1、房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理,開(kāi)發(fā)管理的新主張“五圖一書(shū)”,企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖 管理施工關(guān)聯(lián)因素分析圖 設(shè)計(jì)與成本管理因果分析圖 成本管理與管理成本分析圖 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程運(yùn)作指導(dǎo)書(shū),狀,景,現(xiàn),愿,管,做,大,難 點(diǎn),業(yè) 績(jī),資 源,機(jī) 制,基 礎(chǔ),方 法,途 徑,規(guī)范化運(yùn)作,關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù),多項(xiàng)目運(yùn)作,資本市場(chǎng),穩(wěn)健發(fā)展,互利互惠,復(fù)制/創(chuàng)新,資金運(yùn)作,獲利能力,運(yùn)作模式,組織構(gòu)架,決策機(jī)制,預(yù)警機(jī)制,淘汰機(jī)制,描 述,政府關(guān)系,融資渠道,土地儲(chǔ)備,管理團(tuán)隊(duì),控制能力,員工素質(zhì),激勵(lì)機(jī)制,多元化運(yùn)作,品牌輸出,異地管理,資源管理,塑造品牌,機(jī) 構(gòu),企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖,理,做

2、,強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作,企業(yè)規(guī)模,成本管理,技術(shù)管理,開(kāi)發(fā)速度,開(kāi)發(fā)規(guī)模,職 能,平 衡,研 究,評(píng) 審,知 識(shí),專(zhuān) 題,防 范,技術(shù)研發(fā),技術(shù)配合,功能缺陷,交叉出錯(cuò),新技術(shù)應(yīng)用,生態(tài)住宅,節(jié)能設(shè)計(jì),報(bào)建/驗(yàn)收,設(shè)計(jì)進(jìn)度,設(shè)計(jì)深度,原則性,符合性,完整性,基地環(huán)境,政策環(huán)境,市場(chǎng)環(huán)境,贏利模式,設(shè)計(jì)限額,功能性,感觀缺陷,交樓索賠,技術(shù)管理,營(yíng)銷(xiāo)/策劃,菜單式裝修,控 制,設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖,設(shè)計(jì)工期,技術(shù)服務(wù),設(shè)計(jì)質(zhì)量,施工管理,成本管理,設(shè)計(jì)費(fèi)用,設(shè)計(jì)合同,設(shè)計(jì)顧問(wèn),I,進(jìn),質(zhì),量,過(guò) 程,難 點(diǎn),界 面,協(xié) 調(diào),造 價(jià),方 法,投 入,通病防治,樣板制,生產(chǎn)設(shè)備,質(zhì)量監(jiān)督體系,開(kāi)工驗(yàn)收,

3、封殺變更,杠桿調(diào)節(jié),結(jié)算管理,變更頻繁,圖紙問(wèn)題,自然因素,例外事件,關(guān)鍵線路,樣板間展示,要 素,管理依據(jù),管理目標(biāo),管理重點(diǎn),管理工具,資金短缺,甲方變更,交叉作業(yè)面,建筑材料,質(zhì)量控制體系,預(yù)審制,造價(jià)管理,管理交底,干 擾,施工管理關(guān)聯(lián)因素分析圖,度,合,同,手續(xù)不全,索賠防范,行政許可,支付管理,計(jì)價(jià)模式,選擇失誤,管 理,成 本,管,建 筑,準(zhǔn) 入,成 果,方便驗(yàn)收,材料選擇,結(jié)構(gòu)選型,荷載取值,空調(diào)/通風(fēng),消防工程,電梯選型,建筑平面,設(shè)計(jì)服務(wù),專(zhuān)業(yè)接口,設(shè)計(jì)深度,圖 紙,指 標(biāo),計(jì)算書(shū),設(shè) 計(jì),設(shè)計(jì)作品,設(shè)計(jì)資質(zhì),設(shè)計(jì)取費(fèi),合作精神,設(shè)計(jì)限額,功能缺陷,電子文件,地基處理,結(jié)構(gòu)

