1、1,【海景藍(lán)灣】 2008工作計(jì)劃,二零零八年一月,2,前言,大地回春，萬(wàn)象更新，嶄新的2008年即將展現(xiàn)在我們面前。我司懷著高昂的斗志以及欣喜立志與貴司全體同仁開(kāi)創(chuàng)海景藍(lán)灣項(xiàng)目全新的宏圖偉業(yè)！ 一年之計(jì)在于春，為了在08年項(xiàng)目能創(chuàng)造更好的業(yè)績(jī)我司盡專業(yè)知識(shí)與努力制定海景藍(lán)灣項(xiàng)目2008年的工作計(jì)劃，為項(xiàng)目各項(xiàng)工作提供參考，不詳之處，敬請(qǐng)?zhí)接憽?希望能與發(fā)展商繼續(xù)緊密無(wú)間的合作，共創(chuàng)更輝煌的08年！ 同心同德，其利斷金！,3,目錄,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),PART 2： 2008年項(xiàng)目推售工作建議,PART 3： 2008年項(xiàng)目推廣工作建議,PART 4： 2008年項(xiàng)目營(yíng)銷硬件建

2、設(shè)建議,4,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),5,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),從銷售面積及銷售均價(jià)的曲線走勢(shì)來(lái)看，明顯看到：隨著房?jī)r(jià)的升高及政策的調(diào)控力度增大，商品住宅銷售面積有逐漸下降的態(tài)勢(shì)。11月、12月降到最低點(diǎn)，市場(chǎng)壓力逐漸加大。,禪城區(qū)2007年商品住宅交易情況,6,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),禪城區(qū)商品住宅市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積每月波動(dòng)很大，而銷售面積基本保持平穩(wěn)，但11月12月兩個(gè)月以來(lái)，因政策面影響市場(chǎng)銷售已經(jīng)降到最低點(diǎn)。而市場(chǎng)供應(yīng)卻大幅上揚(yáng)。禪城商品住宅由于價(jià)格的飆升，市場(chǎng)承接乏力，市場(chǎng)成交已大幅萎縮，供大于“需”現(xiàn)象突出。,7,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè)

3、,再看看面積的變化：我們注意到住宅銷售價(jià)格的變化曲線同戶均面積的走勢(shì)曲線是一致的，放映出目前禪城的商品住宅市場(chǎng)是大戶型、高價(jià)房占主流，產(chǎn)品高端化帶動(dòng)房?jī)r(jià)升高的情況。禪城商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出：“大戶型、高房?jī)r(jià)”的特點(diǎn)。,8,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),成交均價(jià)一路走高，成交套數(shù)大幅下降。 禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所網(wǎng)上登記成交數(shù)據(jù)12月最后統(tǒng)計(jì)顯示， 2007年12月禪城商品住宅銷售均價(jià)達(dá)到12729元/平方米，同比上漲180.8，成交套數(shù)132套，比上月少29套。成交套數(shù)進(jìn)一步下降。兩個(gè)價(jià)格高峰分別是雅居樂(lè)花園、天湖酈都以及金地九瓏璧等高端產(chǎn)品得推出所致。,9,2007年禪城區(qū)樓盤(pán)成績(jī)單,10,

4、PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),2007年禪城部分成交土地情況：,11,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),2007年?yáng)|平新城部分成交土地情況：,12,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),2007年桂城部分成交土地情況：,13,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),從以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查，及禪城區(qū)的交易情況上分析，我司總結(jié)出以下結(jié)論： 07年隨著全國(guó)性房地產(chǎn)資產(chǎn)的上升，佛山房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速。價(jià)量同長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出佛山強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 在相對(duì)寬松的房貸政策下，佛山市民對(duì)房?jī)r(jià)的上漲適應(yīng)性很強(qiáng)。每次的房?jī)r(jià)上漲都被迅速消化。顯示出佛山市民對(duì)后市的極度樂(lè)觀； 10月下旬隨著“第二套”住房貸款緊縮的政

