1、華潤置地悅里 競品分析報告,部 門： 日 期：2018年8月,一、項目概況及指標 二、規(guī)劃特點分析 三、綜合樓建筑景觀分析 四、綜合樓裝修分析 五、戶型特點分析 六、板房裝修分析 七、思考,目 錄,一、項目概況及指標,項目概況：,華潤置地悅里作為華潤置地在佛山的第一個項目，項目位于政府重點打造板塊佛山新城，裕和路與騰沖鋼貿(mào)路交匯南行300米（碧桂園華潤新城之光東側(cè))。項目占地面積約7.1萬，計容總建筑面積約27萬，中央綠島公園設(shè)計，為業(yè)主規(guī)劃專屬體育公園。,33F,33F,項目區(qū)位： 1、項目位于佛山市順德區(qū)樂從騰沖村騰沖官路； 2、處于順德生態(tài)廊道之上，受順德產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新帶輻射； 3、處于佛山新

2、城樂從生活圈； 4、距離佛山市政府半小時以內(nèi)車程；,一、項目概況及指標,總部,樂從生活圈,北滘生活圈,佛山市政府,禪城,產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新帶,順德生態(tài)廊道,約25min車程,約35min車程,項目位置,周邊交通： 1、新建佛山地鐵三號線，距離廣佛線世紀蓮站直線距離1.2KM； 2、項目緊鄰佛山大道距離三樂路2KM； 3、地鐵三號線直達廣州南站； 4、項目周邊配套學校、醫(yī)院、商業(yè)配套齊全,一、項目概況及指標,項目位置,潭州水道,三樂路,佛山大道南,佛山一環(huán),地鐵廣佛線,世紀蓮站,在建地鐵三號線,東平站,1.2KM,學,學,小布市場,佛山公園,世紀蓮體育中心,衛(wèi),項目規(guī)劃現(xiàn)狀： 用地面積： 71000m2（

3、約106.5畝）； 計容總建筑面積：370000平方米 容積率：5.21； 綠地率：29%； 產(chǎn)品： 33F高層洋房、面積段88-123，三四房 在售：一期1、2、3、4號樓；,二、規(guī)劃特點分析,一期,1#,2#,3#,4#,規(guī)劃特點： 1、售樓部與塔樓、地下室脫開，利于快速開放； 2、多采用高層點式住宅，擁有16棟塔樓，一期設(shè)置部分底商。 2、一二期之間犧牲大量可用地面積用于體驗館、親水平臺、花園泳池、球場、地面停車場、運動社區(qū)等。綜合樓包括景觀打造的高端 大氣 上檔次； 3、二期的Y字型單體，利于景觀利用最大化。地塊南側(cè)利用拉手T6戶型充容富裕出來的面積用于打造中央綠島。 4、小區(qū)內(nèi)部為環(huán)

4、形消防車道，中心為綠化大花園，地面車位集中布置在二期的東北側(cè)；出入口位于左側(cè)現(xiàn)狀道路。,二、規(guī)劃特點分析,一期,一期,售樓部,體驗館,運動場,售樓部局部,看樓通道,三、綜合樓建筑景觀點評,售樓部立面設(shè)計大量運用密集的豎向線條作為元素，改善光線的同時增加設(shè)計感,外立面虛實對比，實體部分采用裝飾混凝土，沒有有任何涂裝、貼磚、石材等表現(xiàn)混凝土的素顏狀態(tài),建筑立面簡潔和諧，暖色系的景觀與冷色系建筑的有機結(jié)合，運用大面積玻璃幕墻增加通透性，夜晚配合燈光效果更好。,三、綜合樓建筑景觀點評,售樓部立面設(shè)計大量運用密集的豎向線條作為元素，改善光線的同時增加設(shè)計感,效果圖一樣的景觀，處處透露出一種高冷的感覺，水

5、的運用充分支撐著這種感覺。高低起伏的建筑穿插交錯，明練簡潔，沒有多余繁瑣的細部處理。沒有大量的植物，只作為點綴與水中、院中設(shè)立。沒有金碧輝煌，只使用原色混凝土、玻璃幕、格柵，憑借高低錯落、虛實結(jié)合的手法與現(xiàn)代設(shè)計的結(jié)合營造出一種寧靜典雅的場景氛圍。臨水而立，雖平實簡單，卻有一種時間都可以慢下來的感覺，平淡中見深意。,四、綜合樓裝修分析,進門為接待與沙盤區(qū)，較為直觀。,吧臺設(shè)計較為簡單，空間無亮點。,洽談區(qū)沙發(fā)組合布置合理。,簽約區(qū)用屏風分隔每組客戶，布置合理，空間也有層次感，感觀較好。,小結(jié)：售樓部效果較為淡雅，銷售氣氛不濃，但與“悅”系產(chǎn)品線相關(guān)，與建筑風格相協(xié)調(diào)。也與交標樣板房風格相呼應。

6、,1. 裝修交標整體分析,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,2. 裝修整體亮點,四、綜合樓裝修分析,3. 裝修缺陷,1、地毯邊緣無收邊，感覺粗糙。 2、去板房的走廊，有很矮的臺階，但提示不明顯，有的干脆沒提示，存在安全隱患。,局部細節(jié),四、綜合樓裝修分析,3. 裝修缺陷,1、地面反堿較為利害，感觀不太美觀。,局部細節(jié),四、綜合樓裝修

