1、,文化路商業(yè)街項(xiàng)目建議書,2011年3月20日 河南盛騰房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,2,世界，充滿了危險(xiǎn)，也充滿了精彩， 因?yàn)樗翘?、太多利益的天下?巨額利潤的地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等，創(chuàng)造了財(cái)富的神話， 也讓“商業(yè)街”成為“金礦”的代名詞， 面對商業(yè)地產(chǎn)， 我們該以怎樣的主題，來謀取最大化的利益？,3,第一階段（中期） 項(xiàng)目整體定位與方案評價(jià),第一階段（前期） 項(xiàng)目市場調(diào)研,第二階段 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略,項(xiàng)目研究工作階段劃分,至今工作,2011/2/20,2011/3/10,2011/3/20,工作,最終 成果,項(xiàng)目地塊實(shí)地勘察 典型樓盤調(diào)研分析 消費(fèi)者訪談分析 區(qū)域內(nèi)市場研究判斷 ,成果匯報(bào),項(xiàng)目

2、界定及地塊資源盤點(diǎn) 宏觀背景研究 房地產(chǎn)市場研判 消費(fèi)者研究,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 規(guī)劃建議 物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目營銷大綱 整體營銷策略 營銷階段劃分 費(fèi)用預(yù)算 工作時(shí)間推進(jìn)計(jì)劃表 ,2011/4/8,思維框架圖,4,項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位,市場解析,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略,營銷推售策略,策略執(zhí)行,項(xiàng)目推廣策略,市場解析,區(qū)域狀況分析 區(qū)域住宅市場分析 區(qū)域商業(yè)市場分析,區(qū)域狀況分析,6,信陽市號稱中國茶都，位于河南省南部，東與安徽為鄰，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。全境東西長約205公里，南北寬約142公里，總面積1.89萬平方公里

3、，轄8縣（羅山縣、光山縣、新縣、商城縣、固始縣、潢川縣、淮濱縣、息縣）2區(qū)（浉河區(qū)、平橋區(qū)）。 中國中部有中原城市群、武漢城市群、皖江城市群,信陽位于三大主力城市群圍合的中央地帶,正欲建成鄂豫皖三省結(jié)合部地區(qū)性中心城市 ! 從04年起，全市固定資產(chǎn)投資持續(xù)高位運(yùn)行（主要受工業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)和重點(diǎn)項(xiàng)目投資強(qiáng)勁的影響），近三年年均漲幅14%。2009年上半年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值422.27億元，比上年同期增長11.2%。,區(qū)域狀況分析,7,2010年信陽市各區(qū)縣GDP排名，息縣居第五。 排名 區(qū)縣 GDP(億)增長率 信陽市 975 12.8%1 固始縣 156.5 11.7%2 平橋區(qū) 128.

4、8 13.8%3 浉河區(qū) 127.5 14%4 潢川縣 108.7 13.6%5 息 縣88.6 13.2%6 光山縣 84.25 12.2%7 羅山縣 82.8 13.7%8 商城縣 76.01 13.4%9 淮濱縣 71.99 13.9%10 新 縣53.65 13.1%,區(qū)域狀況分析,8,息縣工業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)有化肥、造紙、紡織、水泥、釀酒、飼料等工礦企業(yè)近百家；息縣交通等基礎(chǔ)設(shè)施完善，106國道和建設(shè)中的大廣高速貫穿南北，寧西鐵路橫貫東西，南距信葉高速30公里，西距京珠高速40公里；息縣建有220千伏變電站1座，110千伏變電站3座，可滿足各種現(xiàn)代化工礦企業(yè)用電需求。為了加快工業(yè)發(fā)展步伐

