1、昆明尊祥和地產(chǎn)西山別墅物業(yè)發(fā)展及產(chǎn)品規(guī)劃建議,2007 06 22,公元二零零九年，云南別墅新巔峰,.,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,別墅政策,2003年關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知 鑒于2004年國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本) 2008年1月3日國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通

2、知,政策的核心內(nèi)容： 優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫(xiě)入土地出讓合同或劃撥決定書(shū)，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。,國(guó)務(wù)院：保護(hù)土地工作應(yīng)特別禁止別墅類(lèi)開(kāi)發(fā),2008年3月5日(星期一)上午9時(shí)，第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕。吳邦國(guó)主持大會(huì)。溫家寶總理作政府工作報(bào)告。 溫家寶說(shuō)，一要認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。堅(jiān)決控制建設(shè)占 地規(guī)模，加強(qiáng)耕地特別是基

3、本農(nóng)田保護(hù)，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類(lèi)和限制類(lèi)項(xiàng)目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。,別墅政策,買(mǎi)賣(mài)別墅所交納的稅費(fèi)比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門(mén)檻。,別墅交易稅費(fèi) 1、獨(dú)棟別墅： 土地增值稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%60%)。 個(gè)人所得稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%60%)-買(mǎi)賣(mài)成本-裝修成本-貸款利率20%。 2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房

4、契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%-60%)。 個(gè)人所得稅：(賣(mài)出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)(30%-60%)-買(mǎi)賣(mài)成本-裝修成本-貸款利率20%或可以選擇征收全額的1%或2%。,第二套房政策： 1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過(guò)90平米住宅首付不低于30%； 2、購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房，首付不低于40%； 3、第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。,作為云南省的經(jīng)濟(jì)中心，昆明近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),2002年-2006年昆明市歷年GDP與固定資產(chǎn)投資情況,GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系,昆明市歷年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r,近年來(lái)

5、昆明市GDP增長(zhǎng)率保持在10%以上，2006年城市GDP達(dá)到1203億元； 昆明市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，2006年已達(dá)654億元，增幅高達(dá)24.8%,昆明市人均GDP保持高速增長(zhǎng)，近年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò)10%，而且增速不斷加快； 2006年人均GDP達(dá)到203350元，人均GDP增長(zhǎng)速度為11.8%；,2006年昆明占云南GDP比例,昆明旅游具有逗留時(shí)間長(zhǎng)、人均消費(fèi)高的兩大特點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)向以休閑度假為主的“富旅游”階段轉(zhuǎn)化特征明顯,萬(wàn)人次,億元,昆明的旅游收入一直保持一個(gè)較高的水平在140億元左右，游客的人數(shù)在2000萬(wàn)人次以上（除受2003年SARS影響外）； 昆明的游客平均停留時(shí)間為3.3

6、天，消費(fèi)水平為人均1360元，國(guó)內(nèi)旅客旅游的平均停留時(shí)間為2.9天，消費(fèi)水平為人均426元,昆明人對(duì)于居住品質(zhì)具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達(dá)49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場(chǎng)需求,昆明置業(yè)人群結(jié)構(gòu),現(xiàn)有兩套住房，一套在昆明市內(nèi)，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積200平米；平常住在昆明市內(nèi)，周末到西山別墅處度假，全家人一起休閑娛樂(lè)。 -陳先生,目前居住市中公寓，面積200多平米。有2套別墅，波西米亞和公園道一號(hào)，聯(lián)排、退臺(tái)洋房 。再次置業(yè)原因很多，能和老人住在一起，所以面積要足夠大；私密性好，環(huán)境好，自己充分放松的地方；跟客戶溝通的平臺(tái)（占比較大比例）；擁有一座好的別墅，可以提升個(gè)

7、人的人格魅力和展現(xiàn)自身的資產(chǎn)實(shí)力，和請(qǐng)朋友/客人去高檔酒店吃飯就是不一樣 -何先生,二次置業(yè)比例達(dá)36%，三次置業(yè)比例達(dá)13%，再次置業(yè)比例高 別墅和類(lèi)別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類(lèi)型 昆明再次置業(yè)目的包括，個(gè)人生活品質(zhì)的提高，個(gè)人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類(lèi)型,目前昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可以，需求還是有很大潛力的，昆明人消費(fèi)比較時(shí)髦，敢于消費(fèi)，都愿意買(mǎi)房和車(chē)。 很多人貸款也去再買(mǎi)房，并不是說(shuō)消費(fèi)能力一定達(dá)到那個(gè)階段，昆明人有超前消費(fèi)的這個(gè)特點(diǎn) -翟教授,數(shù)據(jù)來(lái)源：2006年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告,宜人的環(huán)境吸引了大量外來(lái)人口，非本地購(gòu)房者占到總體的40%，存在大量置業(yè)目的為非投機(jī)性質(zhì)的休

8、閑度假或自住客戶,昆明市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房占市民所購(gòu)商品住房銷(xiāo)售額的以上，居民私有住房的比例已達(dá)到以上，在本地消費(fèi)群體主導(dǎo)的情況下，外地消費(fèi)者亦開(kāi)始大量涌入，年市域外購(gòu)房者約占，外地消費(fèi)者已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的重要力量。昆明樓市也已經(jīng)成為一個(gè)面對(duì)國(guó)內(nèi)為主的區(qū)域市場(chǎng)。,2004年省內(nèi)州市及省外購(gòu)房者占昆明房屋交易量的40，其中省內(nèi)州市占25，外省購(gòu)房者占15。而數(shù)據(jù)現(xiàn)在顛倒了過(guò)來(lái)，外省購(gòu)房者占22%，省內(nèi)各州市購(gòu)房者退居16%，雙方“互調(diào)”了位置。,昆明市已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“候鳥(niǎo)式置業(yè)”的又一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點(diǎn)和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的宏偉目標(biāo)，把昆明

9、建設(shè)成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內(nèi)外投資人士，外地人到昆明購(gòu)房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。昆明的很大部分購(gòu)房群體主要還是購(gòu)房自住，投機(jī)炒房者很少。據(jù)調(diào)查，在炒房的主要行為中，炒認(rèn)購(gòu)卡號(hào)的行為約占，投資性購(gòu)房比例在以?xún)?nèi) 。,休閑度假、自住目的置業(yè),非本地置業(yè)者比例高,從未來(lái)的供應(yīng)上看，昆明市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶,后續(xù)大盤(pán)的供應(yīng)量充足： 世博生態(tài)城：占地5000畝的大盤(pán)，共分八期開(kāi)發(fā)，目前三期正在開(kāi)發(fā)，即將發(fā)售。 新亞洲體育城：占地2500畝的大盤(pán)，分四期開(kāi)發(fā)，一期為別墅91套，二期、三期已經(jīng)售完，目前四期星體花園在售。 世紀(jì)新城：占地3500畝，目前銷(xiāo)售80%多

10、。 滇池衛(wèi)城：占地2500畝，分多期開(kāi)發(fā)。,未來(lái)土地供應(yīng)計(jì)劃： 昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以?xún)?nèi)90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè)90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。 2007年商品房建設(shè)面積500萬(wàn)平米，經(jīng)濟(jì)適用房40萬(wàn)平米。 2008年、2009年商品房建設(shè)建筑面積500萬(wàn)平米，2010年商品房建筑面積542萬(wàn)平米。 整個(gè)五年規(guī)劃期內(nèi)商品房供地規(guī)模12894畝，折合860公頃。從2007年開(kāi)始平均每年商品房土地供應(yīng)3000畝。,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征總結(jié),昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已形成以城市中