5、策推出后，佛山市民購(gòu)房的主要溶資途徑被收緊，投資意欲下降，市場(chǎng)成交立即大量萎縮。但中小戶型成交量的持續(xù)，顯示出中低端市場(chǎng)有較大的剛性需求。,07年市場(chǎng)銷售情況小結(jié)：,14,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),禪城區(qū)已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目2008年預(yù)計(jì)供貨情況：,15,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),禪城區(qū)2008年新增項(xiàng)目預(yù)計(jì)供貨情況：,16,PART 1：禪城區(qū)樓市概況、預(yù)測(cè),2008年禪城區(qū)貨量分析小結(jié)：,禪城地區(qū)合計(jì)新推貨量約8805套，加上現(xiàn)售剩余貨量約2000套，明年將有近10000套單位在市面銷售； 隨著湖景和東平河兩板塊新項(xiàng)目的陸續(xù)入市,08年禪城地區(qū)內(nèi)將成兩雄爭(zhēng)霸局面； 區(qū)內(nèi)中小型項(xiàng)目

6、及中小型產(chǎn)品增加,市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分； 禪城地區(qū)進(jìn)入豪宅競(jìng)爭(zhēng)年代，對(duì)樓盤(pán)的附加值要求不斷加強(qiáng)；,17,18,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.1 Strength優(yōu)勢(shì),雄踞東平新城核心地段，坐享東平河珍稀景觀資源帶，毗鄰“中央公園”、“河濱公園” 數(shù)十億市政規(guī)劃成就未來(lái)佛山新城市中心生活圈，升值前景無(wú)可限量 ； 內(nèi)享6萬(wàn)平方米意式園林（50超高綠化率）、18超低建筑密度、回歸經(jīng)典的板式建筑戶戶南北對(duì)流，每個(gè)指標(biāo)都直逼別墅級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，打造濱河生活豪宅地標(biāo)。 世紀(jì)蓮體育中心，規(guī)劃中的白金五星級(jí)酒店，省一級(jí)名校華英中學(xué)、新三中、佛山實(shí)驗(yàn)小學(xué)等全程優(yōu)質(zhì)教育體系環(huán)繞，豪門生活配套享你所想。,一、項(xiàng)目

7、SWOT分析,19,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.2 Weakness劣勢(shì),項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)偏高，影響購(gòu)買意欲； 銷售硬件支持不足，影響客戶印象； 項(xiàng)目區(qū)位缺乏炒作，影響市場(chǎng)注意；,20,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.3 Opportunity機(jī)遇,推出產(chǎn)品的規(guī)格有別于同區(qū)域中其他項(xiàng)目的產(chǎn)品，大小戶型一應(yīng)俱全，獨(dú)具創(chuàng)意的夾層戶型更是備受市場(chǎng)追捧，合乎市場(chǎng)需求人士的口味。 城市規(guī)劃建設(shè)加快，東平新城優(yōu)勢(shì)明顯，交通路網(wǎng)完善，項(xiàng)目輻射力日趨顯現(xiàn)，吸引南海區(qū)、順德區(qū)的客戶前來(lái)置業(yè)，為外拓客源提供可能。,21,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,1.4 Threaten

8、威脅,雅居樂(lè)、金地、凱德置地、招商等外來(lái)房地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍市場(chǎng)使競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，湖景板塊、千燈湖板塊的日漸成熟對(duì)項(xiàng)目造成直接的競(jìng)爭(zhēng)。 隨著凱德置地項(xiàng)目、九鼎-濱海御庭、招商06H地塊等項(xiàng)目陸續(xù)動(dòng)工，加上在售的東方水岸，東平板塊的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)將掀起新的篇章。 市場(chǎng)公寓型產(chǎn)品的供應(yīng)加大，會(huì)對(duì)高端市場(chǎng)的投資客戶起到分流作用。,22,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目SWOT小結(jié)：,本項(xiàng)目承接前期精心塑造的東平河畔豪宅地標(biāo)的氣勢(shì)，抓住市政府全力打造佛山新城市中心“東平新城”的機(jī)遇，盡量避免與外地大品牌為主的各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)，盡一切努力協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司各個(gè)部門將宣傳包裝、銷售硬件、工程進(jìn)度和施工質(zhì)量

