的標(biāo)志性作用而極大地提升城市和國家形象。由于超高層建筑地處顯要，造型突出，視覺效果強烈，往往會成為所在城市和國家的 “名片”，也會對城市發(fā)展起到促進(jìn)作用。,政府：,購房者：,財富身份象征 超高層高檔住宅與別墅一起成為財富人群權(quán)利和身份的象征，滿足購房者居高臨下、唯我獨尊的心理感受，同時更是一種權(quán)貴豪富的階層標(biāo)識。,生活方式轉(zhuǎn)變 在大城市的生活背景下，視野的不斷開闊，使得人們愿意去不斷嘗試新鮮事物，體驗全新的生活方式，在追求物質(zhì)享受的同時更加注重心理感受。,

5、生活條件便利 超高層高檔住宅一般位于城市的黃金地段，擁有豐富的景觀資源，交通便捷，業(yè)態(tài)共享，為住戶提供了便利的生活條件。,發(fā)展歷程： 萌芽期 培養(yǎng)期 擴張期,主要類型： 按區(qū)位分 按售價分 按功能分,發(fā)展歷程：,萌芽期（2001-2006年） 超高層高檔住宅開始出現(xiàn)，主要集中在上海、北京、廣州，位于城市核心區(qū)黃金地段或者一線濱江地帶。,發(fā)展歷程：,培育期（2006-2008年） 超高層高檔住宅逐步增多，開始向二線城市擴展，區(qū)位以濱江、海濱黃金地段為主，依舊位于東部沿海地區(qū)。,發(fā)展歷程：,擴張期（2008年至今） 超高層高檔住宅出現(xiàn)“井噴”，由沿海城市擴張至內(nèi)陸城市，二線城市涌現(xiàn)，三線城市開始出

6、現(xiàn)。不再局限于對稀缺景觀資源的占據(jù)，更加注重周邊人文環(huán)境建設(shè)及配套服務(wù)。,發(fā)展歷程：,分布數(shù)量圖（2001年至今）,城市核心資源 城市核心區(qū)黃金地段，稀缺自然景觀資源，一線江景、海景等。 例子：上海湯臣一品，世茂濱江花園,按區(qū)位分：,單純城市核心 城市中心區(qū)黃金地段，無強勢景觀資源或二線遠(yuǎn)景，不足以支撐溢價。 例子：銀泰中心，上海翠湖天地,城市非核心資源 城市非核心地段，強勢景觀資源足以支撐溢價。 例子：成都龍湖世紀(jì),城市純度假 成熟度假城市黃金地段，一線度假景觀資源。 例子：青島萬麗海景,頂級高檔住宅 超越城市價格體系。 例子：上海湯臣一品,按售價分：,高端高檔住宅 城市均價的4倍。 例子：

7、北京長安8號,主流高檔住宅 城市均價的2倍。 例子：北京銀泰中心,純住宅 以純住宅為主，少量附有商業(yè)。 例子：上海翠湖天地，上海湯臣一品，成都龍湖世紀(jì),按功能分：,綜合體 是住宅、商業(yè)、辦公、酒店、娛樂等兩種功能或多種功能的綜合。 例子：北京銀泰中心，大連萬達(dá)公館,上海湯臣一品 世茂濱江花園 上海翠湖天地 北京御金臺 北京銀泰中心 北京長安8號 廣州粵海麗江花園 成都龍湖世紀(jì) 青島萬麗海景 大連萬達(dá)公館,1上海湯臣一品,2上海世茂濱江花園,3上海翠湖天地,4北京御金臺,5北京銀泰中心,6北京長安8號,7廣州粵海麗江花園,8成都龍湖世紀(jì),9青島萬麗海景,10大連萬達(dá)公館,1湯臣一品 上海,用地面

8、積： 20066平方米 總建筑面積： 115000平方米 容積率： 5.8 綠化率： 47% 停車位：458位 總戶數(shù)：220戶,城市干道,11,6+1,6,6,1,6,6,會所節(jié)點,2世茂濱江花園 上海,封面,用地面積： 80.00萬平方米 總建筑面積： 275000平方米 容積率： 2.90 綠化率： 50% 停車位：3000位 總戶數(shù)：3000戶,城市干道,11,6+1,6,6,1,6,6,11,6+1,6,6,1,6,6,3翠湖天地 上海,用地面積： 130000平方米 總建筑面積： 614000平方米 容積率： 4.0 綠化率： 35% 停車位：393位 總戶數(shù)：283戶,封面,4御