5、，息縣在城東沿羅淮路規(guī)劃建設(shè)新興工業(yè)園區(qū)，總面積6平方公里，東距大廣高速項(xiàng)店出口3公里。,息縣招商引資成果不斷。 2011年投資5億元的虹博陶瓷項(xiàng)目已開工建設(shè)，投資6.8億元的合成氨裝置采用航天爐原料路線改造工程項(xiàng)目正在洽談中，投資1.5億元的年產(chǎn)30萬噸精米加工項(xiàng)目已開工建設(shè)，投資2億元的匯源果汁飲料深加工項(xiàng)目和投資7億元的林紙一體化項(xiàng)目正在洽談中。 日前，在息縣工業(yè)集聚區(qū)，投資2.7億港元的合昌紡織項(xiàng)目、投資2.6億元的遠(yuǎn)方陶瓷項(xiàng)目、投資3億元的江蘇雨潤集團(tuán)肉類加工項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，總投資10億元的臺灣工業(yè)園項(xiàng)目已有一家臺商企業(yè)開工，投資6800萬元的遠(yuǎn)方包裝有限公司正式落戶。在印

6、尼享有盛譽(yù)的華人企業(yè)家鄭年錦即將來息縣考察投資大型紡織項(xiàng)目。,息縣工業(yè)發(fā)展迅速，息縣工業(yè)聚集區(qū)近年碩果累累。,區(qū)域狀況分析,9,息縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，息縣人均GDP8602元。 息縣房地產(chǎn)市場處于啟動階段，即將向快速發(fā)展階段發(fā)展。,息縣房地產(chǎn)發(fā)展仍 處于啟動階段， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將逐步向 快速發(fā)展結(jié)算過渡,本案,民翔苑,東湖秀景花園,現(xiàn)代城,桃花苑商貿(mào)城,金立.文博苑,英倫小鎮(zhèn),龍湖板塊,汽車站板塊,龍湖華庭,兩大板塊：汽車站板塊 和 龍湖板塊 英倫小鎮(zhèn)：早期開發(fā)樓盤代表 文博苑：品質(zhì)樓盤標(biāo)桿,區(qū)域住宅市場分析,10,項(xiàng)目規(guī)模適中，依托城市北進(jìn)東拓的思路發(fā)展。 價(jià)格區(qū)間：1700-2700元；兩房

7、91-110；三房114-136平米； 多層不帶電梯，12層電梯小高層；,文博苑位置稍偏，依托縣高中，做教育品質(zhì)樓盤取得成功！,汽車站板塊,區(qū)域住宅市場分析,11,金立.文博苑 走品質(zhì)高端路線 規(guī)劃和園林在息縣堪稱標(biāo)桿。 在位置相對較差的情況下， 均價(jià)在后期工程出來以后，走到2500-2700元左右。,區(qū)域住宅市場分析,12,價(jià)格區(qū)間：1700-3000元；以多層，小高層樓盤為主，規(guī)范品質(zhì)樓盤少。,龍湖板塊,區(qū)域住宅市場分析,13,民翔苑,花園社區(qū) 電梯小高層,電梯多層價(jià)值 高于 電梯小高層！ 文博苑與民翔苑兩個項(xiàng)目均取得了開發(fā)成功；市場已經(jīng)接受電梯小高層！,利用原有的社區(qū)環(huán)境基礎(chǔ) 文博苑與民

8、翔苑均利用了原有社區(qū)的環(huán)境基礎(chǔ)，在樓盤銷售的后期取得較好的業(yè)績。,銷售速度比較理想 一梯四戶，190套左右，開盤銷售60%左右， 3月份還剩10余套，銷售價(jià)格2700元左右。,區(qū)域住宅市場分析,14,龍湖華庭,商住結(jié)合，自身帶有社區(qū)商業(yè) 總建筑面積6萬方左右，規(guī)模中等 容積率3.52 低密度8層帶電梯洋房社區(qū) 總348戶，全地下停車場，128個停車位,息縣2010-2011年熱銷樓盤！ 2010年10月份進(jìn)場，2棟樓先后2批次推售。至今銷售額超過4000萬； 3號樓在息縣民揚(yáng)大酒店開盤，開盤當(dāng)天，銷售率超過90%；2號樓在今年大年初10推出72套房源，至今銷售率超過80%！,區(qū)域住宅市場分析,

