1、精選文檔市場(chǎng)開拓營(yíng)銷操作方案X總：現(xiàn)將2011年度產(chǎn)權(quán)銷售第一工作階段計(jì)劃方案呈報(bào)如下：一、團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)體系：1、組織架構(gòu)1）自主團(tuán)隊(duì)：是由我司自己組建，自主管理，做為房產(chǎn)營(yíng)銷的砥柱力量；2）外聯(lián)協(xié)作團(tuán)隊(duì)：是社會(huì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的社會(huì)團(tuán)體、商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、知名人士等與銷售團(tuán)隊(duì)合作，推舉或引領(lǐng)投資者認(rèn)知項(xiàng)目。從而建立互利共贏的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)全員營(yíng)銷。3）行銷團(tuán)隊(duì)共分為5個(gè)區(qū)域，初期人員定崗位15名，每區(qū)域設(shè)立經(jīng)理1名，營(yíng)銷員3名.其中濰坊區(qū)域由項(xiàng)目經(jīng)理兼任。項(xiàng)目經(jīng)理青州協(xié)作團(tuán)隊(duì)奎文區(qū)域團(tuán)隊(duì)壽光區(qū)域團(tuán)隊(duì)昌樂區(qū)域團(tuán)隊(duì)高密區(qū)域團(tuán)隊(duì) 2、招聘渠道：1）晨鴻信息 2）公司內(nèi)部選拔、配備3）同行介紹3、人員培訓(xùn)：

2、對(duì)新組建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行為期一周的綜合培訓(xùn)，內(nèi)容包括管理制度、項(xiàng)目介紹、項(xiàng)目賣點(diǎn)、投資回報(bào)分析、項(xiàng)目工程理論（識(shí)圖、結(jié)構(gòu)）、談判技巧等方面，加大對(duì)項(xiàng)目的理解深度，增強(qiáng)與客戶的溝通技巧。二、時(shí)間及工作節(jié)點(diǎn)安排：1、時(shí)間：2010年5月1日2010年7月1日2、銷售總?cè)蝿?wù)：40 套月份周期工作內(nèi)容指標(biāo)進(jìn)度銷售數(shù)量累計(jì)回款比例五月份第一周1、組建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、人員基本到位。2、對(duì)新入職人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、上崗前考核。第二周1、根據(jù)人員特點(diǎn)編組，安排人員到各區(qū)域調(diào)研和開拓市場(chǎng)、組建辦事處。2、一周內(nèi)帶客戶來項(xiàng)目考察投資。3、聯(lián)絡(luò)各代理機(jī)構(gòu)取得合作。第三周1、深入各地對(duì)各編組工作情況進(jìn)行督導(dǎo)、協(xié)助人員對(duì)大客戶

3、的洽談。根據(jù)各地反饋情況，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域有針性的廣告宣傳2、對(duì)已經(jīng)來案場(chǎng)考察的客戶促使其下定簽約20%8套50%第四周1、 及時(shí)對(duì)營(yíng)銷人員進(jìn)行初步考評(píng)和調(diào)整。2、 以超常的推廣手段，結(jié)合各種廣告、外延展示、輿論造勢(shì)、人際傳播等渠道形成鋪天蓋地之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。3、 進(jìn)行月度總結(jié)。40%16套50%六月份第一周1、 根據(jù)客戶簽約情況，進(jìn)一步制定以客戶帶動(dòng)客戶的營(yíng)銷策略，并組織實(shí)施。2、 采用直銷模式發(fā)展準(zhǔn)客戶做為我司營(yíng)銷人員形成強(qiáng)大營(yíng)銷攻勢(shì)。力爭(zhēng)營(yíng)銷員自然形成30人以上團(tuán)隊(duì)，打人海戰(zhàn)術(shù)。3、重新對(duì)人員薪資、傭金方案進(jìn)行分配調(diào)整。60%24套65%第二周第三周1、項(xiàng)目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，

