1、加州國際城市場研判,一、市場環(huán)境解析,1、眉山城市發(fā)展定位,2、眉山城市格局情況,3、北部新城規(guī)劃發(fā)展剖析,1.1眉山職能定位,城市職能定位 成渝經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)基地 成都南翼文教科研基地 西部綜合交通樞紐重要節(jié)點城市 東坡文化為特色旅游目的地 眉山政治、文化、經(jīng)濟中心 城市人口規(guī)模 2015年中心城區(qū)達47km，約50萬人 2020年中心城區(qū)達62km，約65萬人 遠景規(guī)劃2030年達82km，約85萬人,2010-2020年城市規(guī)劃圖,2010-2030年遠景城市規(guī)劃圖,歷史文化名城 生活品質(zhì)之城 現(xiàn)代工業(yè)新城,2011天府新區(qū)眉山區(qū)域雙核分工 彭山青龍：新材料、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保及現(xiàn)代物

2、流產(chǎn)業(yè)； 仁壽視高：發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品深加工、機械、電子制造為主的宜業(yè)宜商宜居的新型產(chǎn)業(yè)綜合體。,眉山城市定位,2016年四川5大經(jīng)濟區(qū)建設(shè)規(guī)劃 借助成都平原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，加快成都與眉山等周邊城市同城化進程，區(qū)域協(xié)同交通、民生等發(fā)展！,2014年成渝經(jīng)濟區(qū)成都城市群發(fā)展規(guī)劃 以成都為發(fā)展核心，拓展拓展成德綿眉樂、成雅遂、成資城市軸線，推進城市群一體化發(fā)展，眉山城市產(chǎn)業(yè)以裝備制造、新材料、生物醫(yī)藥為主！,依托成都城市群同城化發(fā)展，承接醫(yī)藥、裝備制造業(yè)！,1.2眉山城市格局,西部 現(xiàn)代工業(yè)新城,中部 歷史文化名城,岷東新區(qū) 生活品質(zhì)之城,一軸兩翼發(fā)展格局 以中部核心城區(qū)為主，延伸為西部工業(yè)區(qū)及岷東宜居

3、區(qū)三片式格局，并多點開發(fā)、多組團發(fā)展！,泡菜產(chǎn)業(yè)園,東坡島,北部新城,經(jīng)開新區(qū),核心城區(qū),岷東大學城,西部新經(jīng)濟增長軸,成眉戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè),空港高技術(shù)產(chǎn)業(yè),科學城研發(fā)產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè),沿承天府新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸 依托成昆鐵路，連接天府新區(qū)、彭山、眉山，規(guī)劃面積300km “兩化互動、產(chǎn)城一體”，打造現(xiàn)代工業(yè)旗艦和城市組團。,西部新經(jīng)濟增長軸,產(chǎn)業(yè)導入及人口導入重心在西 眉山產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，主要以金象化工產(chǎn)業(yè)及“西部藥谷”形成兩大園區(qū)，依托化工、生物、醫(yī)藥研發(fā)、制造，拉動城市區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，未來導入人口13.5萬人,經(jīng)濟 開發(fā)新區(qū),金象 化工園,眉山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新區(qū)規(guī)劃圖,金象化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃圖,中部核

4、心居住生活區(qū),眉山老城區(qū),軌道發(fā)展組團,眉州大道片區(qū),東坡島,北部新城,眉山核心城區(qū)發(fā)展主軸：眉山向北 由于鐵路及河流的分割，眉山主要發(fā)展方向為向北，未來3-5年主要發(fā)展核心可能為“北部新城”,1.3北部處于發(fā)展中期,呼應天府新區(qū)、擁江發(fā)展,和諧、自然、人文的生活品質(zhì)之城,西北的建設(shè)已基本成型，后期將進入東北片區(qū)的建設(shè)，隨著需求變化，自然資源占有的利好，東北片區(qū)將往改善及再改方向發(fā)展。,北部新城城市發(fā)展方向 主要以便捷交通，功能復合的文化、田園之城。,北部新城,眉山經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，在成都平原城市群中缺乏較為核心的競爭力，外來人口導入相對較為困難； 依托成昆鐵路線的現(xiàn)代工業(yè)新城，目前重點招商引