9、15,龍湖華庭,項(xiàng)目設(shè)計(jì)稿展示（部分）,區(qū)域住宅市場分析,16,英倫小鎮(zhèn),金玉其外： 賣地段，賣環(huán)境，賣現(xiàn)房！ 6層洋房為主， 150畝臨湖低密度小區(qū)， 1，2期已交房，3期準(zhǔn)現(xiàn)房！,區(qū)域住宅市場分析,17,英倫小鎮(zhèn),敗絮之內(nèi)： 小區(qū)基本沒有物業(yè)管理； 樓盤內(nèi)部環(huán)境管理極差！ 項(xiàng)目的開發(fā)策略有問題，地塊內(nèi)部的開發(fā)節(jié)奏需要調(diào)整！ 施工和居住居然混到一起，施工嚴(yán)重影響已交房業(yè)主生活！,區(qū)域住宅市場分析,18,英倫小鎮(zhèn),開發(fā)商在透支地段，透支環(huán)境，透支產(chǎn)品！,人們有比較重的從眾心里，投機(jī)意識！ 項(xiàng)目環(huán)境的問題，物管的問題，證件齊全的問題影響了樓盤的正常發(fā)售！,尾盤銷售，6層的均價(jià)在2600左右！ 銷

10、售速度緩慢！已經(jīng)是現(xiàn)房了，湖景最好的位置，仍然銷售不理想！,區(qū)域住宅市場分析,19,東湖秀景,多層電梯花園洋房低密社區(qū)（ 23棟6層多層，3棟16層小高層）。 “龍湖畔，傳世邸”，賣地段，賣環(huán)境，賣產(chǎn)品！ 圍墻圈起了很久，社區(qū)說的很好，沙盤做的很好，包裝比英倫小鎮(zhèn)有檔次。 但是土地范圍不確定，規(guī)劃沒意義，產(chǎn)品不確定，沒有有價(jià)值的宣傳物料。 東湖秀景準(zhǔn)備走英倫小鎮(zhèn)的老路! 還想混混沌沌的賣房，市場已經(jīng)不允許了。,“雙公園濱湖皇家尊??！”,區(qū)域住宅市場分析,20,息縣住宅市場研究小結(jié),商品房市場比較混亂，市場缺乏品質(zhì)樓盤，用心務(wù)實(shí)做品質(zhì)的樓盤，市場歡迎度高。 賣地段，賣環(huán)境，賣產(chǎn)品，但是忘了品質(zhì)感

11、，忘了整體的形象和檔次！ 我們是在賣商品房，不是在賣“村屋” ！ 大部分息縣客戶不存在“產(chǎn)權(quán)”意識，手續(xù)及土地性質(zhì)在銷售過程中抗性不大。 電梯小高層在市場上銷售沒有抗性，電梯多層的市場缺口大！ 東湖秀景等樓盤聘請專業(yè)的營銷代理公司，在項(xiàng)目規(guī)劃，銷售整體面貌，置業(yè)顧問專業(yè)素質(zhì)，客戶把握等幾個方面，均有一定程度的提高。 期房在息縣存在一定的抗性！光靠圖紙蓄客，存在一定難度！,區(qū)域住宅市場分析,21,存量不足20萬方！ 民翔苑，尾盤幾乎清盤，2800元/平米，電梯框架小高層，準(zhǔn)現(xiàn)房 東湖秀景，百畝大盤，1期好樓層基本預(yù)訂完畢，近期不會有什么動作。2000-2700元/平米 英倫小鎮(zhèn)，尾盤幾乎清盤，2

12、750元/平米，多層現(xiàn)房。 金立文博苑，尾盤幾乎清盤，2700-2800元/平米，電梯框架小高層，準(zhǔn)現(xiàn)房 息州豪府，共規(guī)劃15棟分二期開發(fā)：一期9棟，其中三棟（3# 7# 8#）因拆遷未確定規(guī)劃，二期規(guī)劃未定。一期：2棟11層小高層、4棟多層，共推出700余套； 多層2690，小高層2900，一次性3%最高優(yōu)惠3萬。 戶型：90-143平米，主力戶型130平米。 龍湖華庭存量3萬方。2010年12月1批次開盤，至今3個月，銷售2萬方。,區(qū)域住宅市場分析,22,未來推售量預(yù)測,鼎峰國際：住宅+底商 體量約8萬方 。,城郊鄉(xiāng)五一村王圍孜“城中村”改造，體量約5萬方。,區(qū)域住宅市場分析,23,有效供

