1、土地增值稅清算要點,前灣保稅港區(qū)分局 卜兆男,主要內(nèi)容,清算流程,清算涉及的相關(guān)文件,清算審核的要點,清算涉及的基本概念,清算疑點解答,主要內(nèi)容,案例,清算涉及的基本概念及規(guī)定,一、土地增值稅定義 二、土地增值稅清算的定義 三、清算條件 四、清算單位 五、清算期限,土地增值稅定義,土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入（包括貨幣收入、實物收入和其他收入）為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（暫行條例及實施細(xì)則上的定義） 645號文,注意：,轉(zhuǎn)讓：無出讓與出租 國有土地使用權(quán)：無集體 有償：繼承、

2、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的不征，但是財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅2008137號）第三條規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅 納稅人：納稅人是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一切單位和個人，包括機關(guān)、團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位、個體工商戶、外商投資企業(yè)及其他單位和個人。,土地增值稅清算的定義,土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。,清算條件,國稅發(fā)【2006】187

3、號文規(guī)定了土地增值稅的清算條件： 企業(yè)主動清算 稅務(wù)機關(guān)要求清算,企業(yè)主動清算,符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。國稅函發(fā)1995110號 國家稅務(wù)總局答復(fù),稅務(wù)機關(guān)要求清算,符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅

4、務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。,85%的判定問題：,已售建筑面積 已售：全額收款；已開具發(fā)票；合同 視同銷售：產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 可售建筑面積 總建筑面積不可售面積 公式： （已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）總可售建筑面積85% 青地稅函【2009】47號,清算單位,國稅發(fā)2006187號 第一條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。,清算期限,對于符合主動清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90

5、日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。 對于符合通知清算條件，稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù) 。,清算流程,一、符合主動清算條件的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。符合通知清算條件的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)通知其清算時應(yīng)出具稅務(wù)事項通知書，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)補稅款。 （首先要判斷是否符合清算條件）,二、開發(fā)企業(yè)清算時，須向主管稅務(wù)機關(guān)如實報送

6、下列資料： (一) 土地增值稅納稅申報表（一）及其相關(guān)附表； (二) 項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄、竣工驗收證明； (三) 取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同； (四) 銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單； (五) 項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算（書）單；,(六) 商品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料； (七) 無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證； (八) 預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證； (九)委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算的，除

7、第（一）項資料外，其他資料作為土地增值稅清算稅款鑒證報告的附件，一并報送稅務(wù)機關(guān)；,(十)發(fā)展規(guī)劃局以文件形式下達(dá)的項目批復(fù)和投資計劃； (十一)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建筑工程規(guī)劃許可證、 建筑工程施工許可證； (十二)建筑施工圖紙，施工圖審查意見書，工程預(yù)算書、工程招標(biāo)文件、投標(biāo)書； (十三)商品房預(yù)售許可證和房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的工程面積測定表或房產(chǎn)測繪技術(shù)報告； (十四)工程施工合同、工程決（結(jié)）算書；,(十五)單張發(fā)票金額在10萬元以上的建筑發(fā)票和20萬元以上的材料發(fā)票復(fù)印件。 上述第（二）至（九）項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核對無誤后原件退回。（資料準(zhǔn)備及自行

8、清算環(huán)節(jié)）,三、主管稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行補正，重新辦理清算申報手續(xù)。（清算受理環(huán)節(jié)） 四、開發(fā)企業(yè)完成清算申報后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對開發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會審后，填寫稅務(wù)事項通知書送達(dá)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時間內(nèi)辦理補稅或退稅手續(xù)。（清算審查環(huán)節(jié)）,五、主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)： （一） 已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用

9、的； （二） 納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的； （三） 主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（補充或二次清算環(huán)節(jié)）,計委（發(fā)改委）：項目立項批復(fù),國土局：土地出讓合同（土地使用證）,規(guī)劃局：建設(shè)用地規(guī)劃許可證,規(guī)劃局：建筑工程規(guī)劃許可證,建設(shè)局：建筑工程施工許可證,房管局：預(yù)售許可證,清算涉及的相關(guān)文件,國務(wù)院令1993第138 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 財法字1995第6號 財政部關(guān)于印發(fā)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則的通知 財法字1995007號 財政部關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知 財法字19957號 財政部

10、、國家稅務(wù)總局關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知,國稅函發(fā)1995110號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知 財稅字1995048號 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 國稅函1999112號 國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù) 財稅200621號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 國稅發(fā)2006187號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)2007132號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知,國稅發(fā)200991號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值

