1、土 地 估 價,目錄,一、土地價格 1.內(nèi)涵 2.特點 3.影響因素 4.趨勢及規(guī)律 二、土地估價 1.概念 2.目的 3.原則 4.方法,目錄,5.使用方向 三、土地價格體系（中國） 1.基準地價 2.標定地價 3.交易地價 4.其它價格形式,一、土地價格,（一）內(nèi)涵 （二）特點 （三）影響因素 （四）趨勢及規(guī)律,土地價格的概念,土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。 我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權時支付的一種代價，是以土地使用權出讓、轉讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權在經(jīng)濟上

2、的一種實現(xiàn)形式，而不是土地所有權的價格。 與土地所有權價格相比，不僅量不同，而且有質的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。,土地價格的內(nèi)涵與外延,土地價格的內(nèi)涵：土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。 土地價格的外延：購買土地實際上是購買土地的權利，不同的土地權利為購買者帶來的收益不同，因此其價格也不同。,二、土地價格的主要特征,1、土地價格是權益價格； 2、土地價格不由生產(chǎn)成本決定； 3、土地價格主要由土地需求決定； 4、土地價格呈上升趨勢； 5、土地價格具有明顯的地域性。,三、土地價格的類型,按土地權利劃分 按土地價

3、格形成方式劃分 按政府管理手段劃分 按土地價格表示方法劃分 按土地的存在形態(tài)劃分 按土地的交易方式劃分 按土地價格使用目的劃分,三、按土地權利分為,所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押權價格 、他項權利價格 土地所有權價格是一種土地所有權轉移價格，或說為賣斷價格。 土地使用權價格是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。 同樣，租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押權價格。,按土地價格形成方式可分為,交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。 理論價格理論價格指經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格， 評估價格是由專門的機構和人員

4、，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準地價、課稅地價等,交易底價；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。 基準地價；是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。 課稅價格；是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格。,按土地價格表示方法可分為,土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。 單位面積地價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。 單位面積地價=土地總價格土地總面積 樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的

5、土地價格，樓面地價更能反映土地價格水平的高低。 三者之間關系： 樓面地價 = 土地總價格總建筑面積 樓面地價 = 土地單價容積率,按政府管理手段可分為,申報地價：由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。 公告(示)地價：是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。,按土地的存在形態(tài)可分為,生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。 熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。 毛地價格：指已完成基礎設施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場

6、條件下一定年期的土地使用權價格。 凈地價格：指已完成基礎設施配套、場地內(nèi)達到開工條件且沒有設定他項權利的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格,按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。 按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。,實際價格和名義價格,實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。 名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。 在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1要求在成交日期時一次付清。 2如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。 3從成交日期

7、時起分期付清。 4約定在未來某個日期一次付清。 5以抵押貸款方式支付。,影響土地價格變動的因素,1、一般因素 2、區(qū)域因素 3、個別因素,一般因素,指影響土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，它對土地價格的總體水平產(chǎn)生影響 包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質及宏觀區(qū)位、土地利用計劃土地相關政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟發(fā)展狀況、社會安定狀況,區(qū)域因素,對區(qū)域地價有總體影響的自然、社會、 經(jīng)濟因素 包括：位置、基礎設施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質量,個別因素,宗地本身的條件和特征對宗地地價有影響的因素 例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質條件等,中國土地價格

8、體系,（一）基準地價 （二）標定地價 （三）交易地價 （四）其它價格形式,基準地價,城鎮(zhèn)土地基準地價 在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點上法定最高年期物權性質的土地使用權區(qū)域平均價格,農(nóng)地基準地價 農(nóng)地基準地價是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以 縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地，或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照土地所有權、土地使用權等不同權利分別評估確定的某一時點的平均價格,基準地價的確定（5級）,政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權價格。,標定地價,基準地價和標定地價的