9、金臺 北京,封面,用地面積： 92100平方米 總建筑面積： 720000平方米 容積率： 7 綠化率： 35% 停車位：270位 總戶數(shù)：180戶,5銀泰中心 北京,北京銀泰中心位于建國門外大街2號，即東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角。該中心位于北京中心商務(wù)區(qū)的核心地帶，北臨長安街，與國貿(mào)遙相呼應(yīng)，東臨東三環(huán)路，南為建外 SOHO，是長安街的地標(biāo)性建筑。距離北京火車站僅4公里，距離首都機場亦僅20公里，交通十分便利,地理位置極之優(yōu)越。,用地面積： 31305平方米 總建筑面積： 349998平方米 容積率： 8 綠化率： 21% 停車位：1600位 總戶數(shù)：244戶,用地面積： 31305平方米 總建筑

10、面積： 349998平方米 容積率： 8 綠化率： 21% 停車位：1600位 總戶數(shù)：244戶,6長安8號 北京,“長安8號”項目位于北京朝陽區(qū)建國門路86號，建國門外大街和西大望路交叉口東南角，西起西大望路，東臨規(guī)劃中CBD中央公園，南至通惠河景觀，北臨長安街。擁有深厚的歷史積淀和皇城國賓大道的先天地緣，不可復(fù)制的地段特性和深厚的人文底蘊注定項目的領(lǐng)袖地位。,用地面積： 36923平方米 總建筑面積： 240000平方米 容積率： 6.50 綠化率： 28.2% 停車位：833位 總戶數(shù)： 南樓256戶 北樓不詳,辦公,7粵海麗江花園 廣州,粵海麗江花園根據(jù)地塊開口向西的“U”字型的情況、

11、珠江公園的相對位置，將三棟超高層建筑物側(cè)向東南方向，使其正對珠江公園，并因此將前后排建筑物錯開，一方面確保戶戶全景觀，南向房間均無遮擋，同時也能使沿金穗路和獵德涌因為有足夠的退讓距離而獲得最佳的城市街景效果。,用地面積： 20639平方米 總建筑面積： 181787平方米 容積率： 7 綠化率： 30% 停車位：727位 總戶數(shù)：664戶,-,8龍湖世紀(jì) 成都,用地面積： 59334平方米 總建筑面積： 590000平方米 容積率： 8.9 綠化率： 40% 停車位：2500位 已建成總戶數(shù)：344戶,9萬麗海景 青島,封面,用地面積： 21748平方米 總建筑面積： 150000平方米 容積

12、率： 4 綠化率： 35% 停車位：充裕 總戶數(shù)：439戶,10萬達(dá)公館 大連,用地面積： 6.52萬平方米 總建筑面積： 48萬平方米 容積率： 7.36 綠化率： 40% 停車位：458位 總戶數(shù)：220戶,湯臣一品A棟標(biāo)準(zhǔn)層戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,房間配置分析,面積配比與房間配置,玄關(guān)51.2,廚房21,傭人15.3,餐廳62.3,客廳84.9,起居33.8,主臥107,次臥113.5,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,一層一戶，打造平層別墅， 可以360全覽陸家嘴地區(qū)乃至整個上海城市景觀。,多陽臺（四個面6個陽臺）、大尺度（40大尺度觀景陽臺）的

13、設(shè)計，為住戶搭建了最佳的觀景平臺，方便室外全覽陸家嘴一線景觀。,擁有三間帶有獨立衛(wèi)生間的客房,主餐廳窗墻面以弧線為主，增大了景觀視角。,一戶三電梯，同時擁有私人入戶門廳,電梯廳和玄關(guān)之間還有圓形門廳，進(jìn)一步增加了房型的秩序性和高貴感。,主臥-起居-次臥一系列功能的交通空間過于平直單調(diào)，沒有收放和與其它房間的合并，與門廳會客部分缺少空間上的連續(xù)性，使戶型的空間“空間豪華感”打了折扣,擁有8.4米面寬、120寬敞客廳，全通透落地玻窗設(shè)計，進(jìn)一步全角度享受外灘及黃埔江美景。,居住部分擁有6米超大面寬，配有玄關(guān)，衛(wèi)生間，獨立更衣室，書房的全功能主臥套間，豪華盡顯,戶型優(yōu)缺點,世茂濱江花園7號樓戶型圖,

14、套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,客廳 37.8,主臥 49.8,書房 19.2,次臥 31.4,傭人12,廚房12.7,餐廳 13.4,玄關(guān)5,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,客廳設(shè)落地弧形觀景大窗，窗外美景盡收眼底。,主臥設(shè)超大洗手間，盡顯豪華風(fēng)范。,電梯直接入戶，大大提高使用率，提高實用空間。,專設(shè)傭人電梯和進(jìn)戶門，確保主人的生活空間。,主臥-起居會客空間距離太遠(yuǎn)，便捷性差。,戶型優(yōu)缺點,翠湖天地8、9號樓戶型圖,傭人6.6,客廳21.6,主臥31.1,餐廳17.7,次臥33.5,廚房13.1,玄關(guān)6.4,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,