5、資區(qū)域，未來的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)、人口導入主要在西部； 本地客戶中部核心城區(qū)觀念仍根深蒂固，優(yōu)勢濱河景觀資源、較為完善的發(fā)展配套、及河流的分割，北向發(fā)展顯然成本最低； 北部新城西北區(qū)域的發(fā)展已初具模型，后期將進入東北區(qū)域依江建設(shè)的一個階段； 土地供應情況來看，短中期房地產(chǎn)開發(fā)熱點市場以城北、南湖板塊，及發(fā)展較為完善的崇禮為主，北部新城在后期城市的發(fā)展中，仍是核心區(qū)域！,小結(jié),眉山規(guī)劃分析總結(jié),北部新城，城市發(fā)展的重點方向,二、區(qū)域樓市情況解析,1、未來樓市政策預測,2、大市場情況分析,3、板塊樓市發(fā)展簡析,4、物業(yè)類型市場初判,未來樓市政策預測,與一、二線城市對樓市的促、仰結(jié)合的政策不同； 眉山樓市

6、2014年-2017年以前始終處于補貼政策的促發(fā)展環(huán)境，“去庫存”效果顯著； 庫存大幅減少，預計短期內(nèi)政策求穩(wěn)。,凡在眉山城區(qū)購買商品房的，按60元/平方米給予購房補貼！,針對農(nóng)民買房：政府補貼300元/，開發(fā)商200元/！,2014.7,2015.5,針對所有眉山市民以及外地來眉創(chuàng)業(yè)人員，政府補貼200300元/，開發(fā)企業(yè)優(yōu)惠200元/,2016.1,2016.12,補貼政策到期，不再出臺相關(guān)促進政策,330政策：二手房營業(yè)稅免征由5年改為2年；二套房商首付降至4成；公積金首套房降為20%,2015.3.30,積極樓市政策期結(jié)束，改善型需求重要性凸顯！,在過去兩年中的政府補貼政策的需求剛性推

7、動下，大部分農(nóng)民進城客戶、首置剛需客戶、以及為子女置業(yè)等客戶的購房計劃提前，且大規(guī)?？只判再彿渴沟妹忌絽^(qū)域的潛在性購房需求得到提前釋放，未來剛需客群購房需求將會大幅削減；因此未來2-3年內(nèi)客戶換房、追求舒適性的改善型置業(yè)需求將會有一定的上升比例！,大市場情況分析,注：數(shù)據(jù)來源于銳理備案數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2017年6月30日,供求比在0.8-1.2之間供求較為平衡；供求比1.2，市場呈現(xiàn)供大于求；供求比0.8，市場呈現(xiàn)供不應求，但總存量仍高達9700余套！,延續(xù)一二線樓市熱潮去庫存時代結(jié)束，進入調(diào)整平衡發(fā)展期 從近兩年樓市銷售趨勢分析，2015年5月啟動購房補貼去庫存，樓市整體供應小于需求，房源縮減

8、進一步抬高房價，隨著下半年進入調(diào)整期，且未來1-2年隨土地供應增加，市場供需得以平衡，價格漲勢放緩！,去庫存,4000元/,4500元/,5000元/,大市場情況分析,剛性需求顯著，低密產(chǎn)品稀缺凸顯需求上揚 從歷年銷售占比演變分析，超高型漸變發(fā)展明顯，高層產(chǎn)品占據(jù)市場90%份額！ 眉山本地的低密性產(chǎn)品需求逐漸凸顯，高層及超高層的價格逐漸趨于平緩！,注：數(shù)據(jù)來源于銳理備案數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2017年6月30日,注：數(shù)據(jù)來源于銳理備案數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2017年6月30日,中心城區(qū)陷入紅海競爭，后續(xù)競爭的態(tài)勢還將維持 眉山城區(qū)樓市基本分為7大板塊，主流開發(fā)市場仍位于眉州大道片區(qū)，且目前可售房源較多，其他區(qū)

