1、2010年樓市新政下的研究及對策,2010年4月,新政出臺背景,房價持續(xù)快速上漲，一線城市瘋狂上漲,國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控有如“隔靴搔癢”,市場上投資、投機行為顯露盛行跡象,1,2,3,國十條,名人焦點,新政下的貴陽,天驁觀點,2009年以來，中國樓市持續(xù)升溫，為有效遏制房價飛漲，最近幾天中央密集出臺樓市調(diào)控政策。繼14日國務(wù)院常務(wù)會議公布新“國四條”、15日國土部公布全年住宅供地計劃后，17日國務(wù)院再度發(fā)布新“國十條”，19日住建部發(fā)布加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知，掀起新一輪樓市調(diào)控風暴。這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政涉及面廣泛、操作性更強、政策組合程度更高。此輪調(diào)控政策力度之強讓不少專家稱之為“近年罕見

2、”。我們以國十條為代表來解讀一下近期出臺的“新政”。,四月份新政措施一覽,國 十 條,4月17日，國務(wù)院發(fā)出了關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。,統(tǒng)一思想，提高認識,建立考核問責機制,實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,增加居住用地有效供應(yīng),調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù),加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管,加大交易秩序監(jiān)管力度,完善房地產(chǎn)市場信息披露制度,一、各地

3、區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責,(一)統(tǒng)一思想，提高認識,(二)建立考核問責機制,住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng) 濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重 要民生問題。房價過高、上漲過 快，加大了居民通過市場解決住 房問題的難度，增加了金融風險 ，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各 地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認識 房價過快上漲的危害性，認真落 實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政 策，采取堅決的措施，遏制房價 過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟 發(fā)展。,穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談

4、、巡查和問責制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。,解讀：建立考核問責機制是“新國十條”一大亮點,建立考核問責機制是這次“國十條”的一個重要亮點，之前國務(wù)院發(fā)通知，要求地方政府執(zhí)行，現(xiàn)在要對地方政府問責。亂市就得用重典！”嚴厲的調(diào)控政策必須有“考核問責機制”的配合，問責制去年年底就已經(jīng)出臺，這是對此前歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)。國十條首次將問責機制寫進文件，并且讓監(jiān)察部介入，嚴厲強調(diào)：“對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。”這意味著，維護房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸的退路。

5、,二、堅決抑制不合理住房需求,(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準。,今年以來，銀行業(yè)在信貸規(guī)模上已經(jīng)有所收縮，不會再出現(xiàn)以前那樣超大規(guī)模的放貸情況。

6、這個規(guī)定主要針對投機性購房，總體而言，三套房政策對供應(yīng)量比較緊張的城市樓價有很好的導(dǎo)向作用。而限制外地人購房貸款，進一步縮小了需求范圍，嚴格控制了外地投資者的門檻，將會加速樓市降溫。,解讀：主要針對投機性購房 會加速樓市降溫,(四)發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用,財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。,由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，理論與實踐經(jīng)驗不足，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中產(chǎn)生了一些問題，這就需要我們運用各種政策

7、手段加以規(guī)范、引導(dǎo)。稅收作為政府的一項重要的政策工具與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的相關(guān)性，因此運用稅收政策來促進我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展成為理論界的共識。即使開征房產(chǎn)稅，也一定要遵循“不都收，分等級”的原則，這樣才能更好地體現(xiàn) “差異化住房政策”的思路。,解讀：開征房產(chǎn)稅要遵循“不都收，分等級”的原則,三、增加住房有效供給,國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價

8、”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。,(五)增加居住用地有效供應(yīng),在增加住房有效供給方面，國務(wù)院提出了增加居住用地有效供應(yīng)，包括對房價上漲過快的城市，增加居住用地的供應(yīng)總量，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，盡快形成有效供應(yīng)，給市場以信心。從這一條要求可以甚至可以大膽預(yù)測，國家對民生保障房產(chǎn)項目的開發(fā)，會給予更多的優(yōu)惠政策。,解讀：國家對民生保障房產(chǎn)項目的開發(fā)會給予更多的優(yōu)惠政策,各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品