9、等工作做好，從而在2008年打造出高標(biāo)準(zhǔn)的、全新的“國(guó)際濱河豪宅社區(qū)”，創(chuàng)造銷售佳績(jī)！,23,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,二、2007年成交客戶分析：,2007年成交情況一覽表,2007年項(xiàng)目只推出80套夾層單位，由于定價(jià)合理、戶型備受客戶追捧，在推出短短一個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄。但由于成交客戶中有部分是發(fā)展商的關(guān)系客戶，成交價(jià)錢較低，因此整體成交均價(jià)比制定的實(shí)收均價(jià)稍低。,24,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,2007年項(xiàng)目成交客戶獲知途徑還是主要集中在圍墻廣告為主，佛山電視臺(tái)、報(bào)紙廣告為次要途徑。主要因?yàn)轫?xiàng)目初期廣告投入量相對(duì)較少，客戶多數(shù)是靠圍墻廣告吸引到場(chǎng)的。,25

10、,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,2007年項(xiàng)目成交客戶主要分布在城南、舊城區(qū)、桂城、瀾石四個(gè)區(qū)域，其中桂城是今年的亮點(diǎn)，可以吸引到一定比例的購(gòu)買人群，同時(shí)也反映千燈湖板塊并非桂城人置業(yè)的首選；2008年將繼續(xù)通過(guò)對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)的宣傳，爭(zhēng)取拓寬渠道，擴(kuò)大客源。,26,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2007年成交客戶年齡集中在3140歲之間，顯示出該部分年齡段的客戶有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支持，購(gòu)買力比較強(qiáng)。因此項(xiàng)目的宣傳推廣應(yīng)該緊密結(jié)合這一部分人的消費(fèi)習(xí)性，尋找新的宣傳渠道，務(wù)必使有效信息傳達(dá)到位。,27,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2007年成交客戶主要也私企老

11、板及工作者為主，其次為公務(wù)員。其中教師的比例相對(duì)較少，因此下年應(yīng)積極開(kāi)拓新三中的客源，與學(xué)校建立良好關(guān)系，務(wù)必拉動(dòng)項(xiàng)目隔壁新三中的客源。,28,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,2007年推售成功之處:,市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，以合理的價(jià)錢拉動(dòng)客戶的購(gòu)買熱情，達(dá)到較佳的銷售效果； 在新貨推出前，項(xiàng)目組全體人員能積極挖掘新貨的優(yōu)點(diǎn)，使銷售人員對(duì)買賣雙方的特點(diǎn)都能有一個(gè)較清晰的認(rèn)知； 能找到產(chǎn)品和客戶需要之間的最佳契合點(diǎn)促成成交 ； 合理利用產(chǎn)品稀缺性、現(xiàn)場(chǎng)氣氛彌補(bǔ)項(xiàng)目銷售硬件支持不足的劣勢(shì)，引爆成交；,29,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,需要加強(qiáng)的地方：,需要控制好建設(shè)節(jié)奏，落實(shí)在建項(xiàng)