11、稅清算管理規(guī)程的通知 國稅函2010220號 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 國稅函2010347號 國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復(fù) 中稅協(xié)發(fā)2011110號 關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見試行的通知 國稅函2000687號 關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù),清算審核的要點,收入審核,成本審核,利息稅金審核,收入審核,收入常見問題： 一、價格偏低且無正當(dāng)理由： 銷售關(guān)系房、人情房 銷售給關(guān)聯(lián)關(guān)系人員（房產(chǎn)銷售明細(xì)1、2） 二、隱匿收入： 多建面積，如車庫、車位、儲藏室銷售 銷售不開發(fā)票,三、價外費用： 如天然氣初裝費、有線電

12、視初裝費等代收費用 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國稅發(fā)2007132號）第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 （二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用,四、視同銷售： 職工福利；（職工個人的福利分配，非集體） 獎勵； 對外投資；財稅200621號對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股

13、進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的不再適用免稅規(guī)定。 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位的非貨幣性資產(chǎn) 安置房國稅函2010220號文,收入的調(diào)整,國稅發(fā)【 2006 】187號文、國稅發(fā)【2009】91號規(guī)定： 1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 國稅發(fā)2007132號土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 ，對核定方法和順序改變： 1、按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。 安置房營業(yè)稅的計稅依據(jù)國稅函發(fā)(199

14、5年)549號,成本審核,工程量審核,發(fā)票審核,單位工程成本審核,工程量審核,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提供相關(guān)工程圖紙、測繪報告、預(yù)算等基礎(chǔ)資料以及有關(guān)部門出具的規(guī)劃、鑒證等資料，以證明工程量發(fā)生的真實性。對于工程量的審查，稅務(wù)部門可以借助有關(guān)工程造價中介機構(gòu)的力量開展。青地稅三函201310號,問題 荷蘭磚1053平方米 草皮磚577平方米 合計1630平米 樓座占地532平米 土地面積954平米,工程決算書,單位工程成本審核,清算人員在對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行審查時，應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)生的成本明細(xì)與審查的工程量，測算工程單位成本或者單位支付費用，并以政府有關(guān)部門發(fā)布的單位成本標(biāo)準(zhǔn)為參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對。對高于參考標(biāo)

15、準(zhǔn)的，應(yīng)要求企業(yè)提供詳細(xì)資料并進(jìn)行說明，同時稅務(wù)部門應(yīng)對其合理性進(jìn)行分析。,建筑安裝工程費用的構(gòu)成 人工費 直接工程費 材料費 直接費 機械費 措施費 建筑安裝工程費 間接費 規(guī)費 企業(yè)管理費 利潤 稅金,主要材料用量參考標(biāo)準(zhǔn),發(fā)票審核,發(fā)票真?zhèn)尾樵兎椒ǎ?各地稅務(wù)局網(wǎng)站（以青島為例） 12366查詢：直接撥通“12366”，選擇按鍵2：系統(tǒng)自動提示“您好，歡迎撥打青島地稅服務(wù)熱線” 公告提醒 請按1； 發(fā)票查詢 請按2；,假發(fā)票是否允許扣除 187號文規(guī)定：扣除項目金額須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （假票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、真票假業(yè)務(wù)） 未取得發(fā)票的不允許扣除 國稅

16、發(fā)2006 187號文 國稅函2010220號 質(zhì)保金的規(guī)定,異地發(fā)票是否允許扣除 1、根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第十四條第一款“納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅” 2、不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法（國稅發(fā)2006128號）第九條第二款“代開票納稅人，由其不動產(chǎn)所在地和應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)為其代開發(fā)票” 3、土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第二十五條第五款重點審核“建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具”的規(guī)定。 綜上，認(rèn)為對納稅人取得的異地建筑安裝工程發(fā)票不能在土地增值稅清算時扣除。,發(fā)票管理辦法的規(guī)定： 第十八

17、條 臨時到本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域以外從事經(jīng)營活動的單位或者個人，應(yīng)當(dāng)憑所在地稅務(wù)機關(guān)的證明，向經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購經(jīng)營地的發(fā)票。 第三十五條違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收： （七）跨規(guī)定區(qū)域開具發(fā)票的； 第二十六條 任何單位和個人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得跨規(guī)定的使用區(qū)域攜帶、郵寄、運輸空白發(fā)票。 禁止攜帶、郵寄或者運輸空白發(fā)票出入境。,借用發(fā)票是否允許扣除 經(jīng)查詢發(fā)票由甲建筑公司領(lǐng)用，蓋著乙建筑公司章 建安合同是由甲簽訂，入帳發(fā)票由乙公司提供 國稅發(fā)2006187號 除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本

18、、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。,取得土地權(quán)支付價款的審核,1、真實性審核 2、票據(jù)是否合法 （轉(zhuǎn)讓取得土地是否取得發(fā)票,出讓土地是否取得專用票據(jù)） 3、分期開發(fā)項目土地價款分?jǐn)偸欠裾_ （占地面積分?jǐn)?、建筑面積分?jǐn)偅?4、投資取得土地的扣除 （市局業(yè)務(wù)解答第6條：2006年3月2日期限）,土地征用及拆遷補償費的審核,1、核算內(nèi)容 2、安置房屋拆遷補償費問題 (國稅函2010 220號）第六條 3、審核有無虛增拆遷戶數(shù)情況 國稅發(fā)200991號,審核時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注,拆遷補償費是否實際發(fā)生,支付個人的補償款、拆遷合同和簽收名冊或簽收憑證要一一對