7、分析,3. 裝修缺陷,1 、品牌技術(shù)館及看樓通道效果一般，樓梯踢腳線使用泡沫建筑剪影裝飾、 天花暗藏燈帶。兩側(cè)墻面展示鋁膜建造技術(shù)。,局部細節(jié),五、戶型特點分析,陽臺贈送都已滿18%；改造陽臺，贈送面積，增加產(chǎn)品溢價能力 L字型廚房廚房洗切炒動線較亂體驗感不好；我司戶型廚房空間更加方正，生活陽臺的面積也更大。 餐廳開間稍小，使用不便。而我司戶型餐廳、客廳開間一致。 悅里景觀陽臺兩側(cè)墻體突出較多，像內(nèi)陽臺影響視野采光。我司觀景陽臺視野更加開闊采光更好。,約88m2,悅里 主力戶型 2+1房2廳2衛(wèi),約93m2,FZ-401 戶型 2+1房2廳2衛(wèi),1,1,2,2,3,3,4,4,五、戶型特點分析

8、,FZ401戶型南北通透穿堂風雙陽臺，居住舒適度高。 我司戶型戶門打開后房屋一覽無余，且正對主臥門，私密性稍差。 悅里餐廳稍小，使用不便，對比我司餐廳大圓桌，完敗。,約121m2,悅里 主力戶型 3+1房,約125m2,FZ-401 戶型 3+1房,3,1,悅里戶型每個臥室均衡、對比我司更加方正實用 在保證房間尺度的同時，悅里與走廊一側(cè)設(shè)置雜物間，增加實用性。 悅里主臥與次臥之間墻體沒有居中設(shè)置，而是偏向次臥一側(cè)，留給主臥大量收納空間。整個戶型收納空間充足。,2,5,6,1. 裝修交標整體分析,地 面：800*800米色磚 波 打 線：無 地 腳 線：黑色不銹鋼50MM高 墻 身：白色乳膠漆

9、天 花：跌層天花，藏燈帶，黑色不銹鋼線走邊 配套燈具：燈帶及明裝射燈,地 面：原木色復合木地板 地 腳 線：配套地腳線 墻 身：白色乳膠漆 天 花：白色乳膠漆 配套燈具：燈帶及明裝射燈 窗 臺 石：米灰色石材,六、板房裝修分析,1. 裝修交標整體分析,地 面：800*800O米色磚 地 腳 線：黑色不銹鋼50MM高 墻 身：白色乳膠漆 天 花：跌層天花，藏燈帶，黑色不銹鋼線走邊 配套燈具：嵌入式筒燈 門 檻 石：灰色門檻石,地 面：600*600防滑磚 墻 身：300*600瓷磚 天 花：300*300鋁扣板天花 配套燈具：嵌入式燈燈盤 門 檻 石：灰色門檻石（衛(wèi)生間門門套有石基座）,櫥 柜：

10、木紋面防火板吊柜，淺灰色烤漆板地柜 白色人造石臺面 洗手盤柜及鏡柜：木紋面防火板，米灰色臺面石， 臺下盤洗手盤，,六、板房裝修分析,1. 裝修交標整體分析,六、板房裝修分析,1. 裝修交標整體分析,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,偷偷告訴你：我騙過了所有人，包括消防員。,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,是的，這面墻全是衣柜。,2. 裝修整體

11、亮點,六、板房裝修分析,2. 裝修整體亮點,六、板房裝修分析,1、客廳與餐廳之間沒有梁，但做了分區(qū)跌級天花，讓餐廳高度降下來，讓人誤以為客餐廳之間有條梁，設(shè)計不合理；,3. 裝修缺陷,整體空間,六、板房裝修分析,1、陽臺門門套設(shè)計不合理、具體用途未知； 2、全屋空調(diào)冷媒管裸露，電源線零亂不美觀。,3. 裝修缺陷,局部細節(jié),六、板房裝修分析,六、板房裝修分析,3. 裝修缺陷,六、板房裝修分析,3. 裝修缺陷,七、思考,在房價較高的地區(qū)，以居住品質(zhì)較好的剛改產(chǎn)品搭配剛需產(chǎn)品，有利于控制總價，促進去化； 售樓部建筑設(shè)計，通過空間的光影變化渲染氣氛，豎向線條層層疊疊形成韻律，制造層次感設(shè)計感； 項目利用架空層設(shè)置公共廚房、公共客廳供業(yè)主租賃招待朋友客人，實用性較高，可借鑒。 但偷面積意味著高報建、驗收風險，不符合集團高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略要求，使用該類戶型前做好充分的預溝通；,七、思考,銷售中心緊靠路邊，因空間不大，路邊景觀設(shè)計淺淺一筆帶過，并不驚艷的水景與建筑體組合得很好，也可看到施工細節(jié)。 銷售中心圍合的水景面積過大，沒有預留足夠的銷售搞大型活動空間。 戶外活動空間選年齡段較大的運動器材（部分為成人而非兒童工或老人使用）及網(wǎng)球場與其它銷售中心展示區(qū)拉開目標人群的需求。銷售解說兒童與老人運動器材放置在架空層內(nèi)，減少此人群活動中