11、心為核心三個(gè)基礎(chǔ)不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產(chǎn)市場(chǎng)核心區(qū)域,城市房地產(chǎn) 板塊初步形成,昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求遠(yuǎn)大于與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘?，主要由于本地居民?duì)于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場(chǎng)需求；同時(shí)宜人的環(huán)境吸引了大量外來(lái)人口，非本地購(gòu)房者占比高，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)潛力。,內(nèi)外需求拉動(dòng)強(qiáng)勁 市場(chǎng)潛力巨大,受房地產(chǎn)政策調(diào)整影響，2004年以來(lái)昆明房地產(chǎn)投資與銷(xiāo)售大幅度上升，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地產(chǎn)市場(chǎng)從宏觀上看處于健康的快速增長(zhǎng)階段。,行業(yè)大勢(shì)處于

12、 健康發(fā)展階段,昆明市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶，同時(shí)根據(jù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標(biāo)的分析，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。,未來(lái)供應(yīng)持續(xù)旺盛 市場(chǎng)發(fā)展空間大,市場(chǎng)處于階段 性盤(pán)整期,受07年以來(lái)宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤(pán)整期，北京、深圳等一線城市房?jī)r(jià)有所回落，受此影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)較重，持幣待購(gòu)現(xiàn)象較普遍。,.,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,一.昆明獨(dú)棟別墅市場(chǎng)分析,昆明

13、市低密度 市場(chǎng)分類(lèi),根據(jù)價(jià)值資源及其在市場(chǎng)上的不同表現(xiàn),可以將昆明 市低密度市場(chǎng)分為三類(lèi)。,分類(lèi),價(jià)值資源,產(chǎn)品,區(qū)域,價(jià)格,代表項(xiàng)目,功能,特征,昆明市在售獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,昆明市即將推出獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,昆明有獨(dú)棟別墅的純別墅樓盤(pán)容積率在0.280.6之間，最高為滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島）、極少墅為0.6，主要是這兩個(gè)別墅樓盤(pán)不是純別墅樓盤(pán)，有一些洋房和疊加別墅產(chǎn)品。最低為嶺東紫郡為0.28,其次為高天流云為0.29,其建筑密度僅為18%,舒適度、品質(zhì)均較高。,昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目容積率分析,昆明有獨(dú)棟別墅的純別墅樓盤(pán)綠化率在40.05%70%之間，集中在50%60%之間，野鴨湖

14、、金家大院、高天流云的綠化率均為70%，舒適度較高。,昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目綠化率分析,昆明獨(dú)棟別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析,在所調(diào)查的昆明獨(dú)棟別墅建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，其次是歐式建筑風(fēng)格。,昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品面積分析,昆明獨(dú)棟別墅面積最小150，最大600，主力面積集中在300500，除即將在今年5、6月推出的智者山丘項(xiàng)目為150200的經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品，其他均為適舒型獨(dú)棟300400，以及部分豪華型獨(dú)棟400以上。,昆明在售獨(dú)棟別墅價(jià)格分析,昆明在售獨(dú)棟別墅價(jià)格分析,昆明市在售獨(dú)棟別墅單價(jià)最低為野鴨湖50006000元/，單價(jià)最高為極少墅21000元/； 城市獨(dú)棟別墅的主力價(jià)格區(qū)間為1700020000

15、元/，郊區(qū)獨(dú)棟別墅的主力價(jià)格區(qū)間為70009000元/，只有城市獨(dú)棟別墅價(jià)格的一半左右； 城市獨(dú)棟別墅的總價(jià)在5001000萬(wàn)，郊區(qū)獨(dú)棟別墅的總價(jià)在200500萬(wàn)，其主力價(jià)格區(qū)間在250350萬(wàn)； 擁有高爾夫資源的獨(dú)棟別墅價(jià)格（如春城高爾夫15000元/）介于成熟板塊內(nèi)城市別墅與非成熟區(qū)域的郊區(qū)別墅之間，比城市獨(dú)棟別墅價(jià)格低，比郊區(qū)獨(dú)棟別墅價(jià)格高。,昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析,昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【野鴨湖】,野鴨湖產(chǎn)品附加值主要是下沉式庭院、一層中庭院，二層多個(gè)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，,野鴨湖獨(dú)棟別墅：D戶型，建筑面積259.92,昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【萬(wàn)輝星城】,萬(wàn)輝星城，獨(dú)棟別墅：S1戶型，建筑面積297.

16、73,萬(wàn)輝星城產(chǎn)品附加值主要是大型室外門(mén)廊、下沉式庭院、一層私家游泳池，二層多個(gè)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，地下室不算建筑面積，贈(zèng)送地下室面積73.28,通風(fēng)采光俱佳，產(chǎn)品附加值較高。,地下室雙車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室,9C戶型，面積486.15,7室4廳6衛(wèi)，,入戶前廳,屋頂平臺(tái)花園,客廳使用面積43,獨(dú)立主臥區(qū)、帶雙步入式更衣間,昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【滇池高爾夫】,一層平面,閣樓層平面,二層平面,24#戶型 建筑面積：359.01， 4室5房2廳4衛(wèi)（帶游泳池） 花園面積：760（1：2.12）,雙層挑高客廳,贈(zèng)送閣樓用作書(shū)房,昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【高天流云】,獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【智者的山丘】,經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟，G戶型，面積

17、179，3房2廳3衛(wèi),中庭院，可改成兩間房,雙層挑高客廳,車(chē)庫(kù),前中后多重院落設(shè)計(jì)； 通風(fēng)采光俱佳； 功能緊湊，小面積大感受,露臺(tái)、空中庭院,三層獨(dú)立主臥區(qū),昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【小結(jié)】,獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分為三種：經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟（面積在150300），舒適型獨(dú)棟（面積在300400），豪華型獨(dú)棟（400以上）。昆明市經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟比較少，目前僅有即將在6月份推出的智者的山丘，500600豪華型獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)比較少。 昆明前幾年的獨(dú)棟別墅如高天流云、西山別墅三期均比較封閉，與外界溝通的大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、中庭花園、屋頂花園、大幅落地玻璃窗及其他過(guò)渡空間、灰空間均比較少，2007年以后新出的產(chǎn)品在這方面均有較大改進(jìn)

18、，如萬(wàn)輝星城、野鴨湖、極少墅等。,獨(dú)棟別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，即其品質(zhì)重點(diǎn)體現(xiàn)在： 身份的標(biāo)簽：每戶外立面、戶型均是唯一的，擁有私家碼頭、私家果嶺、私家泳池； 花園贈(zèng)送面積：大多在1：1以上，有些達(dá)到1：2（如高天流云、嶺東紫郡）； 產(chǎn)品附加值：贈(zèng)送地下室或半地下室、閣樓、大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、室外門(mén)廊，多重庭院（前院、后院、內(nèi)院、側(cè)院、入戶院、空中庭院等）； 尊貴、闊綽的尺度空間：大面積雙層挑高中庭、舒適型獨(dú)棟客廳在40以上，面寬在6米以上；大面積獨(dú)立主臥區(qū)，舒適型獨(dú)棟主臥區(qū)（含衣帽間、主衛(wèi)生間）在50以上，面寬在6米以上； 特殊的功能空間：多廳（客廳與家庭廳分離），多衛(wèi)生間，增加一些保姆房、工人房、視