13、應(yīng)量偏少！全縣商品房市場歷史供應(yīng)量不足80萬方！年均消化10萬方！ 迄今為止，規(guī)范操作的地產(chǎn)項(xiàng)目少，市場上存在一定量的小產(chǎn)權(quán)房。 住宅市場“供不應(yīng)求”的局面短時(shí)間內(nèi)不會改變！,區(qū)域住宅市場分析,24,整體運(yùn)行情況：逐步呈穩(wěn)，總體健康發(fā)展態(tài)勢。 2009-2011年，市場存量逐步消化；2011年，市場存量進(jìn)入低谷期。 去化速度及銷售均價(jià)：2009-2011年整體呈增長態(tài)勢。 2009年整體市場去化量及銷售均價(jià)呈增長態(tài)勢，但中間有起伏波動，2010-2011年，息縣房地產(chǎn)市場銷售均價(jià)從1600漲至2500元以上。 市場在轉(zhuǎn)型：多層、小高層等多種產(chǎn)品類型沖擊市場。 市場上多種物業(yè)類型并存，多層，電梯

14、小高層，電梯多層同時(shí)銷售。 城市在往北往東發(fā)展，新建樓盤多在新區(qū)或者新區(qū)附近，老城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目較少。 從在售樓盤的銷售情況來看，老城區(qū)由于整體供應(yīng)量偏少而需求較大的原因，對息縣整起到領(lǐng)頭羊作用。 目前即將上市的樓盤總量也不多，市場多為中小規(guī)模樓盤。 馬上推出市場的項(xiàng)目有：城郊鄉(xiāng)五一村王圍孜“城中村”改造 ；鼎峰國際等，項(xiàng)目少，體量不大。,區(qū)域住宅市場分析,25,區(qū)域商業(yè)市場分析,26,息縣老的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)呈“工”字形排布。主要分布在千佛庵路，北大街，東大街。 東大街和北大街交叉口，商貿(mào)城為息縣商業(yè)最為集中，商業(yè)檔次最高的地方。 千佛庵路業(yè)態(tài)： 果蔬，床上用品，軍品低檔鞋帽等 住宅1層底商。 北街商

15、業(yè)業(yè)態(tài)：比較雜亂和低檔，業(yè)態(tài)內(nèi)容豐富。 商鋪面積：25-40平米左右/間，臨街住宅1層底商。,27,步行街，定位相對比較高端，息縣少有的風(fēng)貌整齊的商業(yè)街。 業(yè)態(tài)：以運(yùn)動鞋帽，品牌服飾為主 租金：2.5-3.5萬/年。 商鋪面積：20-40平米。 臨南北大街和淮河路兩端的商鋪?zhàn)饨鹣鄬^高。,28,譙樓商貿(mào)城附近 （息縣租金相對較高的區(qū)域） 業(yè)態(tài)：餐飲(茶樓，特色餐飲，西餐廳，快餐） 卡拉OK,品牌服飾 面積：20-500平米不等。 租金： 4-8萬 /年。 根據(jù)位置不同，區(qū)別很大。 以10平方計(jì) ， 租金7001200元/月不等。,29,淮河路東大街附近 業(yè)態(tài)：餐飲(早餐，小飯館，煙酒店，快餐）

16、家紡，眼鏡店，通訊小店，網(wǎng)吧，美容美發(fā)店。 面積：20-100平米不等。 租金：1.5 - 2.5萬 /年。,區(qū)域商業(yè)市場分析,30,商業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初期。 多為中低檔商業(yè)街。 以較為完整的步行街，中型超市，形成了息縣商業(yè)較旺的幾個商業(yè)區(qū)域。 息縣急需規(guī)劃整齊、極具特色的商業(yè)街出現(xiàn)。 升級后的商業(yè)區(qū)，商業(yè)街道定位中高端，業(yè)態(tài)規(guī)劃嚴(yán)整，風(fēng)貌整齊。 息縣目前新增商業(yè)面積較少，多為住宅項(xiàng)目的底商。一層街鋪商業(yè)價(jià)格6000元/平米 ；一 二層街鋪商業(yè)價(jià)格5000元/平米。,業(yè)態(tài)分析,區(qū)域商業(yè)市場分析,31,思維框架圖,32,項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位,市場解析,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略,營銷推售策略,策略執(zhí)行,項(xiàng)目推