9、域基本屬于尾盤、待推階段！,紅海競爭,4800元/ 住宅 南湖壹號,蘭溪江山美墅,板塊樓市發(fā)展簡析,板塊樓市發(fā)展簡析,高層開發(fā)較為集中，別墅較依托自然資源，洋房供應偏少 從踩盤信息來看，目前市場主流在售27個項目中，26個高層產(chǎn)品，5個供應別墅，2個洋房、多層產(chǎn)品，大平層產(chǎn)品1個！且以尾盤、待售居多，目前已推庫存量僅為1000+，但待推及遠期庫存高達18000+！,注：數(shù)據(jù)來源于踩盤跟蹤案數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)截至2017年6月,區(qū)域樓市：區(qū)域?qū)儆诿忌礁叨俗≌瑓^(qū)。 區(qū)域規(guī)模：本項目屬于中型規(guī)模為主。 區(qū)域面積：500為主力； 區(qū)域價格：11000元/左右 區(qū)域客戶：眉山高端客戶群體，看重環(huán)境、未來生活,遠

10、期總推量,1年銷售總量,合計可推量約為：478套 2016年6月-2017年6月消化量為：24套,478套 24套 = 19.9年,去化周期,板塊樓市發(fā)展簡析,岷東新區(qū)片區(qū)：岷東于2011年正式規(guī)劃出爐，屬于眉山最晚開發(fā)的區(qū)域，距離眉山老城區(qū)較遠，眉山本地居民普遍認為偏遠，認知度不高。且區(qū)域暫無產(chǎn)業(yè)人口、無經(jīng)濟發(fā)展支柱，難以導入大量購買需求。目前在售樓盤僅蘭溪江山美墅一個別墅項目，去化周期較長。,岷東供銷壓力：區(qū)域目前處于初期發(fā)展階段，開發(fā)信心不足，導致大量土地供應多次流拍，且目前已拍土地大多等待開發(fā)；且岷東規(guī)劃以品質(zhì)、低密性居住區(qū)域，土地容積率、限高要求條件較多，預計后期開發(fā)項目改善型產(chǎn)品，

11、面臨競爭壓力較大！,東坡島片區(qū)：該區(qū)域依托東坡島濕地公園獨有的生態(tài)景觀優(yōu)勢，成為眉山自2010年品質(zhì)需求及改善型需求集中區(qū)域，主要規(guī)劃供應高層、多層、別墅產(chǎn)品。目前僅有紫胤府主力項目，預計10月開售。另外陽光1519 300畝地塊，預計推售放緩。,區(qū)域樓市：品質(zhì)需求及改善型需求住宅區(qū)，多為高端品質(zhì)型項目。 區(qū)域規(guī)模：多為超百畝大、中型項目。 區(qū)域面積：高層80-130為主力，280聯(lián)排； 區(qū)域價格：高層均價7500元/左右，聯(lián)排在12000元/左右 區(qū)域客戶：眉山本地私營企業(yè)主，企事業(yè)單位人員為主，少量成都投資客。,合計可推量約為：3100套 2016年6月-2017年6月消化量為：3000套

12、,遠期總推量,1年銷售總量,去化周期,3100套3000套=1.03年,東坡島供銷壓力：該區(qū)發(fā)展逐漸成熟，后續(xù)無新地供應，在售項目基本無庫存。未來供應量為陽光1519四期及紫胤府，預計后期產(chǎn)品以高層品質(zhì)+低密改善型為主，去化放緩。,板塊樓市發(fā)展簡析,陽光1519臨江邸,東坡島,紫胤府,東坡院子,陽光1519四期,眉州大道片區(qū)：眉山政務中心板塊集中大量政府機關(guān)，屬于眉山“新城”發(fā)展區(qū)域，主要以外來人口購房需求為主，隨區(qū)域成熟配套完善，將形成眉山人口、政務服務中心。區(qū)內(nèi)絕大部分以剛需高層產(chǎn)品為主，價格4800-5500元/，少量低密、改善產(chǎn)品，價格6000-8000元/，別墅18000元/。,板塊