19、聽(tīng)室、健身房、儲(chǔ)藏室、酒窖等。,昆明獨(dú)棟別墅產(chǎn)品分析【小結(jié)】,昆明獨(dú)棟別墅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣主訴求點(diǎn)分析,昆明獨(dú)棟別墅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣主訴求點(diǎn)分析,昆明獨(dú)棟別墅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣主訴求點(diǎn)分析,城市別墅大多以地段、產(chǎn)品、園林為主訴求點(diǎn)，而郊區(qū)別墅大多以山水資源、生態(tài)、野趣、休閑度假、或特殊資源如高爾夫、溫泉為主訴求點(diǎn)，集中在客戶購(gòu)買(mǎi)別墅的主要驅(qū)動(dòng)因素上，差異性并不大，唯有智者的山丘以客戶圈層為訴求點(diǎn)，野鴨湖提出了差異性比較大的緯度別墅概念。,二.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),恒大地產(chǎn)金碧天下,本項(xiàng)目,萬(wàn)輝星城,項(xiàng)目周邊超級(jí)大盤(pán)有2個(gè)，在售的為萬(wàn)輝星城，即將出售的為金碧天下。,該項(xiàng)目位于安寧市以東太平開(kāi)發(fā)區(qū)，處于以昆明市為中心的第二

20、圈層。 項(xiàng)目是集酒店、會(huì)議、會(huì)展、飲食、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。 擬規(guī)劃總用地面積9500畝，總建筑面積約320萬(wàn)，預(yù)計(jì)投資85億元，計(jì)劃8年建成。 計(jì)劃每年竣工并銷(xiāo)售旅游度假住宅38萬(wàn)，年銷(xiāo)售額15億元以上。,住宅生活區(qū),體育運(yùn)動(dòng)區(qū),商務(wù)休閑娛樂(lè)活動(dòng)區(qū),教育生活區(qū),規(guī)劃分析,金碧天下體量巨大，為超級(jí)大盤(pán)，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。其每年竣工近38萬(wàn)的旅游度假住宅對(duì)我們項(xiàng)目構(gòu)成較大威脅。,高爾夫球場(chǎng),五星級(jí)酒店,娛樂(lè)中心,運(yùn)動(dòng)中心,配套分析,飲食中心,會(huì)議中心,做為超級(jí)大盤(pán)，金碧天下的配套設(shè)計(jì)十分完善，但其建設(shè)周期也較長(zhǎng)，因此我們有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。,萬(wàn)輝星城一次開(kāi)盤(pán)價(jià)格區(qū)間,房交

21、會(huì)期間萬(wàn)輝星城開(kāi)始進(jìn)行價(jià)格測(cè)試，測(cè)試均價(jià)起價(jià)為4000元，認(rèn)購(gòu)當(dāng)天公布價(jià)格聯(lián)排3500元，低于測(cè)試均價(jià)。 萬(wàn)輝星城樣板園區(qū)總盤(pán)值共2.6億，開(kāi)盤(pán)供盤(pán)量為1.2億，成交5900萬(wàn)。 本次開(kāi)盤(pán)主要以測(cè)試市場(chǎng)和奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)為目的，開(kāi)盤(pán)供貨的物業(yè)類(lèi)型齊全，大部分物業(yè)供盤(pán)量在50%以上，多層和公寓的供盤(pán)量達(dá)到100%。 退臺(tái)洋房供盤(pán)量較大，成交率較高，成交金額占到總成交金額的31%。,萬(wàn)輝星城為全現(xiàn)房銷(xiāo)售，產(chǎn)品線齊全，洋房供貨量較大。,推盤(pán)策略,洋房與創(chuàng)新產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況較好。退臺(tái)洋房與多層洋房的成交比例分別為83%、77%；合院別墅成交80%，而寬景別墅與街墅成交比例達(dá)到100%。 聯(lián)排產(chǎn)品與創(chuàng)新性類(lèi)別

22、墅單價(jià)相同，導(dǎo)致產(chǎn)品沒(méi)有鮮明特點(diǎn)，不能充分吸引客戶，成交比例為25%。 獨(dú)棟別墅的面積較大，單價(jià)、總價(jià)較高，所以沒(méi)有成交。 公寓的面積較小，功能性較差，成交率低。,各物業(yè)成交分析,客戶在購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型時(shí)，因其單價(jià)較低，主要以面積較大物業(yè)為主，將其作為提升居住品質(zhì)的第二居所。,本次推貨約990套 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅約300套，已賣(mài)200多套 洋房約600套， 總體銷(xiāo)售率80,萬(wàn)輝星城于1月12日再次開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格依然維持上次開(kāi)盤(pán)價(jià)，銷(xiāo)售情況較好。,二次開(kāi)盤(pán),目前安寧市場(chǎng)開(kāi)發(fā)占地面積885.32萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)總建筑面積約654.47萬(wàn)平米，整體供應(yīng)量大，市場(chǎng)消化力不足。,市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，如要

23、贏得市場(chǎng)就要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，做高品質(zhì)物業(yè)。,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)1,2006年安寧城市的重新規(guī)劃，小城鎮(zhèn)發(fā)展加速，市場(chǎng)土地放量過(guò)大，未來(lái)幾年安寧房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 從金碧天下和萬(wàn)輝星城的推盤(pán)策略來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代； 郊區(qū)大盤(pán)形成較高威脅，需要通過(guò)精準(zhǔn)的推盤(pán)策略回避與其正面交鋒； 太平新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度迅猛，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，產(chǎn)品的差異化定位將決定項(xiàng)目的成敗。,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)2,.,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,一.用

24、地分析,四期用地基本情況,五期用地基本情況,六期用地基本情況,四期用地剖面分析,A,A-A剖面圖,I-I剖面圖,II-II剖面圖,I,II,I,I-I剖面為橫向地形斷面，研究坡度變化,判斷取景及道路布局的形式.其中,1986到2000高程為陡坎,坡度變化較大。,II-II為南北向剖面，研究地勢(shì)變化，思考建筑間距影響。,五期用地剖面分析,I-I剖面圖,I-I為橫向剖面，該地塊地勢(shì)變化較小,地塊較平整,高程沿湖面遞減。,六期用地剖面分析,A地塊:,I-I剖面圖,II-II剖面圖,I-I剖面： 平均坡度：tg8 =0.14 H=20米,II-II剖面： 平均坡度:tg14 =0.25 H=37.5米

25、,。,。,六期用地剖面分析,B地塊:,I-I剖面： 平均坡度：tg6.8 =0.12 H:37.5,I-I剖面圖,I-I為縱向最長(zhǎng)邊剖面，研究山勢(shì)變化情況。,。,六期用地剖面分析,C地塊:,I-I剖面圖,I-I剖面： 平均坡度：tg18.8 =0.34 H:35M,I-I剖面山勢(shì)變化較大,坡度較陡, 超出車(chē)輛上行最大坡度,車(chē)輛通行困難,地形條件較差。,。,四期用地進(jìn)入性分析,大壩,三期,四期用地,與四期地塊相接的部分有大壩及西山別墅三期地塊，其余為林地 大壩方向禁止機(jī)動(dòng)車(chē)輛通行，車(chē)行進(jìn)入性差 結(jié)論：四期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅三期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入四期地塊,一期,二期,五期用地進(jìn)入性分