17、廣策略,項(xiàng)目定位,SWOT分析 產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)組成 價(jià)格定位,項(xiàng)目SWOT分析,優(yōu)勢（S）,劣勢（W）,機(jī)會（O）,威脅（T）,1、地理位置優(yōu)越 2、交通比較發(fā)達(dá)； 3、周邊小區(qū)較多，商業(yè)潛力巨大。 4、與老商業(yè)中心較近，容易吸引人氣,1、地塊面積小，規(guī)模受限制 2、過道狹窄，出入不方便,1、周邊項(xiàng)目均有商業(yè)規(guī)劃 2、周圍未開發(fā)地塊隨時(shí)有可能參與市場競爭,1、部分規(guī)劃給項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)帶來發(fā)展的良機(jī) 2、地區(qū)傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)不發(fā)達(dá)，缺乏競爭力,34,功能定位： 以購物、休閑為主，餐飲、娛樂為輔的綜合性休閑商業(yè)步行街 形象定位： 息縣新城市商業(yè)中心 風(fēng)格定位： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，講究造型比例適度、空間

18、結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。,產(chǎn)品定位,35,客源定位： 隱性客源（消費(fèi)者），本地消費(fèi)者、本地外資企業(yè)員工、其他外來人員、園區(qū)其他消費(fèi)者、周邊區(qū)域的輻射消費(fèi)者等,產(chǎn)品定位,36,通過項(xiàng)目前期調(diào)研以及對未來發(fā)展趨勢的預(yù)測，確定本項(xiàng)目的行業(yè)業(yè)態(tài)比重為： 本案推出后，息縣的商業(yè)業(yè)態(tài)比重為：,業(yè)態(tài)組成,37,銷售價(jià)格定位,根據(jù)現(xiàn)階段息縣商圈商業(yè)物業(yè)租售調(diào)查作為依據(jù)， 項(xiàng)目的地段、商業(yè)成熟度、商業(yè)潛力等影響價(jià)格的基本因素進(jìn)行綜合類比， 初步確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 依據(jù)以上項(xiàng)目定價(jià)原則，結(jié)合本項(xiàng)目的特性和規(guī)模， 我們擬定價(jià)建議，供在銷售過程中運(yùn)用。 項(xiàng)目現(xiàn)階段建議 商鋪：50006000元/ 平方

19、 住宅：20002700元/平方 市場：30003500元/平方 依據(jù)不同的位置，不同的面積，不同的房型，價(jià)格應(yīng)有不同，建議采用 低開高走的原則，便于控制。,38,思維框架圖,39,項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位,市場解析,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略,營銷推售策略,策略執(zhí)行,項(xiàng)目推廣策略,項(xiàng)目規(guī)劃建議,產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品風(fēng)格建議,產(chǎn)品規(guī)劃的價(jià)值,目前，國內(nèi)絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局凌亂，對經(jīng)營功能分區(qū)的合理性欠考慮，使社區(qū)商業(yè)的價(jià)值被大大弱化。近幾年來，在品牌發(fā)展商的帶動下，一些別具風(fēng)情的社區(qū)商業(yè)街已開始出現(xiàn)，如深圳陽光棕櫚園商業(yè)街、四季花城假日廣場、萬科東海岸濱海風(fēng)情街、東?；▓@歐式東海坊等等。 這些社區(qū)