13、樓市發(fā)展簡析,板塊樓市發(fā)展簡析,區(qū)域樓市：區(qū)域項目高層剛需為主，少量低密、改善項目。 區(qū)域規(guī)模：主要項目屬于中小規(guī)模。容積率條件較高，3以上為多數(shù)。 區(qū)域面積：產(chǎn)品整體趨向剛需，面積段偏經(jīng)濟70-100為主力，少量首改面積以100-146為主力； 區(qū)域價格：區(qū)域競爭劇烈，多數(shù)產(chǎn)品無開發(fā)無亮點，均價多在5000元/左右，低價剛需產(chǎn)品是區(qū)域成交主力 區(qū)域客戶：主要來自眉山城區(qū)北部進城人口、西部工業(yè)區(qū)客戶，少部分改善型需求客戶,合計可推量約為：11536套 2016年6月-2017年6月消化量為：5288套,遠期總推量,1年銷售總量,去化周期,11536套5288套= 2.18年,眉州大道片區(qū)供銷壓

14、力：北部片區(qū)處于高速發(fā)展階段，在售項目眾多，庫存量較大，但市場需求基數(shù)較大，周期控制在2年左右，但潛在未開發(fā)地塊多，加之未來三年為城區(qū)主要供地區(qū)域，銷售風險較高！,區(qū)域樓市：區(qū)域發(fā)展較早，配套成熟，項目剛需為主 區(qū)域規(guī)模：主要項目屬于小規(guī)模。容積率較高，大部分3以上； 區(qū)域面積：產(chǎn)品整體趨向首置剛需性； 區(qū)域價格：5000元/左右，其中低價剛需性產(chǎn)品是主力； 區(qū)域客戶：主要來自老城區(qū)客戶，地域情節(jié)較重，看重配套。,板塊樓市發(fā)展簡析,岷江大道板塊：為眉山老城區(qū)向外拓展的區(qū)域，屬于向新城區(qū)過渡區(qū)域，高低、新老小區(qū)夾雜，發(fā)展久遠配套設(shè)施完善，多為老城區(qū)客戶換房及子女置業(yè)需求。區(qū)域開發(fā)已近尾聲，在售項

15、目減少，近期可推戶數(shù)1097套，均價5000元/，面積段以60-100為主。,岷江大道供銷壓力：該區(qū)發(fā)展較為成熟，交通便利，在售項目較少，且承接老城區(qū)換房、子女置業(yè)需求，銷售壓力較小。,合計可推量約為：1097套 2016年6月-2017年6月消化量為：1097套,遠期總推量,1年銷售總量,去化周期,1097套1000套= 1年,區(qū)域樓市：南湖樓市基本開始向東坡島看齊，以品質(zhì)改善需求為主；泡菜城則基本為剛需。 區(qū)域規(guī)模：基本為百畝以下的中小規(guī)模樓盤。 區(qū)域面積：泡菜城剛需面積段偏經(jīng)濟80為主力，南湖首改面積70-110為主力，以及少量227聯(lián)排； 區(qū)域價格：泡菜城在4500元/左右。南湖在60

16、00元/左右，聯(lián)排在8000元/左右 區(qū)域客戶：南湖基本來自老城區(qū)中高端客戶，泡菜城主要為附近農(nóng)村、工廠產(chǎn)業(yè)客戶，南湖以首改客戶為主。,板塊樓市發(fā)展簡析,合計可推量約為：540套 2016年6月-2017年6月消化量為：2400套,遠期總推量,1年銷售總量,去化周期,540套2400套= 0.2年,南部供銷壓力：區(qū)域主要以城市擠壓型客群和首改客戶為主，目前該區(qū)域供銷嚴重失衡，而且無供地計劃，屬于價值洼地；,南部片區(qū)：分為南湖板塊及泡菜城板塊，為老城東南向發(fā)展地帶。其中南湖依托，東坡湖南區(qū)環(huán)境、臨河優(yōu)勢成為品質(zhì)剛需、改善需求集聚地。而泡菜城板塊基本依托泡菜、旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成的居住片區(qū)，主要客群以