12、目的工程進(jìn)度，以便統(tǒng)籌好相應(yīng)的推貨時(shí)間，為推售前的宣傳推廣及銷售硬件建設(shè)預(yù)留充足的準(zhǔn)備時(shí)間。 需要加大力度，主動(dòng)出擊周邊鎮(zhèn)區(qū)外拓客源，保證項(xiàng)目有足夠的客源； 繼續(xù)深入發(fā)掘已有的舊業(yè)主資源，采取多渠道、多手段維護(hù)業(yè)主關(guān)系，為項(xiàng)目樹(shù)立良好市場(chǎng)口碑奠定深厚的基礎(chǔ)； 與各部門加強(qiáng)溝通合作，加強(qiáng)項(xiàng)目銷售硬件建設(shè)、軟件物業(yè)服務(wù)建設(shè)，務(wù)必給業(yè)主形成良好的印象，形成社區(qū)文化歸屬認(rèn)同感。,30,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2008年推售工作策略：,“節(jié)奏推售，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”,31,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,在推售上更加需要加強(qiáng)節(jié)奏的控制，保證項(xiàng)目的整體銷售價(jià)格受市 場(chǎng)波動(dòng)影響較?。?/p>

13、 在建設(shè)上應(yīng)采取與工程建設(shè)步調(diào)一致的推售節(jié)奏，這樣有利于項(xiàng)目的整體推進(jìn)，為項(xiàng)目的盈利和抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造良好的局面； 在營(yíng)銷上，應(yīng)有節(jié)奏連續(xù)性的推售有利于項(xiàng)目的產(chǎn)品售價(jià)維持在一定的高位水平，保證項(xiàng)目的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，利用時(shí)間差調(diào)整營(yíng)銷的硬件建設(shè)，創(chuàng)造良好的持續(xù)熱銷的勢(shì)頭。,二、項(xiàng)目2008年推售工作策略：,2008年推售須考慮的問(wèn)題,32,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,項(xiàng)目2008年推售工作策略：,“節(jié)奏推售，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”,33,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,8座: 20套， 9座: 20套， 18座:84套， 19座:84套， 合計(jì): 208套， 住宅約2.62億元 （以

14、9000元/，平均每套140計(jì)算。）,10座: 20套， 12座: 84套， 合計(jì):104套， 住宅約1.05億元 （10座以8500元/，125/套計(jì)算， 12座以7200元/，140/套計(jì)算）,11座: 20套， 13座: 84套， 合計(jì): 104套， 住宅約1.12億元 4-11座車位：160個(gè)車位約2880萬(wàn)元 （11座以8500元/，125/套計(jì)算， 13座以7800元/，140/套計(jì)算，車位18萬(wàn)元/個(gè)計(jì)算）,14-17座: 224套， 合計(jì):224套， 住宅約3。42億元 （以9000元/，平均每套170計(jì)算。）,20-22座: 162套， 合計(jì): 162套， 住宅約2.05億元

15、 18-19座車位：168個(gè) 車位約2916萬(wàn)元 （住宅8500元/，每套150，車位18萬(wàn)元/個(gè)計(jì)算。）,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,海景藍(lán)灣2008年推貨節(jié)奏建議,全年合計(jì)推出住宅貨量802套，可銷售金額約10.26億。,全年合計(jì)推出車位貨量322個(gè)，可銷售金額約5796萬(wàn)元。,34,1-3月推出,13月推出,4、5月 推出,810月推出1417座,4、5月 推出,11、12月推出,6、7月 推出,6、7月 推出,35,PART 2：2008年項(xiàng)目推售工作建議,海景藍(lán)灣2008年資金回收計(jì)劃表,36,PART 2

16、：2008年項(xiàng)目推售工作建議,海景藍(lán)灣2008年資金回收計(jì)劃表,37,38,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年?duì)I銷推廣費(fèi)用表(額外),由于2007年項(xiàng)目剛剛?cè)胧?因此需要投入一筆額外的營(yíng)銷費(fèi)用于宣傳制作及硬件建設(shè),但該筆營(yíng)銷費(fèi)用經(jīng)一次性投入后有較長(zhǎng)的使用時(shí)間。,39,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年?duì)I銷推廣費(fèi)用表,2007年總計(jì)營(yíng)銷推廣費(fèi)用為3,607,901；。2007年共推出80套單位,總銷售額為8400萬(wàn),與銷售額的比例為4.3%,40,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年宣傳媒體投放比例,41,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建