20、商業(yè)街均有一個顯著的主題特色，并經(jīng)過精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，有良好的商業(yè)形象管理，一方面兼具購物與休閑娛樂功能，另一方面講究景觀設(shè)計(jì)，使之成為小區(qū)的視覺亮點(diǎn)。 事實(shí)上，一條經(jīng)過科學(xué)的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、建筑風(fēng)格美輪美奐、街區(qū)環(huán)境安全舒適優(yōu)美的特色商業(yè)街，將給住戶及周邊消費(fèi)群帶來全新的生活體驗(yàn)，也使住戶更愿意在社區(qū)里進(jìn)行消費(fèi)。這種商業(yè)街，就不僅僅只是一個消費(fèi)場所，而且變成了社區(qū)鄰里交往、家庭親情互動的場所，是整個街區(qū)的精神生活領(lǐng)地。這種商業(yè)街，其投資價(jià)值也就要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般的商業(yè)街區(qū)了。,41,產(chǎn)品規(guī)劃建議,根據(jù)項(xiàng)目位置及息縣市場區(qū)域信息，建議項(xiàng)目規(guī)劃定位為住宅+底商 利潤可觀、銷售看好，將住宅項(xiàng)目的低層設(shè)計(jì)成商

21、鋪出售，因此成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的潮流，同時(shí)社區(qū)商業(yè)以靈活性、個性化、便利服務(wù)等特點(diǎn)，已經(jīng)成為我國商業(yè)地產(chǎn)中最有投資潛力的物業(yè)類型之一。,42,產(chǎn)品規(guī)劃建議,常見的住宅底商多為這3種形態(tài)： 其一為獨(dú)立的一層和二層， 從商業(yè)本身的可使用性看，獨(dú)立一層或二層是最便于使用的，但對于業(yè)態(tài)規(guī)模有一定限制 其二為一二層復(fù)式結(jié)構(gòu)， 復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪雖然對于經(jīng)營業(yè)種有較多的局限性，考慮到項(xiàng)目規(guī)模較小，二層可以根據(jù)客戶需求，部分作為倉庫或者住宅，成為項(xiàng)目商鋪一大買點(diǎn)。 其三為一層高挑空形成內(nèi)復(fù)式結(jié)構(gòu) 內(nèi)復(fù)式結(jié)構(gòu)商鋪只能是作為出售的一個賣點(diǎn)（所謂買一送一的概念），但在商業(yè)真正的使用中不具備廣泛性，建議不予考慮,43,產(chǎn)

22、品規(guī)劃建議,總結(jié)： 從息縣城區(qū)商鋪經(jīng)營情況及項(xiàng)目自身因素考慮，建議采用獨(dú)立一二層和復(fù)式相結(jié)合的建筑機(jī)構(gòu)，可以滿足不同的業(yè)態(tài)需求，在息縣形成一個專業(yè)、具有特色的商業(yè)形態(tài)。,44,產(chǎn)品規(guī)劃建議,45,項(xiàng)目規(guī)劃方案一 本方案住宅為南北朝向，三棟小高層建筑，十八棟多層建筑，總建筑面積45404平方米。 小高層為11層，多層為6層,高層,產(chǎn)品規(guī)劃建議,46,項(xiàng)目規(guī)劃方案二 本方案住宅為東西朝向，五棟小高層建筑，十九棟多層建筑，總建筑面積46392平方米。 小高層為11層，多層為6層,高層,高層,產(chǎn)品規(guī)劃建議,底商：一、二層商鋪，面積在50110m2 住宅：小高層、多層洋房結(jié)合，一梯兩戶，面積在90110

23、m2 市場：一層商鋪，商鋪面積在3060m2,47,產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以兩房、三房為主，兼顧四房，對于單間，則不必要涉足。,產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅戶型規(guī)劃建議,48,高層戶型,多層戶型,產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅戶型展示,49,兩室兩廳一衛(wèi),產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅戶型展示,50,三室兩廳一衛(wèi),產(chǎn)品規(guī)劃建議,住宅戶型展示,51,三室兩廳兩衛(wèi),產(chǎn)品規(guī)劃建議,由市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，息縣底層商鋪主要為4050平米，考慮息縣市場投資價(jià)值，客戶購買能力，因此，產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議以底層50平米雙層連體商鋪為主，單層獨(dú)立商鋪為輔，可規(guī)劃個別大型商鋪以供引進(jìn)品牌企業(yè)進(jìn)駐，以吸引人氣。,商鋪規(guī)劃建議,52,A區(qū)域建議 以餐飲、