4、布置,截面取值,建筑風(fēng)格,水電工程,質(zhì) 量,設(shè)計(jì)與成本管理因果分析圖,理,設(shè)計(jì)質(zhì)量,構(gòu)造設(shè)計(jì),錯(cuò)漏碰缺,建筑立面,建筑材料,結(jié) 構(gòu),設(shè) 備,建 筑,取 費(fèi),設(shè)計(jì)進(jìn)度,成本,管理,管理,成本,隱,模式,運(yùn)作,事,前,措 施,企業(yè),建設(shè),項(xiàng)目,競(jìng)爭(zhēng),環(huán)境,平 衡,工 具,目 標(biāo),指標(biāo)分解,淘汰機(jī)制,建設(shè)費(fèi)用,業(yè)務(wù)費(fèi)用,資源庫(kù),工作模板,管理軟件,資金流,產(chǎn)品研發(fā),誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),集權(quán)/分權(quán),過(guò)失成本,決策成本,區(qū)域差異,顯 性,資源整合,團(tuán)隊(duì)建設(shè),規(guī)范化管理,信息化管理,品牌推廣,守法經(jīng)營(yíng),國(guó)企民企,營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用,管理費(fèi)用,獎(jiǎng)罰機(jī)制,性?xún)r(jià)比,數(shù)據(jù)庫(kù),理念,成本管理與管理成本分析圖,性,事,中,文化建設(shè),成本

5、分?jǐn)?獨(dú)立/合作,運(yùn)營(yíng)成本,時(shí)間成本,企業(yè)戰(zhàn)略,房地產(chǎn)項(xiàng)目全程運(yùn)作指導(dǎo)書(shū),內(nèi) 容,機(jī)會(huì)選擇,啟動(dòng)項(xiàng)目,開(kāi)工與建設(shè),營(yíng)銷(xiāo)與策化,驗(yàn)收與交樓,財(cái)稅管理,選地要點(diǎn)：宗地資料、土地成本、 產(chǎn)權(quán)狀況、開(kāi)發(fā)價(jià)值,可行性研究：技術(shù)比選、經(jīng)濟(jì)比選,經(jīng)營(yíng)管理：合作方式比選、融資方式比選、 管理模式比選,企業(yè)外部：立項(xiàng)、報(bào)建、報(bào)批,企業(yè)內(nèi)部：組建項(xiàng)目公司、籌措啟動(dòng)資金、 選擇合作伙伴,外部：接受政府監(jiān)督與指導(dǎo),內(nèi)部：質(zhì)量、進(jìn)度、投資、 安全生產(chǎn)與文明施工管理,外部：進(jìn)行單項(xiàng)和綜合驗(yàn)收，辦理產(chǎn)權(quán)登記,內(nèi)部：加強(qiáng)核算，保障資金供給,交樓：驗(yàn)收后交樓，進(jìn)行售后服務(wù)和物業(yè)管理,外部：接受政府的財(cái)、稅監(jiān)督與檢查； 接受股東

6、或銀行的監(jiān)督,外部：辦理預(yù)售證,內(nèi)部：在售價(jià)與銷(xiāo)售速度之間尋求平衡,準(zhǔn)備,實(shí)施,企業(yè)管理的新主張“五圖一書(shū)”,管理組織參考圖 管理需求分析圖 管理目標(biāo)控制圖 管理水平測(cè)試圖 管理文化剖析圖 績(jī)效考核白皮書(shū),管理組織規(guī)劃圖,內(nèi) 容,依據(jù),選擇,管理跨度,空間跨度,單項(xiàng)目管理,多項(xiàng)目管理,行業(yè)跨度,多元化經(jīng)營(yíng),品牌連鎖,品牌建設(shè),企業(yè)戰(zhàn)略,發(fā)展愿景,專(zhuān)業(yè)化 -1,市場(chǎng)化,專(zhuān)業(yè)外判：設(shè)計(jì)/施工/監(jiān)理/營(yíng)銷(xiāo)/物管,專(zhuān)業(yè)顧問(wèn),項(xiàng)目托管,當(dāng)?shù)剡\(yùn)作,異地運(yùn)作,管理需求分析圖,人才,人才難求,資源,內(nèi) 容,工作環(huán)境,中小企業(yè),工作待遇,合作資源,管理工具,中小城市,企業(yè)承受能力,新老員工矛盾,適應(yīng)環(huán)境,融入文