9、主要區(qū)別： (1)基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；(2)基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。,指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。主要有： 土地使用權出讓價格 土地使用權轉讓價格 租賃價格 地役權價格,交易地價,土地的存在形態(tài) 土地權利 土地價格形成 政府管理手段 土地交易 土地價格使用目的,其它地價形式,土地價格變動趨勢及規(guī)律性,土地價格呈總體上升趨勢 土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征 土地價格的變動具有明顯的地區(qū)差異性 地價在房地產(chǎn)價格中所占比重越來越大,土地價

10、格呈總體上升趨勢,社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高 人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加 土地投機,土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征,土地價格的周期性變動受經(jīng)濟發(fā)展周期的影響 土地價格變動受政府調節(jié)的影響,二、 土地估價,（一）概念 （二）土地估價的目的與作用 （三）土地估價的原則 （四）土地估價基本方法,（一）土地估價的概念,土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的自然和經(jīng)濟屬性、按地產(chǎn)的質量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟的發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某

11、一時點的價格過程。,（二）土地估價的目的與作用,1、能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況； 2、調控土地市場供需的有力杠桿； 3、調整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關系的保障； 4、推進我國土地使用制度改革的重要前提 ； 5、量化國有土地資產(chǎn)的尺度。,（三）土地估價的使用方向,1、為國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收 回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等提供地價參考； 2、為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等提供地價參考； 3為土地使用權抵押提供地價參考； 4為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權

12、交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考； 5確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價；,（三）土地估價的使用方向,6實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測； 7對農(nóng)用地進行分等定級； 8確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價； 9為土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考； 10為司法鑒定提供地價參考。,（四）土地估價的原則,概念：人們在土地估價的反復實踐和理論探索中逐漸認識了土地價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎上總結出了一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則或標準。這些法則或標椎就是土地估價原則。,（四）土地估價的原則,應當遵循的主要原則有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變

13、動原則（估價時點原則）；報酬遞增遞減原則；預期收益原則；供需原則；貢獻原則；公平原則等。 作用及重要性：土地估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估計結果具有近似性。,（四）主要估價原則,合法原則 替代原則 最有效使用原則 估價時點原則 預期收益原則 供需原則 報酬遞增遞減原則 貢獻原則,合法原則,合法原則要求土地估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。,合法原則,合法產(chǎn)權 應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為依據(jù)。 現(xiàn)行的土地權屬證書有國有土地使用征、集體土地所有證、集體土地使用證和

14、土地他項權利證明書四種， 房屋權屬證書有房屋所有權證、房屋共有權證和房屋他項權證三種。 統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書有房地產(chǎn)權證、房地產(chǎn)共有權證和房地產(chǎn)他項權證三種。 任何產(chǎn)權性質的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。,合法使用,應以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。 例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。 西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。,合法處分,應以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。,替代原則,替代原

15、則要求估價結果不得不合理偏離類似土地在同等條件下的正常價格。 類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價的因素和條件均與待估土地類似的土地。 在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。 土地價格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨一無二性，使得完全相同的土地幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的土地，其價格是相近的。 根據(jù)市場運行規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。,替代原則,土地估價中的替代原則可概括如下： 土地價格水平由具有相同性質的替代性土地的價格所決定； 土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格

16、； 土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。,替代原則,市場比較法是以替代原則為基礎的 替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關系 適用范圍廣，是估價原則的中心內(nèi)容之一 基準地價評估 、基準地價系數(shù)修正法實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。 在收益法、市場比較法、假設開發(fā)法、路線價法、基準地價系數(shù)修正法等估價方法中都得以應用,最有效使用原則（最高最佳使用原則）,土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提。 最有效使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。 最有效使用必須同時符合4個標準法律上許可；技術上可能；經(jīng)濟上

17、可行；價值最大化。,最有效使用原則（最高最佳使用原則）,最高最佳使用具體包括3個方面最佳用途；最佳規(guī)模；最佳集約度。 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選： 法律上的許可性 技術上的可能性 經(jīng)濟上的可行性 價值是否最大 三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳使用（1）收益遞增遞減原理；（2）均衡原理；（3）適合原理。,估價時點原則,估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結果應是估價對象在估價時點時的價值。 確立估價時點原則的意義：估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限。,估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關系,估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結果應是估價對象在估價

