1、房地產(chǎn)投資分析案例,主要內(nèi)容,1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和分析方法； 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和分析方法。,學(xué)習(xí)目標(biāo),1. 理解經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的優(yōu)劣； 2. 掌握房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法。,房地產(chǎn)開發(fā)投資的財(cái)務(wù)分析,房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 及其計(jì)算方法；,案例。,一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成,1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本的構(gòu)成,2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的構(gòu)成,自營收入營業(yè)額營業(yè)成本自營中的商業(yè) 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào),租售收入（經(jīng)營收入）銷售收入出租收入自營收入,其中，銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價 （含土地、商品房和配套設(shè)施）,出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價 （含

2、土地和商品房）,兩個關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營面積和價格的制定。,開發(fā)出售型： 銷售凈收入銷售收入項(xiàng)目總開發(fā)成本租售稅金,開發(fā)出租型： 出租凈收入出租收入運(yùn)營成本經(jīng)營稅金項(xiàng)目總開發(fā)成本,開發(fā)自營型： 經(jīng)營凈收入商業(yè)經(jīng)營收入商業(yè)經(jīng)營成本和利潤項(xiàng)目總開發(fā)成本,提示：總開發(fā)價值項(xiàng)目總銷售收入銷售稅費(fèi)； 銷售凈收入總開發(fā)價值項(xiàng)目總開發(fā)成本。,3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金,（1）經(jīng)營稅金：兩稅一附加,包括：營業(yè)稅（5）、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （營業(yè)稅的10）。,（4） 企業(yè)所得稅：33,（5） 土地增值稅,針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅。,（2）印花稅和交易服務(wù)費(fèi),（3）城鎮(zhèn)土地使用稅：占用

3、國有土地而交納的一種稅 房產(chǎn)稅：擁有房地產(chǎn)而交納的一種財(cái)產(chǎn)稅,土地增值稅的計(jì)算,四級超額累進(jìn)稅率 A. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。 C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 D. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。,扣除項(xiàng)目 A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額； B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本； C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用； D.舊房及建筑物的評估價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

4、 E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加） F. 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條A、B項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)的扣除。,速算法,A. 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的， 土地增值稅稅額增值額 B. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的， 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額 C. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額，未超過的 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額 D. 增值額超過扣除項(xiàng)目金額的， 土地增值稅稅額增值額扣除項(xiàng)目金額35 公式中的，為速算扣除系數(shù)。,【例】 某單位出售房地產(chǎn)收入為300萬元，扣除項(xiàng)目金額為150萬元，試求應(yīng)繳納的土地增值稅額。,（4）應(yīng)納稅額15050%30%

5、（15015050%）40%52.5萬元,【解】,（1）土地增值額300150150萬元,（2）增值額與扣除項(xiàng)目之比為：150萬元/150萬元=100%,（3）稅率分別為30%和40%,應(yīng)納土地增值稅 15040%1505%52.5萬元,速算法：,提示：從2006年1月1日起，建筑面積超過140平米的商品房， 按照0.5的預(yù)征率征收。,二、房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系,經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo),盈利能力指標(biāo),清償能力指標(biāo),資金平衡能力,借款償還期,利息備付率,資產(chǎn)負(fù)債率,速動比率,成本利潤率,投資利潤率,靜態(tài)投資回收期,動態(tài)投資回收期,凈現(xiàn)值（FNPV）,內(nèi)部收益率（FIRR）,資本金利潤率,償債備付率

6、,經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的計(jì)算,成本利潤率開發(fā)利潤總開發(fā)成本 （項(xiàng)目總開發(fā)價值總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本,土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用等,提示：開發(fā)經(jīng)營期的稅前利潤率。,投資利潤率 正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額項(xiàng)目總投資,FNPV,項(xiàng)目按照行業(yè)的基準(zhǔn)收益率（最低要求收益率）或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。, FNPV大于或等于0，說明獲利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)（目標(biāo)）收益率的要求，該方案可以接受。 貼現(xiàn)率獲取的困難。 絕對指標(biāo)，沒有反映出單

7、位回報(bào)。,FIRR與i 的反向關(guān)系,FNPV2,已知項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計(jì)算期（壽命期）、 i1或i2，則FNPV？（練習(xí)教材示例）,FNPV1,i2,i1,FIRR,FIRR,項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。,FIRR的試算內(nèi)插法示意圖,NPV,i,NPV2,NPV1,i2,i1,FIRR,FIRRi1,i2i1,NPV1,練習(xí)：見教材, 動態(tài)投資回收期等于或大于基準(zhǔn)回收期，則方案可以接受。 對貼現(xiàn)率的依賴。 強(qiáng)調(diào)回收資本的速度，忽視了投入資本的盈利能力、回收后的盈利情況。 適用于開發(fā)出租或自營型投資的評價。,Pb（累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)1） （上