24、 婚紗影樓、 銀行網(wǎng)點(diǎn)、 等業(yè)態(tài)為主.,C區(qū)域建議以上下 獨(dú)立商鋪為主，業(yè)態(tài) 以服飾專賣、中型超市、 娛樂為主,B區(qū)域建議 以汽配、家 電、家居等 專業(yè)店為主,產(chǎn)品規(guī)劃建議,商鋪分類建議,53,產(chǎn)品規(guī)劃建議,建議作為以日常用品為主的綜合型批發(fā)市場，與商業(yè)街形成互補(bǔ)形勢，滿足不同層次的客戶需求，從而可以起到改善市場形象、提升市場功能和服務(wù)水平,農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃建議,54,產(chǎn)品規(guī)劃建議,鋪位建議在20-30平米，底層商鋪，二三層作為住宅，使開發(fā)面積利益最大化。,農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃建議,55,從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果，一是美觀，二是識別；從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對樓盤促銷是有積極意義

25、的； 對消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，獲得精神上的愉悅。,建筑風(fēng)格的重要性,產(chǎn)品風(fēng)格建議,56,建筑風(fēng)格建議,現(xiàn)代簡約風(fēng)格：以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息,57,建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格展示,58,建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格展示,59,建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格展示,60,建筑風(fēng)格建議,建筑風(fēng)格展示,61,思維框架圖,62,項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位,市場解析,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略,營銷推售策略,策略執(zhí)行,項(xiàng)目推廣策略,營銷策略,63,營銷策略,64,結(jié)合地塊資源的特

26、點(diǎn)，合理營造內(nèi)部資源，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和制造市場稀缺的手法，以特色新型商業(yè)街形象入市，引領(lǐng)息縣新型商業(yè)街走向。,市場引爆 ，建立地位，樹立標(biāo)桿，創(chuàng)建品牌,原則： 1、制造稀缺性 2、依托周邊老城區(qū)商業(yè)中心，展現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值 3、高姿態(tài)入市，樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。,思維框架圖,65,項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位,市場解析,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略,營銷推售策略,策略執(zhí)行,項(xiàng)目推廣策略,營銷推售策略,分批推售原則 首批推售策略,分批推售原則,67,戶型均好性原則：各類戶型均好搭配推出，為客戶廣度提供保證。 批量推售原則：分批量推售，制造需求緊俏，營造熱銷氛圍。 價(jià)值提升原則：根據(jù)熱銷局面，為下一批單位的價(jià)格提升奠定基

27、礎(chǔ)。,68,根據(jù)小步快跑的推售原則，首期房源為項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，低價(jià)入市，保障項(xiàng)目正常運(yùn)行的現(xiàn)金流； 首批房源是整個地塊中昭示性最佳的位置，以此作為項(xiàng)目的首批房源，可便于項(xiàng)目在后期的價(jià)格提升；,首批推售策略,69,項(xiàng)目推售順序,思維框架圖,70,項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位,市場解析,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略,營銷推售策略,策略執(zhí)行,項(xiàng)目推廣策略,營銷推廣策略,推廣思路 推廣理念 推廣目的,推廣思路,72,文化路特色商街，息縣商業(yè)NO.1,文化路特色商業(yè)街，家門口的shopping，500米的時(shí)尚體驗(yàn),推廣理念,打造息縣全新商圈,首創(chuàng)特色專業(yè)商街概念,1,2,3,4,73,最終目標(biāo)-使本項(xiàng)目成為息縣的全新商業(yè)標(biāo)

28、志,搭建有效的整合立體推廣架構(gòu),推廣目的,極大提升本項(xiàng)目知名度,1,2,3,4,加強(qiáng)品牌歸位,74,思維框架圖,75,項(xiàng)目規(guī)劃建議,項(xiàng)目定位,市場解析,項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略,營銷推售策略,策略執(zhí)行,項(xiàng)目推廣策略,策略執(zhí)行,推廣階段 營銷工作分解 公關(guān)活動,營銷工作分解,77,籌備階段： 1、時(shí)間： 2011年4月8日2011年5月2日 2、工作重點(diǎn)： 策劃部： 項(xiàng)目后期營銷推廣案定稿，階段銷售政策制定 創(chuàng)作部： 各種物料的準(zhǔn)備（單頁、戶外、手機(jī)短信、路展所需物料） 銷售部： 銷售人員培訓(xùn)銷講準(zhǔn)備、銷售表單準(zhǔn)備、價(jià)格表制定、室外路展人員組織安排； 3、推廣部分 DM單大量投放，內(nèi)容商鋪信息為主。 滾動字

