1、學習目標 o通過本章內容的學習，了解經(jīng)營性物業(yè)的種類、含義以及各自的特點；重點掌握常見的經(jīng)營性物業(yè)如寫字樓和商業(yè)物業(yè)的管理特點及相應的管理方法，針對不同的物業(yè)，采取不同的管理方法并能靈活運用到實踐中。對于數(shù)量較少的工業(yè)類物業(yè)及其他類物業(yè)的內容，只了解其基本內容，更多的管理方法需要在實踐中摸索。,一、寫字樓的物業(yè)管理 （一）寫字樓的含義和特點 1、寫字樓的含義 寫字樓指的是供政府、機關和企事業(yè)單位從事商務和辦公活動的樓宇，擁有配套的設備、設施、場地，且交通便利，環(huán)境優(yōu)越。,2、寫字樓的分類 o 按建筑面積劃分 ： o 小型寫字樓（建筑面積在1萬平方米以下 ） o 中型寫字樓（建筑面積在1 -3萬

2、平方米之間 ） o 大型寫字樓 （建筑面積在3萬平方米以上 ）,o 按綜合條件劃分： o 根據(jù)寫字樓所處的地理位置、建筑物的自然狀況、收益能力可分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓,3、寫字樓的特點 交通方便，地理位置優(yōu)越 設施設備齊全先進 辦公時間集中，人員流動性大 建筑裝飾材料檔次高,（二）寫字樓物業(yè)管理的方式和目標,1、寫字樓的管理方式 自主管理 委托管理 顧問管理,2、寫字樓的管理目標 為客戶提供一個方便、快捷、安全的工作環(huán)境 完善寫字樓的使用功能，延長使用年限，使其不斷增 以全國物業(yè)管理示范大廈標準為目標，不斷提高管理水平,（三）寫字樓物業(yè)管理的內容和要求 房屋及附屬設備設施的日常

3、維修養(yǎng)護管理 寫字樓環(huán)境的管理, 寫字樓安全管理 保衛(wèi)管理、消防管理、車,輛管理 寫字樓的營銷管理 寫字樓的配套服務,典型案例 o 某寫字樓是新城開發(fā)公司自己開發(fā)的，并委托某物業(yè)服務公司對該寫字樓實施出租管理，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，曾經(jīng)多次發(fā)生過玻璃墜落事件，租戶多次提出意見，但開發(fā)公司并未修理。2003年6月的一天，11層的租戶王某在關窗戶時用力過猛，導致玻璃墜落并砸到樓下行人劉某，劉某受傷并由此發(fā)生醫(yī)療費用共計人民幣8000元。事后，劉某將新城開發(fā)公司、物業(yè)服務企業(yè)及王某告上法庭，要求三方承擔賠償責任。,判決結果 o法院判決：新城開發(fā)公司是該寫字樓的所有人，該樓窗戶安裝存在質量

4、問題，且在多次發(fā)生事故后未及時處理，在物業(yè)服務公司提出改正要求后仍未行動，對導致劉某受傷有主要責任。王某作為使用人，由于使用不當使玻璃下落，對劉某受傷亦有一定責任。物業(yè)服務公司作為管理人，曾向開發(fā)公司提出改進意見，以盡管理義務，對劉某受傷不應承擔賠償責任。,案例分析,o,本案產生的原因一是由于玻璃安裝存在質量問題，沒有得到及時維修，二是王某用力過猛，使用不當，致使玻璃墜落。因此，要分清誰是本案的法律責任，首先應弄清楚對于窗戶存在質量問題沒有得到及時修復的責任。根據(jù)物業(yè)管理條例第五十六條：物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。本案新城開發(fā)公司

5、為所有人，應承擔主要責任。王某由于關窗時用力過猛，是玻璃墜落的直接原因，與劉某的受傷有直接關系，因此應承擔責任。關于物業(yè)服務公司的責任，從本案案情來看，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)就窗戶安裝質量問題與開發(fā)公司交涉，已盡管理責任，故不承擔賠償責任。,（四）寫字樓租賃管理,制定營銷推廣計劃,承租戶的選擇,租金的確定,租賃合同的簽定,客戶的入住,租賃合同的終止,典型案例 o王某購買了世紀大廈的一套寫字間，并將其交給負責大廈物業(yè)管理的安泰物業(yè)服務企業(yè)進行出租經(jīng)營。在管理期間，物業(yè)服務企業(yè)將這套寫字間租給何某的咨詢公司做為辦公室，租期為兩年。到期后，何某來到物業(yè)服務企業(yè)辦理遷出手續(xù)，物業(yè)服務企業(yè)職員劉小姐為其填寫物

6、質搬運放行條，因聯(lián)系不到業(yè)主王某，便拒絕給何某簽字放行。這時，大廈保安班長表示對何某非常熟悉，不會出現(xiàn)問題，于是劉小姐在放行條上簽了字，并留下了何某的電話（后來此電話一直無法接通）。幾天后，王某找到物業(yè)服務企業(yè)，稱：何某未經(jīng)其同意，將空調搬走了，要求物業(yè)服務企業(yè)賠償損失。,案例分析 o 處理：因護衛(wèi)班長不注意工作程序，亂擔保，同時劉小姐也未按規(guī)定辦事，使何某的不法行為得逞，給業(yè)主王某造成經(jīng)濟損失。物業(yè)服務企業(yè)決定：由劉小姐和保安班長共同賠償業(yè)主損失。 o 分析：在工作中一定要按規(guī)章制度辦事，特殊情況下，可以及時向上級匯報。另外，公司內部員工應注意工作程序，不可越權參與，以免給其他同事帶來不必要