8、期累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對值當(dāng)期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值）,練習(xí)：見教材,三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取,貼現(xiàn)率的選取方法,利用與擬投資項(xiàng)目具有類似收益特征的可比事例房地產(chǎn)價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式，反求出報(bào)酬率的方法。,方法二：市場提取法,提示：仍應(yīng)著眼于投資者對該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。,A. 調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)各類投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度資料。,方法三：投資報(bào)酬率排序插入法,B. 將資料進(jìn)行整理：排序、制成圖表。,四、計(jì)算示例,例1：開發(fā)出售型； 例2：開發(fā)出租型。,【例1】某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格購得一總面積為4000平米的土地50年的使用權(quán)，相關(guān)信息如下： 建筑容積

9、率為5.5，建筑覆蓋率為60%； 樓高14層：1至4層建筑面積相等，5至14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層）； 建造成本為3500元/平米，專業(yè)人員（建筑師、結(jié)構(gòu)造價機(jī)電監(jiān)理工程師等）費(fèi)用為建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價為12000元/平米。 項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價于開始一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。 問：項(xiàng)

10、目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率是多少？,評價方法一：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算,1. 項(xiàng)目總開發(fā)價值 （1）項(xiàng)目建筑面積： 40005.522000（平米） （2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積： （220004000604）/101240（平米） （3）項(xiàng)目總銷售收入： 220001200026400（萬元） （4）銷售稅費(fèi)： 264006.51716（萬元） （5）項(xiàng)目總開發(fā)價值： 26400171624684（萬元）,2. 項(xiàng)目總開發(fā)成本 （1）土地成本：5000萬元 （2）建造成本： 3500220007700（萬元） （3）專業(yè)人員費(fèi)用： 77008616（萬元） （4）

11、其他費(fèi)用： 460萬元 （5）管理費(fèi)： （50007700616460）3.5482.16（萬元） （6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：3619.86萬元 土地費(fèi)用利息 5000（112/4）3412128.80（萬元） 建造/專業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息 （7700616460482.16）（112/4）2/241 1161.98（萬元） 融資費(fèi)用 （2128.801161.98）10329.08（萬元）,（7）市場推廣及銷售代理費(fèi)： 26400（0.53.5）924（萬元） （8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 50007700616460482.16 3619.8692418802.02（萬元） 3. 開發(fā)商利潤： 24

12、68418802.025881.98（萬元） 4. 成本利潤率： 5881.9818802.0210031.28,提示： （1）開發(fā)出售中包括有預(yù)售的情況，時間較短，一般不考慮時間因素。但評價比較粗略。 （2）成本支出和經(jīng)營收入的時間分布沒有彈性，計(jì)算過程主要依靠“最好的估計(jì)”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)其中隱含的不確定性因素。,評價方法二：現(xiàn)金流法,假定土地成本和建造成本支出時間如下表所示；同時，專業(yè)人員費(fèi)用與建造成本同期發(fā)生，其他費(fèi)用在2004年和2006年末季發(fā)生，管理費(fèi)均勻發(fā)生，融資費(fèi)用發(fā)生在2004年和2005年首季，銷售費(fèi)用從2004年第三季度開始發(fā)生。,【解】 用現(xiàn)金流法進(jìn)行項(xiàng)目評估

13、的過程如下表所示（單位：萬元）,（1）總開發(fā)成本：18619.8萬元； （2）項(xiàng)目總銷售收入：26400萬元； （3）銷售稅費(fèi)：1716萬元； （4）總開發(fā)價值：246842萬元； （5）開發(fā)商利潤：2468418619.86064.2萬元； （6）開發(fā)商成本利潤率： 6064.2 18619.8 10032.57,提示： 現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時間分布與開發(fā)建設(shè)過程 中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近，結(jié)果相對精確。,從上表的計(jì)算中，可以得到如下結(jié)論：,工程造價累計(jì)曲線,提示： （1）在建設(shè)期中點(diǎn)，建設(shè)費(fèi)用僅投入40； （2）工程初期，建設(shè)成本增長緩慢，合同工期的60時增長達(dá)到峰值