26、析,與五期地塊相接的部分有大壩及西山別墅一期地塊，其余為臨水林地 大壩方向禁止機(jī)動(dòng)車(chē)輛通行，車(chē)行進(jìn)入性差 結(jié)論：五期用地的進(jìn)入性考慮利用與西山別墅一期道路的關(guān)系，連接進(jìn)入五期地塊,六期用地進(jìn)入性分析,用地A,用地,用地,林地,林地,小水庫(kù),大水庫(kù),1985高程,1962高程,1950高程,1965高程,1989高程,2018高程,2032高程,2005高程,A:124M,B:98M,C:102M,D:257M,E:142M,A段高差15米, 坡度tg6.8 =0.12. B段高差4米, 坡度tg2.3=0.04 C段高差33米, 坡度tg18=0.32 D段高差70米, 坡度tg15=0.27

27、 E段高差43米, 坡度tg16.7=0.3 結(jié)論：除A,B段外,其余坡度較大,車(chē)輛通行困難.,地塊邊界高程,地塊間最低點(diǎn)高程,。,。,。,。,。,二.景觀分析,項(xiàng)目資源：大面積山體/一座水庫(kù)/保護(hù)性開(kāi)發(fā),項(xiàng)目位置,滇池,片區(qū)周邊山水資源豐富， 緊鄰西山國(guó)家森林公園，地塊旁有一座水庫(kù)及大面積濕地，森林資源豐富。,西山國(guó)家森林公園,項(xiàng)目地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，植被茂盛，空氣良好；有水庫(kù)一座；內(nèi)部有少量墳?zāi)埂?項(xiàng)目地塊森林茂密，主要以山巒和坡地為主； 地塊優(yōu)勢(shì)分析： 地塊內(nèi)部起伏的坡地地形，適合高端山地別墅的建設(shè)，依山而建可相應(yīng)降低建設(shè)成本。 地塊總體落差明顯，同時(shí)森林覆蓋茂密，具備優(yōu)

28、良的山景資源。 有一定的自然水資源。,地塊現(xiàn)狀,景觀價(jià)值分析,地塊東側(cè)及南側(cè)有山景，北側(cè)有水景，西側(cè)為萬(wàn)輝星城及西山別墅三期； 地塊東側(cè)有大面積水域及山景，西側(cè)為戒毒所及油庫(kù)； 地塊東側(cè)及北側(cè)山景，南側(cè)及西側(cè)大面積水景； 地塊由于地勢(shì)較高，視野非常開(kāi)闊，四面山景，一面水景； 地塊地勢(shì)較高，四面山景，西南側(cè)可遠(yuǎn)觀水景。,地塊景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，其中和優(yōu)勢(shì)較大。,.,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,滇池板塊,客戶分析,世博板塊,客戶

29、分析,果林湖板塊,客戶分析,昆明購(gòu)買(mǎi)別墅客戶總體特征,相對(duì)于一線城市公務(wù)員低調(diào)的生活方式有所不同，昆明購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶有相當(dāng)大的一部分為公務(wù)員；,特征三,高爾夫別墅的客戶以外省市酷愛(ài)高爾夫運(yùn)動(dòng)的人士為主；,特征二,特征一,主要客戶為大型企業(yè)老總，礦主及政府高級(jí)公務(wù)員；,從昆明別墅的入住率情況看，購(gòu)買(mǎi)昆明別墅的人群中，投資客占相當(dāng)比例。,特征四,.,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,云南將成為東盟的橋頭堡，昆明將成為東南亞的休閑度假

30、中心，太平奧林匹克小鎮(zhèn)將成為新興高端旅游區(qū)域。,四大支撐點(diǎn)： 中國(guó)在東南亞的經(jīng)濟(jì)地位； 云南是東盟的橋頭堡； 昆明良好的氣候，豐富的旅游資源； 太平鎮(zhèn)確定為60個(gè)旅游小鎮(zhèn)之一。,定位的背景一,第三富人區(qū),西山獨(dú)有的自然資源，太平新區(qū)特有的地理位置以及太平新區(qū)奧林匹克小鎮(zhèn)的確定，都使該區(qū)域擁有了富人區(qū)的基本特征，隨著西山別墅產(chǎn)品升級(jí)，萬(wàn)輝星城項(xiàng)目的逐漸成熟以及金碧天下的休閑度假社區(qū)的定位，太平已經(jīng)初步形成昆明第三富人區(qū)的雛形，未來(lái)隨著區(qū)域產(chǎn)品的整體升級(jí)，該區(qū)域必將成為云南乃至東南亞的富人休閑度假樂(lè)園。,定位的背景二,太平 第三富人區(qū),世博 第二富人區(qū),滇池 第一富人區(qū),定位的背景三,項(xiàng)目所在地優(yōu)

31、美的山水資源,形象定位一,世界頂級(jí)會(huì)所,水生態(tài) 活別墅,灣區(qū)富貴生活,法權(quán)時(shí)代豪宅,東南亞層峰階層總部 - -中國(guó)昆明.半山湖景度假天堂,定位的支撐點(diǎn)在哪里？,湖濱灣區(qū)生活是？,從中東的石油富豪到硅谷的科技新貴再到好萊塢的國(guó)際明星，濱海灣區(qū)從來(lái)都是他們的最?lèi)?ài)。 把時(shí)間花費(fèi)在海濱步道、游船碼頭、有些成就感的海釣，或者干脆邀請(qǐng)朋友們?cè)谧约旱母郀柗蚯驁?chǎng)揮桿，亦可以在自家濕地公園領(lǐng)略各種珍惜鳥(niǎo)類(lèi)以及享受私家濱海浴場(chǎng) 拋開(kāi)繁喧的城市，似乎僅僅一山之外的灣區(qū)世界，寧?kù)o的海、私密的領(lǐng)地和同樣悠閑的住者； 自由的心境，灣區(qū)生活尤如悠長(zhǎng)假期（Long vacation), 在這個(gè)劍拔弩張的時(shí)代，因?yàn)橛辛藶硡^(qū)物業(yè)

32、，你才可以換一種方式生活，換一種觀念生活。 灣區(qū)生活，一種慢城（SLOW CITY）文化，承載“在家度假”的理念，迅速被世界富豪認(rèn)同并流行于國(guó)際。,灣區(qū)生活是：,世界級(jí)的居住潮流 國(guó)際化生活典范 CEO們反思中的向往 灣區(qū)的自由與獨(dú)立 有閑階層的特權(quán) 尊貴的全新演繹 最佳商務(wù)度假生活,國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè),淺水灣的秀麗景色,使它成為港島著名的高級(jí)住宅區(qū)之一,區(qū)內(nèi)遍布豪華住宅,其中包括香港巨商李嘉誠(chéng)、包玉剛的豪華私宅。這些依山傍水的建筑,構(gòu)成了淺水灣獨(dú)特的景區(qū),令人流連忘返。,香港淺水灣,霍克灣區(qū)位于北島中東部地區(qū)，這里氣候溫和，面臨浩瀚的太平洋?；艨藶硡^(qū)地勢(shì)險(xiǎn)要，風(fēng)光明媚，盛產(chǎn)葡萄，有許多歷史悠久

