1、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式一、有關(guān)概念1土地使用權(quán)出讓，指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期使用的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與等。3土地使用年限，指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地

2、40年；綜合或其他用地50年。4.土地使用權(quán)出讓金，指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。5毛地價(jià)，指政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地(俗稱“毛地”)，或未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地(俗稱“生地”)時(shí)所收取的金額。毛地價(jià)通常包括土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)。6熟地價(jià)，指當(dāng)政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”，或“三通一平”建設(shè)條件的土地(俗稱“熟地”)時(shí)所收取的金額，或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件的熟地轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的金額n熟地價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)n7土地使用費(fèi)，指土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用。二、投資者獲取土

3、地使用權(quán)的方式根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，城市土地所有權(quán)歸國家所有，土地使用權(quán)則可依法有償、有限期地通過市場出讓、轉(zhuǎn)讓?？偟膩碚f，開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場兩種途徑獲取土地使用權(quán)。在運(yùn)用市場機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補(bǔ)地價(jià)的方式獲取土地使用權(quán)?，F(xiàn)將有關(guān)途徑與方式分述如下：1土地使用權(quán)劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國的各種資源均由國家計(jì)劃控制、調(diào)撥。土地資源的使用和分配亦不例外，主

4、要由政府無償撥給。實(shí)行土地有償使用制度以后，有些類別的用地仍需政府行政劃撥。鑒于我國目前土地使用雙軌并存的局面和我國社會(huì)主義公有制的性質(zhì)，行政劃撥作為政府配置土地資源的一種手段還將長期存在，但其使用的范圍和行政劃撥土地的數(shù)量，將逐步減小。具體的運(yùn)作方式也會(huì)逐步有所改變。根據(jù)中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等有關(guān)規(guī)定，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益失業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可通過劃撥方式得到的開發(fā)用地目前主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地；對較

5、大規(guī)模的舊城改造項(xiàng)目，為了減輕開發(fā)商前期土地開發(fā)的負(fù)擔(dān)，部分城市也采取了先劃撥土地給開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，在開發(fā)商轉(zhuǎn)讓熟地或開發(fā)建設(shè)商品房階段再補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的做法。對于政府劃撥的新區(qū)建設(shè)用地，開發(fā)商還須經(jīng)過征地過程。根據(jù)征地面積的大小和原用地性質(zhì)，征地的審批權(quán)由各級(jí)人民政府掌握，具體如下：征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須征用土地時(shí)，要按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。征用耕

6、地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的610倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建

7、設(shè)基金。依照前述規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。2土地使用權(quán)出讓。按照國家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。土地使用者獲得的土地使用權(quán)，按照土地用途不同，其最高出讓年限也有所差異。出讓土地使用權(quán)的每幅地塊及該地塊的用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管

8、理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定。政府通常要在上年末制定下年度的土地出讓計(jì)劃，確定土地出讓的數(shù)量、用途、地塊及其分布、出讓的先后順序等。該土地出讓計(jì)劃，通常由政府土地管理部門牽頭，會(huì)同計(jì)劃管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場管理、財(cái)政等部門，適當(dāng)征詢開發(fā)商和專業(yè)人士的意見，并報(bào)政府批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T負(fù)責(zé)實(shí)施。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。由于中國土地市場發(fā)育程度較低，目前中國采用拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的數(shù)量還不到全部土地出讓數(shù)量的5。因

9、此，協(xié)議出讓方式是目前中國土地使用權(quán)出讓的主要方式，對于原劃撥的土地使用權(quán)，還有通過協(xié)議補(bǔ)地價(jià)的形式。(1)協(xié)議出讓。協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的出讓方式。土地使用者需要按協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，可向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，并于規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。出讓方收到上述有關(guān)文件后，應(yīng)于規(guī)定期限內(nèi)給予答復(fù)。若雙方均有意向，則可進(jìn)一步協(xié)商，直至達(dá)成協(xié)議。土地使用者可與土地管理部門簽訂合同并支付定金。土地使用者按合同規(guī)定支付出讓金后，可向土地管理部門辦理土地使用登記