14、。,小結(jié)：現(xiàn)金流量評估法適用的開發(fā)項(xiàng)目,【練習(xí)】 某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購得一寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。 開發(fā)商通過市場研究，了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫字樓的年租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15的基礎(chǔ)利率上浮2個百分點(diǎn)，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10。 開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/平米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0，市場推廣及出租代理費(fèi)為年租金收入的20，當(dāng)前房地

15、產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%。 項(xiàng)目開發(fā)周期為18個月，建設(shè)期為12個月。 試對該項(xiàng)目進(jìn)行初步評估。,評價方法：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算,【解】 1. 項(xiàng)目總開發(fā)價值 （1）可出租建筑面積： 45000.853825平米； （2）每年凈租金收入： 3825450172.125萬； （3）總開發(fā)價值： 172.125（P/A，9.5，48.5）1789.63萬。,2. 項(xiàng)目總開發(fā)成本 （1）土地成本：425萬元 （2）建造成本： 45001000450（萬元） （3）專業(yè)人員費(fèi)用： 45012.556.25（萬元） （4）行政性如電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用：60萬 （5）管理費(fèi)： （42545056.

16、2560）3.029.74（萬元） （6）財(cái)務(wù)費(fèi)用：189.53萬元 土地費(fèi)用利息 425（117/4）1.541120.56（萬元） 建造/專業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息 （ 45056.2560 29.74）（117/4）0.541 51.74（萬元） 融資費(fèi)用 （120.5651.74）1017.23（萬元）,（7）市場推廣及出租代理費(fèi)： 172.1252034.43（萬元） （8）項(xiàng)目總開發(fā)成本 42545056.256029.74 189.5334.431241.35（萬元） 3. 開發(fā)商利潤： 1789.631241.35548.28（萬元） 4. 成本利潤率： 548.28 12

17、41.35 10044.17,提示： 開發(fā)出租型投資是一種長期投資，計(jì)算總價值和總成本就需要考慮經(jīng)營時限因素，且在此種情況下計(jì)算成本利潤率的意義不大，通常需要計(jì)算動態(tài)盈利能力指標(biāo)。,房地產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)分析,房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 及其計(jì)算方法；,案例。,一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成,1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資與成本的構(gòu)成,2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資收益的構(gòu)成,稅收的減少,租金或經(jīng)營收入,物業(yè)增值,權(quán)益（股權(quán)）增加,二、房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系,經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo),盈利能力指標(biāo),清償能力指標(biāo),資金平衡能力,借款償還期,償債備付率,資產(chǎn)負(fù)債率,流動比率,速動比率,投資報(bào)酬率,現(xiàn)金報(bào)酬率,

18、靜態(tài)投資回收期,動態(tài)投資回收期,凈現(xiàn)值,內(nèi)部收益率,經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的計(jì)算,三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取,貼現(xiàn)率的選取方法參見前面的說明。,四、計(jì)算示例,定性示例； 計(jì)算示例。,【例1】某年輕人為照顧父母，于2004年在北京宣武區(qū)白紙坊西街恬心家園二期購買了一套小戶型約60平米。該年輕人考慮的因素有： 一是地段好，離父母近； 二是旁邊有一小公園，步行可至陶然亭； 三是房屋格局好，中間無隔斷，通透。 年輕人頭天看房就交了定金，第二天簽了購房合同：挑朝向時加了1萬元，挑樓層時又加1萬元，總價48萬元。在父母的幫助下，一次性付清了房款。,到了交房日期時，開發(fā)商通知，因?yàn)檠b修，必須推遲交房。 第二個月，年輕人再去看房，看到的景象是：地板翹了，原因是地下管道裂了。 又是一個月沒有消息，就上該小區(qū)網(wǎng)站，看看其他業(yè)主的反應(yīng)，結(jié)果讓他心驚：一期的業(yè)主有很多抱怨，如沒有拿到房產(chǎn)證，電路、水路壞了。 怎么辦？ 年輕人與父母一合計(jì)，決定退房，就委托北京漢卓律師事務(wù)所，宣武法院于2005年3月31日判決北京天工房地產(chǎn)開發(fā)公司退還全部房款，并支付14406元違約金以及已交付的印花稅240元。,結(jié)果是判決沒有得到執(zhí)行，相反： 開發(fā)商已經(jīng)在進(jìn)行三期的開發(fā)，原來的房屋也已經(jīng)出售給其他人，該家庭的錢仍沒有到手。 年輕人于2005年5月申請強(qiáng)