18、時點時的價值。 確立估價時點原則的意義：估價時點是評估房地產(chǎn)價值的時間界限。,舉例,1估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價。 2估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。 3估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。 4估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預售或預購價格。 5估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。,預期收益原則,土地價格受預期收益形成因素的變動所左右

19、，土地投資者是在預測該土地在有限使用年期內(nèi)所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此，準確預測土地現(xiàn)在以至未來能給權利人帶來的利潤總和(即收益價格)是預期收益原則的具體表現(xiàn)。 預期收益的估算必須是客觀合理的。 預期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。 在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益的確定，都是預期收益原則的具體應用。,預期收益原則,土地不能實行完全競爭，其價格的獨占傾向性較強。供需信息及替代性有限，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定其價格。 供需原則是以預期收益原則、變動原則、競爭原則為基礎的。,報酬遞增遞減原則,利用該原則，找出

20、土地邊際收益點（也即最大收益點或最有效使用點）。這一原則說明，成本的增加并不一定會使土地價格增加。,貢獻原則,對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構成因素共同作用的結果，其中一部分的收益，對總收益而言，是部分與整體的關系。 變動原則 土地價格是各種地價形成因素相互作用的結果，因素經(jīng)常處于變動之中，地價相應而變。與預測原則密切相關，是估價時點原則的基礎，是基準地價更新等的理論依據(jù)。,（五）土地估價的基本方法,市場比較法 收益還原法 成本逼近法 剩余法 基準地價系數(shù)修正法 農(nóng)地宗地價格評估方法,（五）土地估價的基本方法,土地估價方法，可以分為基本估價法和應用估價法。基本估價方

21、法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。 最近同類房地產(chǎn)在市場上是以什么價格進行交易的-市場比較法 重新開發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費用成本法 如果直接利用該房地產(chǎn)預計可以獲得多少收益（即基于房地產(chǎn)的收益能力來衡量其價值）-收益還原法,應用估價法又稱為大量估價法 屬于此類的方法有：路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法、標準宗地估價法等。,市場比較法,基本原理 市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地價格的方法,VD=VBABDF VD：待估宗地價格 VB ：比較實例宗地價格 A： 待估

22、宗地情況指數(shù)修正 B： 待估宗地日期指數(shù)修正 D： 待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正 F： 待估宗地個別因素指數(shù)修正,市場比較法基本公式,估價程序,收集宗地交易實例 確定比較實例 確立價格可比基礎 交易情況修正 估價期日修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 使用年期等修正 求出比準價格,A：待估宗地情況指數(shù)比較實例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù)比較實例宗地情況指數(shù) B：待估宗地估價日期地價指數(shù)比較實例宗地交易日期地價指數(shù) D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) F：待估宗地個別因素條件指數(shù)比較實例宗地個別因素條件,修正指數(shù)計算,基本公式在具體運用中可表示為：,VD=VBX100/( )X( )

23、/100X100/( )X100/( ),特點與適用范圍,是最基本、最常用的土地估價方法之一、也是國際上通用的國際估價方法。評估價格比較接近土地的實際市場價格。 適用于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代關系的土地交易實例地區(qū),收益還原法,基本原理 收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法,V = a / r ：土地收益價格 a：土地純收益 r：土地還原利率,收益還原法基本公式,收集相關資料 測算年總收益 確定年總費用 計算年純收益 確定還原利率 選用適當?shù)挠嬎愠绦?試算收益價格 確定待估宗地地價,估價程序,是地租地價理論的直接應用，也是較為常用的

24、評估方法。 只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價,特點與適用范圍,基本原理 成本逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增殖收益來確定土地價格的方法,成本逼近法,地價土地取得費土地開發(fā)費稅費 利息利潤土地增值收益 土地成本價格 土地增值收益,基本公式,判斷待估土地是否適用于成本法； 收集與估價有關的成本費用、利息、利潤、及增值收益等資料； 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關的稅費、利息、利潤 ； 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額； 按地價公式求取待估土地的土地價格； 對地價進行修正，確定待估土地的最終價格,估價程序,一般用于新開發(fā)土地 既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估,適用范圍,基本