7、的失誤。本案例中，公司的決定是正確的。 o 在寫字樓物業(yè)的管理中，物資核驗放行是最容易出現(xiàn)問題的一個環(huán)節(jié)，稍有疏忽就會帶來損失，應引起足夠的重視。,二、商業(yè)樓宇的物業(yè)管理 （一）商業(yè)物業(yè)的含義和類型 o1商業(yè)物業(yè)的含義 o商業(yè)物業(yè)指的是從事商業(yè)活動的場所，是收益性物業(yè)的一種，其最直接的功能是為消費者提供購物場所，是一種新興的房地產類型。其經(jīng)營范圍已經(jīng)遠遠不同于過去普通商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲、金融等多種服務功能于一體的現(xiàn)代經(jīng)營場所。,2、商業(yè)物業(yè)的類型 按樓宇的使用功能劃分：可分為綜合型的商業(yè)購物中心和商住兩用型物業(yè) 按樓宇建筑的結構劃分：可分為敞開式的市場型和封閉式的購物中心型

8、按規(guī)模劃分：可分為市級購物中心、地區(qū)級購物商場和居住區(qū)商城 按樓宇檔次劃分：可分為普通型和豪華型,（二）商業(yè)物業(yè)的特點 建筑結構特殊、構造新穎獨特 設施齊全，智能化程度高，管理難度大 客流量大,（三）商業(yè)物業(yè)管理服務的特點 商業(yè)物業(yè)管理服務的特點 重視樓宇及設備設施的管理 重視安全管理 注重營造商業(yè)氛圍 靠服務質量贏得市場,（四）商業(yè)物業(yè)管理服務的內容和要求 商業(yè)物業(yè)管理服務的內容和要求 建筑物及設備設施的日常維修及養(yǎng)護 安全管理 環(huán)境衛(wèi)生管理 綠化管理裝修管理廣告宣傳 強化服務意識,（五）商業(yè)物業(yè)的租賃管理,地理位置 、物業(yè)的 檔次、服 務水準、 附近商場 的空置率,商業(yè)物業(yè)租金的構成包括基

9、礎租金、百分比租金、相關代收代繳費用以及公 攤面積的維護費用,三、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理,（一）工業(yè)區(qū)物業(yè)的含義 工業(yè)區(qū)物業(yè)指的是供生產企業(yè)進行生產和經(jīng)營活動的區(qū)域，具有一定的建筑規(guī)模，相應的水、電、氣、通訊、道路等附屬的配套設施設備齊全。,o 工業(yè)區(qū)物業(yè)的特點 o 占地面積大，交通條件好 o 廠房建筑結構特殊 o 配套設施要求高 o 易產生污染,（二）工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的內容 o成立工業(yè)區(qū)管理委員會，制定管理規(guī)約 o工業(yè)區(qū)廠房及倉庫的管理 o工業(yè)區(qū)設備設施的管理 o工業(yè)區(qū)環(huán)境的管理 o工業(yè)區(qū)安全的管理,（三）工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的標準 o建設部2000年5月25日發(fā)布的全國物業(yè)管 理示范工業(yè)區(qū)標準及評分細則

10、（建住房第 008號）是目前關于工業(yè)區(qū)物業(yè)服務質量的最高標準。工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理者可以根據(jù)接管項目的具體情況參考該標準制定相應的標準。,四、其他類型物業(yè)管理 （一）其他物業(yè)的主要類型和特點,o 1其他物業(yè)的主要類型,o,（1）文化體育類物業(yè) 如學校、圖書館、青少年宮、體育場、展覽館等。,o （2）醫(yī)療衛(wèi)生類物業(yè) 如醫(yī)院、療養(yǎng)院等。,o （3）餐飲類物業(yè) 如酒店、賓館等。,o 2其他物業(yè)的特點,o （1）數(shù)量較少 相對居住性物業(yè)來說，其他類物業(yè)數(shù)量比較少。,o,（2）配套設施各不相同 其他類物業(yè)無論是從建筑形式結構上，還是附屬設備設施上都各不相同，如學校的多媒體教室、影劇院的舞臺、體育場所的游泳池

11、等，其養(yǎng)護方法各不相同。,o,（3）環(huán)境各異 不同的場所，其要求的環(huán)境也不一樣，如圖書館的安靜、療養(yǎng)院的環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮、娛樂場所的嘈雜等等。,（二）其他類型物業(yè)管理的內容和特點 o 學校類物業(yè)： 首先，物業(yè)服務企業(yè)應該經(jīng)常對建筑物及附屬設備設施進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，保證水、電供應正常，特別是北方地區(qū)的供暖要達到相應的標準。 其次，環(huán)境的保潔是學校物業(yè)管理中的重要內容。 第三，由于學校占地面積較大，可綠化的面積較多，可以在校園內做一些建筑小品，如小橋、噴泉、假山等，種植觀賞性強的樹木花草，配一些石桌、石椅，管理人員要定期對小品擦拭、清理，為師生營造出清新、幽雅的文化氛圍。 第四，物業(yè)服務企業(yè)要根據(jù)學校的具體情況配備保安人員，制定嚴格的保安制度 第五，為了加強管理，一般學校（尤其高校遠離市區(qū)）都實行封閉式管理，為了解決日常生活常見問題，物業(yè)服務企業(yè)應開展多種經(jīng)營服務,（二）其他類型物業(yè)管理的內容和特點 o 酒店、賓館類物業(yè) ： 對樓面、玻璃幕墻定期清晰或粉刷，保持整潔的外觀形象 保證設備系統(tǒng)的正常運行，建立完善的管理制度，規(guī)范的操作規(guī)程 提供新鮮清潔、無毒食品，餐具必須嚴格消毒，客房必須每天清掃、更換用品 抓好安全管理工作，建立專職保安隊伍，能夠有效地處理