29、幕以特色商業(yè)街為主題。 手機(jī) 短信為開盤前活動宣傳為主。,推廣階段,以一個強(qiáng)有力的切入點(diǎn)（商業(yè)新星榮耀息縣）為消費(fèi)者提供“安全、便利、舒適、溫暖、創(chuàng)新、休閑娛樂”等幾大目標(biāo)的全方位服務(wù)。不僅僅是商業(yè)街，還是個時(shí)尚中心和人們的交流中心。進(jìn)行推廣傳播，并使本項(xiàng)目充分引起關(guān)注，使投資者在短時(shí)間內(nèi)對項(xiàng)目有初步認(rèn)知。,第1推廣階段,推廣目的,78,第1推廣階段,以戶外廣告、DM單頁以及電視滾屏字幕為主，建立品牌形象。文化路路燈旗、工地現(xiàn)場的廣告牌，著重樹立開發(fā)商與項(xiàng)目前期形象。,推廣方式,推廣階段,79,營銷工作分解,80,認(rèn)籌期： 1、時(shí)間： 2011年5月2日2011年6月4日 2、工作重點(diǎn)： 策劃

30、部： 項(xiàng)目認(rèn)籌期間，優(yōu)惠政策制定 創(chuàng)作部： 各種物料的制作（單頁、戶外、手機(jī)短信、路展所需物料） 銷售部： 銷售人員為客戶全面介紹項(xiàng)目信息，積累人氣； 3、推廣部分 DM單大量投放，內(nèi)容以優(yōu)惠信息為主。 滾動字幕以商業(yè)新星即將升起為主題。 手機(jī) 短信為認(rèn)籌階段活動宣傳為主。,在前述基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步擴(kuò)大有效關(guān)注度，為下階段的引爆儲備能量，通過內(nèi)部認(rèn)購，招商說明會等宣傳活動，建立項(xiàng)目品牌，促動銷售。,第2推廣階段,推廣目的,推廣階段,81,第2推廣階段,進(jìn)行開發(fā)商形象宣傳、項(xiàng)目形象宣傳、主要大賣點(diǎn)的宣傳。在此期間，活動的宣傳作為一個宣傳的重點(diǎn)，以主流媒體告知廣告為主，對其進(jìn)行全方位、立體式的報(bào)道。

31、此外，還可以利用多種媒體相互整合，全面建立開發(fā)商與項(xiàng)目良好的市場形象。,推廣方式,推廣階段,82,83,開盤強(qiáng)銷階段： 1、時(shí)間： 6月5日7月1日 2、工作重點(diǎn)： 策劃部： 監(jiān)控市場及時(shí)做出策略調(diào)整、相關(guān)活動組織事宜 銷售部： 完成預(yù)定的銷售任務(wù)、合理做好銷控 創(chuàng)作部： 各種活動物料配合（更換手機(jī)短信、電視滾動字幕、節(jié)日活動物料） 3、促銷活動 正常的銷售政策 直接認(rèn)購，取消VIP認(rèn)籌活動，,營銷工作分解,路展活動 主動出擊，快速積累客戶； 看房有禮活動 把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)組織小活動，以人氣帶動銷售，看房就有禮品 相贈，印制高檔禮品給客戶贈送. 4、廣告通路 手機(jī)短信 以活動信息告之為主要內(nèi)容； 電視滾動字幕： 與手機(jī)短信同步進(jìn)行； 電話告之 對前期所有積累客戶進(jìn)行電話通知；,84,營銷工作分解,項(xiàng)目于本階段開盤。經(jīng)過開盤這一銷售爆點(diǎn)，項(xiàng)目在市場上的知名度與銷售情況都已經(jīng)十分明朗，市場銷售形勢逐步升溫，