15、房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,傭人有獨立的工作陽臺。,僅有一處可以入戶，主人、客人、傭人流線交叉在一起。,起居空間比較規(guī)整，并且與各個空間聯(lián)系方便。,戶型優(yōu)缺點,北京御金臺戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,客廳36,餐廳32,廚房18,次臥66,主臥66,玄關(guān)22,傭人4,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,超大主衛(wèi)，桑拿、按摩、沖淋一體化,傭人流線和主人流線交叉,270度超大景觀視野，將北京CBD景觀繁華盡收眼底,長達(dá)45米的弧形采光面，全方位體現(xiàn)豪宅設(shè)計闊綽尺

16、度。,設(shè)置次主臥，彰顯豪華生活理念。,戶型優(yōu)缺點,北京銀泰中心戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,主臥66.7,玄關(guān)28.1,客廳26.1,餐廳18.4,廚房10.5,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,戶型流線分析,超大居住空間，盡顯尊貴享受。,會客就餐空間規(guī)整大氣。,臥室交通方便,戶型優(yōu)缺點,北京長安8號戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,次臥56.1,主臥95,客廳61.4,餐廳41.4,起居30.1,廚房29.8,玄關(guān)11,傭人11,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,超大戶型觀景面,起居-

17、就餐-會客空間序列性強，大氣。,專設(shè)傭人電梯和進(jìn)戶門，確保主人的生活空間。,主臥-起居會客就餐空間距離大，增加了臥室的私密性，但也使得便捷性變差。,戶型優(yōu)缺點,廣州粵海麗江戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,主臥50.1,次臥36.1,客廳35.1,傭人6.9,餐廳25.9,玄關(guān)13,視聽11.7,廚房8.1,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,客廳設(shè)有獨立陽臺,設(shè)有視聽室,傭人獨立入戶，確保主人的生活空間。,北向臥室與南向功能空間距離大，使得臥室私密性增加，同時帶來了便利性的降低。,傭人有獨立的工作陽臺,主臥配套功能齊全,戶型優(yōu)缺點

18、,成都龍湖世紀(jì)戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,傭人3,次臥54.4,餐廳25.2,客廳34.3,主臥47.8,廚房26.2,玄關(guān)10.9,起居17.6,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,序列空間層次性強,傭人獨立入戶，確保主人的生活空間。,主人與傭人電梯沒有進(jìn)行分離，造成流線交叉。,傭人有獨立的工作陽臺。,超大連續(xù)開放陽臺,戶型優(yōu)缺點,青島萬麗海景戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,客廳79.9,次臥58.1,主臥61.4,廚房25.7,餐廳27.1,書房13.1,玄關(guān)31.1,傭人5,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與

19、房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,超大弧形景觀客廳，180度景觀,傭人獨立入戶，確保主人的生活空間。,居住空間與消防樓梯的距離大。,景觀陽臺,連續(xù)弧形界面，每個臥室均有海景景觀。,戶型優(yōu)缺點,大連萬達(dá)公館戶型圖,套內(nèi)功能區(qū)面積示意（）,次臥21.9,書房13.1,主臥60.2,玄關(guān)22.3,客廳41.6,餐廳30.7,廚房18.2,傭人6.4,房間配置分析,套內(nèi)功能區(qū)面積配比圖,面積配比與房間配置,主人流線,客人流線,傭人流線,戶型流線分析,豪華的入戶電梯廳,傭人獨立入戶，確保主人的生活空間。,寬敞的觀海景觀面,居住-會客空間距離大，使得居住私密性強，便捷性差,戶型優(yōu)缺點,1 整體造型,2 立面風(fēng)格,3 立面材料,4 露臺和陽臺對立面影響,1 整體造型,1) 超高層豪宅在整體造型方面，以方形體為主，近年開始出現(xiàn)圓形曲面體和組合式形體開始出現(xiàn),2)大都注重建筑的三段式處理，底段石材，中段采用大面積的玻璃或噴涂或幕墻板，頂部采用裝飾性較強的幾何造型,從立面風(fēng)格看，早期出現(xiàn)的超高層豪宅更傾向于偏古典的，或者說具有中國傳統(tǒng)元素的現(xiàn)代風(fēng)格立面為主，這種風(fēng)格更顯高貴大