9、住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。,(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),再次強調(diào)土地供應(yīng)的“70%”，將確保市場上普通住房的有效供應(yīng)，緩解房價上漲壓力。探索新的土地出讓方式，則將改變當前土地市場價高者得、助推房價上漲的現(xiàn)狀。這一系列措施實施，將讓火熱的樓市“退燒。,解讀：將改變當前土地市場價高者得現(xiàn)狀

10、,四、加快保障性安居工程建設(shè),住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃(包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè))，并在2010年7月底前向全社會公布。,(七)確保完成2010年建設(shè)保

11、障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù),解讀：加快保障房安居工程建設(shè)讓老百姓保持信心,加大保障性住房建設(shè)，解決低收入人群住房問題，是增加市場供應(yīng)的有效措施，將起到穩(wěn)定房價的作用。這是一個強制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設(shè)必須到位。過去一年中，由于種種原因，一些地區(qū)的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房沒能及時“達標”，因此在該要求中，明確了這一硬性規(guī)定，旨在維護政府的公信力，繼續(xù)讓老百姓保持信心。,五、加強市場監(jiān)管,國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東

12、不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。,(八)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管,對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬

13、房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。 各省(區(qū)、市)人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報國務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。,(九)加大交易秩序監(jiān)管力度,解讀：加強監(jiān)管將加大打擊力度,該要求旨在嚴打開發(fā)商“趁亂打劫”式的開發(fā)和盈利。今年樓市重歸火爆之后，一度捂盤惜售等有所抬頭，加大打擊力度，增加信息透明度，可防止房價不正常

14、上漲。這或許是中央針對一些地區(qū)政府存在“打自己小算盤”的情況，再次作出的明確要求，旨在要求各級地方政府，尤其是一些房價過快上漲的地區(qū)政府，必須拿出行之有效的手段加以調(diào)控。,各地要及時向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。,(十)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度,值得注意的是，“國十條”要求住建部加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。這意味著，個人跨區(qū)域購房行為將得到有效監(jiān)控?？梢暈閷Ξ惖爻捶坎挥栀J款的補充，個人跨區(qū)域的購房信息將得到有效監(jiān)管與披露。,解讀：個人跨區(qū)域的購房信息將得到有效監(jiān)管與披露

15、,國十條,名人聚焦,新政下的貴陽,天驁觀點,任志強,任志強認為執(zhí)行“國十條”也許這是個較長的政策決定過程，市場也一定會在這一系列的政策出臺之前采取觀望的態(tài)度，等待第二只靴子落地。目前的市場反映最多也就是一種心理的壓力造成的刺激，真正的重拳也許還在后面，尚有許多的未確定因素。,市場不確定,重拳政策在后,北京地產(chǎn)名人：任志強、潘石屹,SOHU董事長潘石屹則指出：“新國十條”的特點是精準打擊，針對住宅市場重點打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房價的區(qū)域，而不是對房地產(chǎn)市場的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機的不合理住房需求，增加住房有效供給。此次政策對北京、上海這樣的一線城市住房價格可能影響更大，對未來土地市場中的土

16、地價格也有一定影響。同時，潘石屹認為本次政策調(diào)控只是針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。,潘石屹,投資、炒房抑制,商業(yè)、寫字樓無恙,一線城市房價下滑,土地市場價格波動,董鐵軍,貴陽地產(chǎn)名人：董鐵軍、趙沿海,中鐵置業(yè)貴陽公司總經(jīng)理董鐵軍認為：這次新政的出臺，實際上是去前年多次地產(chǎn)調(diào)整政策的延續(xù)，就短期來看，對地產(chǎn)市場的改善性需求和投資性需求都有影響，市場成交量會有波動。但從長遠看，市場的改善性需求必然要釋放，而由于實體經(jīng)濟復(fù)蘇較慢，市場投資單一，面對不確定的市場投資前景，房地產(chǎn)投資是目前較為穩(wěn)妥的投資項目。在此前提下，房地產(chǎn)市場的投資性需求也會逐步回暖。面對短期的市場影響，董鐵軍認為