17、議,2007年，本項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)，立足東平河板塊提出濱河生活的全新人居概念，為佛山市民“揭幕國(guó)際濱河生活新紀(jì)元”，該段時(shí)間的營(yíng)銷策略：,“快速推進(jìn)，集中優(yōu)勢(shì)；主動(dòng)出擊，逐個(gè)突破”,第一階段（2007年1月2007年8月）,42,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景藍(lán)灣刊登項(xiàng)目首篇佛日全版硬廣,43,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景藍(lán)灣項(xiàng)目首期宣傳單張,44,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,首批產(chǎn)品“海景疊墅”推出市場(chǎng)，以獨(dú)具創(chuàng)意的疊加空間叫板佛山市場(chǎng)，備受佛山市民追捧，9月開(kāi)售后1個(gè)月內(nèi)全部售罄。該段時(shí)間的營(yíng)銷策略：,第二階段（2007年8月2007年10月

18、）,“避實(shí)就虛，突出重圍；放大賣點(diǎn)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)！”,45,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景疊墅”系列全新A3單張,優(yōu)先體驗(yàn)6萬(wàn)平方米意大利園林,46,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,首份夾報(bào)，為佛山揭示最佳置業(yè)投資方向,47,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景疊墅”A4宣傳單張，“讓洋房生活別墅化”,48,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景疊墅”魁奇路及季華新景園戶外廣告,49,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景疊墅”預(yù)告篇（半版硬廣）,50,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景疊墅”開(kāi)盤(pán)稿（全版硬廣）,51,PART

19、 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,承接“海景疊墅”完美售罄的佳績(jī)，中心組團(tuán)“海景盛世豪門”隆重登場(chǎng)，前期宣傳預(yù)熱一觸即發(fā)。,第三階段（2007年11月2007年12月）,52,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,全新A4豪門單張，“一條江，一個(gè)時(shí)代，一個(gè)極致人居”,53,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景盛世豪門”魁奇路及佛陳橋腳戶外廣告,54,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,“海景盛世豪門”報(bào)廣系列稿,（預(yù)告篇1）,（預(yù)告篇2）,55,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2007年?duì)I銷推廣成功經(jīng)驗(yàn)： 針對(duì)項(xiàng)目和禪城區(qū)樓市的特性整合、優(yōu)化項(xiàng)目的各方可利用資源

20、，迅速建立營(yíng)銷推廣體系，把握準(zhǔn)確的入市時(shí)機(jī) ； 廣告訴求的重心集中在揭幕國(guó)際濱河生活新紀(jì)元上，形成心理共鳴，滿足客戶對(duì)濱河生活的向往； 利用有限的廣告投放量以獨(dú)特唯一的訴求拉動(dòng)客戶關(guān)注。,56,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,營(yíng)銷推廣須改進(jìn)方向： 項(xiàng)目用于推廣的費(fèi)用比例偏少，影響推廣傳播的效果。 廣告推廣表現(xiàn)形式較為單一，信息量和刺激力度有限。建議推廣多樣化，增強(qiáng)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”傳播，線下傳播等。 銷售硬件支持不足，至使沒(méi)有明顯的推廣點(diǎn)吸引客戶到場(chǎng)。 缺乏公關(guān)活動(dòng)吸引客戶關(guān)注，不能有效打響項(xiàng)目知名度。,57,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,項(xiàng)目2008年推廣工作的策略核心：,“產(chǎn)