10、，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證。(2)招標(biāo)。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)是指在指定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面的形式投標(biāo)、競投某宗土地使用權(quán)，由招標(biāo)小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地便用權(quán)出讓方式。招標(biāo)出讓方式適用于大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項(xiàng)目用地。(3)拍賣。與招標(biāo)、協(xié)議比較起來，拍賣是一種競爭最激烈的方式。由于拍賣往往導(dǎo)致較高的成交價(jià)，所以對一些競爭性強(qiáng)、營利性大的商業(yè)用地，常采用這種方式。但這需要有完善的市場相配合，因?yàn)槌山粌r(jià)并非越高越好，只有在較完善的市場條件下，才能達(dá)到合理的最高價(jià)。由于我國房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展階段，因此這種方式僅在深圳、上海、海南、廣州

11、等少數(shù)市場較完善的城市采用，全國通過拍賣出讓的國有土地占全部出讓土地的比例小于2。通過拍賣方式獲取土地使用權(quán)的受讓人，必須在出讓合同規(guī)定的范圍內(nèi)開發(fā)、使用土地。(4)補(bǔ)地價(jià)方式。鑒于我國劃撥土地使用權(quán)的情況還大量存在，中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，現(xiàn)土地使用者可將土地使用權(quán)連同地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，但必須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)并領(lǐng)有國有土地使用證。采用補(bǔ)地價(jià)方式獲取土地使用權(quán)時(shí)，土地使用者應(yīng)向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。為

12、了鼓勵(lì)擁有劃撥土地使用權(quán)的單位將土地使用權(quán)推向市場，國家在征收補(bǔ)交的出讓金時(shí)，都有不同程度的優(yōu)惠。例如，北京市在對城市污染擾民企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)過程中，采取了出讓金返還的優(yōu)惠政策，以促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)的合理化。經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)交出讓金后，土地使用者還應(yīng)與政府主管部門補(bǔ)簽土地出讓合同。這樣，土地使用者就通過補(bǔ)地價(jià)方式正式獲得了土地使用權(quán)。需要說明的是，對未補(bǔ)交土地出讓金且未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其非法收入將由當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T依法沒收，所簽有關(guān)合同無效，并根據(jù)情節(jié)給予處罰。3土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容。在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門(即出讓方)和土

13、地使用者(即受讓方)達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)本著平等、自愿、有償?shù)淖谥己炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同。該合同既是雙方權(quán)利與義務(wù)的契約，也是向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，合同的作用是至關(guān)重要的。一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應(yīng)具有以下幾部分內(nèi)容：(1)合同雙方即土地使用權(quán)出讓方與受讓方的全稱、地址與法人代表。合同的每一方既承擔(dān)義務(wù)，又享有權(quán)利，所以必須在合同的開始部分明確列出。(2)合同雙方所遵守的法律法規(guī)。土地使用權(quán)出讓合同雙方不僅要遵守中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)法等法律，還必須遵守有關(guān)的行政法規(guī)。如中華人民共和國城鎮(zhèn)

14、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法規(guī)均應(yīng)在此處列出。此處還應(yīng)明確規(guī)定，地下資源、埋藏物、隱藏物和市政公用設(shè)施等均不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。(3)宗地狀況。宗地狀況的內(nèi)容應(yīng)包括：位置坐落、宗地編號(hào)、宗地面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃條件和土地用途。宗地的位置坐落應(yīng)明確指出該宗地四周相鄰的地塊或道路，最好能配有宗地紅線圖。宗地編號(hào)是地籍管理部門統(tǒng)一編制的。宗地面積應(yīng)在土地出讓之前按地界精確測定。宗地現(xiàn)狀一般是指該地塊當(dāng)前的開發(fā)建設(shè)條件(當(dāng)前土地利用狀況)。規(guī)劃條件是城市規(guī)劃部門制定的，土地使用者對地塊的投資開發(fā)必須在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi)進(jìn)行。若在此地塊使用期限內(nèi)建筑物重建或申請使用權(quán)續(xù)期時(shí)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)有效規(guī)劃執(zhí)