17、，關(guān)鍵還是企業(yè)要從服務(wù)、產(chǎn)品開發(fā)上做好文章以應(yīng)對市場變化。,短期影響較大,投資地產(chǎn)穩(wěn)妥,優(yōu)秀服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量對應(yīng)市場,趙沿海,保利貴州置業(yè)集團營銷部副總監(jiān)趙沿海則指出：此次新政抑制了投資，也抑制了改善性需求，但對真正的低端、高端消費沒有太大影響；新政主要針對一線城市和部分二線城市房價瘋漲現(xiàn)象制定的，貴陽市場投資購房較少，而且發(fā)展緩慢，一定程度上起到政策避風港的作用；當然對改善性住房有一定影響，影響有多大，主要看后續(xù)政策及政策落實情況。此外，他認為，目前房價會一改上漲的勢頭趨于穩(wěn)定，中國房地產(chǎn)市場受政策影響很大，短期內(nèi)市場供需雙方的博弈決定了市場走勢，但長期增長的趨勢不會改變。,抑制投資,改善需求

18、有影響,短期供需博弈，長期增長不變,國十條,名人焦點,新政下的貴陽,天驁觀點,貴陽成交情況,據(jù)筑房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度我市商品住宅（三縣一市、經(jīng)濟適用房除外）銷售9610套，銷售面積1161516平方米，分別比去年增加了10%和9%，此外，均價同比上揚明顯，一季度商品住宅均價4420元/平方米，每平方米同比上漲了1009元，增幅達到30%。由于新政策推出時間較短，貴陽市的樓市成交暫未受到影響。,兩 城 區(qū),1、整體情況,在整體的樓市監(jiān)測來看，在14號新政策出臺后，整個市場好像并沒有受到什么影響，不管是成交價格還是成交套數(shù)都保持在穩(wěn)定水平，這可能因為政策是一個時間過程的因素，市場對政策的反映

19、還沒有在整體上表現(xiàn)出來。,2、重點項目監(jiān)測,2.1山水黔城,在山水黔城的銷量上來看好像并沒有受到什么影響，這主要是這段時間山水黔城大量組團購房所產(chǎn)生的現(xiàn)象，從而顯現(xiàn)出不降反升的狀態(tài)，對于價格來說，政策出臺的時間比較短，在短時間內(nèi)價格很難受到消費的影響，并且大多開發(fā)商持有觀望的態(tài)度，對價格的調(diào)控要等到資金影響或者競爭影響下才有可能顯現(xiàn)出來。在廣告訴求上山水黔城一改常態(tài)，開始在品牌訴求上尋找突破，在以往訴求中，山水黔城總是給人低首付、低月供的價格沖擊，但在新政策下，面對價格這個敏感的話題這樣的轉(zhuǎn)變可能是有意為之。,2.2亨特國際,從4月份新政策前后的數(shù)據(jù)看，亨特國際成交量并未受到一定影響，而且價格

20、反而有大膽的上升。均價上升接近1000元。這可能與高端房源稀缺和品牌性價比有關(guān)。然而在廣告訴求上，亨特國際一直是以稀缺的房源訴求方式來提升號召力，單從報版廣告來說，亨特國際的廣告量并不見多。面對新政策作何調(diào)整待時間揭曉。,2.3文昌苑,文昌苑作為四月新開樓盤，在新政策下受到的影響有所顯現(xiàn)，日均較量少1-2套，在價格上還沒有在政策下受到影響，價格對于開發(fā)商來說基本上都是敵不動我不動的態(tài)度。在廣告訴求上，文昌苑在4月3號上了開盤信息之后基本沒有在報版上再有廣告，直到新政出臺后，分別在23號和26號對品牌開始訴求。不再以高者自居。有主動出擊的傾向，由此也可以預(yù)示未來新政策對其價格的影響。,金陽區(qū) 1