33、的葡萄園。 霍克灣區(qū)的內(nèi)皮爾和哈斯丁斯有“雙子城”之稱(chēng)。以現(xiàn)代的Art Deco風(fēng)格重建，游客可以漫步在內(nèi)皮爾的Art Deco大道上，欣賞世界聞名的獨(dú)特建筑風(fēng)格及藝術(shù)文化 。,峽灣國(guó)家公園-號(hào)稱(chēng)“世界第八大奇觀”，公園內(nèi)湖光山色，自然恬靜。 蒂阿瑙螢火蟲(chóng)洞-奇幻幽深的溶洞內(nèi)生長(zhǎng)著許多螢火蟲(chóng)，猶如繁星點(diǎn)點(diǎn)。 奇異島-斯圖爾特島人跡罕至，有如世外桃源，島上有野生的奇異島棲息，海岸風(fēng)光明媚。,新西蘭霍克灣區(qū),雙海灣就像它的名字一樣原來(lái)是由KELTIE海灣和BLACKBURN海灣組成的，double bay雙灣豪宅，豪宅沿途海灣也是風(fēng)景如畫(huà)。那里的建筑充滿了地中海城鎮(zhèn)的氣氛。在雙水灣鳥(niǎo)瞰悉尼全景，悉

34、尼城內(nèi)多為中世紀(jì)的古建筑，在雙水灣看悉尼，見(jiàn)到的是一個(gè)風(fēng)光秀麗的海濱城市，城內(nèi)城外建筑風(fēng)格迥異，或許這正是澳大利亞多元文化的象征。,雙水灣 （DOUBLE BAY） 玫瑰灣 （ROSE BAY）,悉 尼 雙 水 灣,座落于小小半島上面臨蔚藍(lán)大西洋海濱的Sea Point是開(kāi)普敦的高級(jí)住宅區(qū),從Sea Point到Clifton之間的美麗海濱公路旁，坐落著眾多古典的維多利亞式建筑、各種歐式別墅和現(xiàn)代化住宅樓。查爾斯王子和天皇巨星麥克爾.杰克遜的別墅也在其中。這里是最能代表開(kāi)普敦美麗和魅力，也是開(kāi)普敦房產(chǎn)最昂貴的地方。,開(kāi)普敦灣區(qū)物業(yè),案名定位,四期案名：西山世家 五期案名：森林原墅 六期案名：西

35、山峰境,四期,六期,五期,建筑風(fēng)格定位四期,現(xiàn)代風(fēng)格,特征： 主張“形式追隨功能”。 反對(duì)過(guò)多的裝飾，并主張拋開(kāi)歷史上已有的風(fēng)格和式樣，充分使用現(xiàn)代的材料和構(gòu)筑技術(shù)創(chuàng)造符合現(xiàn)代特征的建筑作品。 現(xiàn)代主義建筑多采用簡(jiǎn)單的幾何形體為構(gòu)圖元素，以不對(duì)稱(chēng)布局，自由靈活，設(shè)計(jì)中追求非對(duì)稱(chēng)的、動(dòng)態(tài)的空間。 代表樓盤(pán)： 萬(wàn)科17英里,現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、體塊感強(qiáng),成功案例： 萬(wàn)科17英里 同德極少墅,建筑風(fēng)格定位五期,歐式莊園木屋,11棟單獨(dú)設(shè)計(jì)的木質(zhì)莊園式別墅。,建筑風(fēng)格定位六期,歐式古堡,11座建筑風(fēng)格各異的古堡式別墅,產(chǎn)品定位建筑類(lèi)別及戶型面積定位,四期,150平米度假型小獨(dú)棟、400平米舒適型豪華獨(dú)棟,五期

36、,600平米莊園型超低密度獨(dú)棟,六期,800平米企業(yè)會(huì)館型定制式別墅,超低密度莊園式純獨(dú)棟別墅,功能定位,功能定位,企 業(yè) 會(huì) 館,居 住 功 能,度 假 功 能,.,報(bào)告結(jié)構(gòu),第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,長(zhǎng)城腳下的公社,長(zhǎng)城腳下的公社 “長(zhǎng)城腳下的公社”是由SOHO中國(guó)有限公司攜亞洲地區(qū)的位著名建筑師設(shè)計(jì)建造的私人住宅性質(zhì)的當(dāng)代建筑博物館。這個(gè)項(xiàng)目旨在激發(fā)和鼓勵(lì)建筑師的創(chuàng)造性，并以此影響亞洲新一代的建筑師、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。威尼斯建

37、筑雙年展獲獎(jiǎng) 2002年9月，長(zhǎng)城腳下的公社應(yīng)邀參加威尼斯建筑雙年展，成為有史以來(lái)第一個(gè)受邀請(qǐng)參加威尼斯雙年展的中國(guó)建筑作品，而攜該作品來(lái)參展的張欣也因其在本項(xiàng)目中的特殊貢獻(xiàn)被破例授予“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。,手提箱,長(zhǎng)城腳下的公社,手提箱設(shè)計(jì)構(gòu)思： 堅(jiān)固平邊的箱匣，可供外出旅行時(shí)，用來(lái)放置個(gè)人物品等。建筑物，特指供家庭生活的場(chǎng)所-解讀家居生活的情趣機(jī)制。 抱持著對(duì)典型住宅形象的懷疑，本案企圖重新思索親密感、隱私性、自發(fā)性與彈性的本質(zhì)。以無(wú)限想像及感官愉悅面為原則，提出一件滿足最大彈性空間要求的簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)。 這個(gè)住宅的主要概念是階層的疊置。底層的機(jī)能如同一盅供給家庭基本配備與服務(wù)的容器，同時(shí)含括收

38、納功能。隔間隱匿在樓板地景中，升起的同時(shí)也先指引了通往下層空間的門(mén)徑。上層空間設(shè)置一排可隨意升降的遮簾，形成室內(nèi)的次隔間系統(tǒng)。同樣的手法也出現(xiàn)在立面上，建物的外殼以垂直層板組織層理。外層是一整圈全高的雙面玻璃折疊門(mén)，內(nèi)層則由簾柵組成開(kāi)口矩陣。抽象的立面紋樣源于使用者導(dǎo)向的操作邏輯。兩者共同地塑造中介層。 中間層是一個(gè)供住居、活動(dòng)或通行的重生的杰出的主樓層。配合外殼的活動(dòng)元件及非階級(jí)式的配置，空間可根據(jù)活動(dòng)性質(zhì)、住民數(shù)量、及個(gè)人對(duì)封閉性與隱私感的重視程度，輕易地被改變。除了必需的基本元件外，其他隔間皆可遁沒(méi)于空間之外。根據(jù)使用者的特定需求，一個(gè)變化的量體可以不費(fèi)力地從開(kāi)放空間滑行到其他房間之中。

39、 這棟住宅位于ShuiGuan的Nangou谷中，基地朝北驟降，相對(duì)地使北側(cè)暴露。該地屬大陸溫帶型氣候，為了一攬萬(wàn)里長(zhǎng)城盛景并享有最大的日光照射，本建筑采南北走向。也因此讓住宅中的每個(gè)重要空間，得以坐擁長(zhǎng)城美景。選擇權(quán)是奢華的必備條件之一。因此住宅提供多處同等重要的出入口，而房間則以個(gè)別的舒適感為考量，刻意區(qū)分。 地板的形式可以讓人即刻聯(lián)聯(lián)想到華麗巡航艇的內(nèi)部，在輕松方便的原則下，充氣式家具為主要配備，與中層相同，利用隔間即得以解決大部分需求，而藉此減少家具的數(shù)量。此外，家具配合建筑可調(diào)性的特色，也都有可活動(dòng)的功能，僅使在建筑內(nèi)部扮演積極的角色。,建筑師：香港張智強(qiáng) (建筑面積347 m2，4