7、化,傳播先進(jìn)理念,促進(jìn)管理提升,改造環(huán)境,人才難留,技術(shù)服務(wù),設(shè)計(jì)公司,營(yíng)銷(xiāo)策劃,管理咨詢(xún),技術(shù)咨詢(xún),顧問(wèn)公司,技術(shù)類(lèi),管理類(lèi) -2,工作模板,信息平臺(tái) -3,消除隔閡,質(zhì)量,管理目標(biāo)控制圖,計(jì)劃,決策,贏利,選擇,面積最大化,利潤(rùn)最大化,盤(pán)活現(xiàn)金流,操盤(pán)手,組織架構(gòu),運(yùn)作模式,變化,外部,內(nèi)部,報(bào)批/報(bào)建,施工環(huán)節(jié),重大技術(shù)變更,材料/設(shè)備定板,干擾,人為,非人為,推卸責(zé)任,謀取利益,機(jī)制,素質(zhì),合伙人,合作人,價(jià)格,品牌,服務(wù),（資金/進(jìn)度）,摩擦,（利潤(rùn)）,市場(chǎng),整體水平提升,開(kāi)發(fā)成本上升,產(chǎn)品,管控,土地,材料,政策,土地,信貸,銷(xiāo)售,輿論,管理水平測(cè)試圖,觀察,旁聽(tīng),了解,訪談,技術(shù)

8、管理,成本管理,已建項(xiàng)目實(shí)物,擬建項(xiàng)目圖紙,文件庫(kù)/信息庫(kù),技術(shù)軟件/管理軟件,溝通水平,專(zhuān)業(yè)水平,內(nèi)部例會(huì),外部專(zhuān)題會(huì),評(píng)標(biāo)會(huì),評(píng)審會(huì),控制能力,贏利能力,成本指標(biāo),資金平衡,銷(xiāo)售均價(jià),銷(xiāo)售速度,管理制度,較適用,管理文化,員工價(jià)值觀,員工忠誠(chéng)度,內(nèi)容,不適用,管理文化剖析圖,文化內(nèi)涵,經(jīng)營(yíng)哲學(xué),管理導(dǎo)向,文化特點(diǎn),文化功效,內(nèi) 容,企業(yè)發(fā)展：成長(zhǎng)速度/成長(zhǎng)管理,價(jià)值分配：股東/員工/合作者/ 客戶利益分配,重結(jié)果/重過(guò)程,對(duì)員工的基本假設(shè),老板文化團(tuán)隊(duì)文化 -4,團(tuán)隊(duì)文化老板文化,導(dǎo)向作用：引導(dǎo)員工看什么?怎么看?,凝聚作用：告訴員工想什么?怎么想?,規(guī)范作用：規(guī)范員工做什么?怎么做?,績(jī)

9、效管理白皮書(shū),考核方式,目標(biāo)經(jīng)營(yíng)（無(wú)免責(zé)條件）,目標(biāo)管理（有免責(zé)條件）,不可抗力：拆遷/報(bào)建/政策/資金,配合責(zé)任：主辦與協(xié)辦部門(mén),計(jì)劃管理,顯性成本：工程成本、期間成本,隱性成本：過(guò)失成本、決策成本,成本管理,考核指標(biāo),考核效果,考核管理體系,考核管理目的,內(nèi) 容,設(shè)計(jì)管理技術(shù)“五圖一書(shū)”,外部管理合作關(guān)系圖 內(nèi)部管理任務(wù)分配圖 設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制圖 設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析圖 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理分析圖 設(shè)計(jì)發(fā)包操作建議書(shū),外部管理合作關(guān)系圖,開(kāi)發(fā)商,概念設(shè)計(jì),地質(zhì)勘察,設(shè)計(jì)監(jiān)理,建筑設(shè)計(jì),施工圖審查,專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì),總圖、建筑,結(jié)構(gòu),水、電、暖通,消防,人防,土建工程：深基坑支護(hù)、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、 預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)、網(wǎng)

10、架、地基處理,裝修與景觀：園林、綠化、室內(nèi)外裝修、 標(biāo)識(shí)、景觀照明,公用工程：供水、供電、供熱、通訊、煤氣、 智能化、市政道路與管網(wǎng)、發(fā)電機(jī) 及環(huán)保、停車(chē)交通系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等,綜合：廚房設(shè)備及環(huán)保、體育設(shè)施 （泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等）,表示合同關(guān)系 表示協(xié)作關(guān)系 表示協(xié)調(diào)關(guān)系,內(nèi)部管理任務(wù)分配圖,內(nèi)容,技術(shù)管理,技術(shù)配合,研究設(shè)計(jì)產(chǎn)品,評(píng)審設(shè)計(jì)成果,報(bào)建配合（熟悉報(bào)建、報(bào)批工作程序）,招標(biāo)配合（提供技術(shù)參數(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）,銷(xiāo)售配合（樓書(shū)與模型制作把關(guān)、編制使用說(shuō)明書(shū)）,施工配合（審核技術(shù)聯(lián)系單、填寫(xiě)工地處理卡）,驗(yàn)收配合（編制竣工圖）,總結(jié)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn),新技術(shù)新材料信息庫(kù),設(shè)計(jì)資源信息庫(kù),成本控制數(shù)據(jù)庫(kù),