21、、整體情況,在數(shù)據(jù)來看，銷售不但沒有受到影響，日均銷量還巨升，這與世紀城和中天會展城兩大樓盤的組團銷售和新售樓盤推出有關(guān)，就單單這兩個盤的日均就是250套，從這個層面來看，整個金陽區(qū)還是受到一定的新政策影響，對于價格的影響趨勢在這樣的短時間來看很難有所體現(xiàn)。,2、重點項目監(jiān)測 2.1世紀城,由于世紀城組團購買剛好聚集在這個時間，所以在數(shù)據(jù)表現(xiàn)出新政策下銷售的增長，在新政策出臺時間短的時間里，很多開發(fā)商并不急于做出相應(yīng)調(diào)整。在只有購買者做出反應(yīng)的情況下，價格還沒有體現(xiàn)出新政策影響。,2.2中天會展城,中天會展城作為23號新盤項目，由于本身的地理位置和價格特點顯現(xiàn)出來旺銷的情形，但是開盤并沒有預(yù)期

22、那樣火爆，并且就金陽住宅均價來看（4000左右），會展城的價格制定策略很可能受到政策的影響而做了調(diào)整。作為新開樓盤，在廣告訴求上還沒有體現(xiàn)出來實時變化的動向。,2.3中鐵逸都國際（A組團2期）,中鐵逸都國際(A2期）作為16號新開盤項目，在新政策之下，銷售量顯然受到很大的影響，在10天的銷售中，日均銷售2.7套。作為金陽代表性項目，價格雖然在訴求均價5500還略有高出，在政策對銷售影響之快速得到體現(xiàn)。在金陽這樣一個均價4100左右的地域里，這樣的銷售價格在新政策下使更多的人保持觀望姿態(tài)。,小河區(qū) 1.整體情況,在這個數(shù)據(jù)來看，小河的價格在新政策下沒有表現(xiàn)出趨勢動向，而銷售量直接受到顧客態(tài)度的影

23、響，所以小河區(qū)在銷售上有所下降，約下降20個百分點。,2、重點項目監(jiān)測 2.1碧園花城,碧園花城自2010年以來價格一直趨于穩(wěn)定，雖然訴求均價是4800。但是實際購買均價保持在4400左右。在新政策出臺情況下，對其銷售的影響還沒有體現(xiàn)出來。,2.2大興新城,從數(shù)據(jù)上來看。大興新城不管是在成交量還是在成交價格上都有所下滑，是不是受到新政策的影響還不敢斷言，但就當下顧客群體的態(tài)度來看，觀望的顧客開始顯群體化，都有抱著降價購買的心理。但是隨著政策調(diào)控力度的加大，市場的后期表現(xiàn)勢必充滿更多變數(shù)。,國十條,名人焦點,新政下的貴陽,天驁觀點,新政下的市場趨勢分析,天驁看市,觀望濃厚,集中推盤,抑制投資,中

24、小戶型 平穩(wěn)上升,競爭加劇,促銷不斷,重拳后續(xù),本次新政將是全中國地產(chǎn)史上有史以來最嚴厲的一次政府調(diào)控，受到“國四條”及“國十條”新政的影響，貴陽最近幾個月廣大購房客戶會產(chǎn)生濃厚的觀望情緒。 從目前各大售樓部暗訪了解到，平時熙熙攘攘的售樓部來訪人數(shù)寥寥無幾，從平時一天接待上百組客戶到如今的不到10人，門庭冷清無比。 客戶觀望情緒將伴隨整個下半年。,觀望濃厚,在受到新政的影響下，將會打亂各大開發(fā)商下半年的推盤節(jié)奏，很多開發(fā)商會在新政執(zhí)行前集中開盤銷售。 據(jù)了解4月已有中天、保利等眾多開發(fā)商集中開盤，截止到4月25日開盤項目已達10個之多，據(jù)，媒體發(fā)布信息，5月份主城區(qū)、金陽將近10個樓盤將集中開