40、 間臥室),俱樂(lè)部設(shè)計(jì)構(gòu)思： 將景觀的概念從它原本與土地嚴(yán)苛的關(guān)聯(lián)中解放，并且將之放在傳統(tǒng)都市風(fēng)格中解讀，可能開(kāi)啟探索超越科學(xué)疆界的現(xiàn)存特質(zhì)的機(jī)會(huì)。 心中涌上一陣對(duì)本案的執(zhí)行將可能將是人類(lèi)無(wú)理意志的感慨。甚至是一些平房的遺跡都像是被偉大的自然擊倒而毀壞。我興奮地思考該如何在此作設(shè)計(jì)。從基地勘查回來(lái)后，首先想到說(shuō)自然元素應(yīng)該被保留，如石、樹(shù)木，甚至是一些既存的人造物也是。 考慮基地以及其估據(jù)斜坡所需的最體，考慮量體該被切分?jǐn)?shù)個(gè)個(gè)別的部分以?xún)?yōu)先設(shè)計(jì)虛空間。這是與自然溝通最好的方式，室內(nèi)外與虛體實(shí)體空間。被分割的最體將會(huì)融入環(huán)境與其經(jīng)房屋當(dāng)中。建筑做為景觀元素是這個(gè)設(shè)計(jì)的用意，它容納了相異的文化與不

41、同的機(jī)能。 所以在這里建筑并不是視覺(jué)的表現(xiàn)而是一個(gè)不同背景的人們可以與彼此以及自然會(huì)面溝通的場(chǎng)所?，F(xiàn)有的自然與人造建筑以及人們共同創(chuàng)造新的景觀。我稱(chēng)之為文化地景。,長(zhǎng)城腳下的公社,俱樂(lè)部,建筑師：韓國(guó)承孝相 ，可容納150人就餐。,雙兄弟,長(zhǎng)城腳下的公社,雙兄弟設(shè)計(jì)構(gòu)思： 在許多傳統(tǒng)中國(guó)繪畫(huà)中描繪的地景存在著自然與人造之間模棱兩可，這形成了本案的出發(fā)點(diǎn)，它位于水關(guān)山坡上，并以著名的人造物長(zhǎng)城為鄰，令人生畏的基地因其位置而有所啟發(fā)。 住宅設(shè)計(jì)得與所處的自然涵構(gòu)密切的結(jié)合。當(dāng)?shù)氐氖淖鳛橹饕牧现?。住宅的量體是以一個(gè)較大的建筑物與一個(gè)羅小的附件小心的配置于山谷的基地當(dāng)中，兩者者是L字形，這有助于

42、前述的結(jié)合。廚房與餐飲空間在小量體內(nèi)位于北側(cè)的陡崖邊，并且主建筑成45度角。 這兩個(gè)建筑和北邊的懸崖包被一個(gè)稱(chēng)得上安靜的庭園，在住宅中形成一個(gè)隱密親密的區(qū)域。階梯狀的木頭平臺(tái)像爬行動(dòng)物一般爬過(guò)這個(gè)庭院，繞建筑一圈而后延伸到地景中。連結(jié)山谷與房子的小徑提供了休息與冥想的場(chǎng)所。并不像普通庭園圍閉的模式，它在各個(gè)方向都有特殊的開(kāi)口穿透，讓雖然是置于內(nèi)部的庭園也可以一直與外部有視覺(jué)上的連接。這是本案形成其紋理，與自然環(huán)境共事肯借景的一個(gè)描述。,建筑師：陳家毅 (477 m2，4間臥室),竹屋,長(zhǎng)城腳下的公社,竹屋設(shè)計(jì)構(gòu)思： 我們的第一個(gè)目標(biāo)是從長(zhǎng)城的禮俗中學(xué)習(xí)，我們時(shí)常受長(zhǎng)城從未是孤立物體的事實(shí)吸引。

43、它綿延不斷著波浪起伏山脊的特質(zhì)是吸引我們性抩。對(duì)我們而言它是對(duì)有在環(huán)境中自我孤立傾向的建筑常例型式的評(píng)倫。所以我們的目的是企圖將長(zhǎng)城的此種特質(zhì)運(yùn)用到居住行為上。這樣一來(lái)房子被稱(chēng)作墻而非房屋。 至于材料，既然它在中國(guó)與日本文化中具有獨(dú)特涵養(yǎng)，我們僅可能使用竹子。視竹子的密度與直徑，它提供了各種不同的空間分割。為了充分利用這些特性，我們決定放置一個(gè)竹子墻，就像長(zhǎng)城一樣沿著基地斜面的一層竹子。長(zhǎng)城在過(guò)去分隔了兩個(gè)文化，但這竹子墻將不只分隔而且將會(huì)多方面地聯(lián)合生活與文化，如此長(zhǎng)城的一小部分。,建筑師：隈研吾 (347 m2，6間臥室),家具屋,長(zhǎng)城腳下的公社,家具屋設(shè)計(jì)構(gòu)思： 以一個(gè)外國(guó)人身分進(jìn)行這件

44、中國(guó)境內(nèi)的住宅案，我們重點(diǎn)在于讓設(shè)計(jì)得以適當(dāng)?shù)胤从吃摰匚幕皩?shí)質(zhì)面向的涵構(gòu)。而同時(shí)，在一個(gè)比較無(wú)法掌控細(xì)部精確度的國(guó)外環(huán)境從事建筑，不啻是種挑戰(zhàn)。雖然此地的設(shè)計(jì)費(fèi)比日本相似案件低廉許多，但是有幸獲得這樣的機(jī)會(huì)得以一窺中國(guó)構(gòu)筑的廟堂深?yuàn)W時(shí)，這點(diǎn)遺憾似乎就顯得微不足道。為了讓寬闊的基地發(fā)揮最大優(yōu)勢(shì)，我們引用了中國(guó)傳統(tǒng)合院建筑的概念，讓中庭坐落住宅正中，房間則以基本的方形配置圍繞庭院排列。 一旦概念成形，就必須開(kāi)始考慮合適的建筑系統(tǒng)。我曾聽(tīng)說(shuō)，由于對(duì)木構(gòu)建筑的需求日益減少，中國(guó)木工匠的技藝正日漸消退當(dāng)中；另一方面，傢具的品質(zhì)卻依然維持穩(wěn)定的水平，海外市場(chǎng)也持續(xù)擴(kuò)增。因此，我決定選用自己研發(fā)多年的傢具

45、住宅系統(tǒng)（這是個(gè)利用組合式建材與隔熱傢具為主要結(jié)構(gòu)體與建筑外墻的系統(tǒng)）作為本建筑的營(yíng)造方式。,建筑師：日本坂茂(333 m2，4 間臥室),大通鋪,大通鋪設(shè)計(jì)構(gòu)思： 揭示地點(diǎn)的靈魂：我認(rèn)為在山中度周末的家要給主人的生活提供變化。我們與周?chē)鞘兄g的內(nèi)在性和非物質(zhì)性?xún)A向于讓我們與自然、甚至是物質(zhì)的自我隔離開(kāi)來(lái)。我認(rèn)為山中度周末的家并不一定是要帶我們離開(kāi)城市生活(因?yàn)槌鞘猩钤谀撤N程度上來(lái)說(shuō)，也是令人驚嘆的并且充滿刺激)，山中度周末的家只是向我們揭示一些我們丟失的東西，從而使我們的生活更加平衡。 因此，房子應(yīng)該給主人提供周?chē)h(huán)境中積極的一面(如山的全貌、長(zhǎng)城景觀，碧空萬(wàn)里、星辰滿天，優(yōu)質(zhì)空氣等等）