19、應(yīng)。 4、分期開發(fā)項目拆遷補償費的分?jǐn)偸欠裾_ 注意：本期安置的房屋補償費是否應(yīng)該全部由本期負(fù)擔(dān),拆遷安置,異地安置,用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶,貨幣安置拆遷,憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,屬于自行開發(fā)建造的， 房屋價值按國稅發(fā)2006187號規(guī)定計算， 計入本項目的拆遷補償費； 異地安置的房屋屬于購入的， 以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。,視同銷售處理，確認(rèn)收入，（營業(yè)稅） 同時確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款， 計入拆遷補償費； 回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款， 應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。,前期工程費的審核,1、核算內(nèi)容 2、設(shè)計費的審核

20、 3、場地平整費的審核 4、分期開發(fā)項目前期工程費分?jǐn)偸欠裾_,基礎(chǔ)設(shè)施費的審核,1、核算內(nèi)容 2、道路工程的審核（工程量、實地核實） 3、綠化工程的審核（數(shù)量、實地核實） 4、分期開發(fā)項目基礎(chǔ)設(shè)施費分?jǐn)偸欠裾_關(guān)于土地增值稅政策有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答,建筑安裝工程費審核,1、核算內(nèi)容 2、土建工程的審核 決算與預(yù)算比對、發(fā)票、甲方供料 3、裝修工程費的審核（實地核實） 4、重點落實銀行款項支付情況 5、售樓處一般應(yīng)作為固定資產(chǎn) 6、樣板房（售樓處、開發(fā)產(chǎn)品） 7、施工方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的情況,公共配套設(shè)施費審核,核算內(nèi)容（幼兒園、會所、地下車位等） 公共配套費預(yù)提費用的審核 分期開發(fā)項目分?jǐn)偸欠裾_

21、 市局清算辦法規(guī)定（100號文）,開發(fā)間接費用的審核,核算內(nèi)容：細(xì)則規(guī)定包括直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、福利費、折舊、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。1995 國稅發(fā)2009 31號文規(guī)定：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。,審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。 如果有多個開發(fā)項目，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算的項目。 審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。 1、如竣工后發(fā)生

22、的費用 2、總部為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用 審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。,利息的審核,220號文件的規(guī)定第三條 是否按項目分?jǐn)偟恼J(rèn)定 是否按10%扣除的認(rèn)定 未發(fā)生利息費用如何扣除,稅金的扣除,允許扣除的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加。 收入調(diào)整后應(yīng)補繳營業(yè)稅金及附加并允許扣除。,清算疑點解答,一、未辦理土地使用證而轉(zhuǎn)讓土地是否繳納土地增值稅。國稅函2007645號規(guī)定，繳納。 二、未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的處理規(guī)定？財稅200621號 規(guī)定，未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定期滿次日起加收滯納金。,三、樣板間支出的處理： 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則

23、規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除。對于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理： 第一，對于租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應(yīng)作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。,第二，對于開發(fā)商品裝修為樣板間，并在以后年度銷售，其裝修費支出應(yīng)作為“建安費”科目核算，根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。 第三，

24、對于開發(fā)商品裝修為樣板間，但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬，則相關(guān)的裝修費應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。 所以，樣板間支出只有在銷售完成后，才能確定是否可以扣除。,四、關(guān)于多個房地產(chǎn)項目共同成本費用的扣除方法？業(yè)務(wù)問題解答 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地成本，按清算項目的占地面積占多個項目總占地面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。 屬于同一項目的土地成本，按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計算確定扣除金額。 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的建筑安裝成本，按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例，計算確定清算項目

25、的扣除金額。,五、土地增值稅清算結(jié)束后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的如何申報土地增值稅？ 187號文規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積,六、土地增值稅清算后發(fā)生的支出如何處理？ 2008 100號文第三十四條： 主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)： （一） 已清算完畢的開

26、發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的； （二） 納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的； （三） 主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。,七、什么條件下需核定征收土地增值稅？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。,八、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時

27、間是如何規(guī)定的？ （一）所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據(jù)； （二）對視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移； （三）國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。,九、地方教育附加可否做為稅金扣除？ 青地稅函200947號文第五條明確，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加。,十、以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本如何進(jìn)行確認(rèn)？ 以財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本： （一）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對投資人按規(guī)定征

28、收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。,（二）2006年3月2日之前，以土地作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權(quán)溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。,十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其按揭保證金計算土地增值稅時應(yīng)如何處理？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得計