11、裝修、園林,消防、人防,水電、通風(fēng),建筑、結(jié)構(gòu),成本控制,缺陷控制,技術(shù)創(chuàng)新,設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制圖,原則性 評(píng)審,符合宗地規(guī)劃指標(biāo),符合強(qiáng)制性規(guī)范,有效性,滿足設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo),滿足設(shè)計(jì)深度要求,滿足設(shè)計(jì)技術(shù)措施要求,符合性 評(píng)審,完整體,圖紙,藍(lán)圖,電子文件,計(jì)算書(shū),預(yù)留專(zhuān)業(yè)間的信息接口,投資控制,限額設(shè)計(jì)指標(biāo),投入與產(chǎn)出比選,缺陷防范,功能缺陷,風(fēng)格不協(xié)調(diào),專(zhuān)業(yè)交叉出錯(cuò),綜合性 評(píng)審,防災(zāi)(消防、人防、抗震、防風(fēng)、防 洪、防滑坡、避開(kāi)高壓走廊）,節(jié)能、環(huán)保,內(nèi)容,設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析圖,方案創(chuàng)新能力強(qiáng),企業(yè)分類(lèi),施工圖實(shí)施能力偏弱,設(shè)計(jì)質(zhì)量較高,經(jīng)營(yíng)理念,以創(chuàng)新作為核心競(jìng)爭(zhēng)力,以品牌和市場(chǎng)份額保持領(lǐng)

12、先地位,以服務(wù)贏得客戶,以低價(jià)獲得任務(wù),內(nèi)部管理,管理的差異 -5,設(shè)計(jì)師的職業(yè)操守,知名設(shè)計(jì)事務(wù)所,創(chuàng)新能力一般,復(fù)制能力強(qiáng),質(zhì)量參差不齊,甲、乙級(jí)設(shè)計(jì)院,炒更一族,內(nèi)容,設(shè)計(jì)質(zhì)量管理分析圖,過(guò)程管理,內(nèi) 容,管理沖突,完整性,裝修標(biāo)準(zhǔn)與施工發(fā)包的矛盾,裝修標(biāo)準(zhǔn)與施工圖審查的矛盾,廣義質(zhì)量,設(shè)計(jì)浪費(fèi)、保守,風(fēng)格不協(xié)調(diào),管理依據(jù),法律,合同,中間成果,控制經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) -6,滿足功能外觀要求,技術(shù)規(guī)范,技術(shù)措施,開(kāi)發(fā)商：施工圖作業(yè)指導(dǎo)書(shū),設(shè)計(jì)院：設(shè)計(jì)要求調(diào)查問(wèn)卷,功能缺陷、感觀缺陷,設(shè)計(jì)發(fā)包操作建議書(shū),發(fā)包模式,內(nèi) 容,平行發(fā)包,分段發(fā)包,概念設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì),深基坑支護(hù),二次深化設(shè)

13、計(jì)：外立面、幕墻、門(mén)窗,合同組成,合同文本,合同附件,設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),設(shè)計(jì)承諾書(shū),設(shè)計(jì)人員更換,限額設(shè)計(jì)承諾,施工配合承諾,控制要素,質(zhì)量控制,關(guān)鍵控制點(diǎn),設(shè)計(jì)深度,用戶變更：初期/中期/晚期變更,技術(shù)配合,概念設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì),平行發(fā)包專(zhuān)業(yè)交叉配合,設(shè)計(jì)技術(shù)管理“五圖一書(shū)”,項(xiàng)目基地環(huán)境分析圖 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)模板 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)模板 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)圖 住宅節(jié)能設(shè)計(jì)控制圖 項(xiàng)目贏利模式建議書(shū),項(xiàng)目基地環(huán)境分析圖,內(nèi)容,約束條件,區(qū)位條件,中心區(qū),城郊結(jié)合部,郊區(qū),資源利用,山地,濱水,劣勢(shì)規(guī)避,直觀：看、聽(tīng)、聞,勘察：復(fù)雜地質(zhì)條件、地下管線、文物,項(xiàng)目條件,規(guī)劃控制,開(kāi)發(fā)條件,容積率、總高度、層