46、但同時(shí)，也必須能讓主人遠(yuǎn)離那些太花哨的以至于不能接受的自然因素。我們就是要在坡地和庭院中創(chuàng)造室內(nèi)/和戶外空間之間的強(qiáng)大和諧。,長(zhǎng)城腳下的公社,建筑師：堪尼卡 (524 m2，4間臥室),萬(wàn)科十七英里, 規(guī)劃總用地： 67571.1 平方米 總建筑面積 ： 50678平方米，其中 一期建筑面積：26343平方米，107戶； 二期建筑面積：24335平方米（其中包 括商業(yè)（含會(huì)所）2000平方米），約340戶。 容積率： 0.75,地理位置,“17英里”項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。項(xiàng)目三面環(huán)海、背靠青山，用地海景線長(zhǎng)約662米。,建筑風(fēng)格,現(xiàn)代風(fēng)格,景觀,2.涂料適于海濱氣候,項(xiàng)目采用硅丙荷葉自潔

47、型厚漿質(zhì)感涂料系統(tǒng)，也就是彈性厚漿質(zhì)感涂料。其主要性能特征是： 1）、透濕性 工程專(zhuān)用彈性質(zhì)感涂料是將硅膠質(zhì)成份與乳膠復(fù)合乳化而成，它通過(guò)10000次循環(huán)實(shí)驗(yàn)，無(wú)裂縫、起泡、變色等現(xiàn)象，有效防止外界惡劣對(duì)建筑物的侵蝕，使建筑物的使用壽命延長(zhǎng)1020%。 一般來(lái)說(shuō)，室內(nèi)的水蒸氣要想向外滲透，但若外壁材料透濕性差及表面含水率高，則較困難。但是，質(zhì)感涂料涂裝之后的外墻墻身，水蒸氣的向外擴(kuò)散性良好，在正常條件下，對(duì)于壁內(nèi)的防止結(jié)露有很好的效果，因此，質(zhì)感涂料特別適宜沿海濕潤(rùn)氣候。,新材料應(yīng)用,2）、防水性 彈性立體質(zhì)感涂料的底漆和面漆是以毫微為單位，形成了非常細(xì)密的充填涂膜，而且因其采用鱗片狀充填材料

48、，故更直接地達(dá)到防止水遷移的設(shè)計(jì)效果。 3）、彈性 以前的噴涂材料以硬質(zhì)品為多，在以軟性材料為主的基材上涂裝時(shí)，不能避免涂料的龜裂。而彈性立體質(zhì)感涂料有適度的彈性，具有一定的伸縮性，當(dāng)墻體膨脹伸展與收縮時(shí)，質(zhì)感涂料也有一定伸展與收縮性，故當(dāng)墻體本身出現(xiàn)細(xì)小裂縫時(shí)，質(zhì)感涂料則完全可以覆蓋住面不開(kāi)裂且不起皺，大大提高了底材的附著性。 4）、創(chuàng)意性 工程專(zhuān)用外墻彈性質(zhì)感涂料能通過(guò)不同的創(chuàng)意和 批刮工具，制造出豐富多彩的造型。,2.涂料適于海濱氣候,新材料應(yīng)用,在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)大量生長(zhǎng)著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹(shù)等。我們除了盡量保持原始植物，同時(shí)為了保持植物生長(zhǎng)的一致性，在新種植的園林中也大量使用了

49、木麻黃、大葉相思樹(shù)等作為園林植物的主要種植。,原生植物的保護(hù)和利用,配套,萬(wàn)科17不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住宅項(xiàng)目，是可以從心理上，功能上滿足到人們休閑娛樂(lè)的名利沙龍 作為南中國(guó)海資產(chǎn)新貴名利沙龍，17英里的會(huì)所扮演的角色十分重要，高級(jí)的休閑設(shè)施、完善的商務(wù)功能及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)必不可少。在項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)中，會(huì)所、商業(yè)面積2000平方米 做配套的原則是兼顧服務(wù)業(yè)主和商家經(jīng)營(yíng)，并體現(xiàn)特色。在內(nèi)容設(shè)置上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設(shè)立一些特色配套設(shè)施，增強(qiáng)對(duì)住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來(lái)度假或居住。,會(huì)所功能,安防及物管,安防措施 -監(jiān)控分布,安防及物管,安防措施 -紅外分布,安防及物管,萬(wàn)

50、科物業(yè)將在17英里花園實(shí)施“金鑰匙”國(guó)際星級(jí)酒店服務(wù)。,一、“金鑰匙”國(guó)際星級(jí)酒店服務(wù)定位與釋義 “金鑰匙”是頂級(jí)服務(wù)的形象代表。萬(wàn)科物業(yè)將在17英里花園引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念和服務(wù)精髓，全面實(shí)施“金鑰匙”國(guó)家星級(jí)酒店服務(wù)，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務(wù)。 二、服務(wù)計(jì)劃 （一）國(guó)際星級(jí)酒店的尊貴服務(wù) 在萬(wàn)科17英里花園，業(yè)主除享受到居家生活的各種閑適與樂(lè)趣外，同時(shí)更能親身體驗(yàn)萬(wàn)科物業(yè)為業(yè)主量身訂做的國(guó)際星級(jí)酒店的尊貴禮遇。 二、水陸兩棲護(hù)衛(wèi)享受安全的舒適生活 1.專(zhuān)業(yè)聯(lián)盟，共建安全社區(qū) 2.海岸巡邏隊(duì) 3.人員身份識(shí)別系統(tǒng) 4.遙感中心 5.八道防線 6.特別家庭安全服務(wù),.,報(bào)告結(jié)構(gòu)

51、,第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競(jìng)爭(zhēng) 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營(yíng)銷(xiāo) 第九部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算,回歸建筑本質(zhì) 回歸自然本質(zhì),回歸建筑本質(zhì)：山居建筑因地制宜,技術(shù)層面：減少接地、不定基面、山屋共融 環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺(jué)、景觀情感、景觀空間 建筑：視覺(jué)獨(dú)特性,產(chǎn)品布局,產(chǎn)品全部為獨(dú)棟，面積150-800，根據(jù)地塊環(huán)境及景觀資源的優(yōu)劣，以及分期策略，產(chǎn)品分布如右圖：,示例一：,示例二：,示例三：,示例四：,示例五：,示例六：,小獨(dú)棟別墅“小面積、大感受”的設(shè)計(jì)要點(diǎn),室內(nèi)空間,室外空間,內(nèi)

52、外空間關(guān)系,建筑細(xì)節(jié),客廳、餐廳、地下室、主臥室區(qū),下沉庭院,大面積觀景窗、露臺(tái)等,灰空間、建筑高度與屋檐、外立面顏色和材料,緊湊的生活空間,項(xiàng)目分期產(chǎn)品建議,四期小獨(dú)棟150平米,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類(lèi)使用功能于此； 下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)。,增加地下室自然采光面 平添院落的層次感 半室內(nèi)空間感，用途廣,下沉式庭院 室外空間,下沉式庭院通常為側(cè)院下沉，下沉面積通常在20-30平方米，即可實(shí)現(xiàn)庭院效果； 設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系 增加土方工程量 日常使用成本略