15、行。因修改規(guī)劃帶來的影響，由土地使用者(受讓方)單方承擔(dān)。合同中還應(yīng)明確規(guī)定土地用途，使用者應(yīng)按規(guī)定用途開發(fā)，若需改變土地用途和規(guī)劃要求，應(yīng)事先提出申請，經(jīng)出讓方和城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。此時(shí)，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同并調(diào)整土地出讓金數(shù)額。(4)土地出讓年限。通常情況下，土地出讓年限采用法律規(guī)定的最高年限，但在有些情況下，該出讓年限也可比最高年限短。(5)土地費(fèi)用及支付方式。土地費(fèi)用包括一次性支付的宗地價(jià)款(地價(jià)款)與逐年支付的土地使用費(fèi)。宗地地價(jià)中包括的明細(xì)分項(xiàng)，例如城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地出讓金等也應(yīng)列出。在此處應(yīng)規(guī)定支付土地費(fèi)用的日期、貨幣種類、金額(大寫)、貨

16、幣單位、支付方式。受讓方按合同規(guī)定付清地價(jià)款后，還應(yīng)依法繳納與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅金，如契稅等。(6)土地使用權(quán)及變更。受讓方付清全部地價(jià)款后，取得中華人民共和國國有土地使用證，并依法獲得土地使用權(quán)。合同此處應(yīng)規(guī)定，在受讓土地使用權(quán)年限內(nèi)可以依法將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，土地使用權(quán)可以繼承。對于轉(zhuǎn)讓條件，合同中也應(yīng)明確規(guī)定。土地使用者在轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)之前，除支付地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金有一最低限額。若是土地使用權(quán)隨地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移時(shí)，出讓合同中所載權(quán)利、義務(wù)要相應(yīng)轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)于一定時(shí)日內(nèi)到土地管理部門辦理過戶登記。(7)土地使用權(quán)的終止

17、。此款規(guī)定土地使用權(quán)終止的條件及辦法。(8)違約處罰。在簽訂合同時(shí)，雖然雙方都不希望出現(xiàn)違約的情況，但是作為一個(gè)完整的合同并確保合同履行，此處必須規(guī)定違約的處罰辦法。一般情況下，若是受讓方付清全部地價(jià)款后，出讓方不能按期提供土地使用權(quán)，受讓方可解除合同，并索回全部已付地價(jià)款和雙倍定金。(9)糾紛處理。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)生糾紛在所難免，因而在簽訂合同時(shí)應(yīng)考慮到這一點(diǎn)。在合同中可規(guī)定出現(xiàn)糾紛時(shí)的處理辦法，如協(xié)商、仲裁、訴訟等，并規(guī)定處理糾紛適用的法律法規(guī)。(10)不可抗力。若合同雙方事先能夠達(dá)成一致意見，則合同中可明確規(guī)定不可抗力的具體內(nèi)容。出現(xiàn)不可抗力時(shí)，雙方應(yīng)盡量減少損失，并盡早通知對方，各方均不

18、追究對方的責(zé)任。(11)其他。若合同采用多種文字書寫，則要規(guī)定何種文字具有法律效力。最后是合同的生效日期，合同雙方簽字和蓋章。以上就是一份完整的土地使用權(quán)出讓合同所應(yīng)包括的內(nèi)容。4土地使用權(quán)出讓的用地類型劃分。在城市規(guī)劃中，對城市規(guī)劃建設(shè)用地按照其主要用途和功能，分為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、市政公用設(shè)施用地和綠地，這對土地供應(yīng)計(jì)劃中對土地使用類型的分類非常有參考價(jià)值。但由于城市規(guī)劃中對城市規(guī)劃建設(shè)用地分類過多地考慮了城市規(guī)劃技術(shù)方面的要求，沒有很好地從市場的角度考慮問題，因此在土地供應(yīng)計(jì)劃中的土地使用類型劃分還不能完全照搬該分類方式。從國內(nèi)外的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)看，土地供應(yīng)計(jì)劃中對土地使用類型的劃分應(yīng)該是：(1)居住用地(residential)：包括普通住宅、高級(jí)住宅、公寓和別墅，并按政府資助住宅如經(jīng)濟(jì)適用房、機(jī)構(gòu)單位自建住宅等)和商品住宅進(jìn)行分類。(2)商業(yè)用地(commercia