21、品本位，價(jià)值引導(dǎo)”,58,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,項(xiàng)目的定位“揭幕國(guó)際濱河生活新紀(jì)元”是項(xiàng)目的推廣由始至終的精神主線。核心的關(guān)鍵詞是“濱河”，這是從項(xiàng)目的片區(qū)最大利益點(diǎn)“東平河畔”演化提升出來(lái)最具有影響力的宣傳點(diǎn)； 針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的特性，在推廣上形成系列要把最好產(chǎn)品拔高形象，同時(shí)保證其他產(chǎn)品的特點(diǎn)突出，讓項(xiàng)目產(chǎn)品的特點(diǎn)鮮明，滿足市場(chǎng)不同消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣 ； 同時(shí)項(xiàng)目的“盛世豪門”的組團(tuán)定位也應(yīng)該始終貫穿2008年的主題推廣，以豪宅形象的定位為項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)節(jié)節(jié)攀升以及吸引高消費(fèi)力的買家提供良好的形象說(shuō)服力 。,項(xiàng)目2008年推廣策略釋義：,59,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工

22、作建議,2008年推廣費(fèi)用建議,2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，要與外來(lái)大品牌發(fā)展商一決高下,建議08年112月?tīng)I(yíng)銷費(fèi)用有一定的增量，營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算為銷售金額的1.65%。按總銷售額10.5億計(jì)算，營(yíng)銷費(fèi)用約為1732萬(wàn)元。,60,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,2008年推廣費(fèi)用比例建議,61,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,電視由于有太多的新項(xiàng)目做電視廣告。造成客戶記憶混亂,項(xiàng)目形象難以突出。建議以標(biāo)版宣傳樓盤(pán)活動(dòng)及銷售信息為主。以禪城翡翠臺(tái)、南海翡翠臺(tái)、樂(lè)從電視為主。 電臺(tái)正點(diǎn)報(bào)時(shí)及銷售信息傳播，與07年相仿。 報(bào)紙同電視的情況相同，其宣傳效力在不斷減弱。建議減少

23、投入，以繕稿詮釋產(chǎn)品為主。硬廣主要用于傳播活動(dòng)及銷售信息。 戶外廣告建議加大對(duì)戶外廣告的投入力度，尤其著力在禪城區(qū)主要交通要道和人流旺地租用大篇幅的廣告牌。,2008年推廣投放媒體建議,62,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,公關(guān)活動(dòng)08年利用各個(gè)推貨時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或人流旺地舉辦兩大系列活動(dòng)。強(qiáng)勢(shì)打造項(xiàng)目品牌效應(yīng)。 其他渠道（1）對(duì)張槎、南莊、環(huán)市、瀾石等工業(yè)區(qū)的外拓宣傳；（2）加大短信的發(fā)送頻率及發(fā)送量（3）自制媒體，進(jìn)行夾報(bào)傳播；,63,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,海景藍(lán)灣2008年推廣主題建議,主題： 海景盛世豪門-盛大開(kāi)售。 產(chǎn)品訴求： 東平河畔，28層江岸

24、闊景大宅,主題： 海景盛世豪門-濱河時(shí)代。 產(chǎn)品訴求： 東平河畔，28層濱河全景大宅,主題： 海景盛世豪門-濱河風(fēng)光。 產(chǎn)品訴求： 東平河畔，28層濱河風(fēng)光大宅,主題： 海景盛世豪門-濱河領(lǐng)袖。 產(chǎn)品訴求： 東平河畔，28層領(lǐng)袖濱河景觀豪宅,主題： 海景盛世豪門-濱河星座。 產(chǎn)品訴求： 東平河畔，28層星級(jí)園景大宅,2008年1-3月,2008年4-5月,2008年6-7月,2008年8-10月,2008年11-12月,8座: 20套， 9座: 20套， 18座:84套， 19座:84套， 合計(jì): 208套，,10座: 20套， 12座: 84套， 合計(jì):104套，,11座: 20套， 13座