53、高，需要配備水泵,玄關(guān)和吹拔,小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對(duì)于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。 通常小獨(dú)棟產(chǎn)品的玄關(guān)面積在8平米左右即可實(shí)現(xiàn)其作用。,別墅特質(zhì)空間的處理,地下室、半地下室,小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛(ài)好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。,半地下室與室外,別墅特質(zhì)空間的處理,舒適型別墅應(yīng)該追求完整的功能空間、清晰的空間序列以及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，營(yíng)造宜人的空間尺度,室內(nèi)空間,室外空間,內(nèi)外空間關(guān)系,客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間,大面積庭院、多重

54、庭院、精裝修庭院,大面積觀景窗、多房間景致,宜人空間尺度,項(xiàng)目分期產(chǎn)品建議,四期舒適型獨(dú)棟400平米,大面積會(huì)客廳室內(nèi)空間,舒適型別墅注重打造公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽，因此客廳和餐廳或者起居室面積和應(yīng)達(dá)到70-80平方米的規(guī)模。,多處挑空處理室內(nèi)空間,挑空的客廳能顯著提升客廳的空間感和開(kāi)敞度。 舒適型別墅客廳挑空面積一般在25-35平米之間即可達(dá)到效果。 餐廳也可設(shè)置挑空，面積在14-20平米即可。,多重庭院室外空間,多重庭院包括： 前院 后院 側(cè)院 內(nèi)院 入戶院 多重庭院可以提供更優(yōu)美的景致以及室內(nèi)外互動(dòng)空間 一般來(lái)講，中院、側(cè)院面積80-130平方米，后院面積約在2

55、00-400平方米，即可實(shí)現(xiàn)效果 本產(chǎn)品占地面積可達(dá)2畝，可營(yíng)造超大庭院莊園生活氛圍。,豪宅別墅產(chǎn)品力體現(xiàn)要點(diǎn),賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質(zhì)標(biāo)簽,豪宅別墅將占有并獨(dú)享最佳的自然景觀資源,豪宅別墅對(duì)土地的大量占有，每棟占地3.5畝以上,項(xiàng)目分期產(chǎn)品建議,五期600平米及六期800平米獨(dú)棟,占有最佳的自然資源及視野,豪宅對(duì)土地的大量占有,彰顯尊貴的標(biāo)簽,私家游泳池,彰顯尊貴的標(biāo)簽,私家林蔭道,彰顯尊貴的標(biāo)簽,建筑材料建議,輕鋼結(jié)構(gòu),鋼構(gòu)介紹： 輕鋼結(jié)構(gòu)系新型建筑材料，它采用H型鋼及薄壁冷彎C、Z型鋼組合而構(gòu)建房屋骨架，屋面和墻體采用彩色涂層壓型鋼板或夾芯彩板，并逐步取代傳統(tǒng)的鋼筋混凝土建筑

56、。它具有輕型美觀、成本低、施工周期短、安全可靠等優(yōu)點(diǎn)。廣泛應(yīng)用于工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)建筑、辦公大樓、報(bào)刊崗?fù)ぜ懊裾冉ㄖ铩?適用范圍： 輕型鋼結(jié)構(gòu)是H型鋼為承重主體附以C型、Z型檁條及柱間支撐連接件，通過(guò)螺栓或焊接等方式固定，屋面和墻面以彩色壓型鋼板圍護(hù)而形成的新型建筑體系，與傳統(tǒng)建筑結(jié)構(gòu)相比具有以下優(yōu)越特性：1、材料強(qiáng)度高：鋼的自重雖較大，但強(qiáng)度卻高得多，與其它建筑材料相比具有柔韌性大的特點(diǎn)。 2、房屋自重?。狠p鋼建筑主體結(jié)構(gòu)的含鋼量通常在25KG/-80KG左右，彩色壓型鋼板的重量低于10KG。輕鋼房屋的自重僅為砼結(jié)構(gòu)的1/8-1/3，可大大降低基礎(chǔ)的造價(jià)。3、安全可靠：鋼材質(zhì)地均勻，各

57、向同性，彈性模量大，有良好的塑性和韌性。為理想的彈性-塑性體，因此鋼結(jié)構(gòu)計(jì)算準(zhǔn)確，可靠性強(qiáng)。4、工業(yè)化生產(chǎn)程度高：鋼結(jié)構(gòu)工業(yè)化生產(chǎn)程度最高，能成批大量生產(chǎn)，制造精確度高。采用工廠化制造、工地安裝的施工方法，可大大縮短工期，提高經(jīng)濟(jì)效益。5、美觀大方：輕鋼結(jié)構(gòu)的圍護(hù)為彩色壓型鋼板，使用年限為三十年不褪色，不銹蝕。由于彩涂板顏色的多樣性，使得建筑物線條明朗，觀感舒適，且比較容易造型。6、重復(fù)利用：鋼結(jié)構(gòu)的主體骨架連接為高強(qiáng)螺栓連接，圍護(hù)板為自攻釘連接，拆卸比較方便，若建筑需要搬遷，只要拆掉螺栓把鋼構(gòu)件運(yùn)到需要的地方，重新組合即可。7、抗震性能好：由于主要承重構(gòu)重構(gòu)件為鋼結(jié)構(gòu)，其韌性和彈性較大，檁條

58、的抗剪和抗扭作用以及柱、梁間的支撐，大大加強(qiáng)了整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。8、適用范圍廣：適用于各類(lèi)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公室、報(bào)刊崗?fù)さ取?輕鋼結(jié)構(gòu),建筑材料建議,建筑材料建議,木結(jié)構(gòu),目前，一種在歐美住宅產(chǎn)業(yè)十分盛行并占據(jù)其建筑住宅市場(chǎng)份額95%的輕型木結(jié)構(gòu)住宅進(jìn)入中國(guó)，其本著“以人為本”的理念，為人們提供了安心、安全、環(huán)保、健康的理想住宅選擇，標(biāo)志著一個(gè)“優(yōu)化住宅”的新時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。2002年7月1日中國(guó)建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB-50206-2002)，2004年1 月1日又頒布了木結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50005-2003)，為中國(guó)木結(jié)構(gòu)建筑提供了科學(xué)依

59、據(jù)和可靠保證?，F(xiàn)在北京、上海、深圳、大連、蘇州、杭州、武漢、寧波、沈陽(yáng)、成都等地區(qū)已經(jīng)悄然流行一股木結(jié)構(gòu)住宅熱。,石材選用：,建筑材料建議,產(chǎn)品附加值提升,露臺(tái)對(duì)于山水資源型別墅是必不可少的，超大露臺(tái)的設(shè)置可以增加產(chǎn)品的附加值。,超大露臺(tái),產(chǎn)品附加值提升,別墅的建筑密度決定著別墅的品質(zhì)，超大庭院的設(shè)置，全面闡釋莊園高于別墅的精神內(nèi)涵，顧客買(mǎi)的不僅僅是一棟房子，而是一種高貴的生活方式。,超大庭院,產(chǎn)品附加值提升,對(duì)于400平米以上的豪華型別墅產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置雙車(chē)位甚至多車(chē)位，滿足客戶的需求，同時(shí)，項(xiàng)目為近郊樓盤(pán)，住戶交通完全依賴(lài)于私家車(chē)，因此雙車(chē)位就顯得更為重要。,多車(chē)位,多用玻璃材料，增強(qiáng)與自然的交流,產(chǎn)品附加值提升,書(shū)房與自然對(duì)話 通過(guò)戶內(nèi)戶外空間的融合營(yíng)造豐富的