14、數(shù)、退讓間距,施工環(huán)境,創(chuàng)新空間,用好資源,鉆好空子,基地條件,面積、形狀、地形、朝向,概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)模板,內(nèi)容,項(xiàng)目 資料,設(shè)計(jì) 要點(diǎn),成果 要求,宗地現(xiàn)狀,圖紙：宗地位置/面積/形狀/四至圖,照片：環(huán)境/地貌/配套/交通,開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：建筑密度/容積率/道路/ 停車(chē)/限高/退紅線,開(kāi)發(fā)配套：生活配套/人防配套,開(kāi)發(fā)檔次/營(yíng)銷(xiāo)主題,開(kāi)發(fā)順序/開(kāi)發(fā)配套,規(guī)劃要點(diǎn),項(xiàng)目定位,設(shè)計(jì)指標(biāo)：住宅總面積/戶型比例/戶型面積/ 配套面積/層數(shù)/層高,空間形態(tài)：建筑體量/建筑風(fēng)格/建筑景觀,物管要求：主次入口/道路/交通/停車(chē)管理,一般項(xiàng)目,規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖,單體：典型住宅平、立面圖/效果圖,

15、重要項(xiàng)目：視線分析/建筑模型/三維動(dòng)畫(huà),景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)模板,內(nèi)容,項(xiàng)目 資料,設(shè)計(jì) 要點(diǎn),成果 要求,方案設(shè)計(jì),質(zhì)量/深度,施工圖設(shè)計(jì),建筑規(guī)劃成果文件：總平面/豎向設(shè)計(jì)/道路交通/ 主次入口/單體設(shè)計(jì)/效果圖,營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)包裝要求：營(yíng)銷(xiāo)主題/銷(xiāo)售展示路線,功能要求：觀賞性/參與性/識(shí)別性/安全性/生態(tài)性,成本要求：一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)景區(qū)造價(jià)指標(biāo),硬景：園建、造型小品、水景、 燈飾、家私,單方造價(jià),軟景：?jiǎn)棠尽⒐嗄?、花卉、植?住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)圖,內(nèi)容,宗地設(shè)計(jì)要點(diǎn),規(guī)范 / 技術(shù)措施,均好性,用地紅線,建筑退紅線距離,綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),消防,交通,建筑,綜合管線平衡,容積率,停車(chē)位,綠化率,建筑高度,

16、面積計(jì)算規(guī)則,防火,撲救,道路,停車(chē),日照間距,通風(fēng)、采光,住宅節(jié)能設(shè)計(jì)控制圖,內(nèi)容,強(qiáng)制 使用,推薦 使用,控制窗墻比,提高氣密性,保溫,隔熱,門(mén)窗,提高保溫性能,玻璃厚度,框料絕熱措施,塊料鋪貼,吊頂,屋面,門(mén)窗,遮陽(yáng),擋板,百頁(yè),玻璃熱反射性能,屋面,架空,蓄水/綠化,太陽(yáng)能,熱水器,道路照明,屋頂內(nèi)嵌,墻體內(nèi)嵌,風(fēng)能、地?zé)?清潔能源,節(jié)水,潔具,中水回用,燈具,變頻泵,節(jié)能,精裝修交樓,資源節(jié)約,項(xiàng)目贏利模式建議書(shū),開(kāi)發(fā)價(jià)值,容積率不變，建筑密度比選,資源分配,內(nèi) 容,商住樓,純住宅,容積率不變，開(kāi)發(fā)節(jié)奏比選,裙樓商業(yè)價(jià)值,塔樓住宅品質(zhì),景觀資源分配,生活便利平衡,容積率不變，產(chǎn)品組合比選,設(shè)計(jì)品質(zhì)控制“五圖一書(shū)”,住宅花園陽(yáng)臺(tái)品質(zhì)控制圖 住宅客廳餐廳品質(zhì)控制圖 住宅主臥次臥品質(zhì)