25、: 84套， 合計(jì): 104套， 4-11座車位：160個(gè),14-17座: 224套， 合計(jì):224套，,20-22座: 162套， 合計(jì): 162套， 18、19座車位：168個(gè),64,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,1-3月主要工作部署(盛世豪門強(qiáng)銷階段):,工作重點(diǎn): 利用節(jié)后的市場(chǎng)冷淡期，著手現(xiàn)場(chǎng)部分園林及新 樣板房的建設(shè)工作，為下階段的強(qiáng)勢(shì)宣傳作鋪墊。,推廣主題: 海景盛世豪門，盛大發(fā)售,廣告表現(xiàn)：適當(dāng)?shù)墓?jié)日氛圍渲染，加強(qiáng)盛世豪門組團(tuán)的形象建立，定位東平河畔標(biāo)桿豪宅 。,銷售目標(biāo): 爭(zhēng)取8、9、18、19座快速銷售,65,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn):

26、 利用前期盛世豪門強(qiáng)銷的勢(shì)頭，順勢(shì)加推10、12座單位。夾層樣板房全新開(kāi)放，同時(shí)把握雨季做好現(xiàn)場(chǎng)園林實(shí)景建設(shè)。,推廣主題: 海景盛世豪門，濱河時(shí)代,廣告表現(xiàn)：承接上一階段的 形象包裝，提出“濱河時(shí)代”的生活概念，拉高組團(tuán)品位及層次 。,銷售目標(biāo): 利用新推的10、12座單位刺激8、18座尾貨銷售。,4、5月工作部署（濱河概念強(qiáng)化階段）:,66,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn): 展現(xiàn)項(xiàng)目部分實(shí)景園林，突出項(xiàng)目的規(guī)劃、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。從形象開(kāi)始到硬件和生活體驗(yàn)的階段 。,推廣主題: 海景盛世豪門，濱河風(fēng)光,銷售目標(biāo): 11、13座的銷售。,6、7月工作部署（銷售熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換階段）:,廣告

27、表現(xiàn)：承前啟后，從濱河生活概念引申出濱河風(fēng)光享受。配合悠閑、舒適的現(xiàn)手法。,67,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn): 推出項(xiàng)目的最好產(chǎn)品組合，戶型、景觀、位置等都是區(qū)域內(nèi)一流 ，利用黃金檔期強(qiáng)化宣傳。,推廣主題: 海景盛世豪門，濱河領(lǐng)袖,銷售目標(biāo): 1417座的火爆銷售。,810月工作部署（搶占黃金周市場(chǎng)階段）:,廣告表現(xiàn)：以“領(lǐng)袖”概念搶占市場(chǎng)的形象最高點(diǎn)，引起消費(fèi)者的共鳴 。,68,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,工作重點(diǎn): 推出的是項(xiàng)目的最好產(chǎn)品組合，戶型、景觀、位置等都是區(qū)域內(nèi)一流 。,推廣主題: 海景盛世豪門，濱河星座,銷售目標(biāo): 2022座的火爆銷售，加上前期單位尾貨促銷。完成全年8.5億銷售目標(biāo)。,1112月工作部署（全面沖刺階段）:,廣告表現(xiàn)：維持推廣的豪宅調(diào)性上，將過(guò)去恢弘的訴求語(yǔ)勢(shì)轉(zhuǎn)為對(duì)精品物業(yè)刻畫(huà)，突出項(xiàng)目經(jīng)過(guò)兩年的建設(shè)，精益求精 ?！皣?guó)際濱河生活”全貌 即將完美呈現(xiàn)。,69,PART 3：2008年項(xiàng)目推廣工作建議,本活動(dòng)方案另案提交。,08年系列活動(dòng)建議:,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今沒(méi)有一場(chǎng)大型活動(dòng)打響項(xiàng)目的知名度，因此建議2008年我項(xiàng)目應(yīng)該舉辦一個(gè)匯聚全城焦點(diǎn)的大型公關(guān)活動(dòng)，以打響項(xiàng)目在佛山的知名度。,70,PART 3：2008