25、盤發(fā)售，未來幾個月內(nèi)集中開盤層出不窮，競爭將進一步加大。,集中推盤,二套房首付50%，利率調(diào)整為1.1倍，三套房暫時停止或提高貸款門檻，將大大的抑制貴陽地產(chǎn)投資，集中拋甩樓盤的情形將大幅度上演； 據(jù)搜房網(wǎng)信息發(fā)布，截止到4月25日，眾多二套房購買客戶大肆甩賣二套以上房源，本地炒房客戶將會逐步減少，而外來投資客戶將會逐步增大，作為三線城市貴陽，將是外來炒房客戶的沃土。,抑制投資,作為以內(nèi)需為主的三線城市貴陽，剛性需求極大，首次置業(yè)客戶眾多，中小戶型面積產(chǎn)品將受到更多首次置業(yè)客戶的喜賴，預(yù)計下半年中小戶型產(chǎn)品價格將會平穩(wěn)上升； 從目前貴陽市場銷售數(shù)據(jù)分析可知，小戶型產(chǎn)品受到眾多客戶追捧，絲毫未受到

26、新政影響，小戶型總價低，首付低，將會是貴陽市場上熱土。,中小戶型產(chǎn) 品價格平穩(wěn) 上升,從目前貴陽地產(chǎn)市場眾多樓盤推盤情況，可預(yù)測下半年項目投放量將會加大，開發(fā)商在下半年會面臨資金回籠及銀行還款，市場競爭進一步加??； 目前貴陽在售或正要推盤銷售的項目高達100余個，各大公司面臨資金回收及還款壓力增大，下半年將會集中推盤銷售，形成一個銷售高峰期，下半年市場競爭異常之大。,競爭加劇,下半年市場競爭加劇，大項目面臨銷售壓力，會變相降價；小項目面臨回籠資金及銀行貸款也會優(yōu)惠促銷。下半年將會是地產(chǎn)促銷的舞臺。 從新政發(fā)布后，貴陽地產(chǎn)市場上高價格、高品質(zhì)、大戶型樓盤銷售驟然下降，成交量大為降低，在下半年新政

27、實施后，將會面臨新一輪銷售壓力。預(yù)計開發(fā)商將會在下半年施展各類促銷手段，出現(xiàn)新一輪價格戰(zhàn)。,促銷不斷,新政發(fā)布一兩周來，一線城市銷售有所變化，但不明顯，政府決心整治地產(chǎn)市場，是樓價降到合理范圍，預(yù)計下半年政府將會出臺更嚴厲的政策來調(diào)整市場。 從先前政府政策的“抑制房價”到“合理房價”，政府決心異常堅強，預(yù)示著下半年將會有更兇猛的政策出臺，調(diào)整利率，增加稅收等手段將會逐步出臺。,重拳出擊,怎么去應(yīng)對新政造成的影響及建議,天驁對策,扎實把握 本輪政策 調(diào)控的 影響周期,土地為王， 現(xiàn)金為王,延緩開發(fā)節(jié) 奏，縮小開發(fā) 戰(zhàn)線,拓展商業(yè)地 產(chǎn)，延后住 宅地產(chǎn),早跑、快跑， 速度第一,扎實把握本輪政策調(diào)控的影響周期,現(xiàn)在聽到最樂觀的判斷是政策影響為三個月；多數(shù)人的共識是政策作用期為六個月，到今年十月底；極少數(shù)人估計認為是中長期的，要到明年以后才能收底。房地產(chǎn)企業(yè)絕對不會是單獨面臨困境，各級地方政府難以容忍此輪政策的作用影響市場拖到明年。 現(xiàn)在中國各個城市的地方財政收入中，來自于房地產(chǎn)的占有重大比重；而在地方財政支出中，用于政策保障房屋的幾乎