17、崇禮、永壽區(qū)域城市化農(nóng)民為主，少部分喜好環(huán)境的城區(qū)客戶，價格承受力低。,各物業(yè)類型市場初判,首置產(chǎn)品在各板塊均承擔著走量產(chǎn)品的重責。,后續(xù)東坡島已無土地供應，以及南部片區(qū)暫無供應計劃，在售項目后續(xù)供應不足，剛性首置需求必然向北部區(qū)域外溢； 北部片區(qū)后續(xù)土地供應充足，主要以低價吸引城市擠壓型客戶，客戶價格承受力不佳； 眉山首置市場總體以大贈送套四、套三為主，而新規(guī)限制贈送比例，隨著本輪去庫存完成，市場上首置套四產(chǎn)品將逐漸消失，套三雙衛(wèi)戶型比例減少；,首置【60-90】,適價高量,各物業(yè)類型市場初判,首改產(chǎn)品在各板塊均有一定的銷量。,首改【90-130】,北部片區(qū)本身單價低，加之面積控制及高贈送，

18、客戶在，適用于中低支付能力首改客戶，存在有小部分需求，目前缺乏高品質(zhì)首改項目； 南部片區(qū)僅存少量首改庫存，后續(xù)暫無供應計劃。 東坡島首改產(chǎn)品面積均較大，主力在100-120之間，高單價導致的高總價，大幅抬高了購買門檻，銷量中規(guī)中矩。短期內(nèi)僅紫胤府入市，將繼續(xù)延續(xù)低供應高價中量的銷售格局。 首改品質(zhì)型項目目前除東坡島外，其他區(qū)域品質(zhì)首改項目較少，未形成集聚區(qū)，市場存在機會。,特定板塊 低價中量,各物業(yè)類型市場初判,再改產(chǎn)品在各板塊均有一定的銷量。,再改【130-160】,少量高價產(chǎn)品 低銷量,英倫藍岸由于自身產(chǎn)品的大面積，導致與周邊贈送產(chǎn)品的劣勢競爭，因此只能采用低價策略消化客戶； 南部片區(qū)暫無

19、無此類產(chǎn)品，后續(xù)暫無供應計劃。 領(lǐng)地花嶼憑借開發(fā)商品牌、良好的環(huán)境及生活意境的打造，吸收北部區(qū)域部分品質(zhì)改善型客群。陽光1519的自身景觀配套資源，吸引部分精英人群，取得部分銷量。目前庫存不足，后續(xù)只有紫胤府有少量供應，目前市場機會大增。,各物業(yè)類型市場初判,26,豪宅產(chǎn)品全部集中優(yōu)質(zhì)板塊內(nèi)。,特定區(qū)域 高價中量,豪宅【160以上】,東坡島和南湖板塊，隨著地塊稀缺，越來越趨向于“豪宅化”。 北部片區(qū)缺乏豪宅項目，目前僅售領(lǐng)地花嶼少量花園洋房 岷東新區(qū)僅江山美墅1個項目在售，主推獨棟銷量不高，聯(lián)排雙拼暫無市場。 眉山豪宅市場需求逐年上升，有自然景觀的區(qū)域后續(xù)供應少，市場有一定機會。,各物業(yè)類型市

20、場初判,市場機遇綜述：,首置：,南湖及東坡供應不足，價高漲，需求必然外溢； 北部片區(qū)大量供應，與之形成同質(zhì)化競爭；,首改：,北部片區(qū)以低價90-110面積段大量供應； 東坡島以高價100-120面積一般量供應；,再改：,北部片區(qū)領(lǐng)地花嶼少量再改，市場反應良好； 市場后續(xù)供應量整體偏少。,豪宅：,南湖及東坡板塊，有高價值資源，量價表現(xiàn)良好。 北部僅有領(lǐng)地花嶼少量洋房，市場反應良好。 岷東新區(qū)別墅項目銷量一般，,市場競爭局勢,競爭激烈，難度高 風險較高,低端競爭大，中等價位110-130面積段有一定市場空間,北部再改市場缺失 有市場空間,自然資源有限 供應量大，風險極高,隨著 “去庫存”積極樓市政策期結(jié)束，樓市將進入平衡期政策穩(wěn)??； 成都限購導致部分需求向眉山外溢，加之眉山尾盤、高端項目溢價使市場迎來恐慌性購房，大部潛在需求提前釋放，市場走量已于5月份下滑，伴隨下半年大批項目推貨、新盤入市，緩解市場缺貨狀態(tài)，預計價格走勢將有所放緩 眉山區(qū)域剛性需求顯著，占比90%，但低密產(chǎn)品稀缺性價值開始凸顯