4、多種媒體、多種銷售渠道配合現(xiàn)場(chǎng)展示打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)買欲望。2、以現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點(diǎn)的組合，多種銷售渠道共用，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。3、月度總結(jié)：力促任務(wù)的全面完成。100%40套第四周第二周三、產(chǎn)權(quán)直銷流程：按照“區(qū)域直銷計(jì)劃”，向山東省內(nèi)及鄰省各地的多個(gè)城市，在不同時(shí)段進(jìn)行直銷推廣調(diào)研階段熟悉城市當(dāng)前現(xiàn)況當(dāng)?shù)剞k事處選址相關(guān)市場(chǎng)、客源的資料收集當(dāng)?shù)貜V告媒體的選擇建議與投資籌備階段辦事處籌備（相關(guān)銷售道具、辦公用品）直銷小組人員職責(zé)分配具體執(zhí)行計(jì)劃的細(xì)節(jié)制定客戶積累階段劃分客源群體，進(jìn)行客戶初步接觸對(duì)客戶資料的整理、分析、歸檔重要客戶需向基地報(bào)備，可請(qǐng)示上級(jí)主管親赴洽談客

5、戶接觸階段電話邀約意向客戶，于辦事處進(jìn)一步了解項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)于準(zhǔn)客戶進(jìn)行逼訂，當(dāng)場(chǎng)收取小訂及時(shí)向基地報(bào)備開展現(xiàn)狀，并擬訂看房時(shí)間客戶簽約階段組織客戶，由公司統(tǒng)一安排至現(xiàn)場(chǎng)看房案場(chǎng)接待人員協(xié)助，帶領(lǐng)客戶看房進(jìn)一步激發(fā)客戶購(gòu)買欲望，當(dāng)場(chǎng)收取小訂或簽約循環(huán)階段通過前客戶的回訪，及其它區(qū)域的客戶積累，循環(huán)接觸通過至少半個(gè)月的時(shí)間，將當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所有客戶積累三、營(yíng)銷費(fèi)用及相關(guān)道具預(yù)算（按2個(gè)月計(jì)算）： 序費(fèi)用項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)階段累計(jì)合計(jì)1人員工資人員工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)任職資格單體總額項(xiàng)目經(jīng)理7000元/月1人5年以上14000元45000元高級(jí)營(yíng)銷骨干1500元/月3人3年以上9000元營(yíng)銷人員1000元/月11人1年以

6、上22000元兼職人員0若干2名片3盒/人10元/盒450元3通訊補(bǔ)助（含市內(nèi)交通）項(xiàng)目經(jīng)理300元/月600元4140元高級(jí)營(yíng)銷骨干150元/月900元營(yíng)銷人員120元/月2640元4交通費(fèi)區(qū)間長(zhǎng)途據(jù)情實(shí)報(bào)實(shí)銷（辦事處項(xiàng)目）5000元5辦公用品1000元1000元6辦事處組建租房（含水電）1000元/月3個(gè)地點(diǎn)6000元8住宿費(fèi)辦事處前期50元/天/人（按7天計(jì)算）3000元10其它未遇見費(fèi)用辦事處設(shè)施（據(jù)情考慮）5000元總計(jì)：69590元四、行銷工作管理制度：待定五、營(yíng)銷人員薪金管理辦法一、公司團(tuán)隊(duì)自身的營(yíng)銷提成銷售傭金提成基數(shù)(按房款總額5%計(jì)提)： 營(yíng)銷人員：1%（個(gè)人傭金） 項(xiàng)目經(jīng)

7、理：公傭1.5% + 1% （個(gè)人傭金） 二、代理團(tuán)隊(duì)傭金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)：另行制定三、績(jī)效考核政策：1、考核對(duì)象：全體行銷人員2、獎(jiǎng)勵(lì)的形式：精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)1）當(dāng)月超額完成指標(biāo)任務(wù)，每超出10%以上，獎(jiǎng)金增加300元，以此類推。2）當(dāng)月超額完成指標(biāo)任務(wù)100%以上，超出部分提成、底薪翻番，以此類推。3）月度銷售冠軍且完成指標(biāo)任務(wù)，獎(jiǎng)金1000元。4）連續(xù)三個(gè)月保持月度冠軍即為季度銷售冠軍；營(yíng)銷員可晉升為區(qū)域經(jīng)理職位，享受調(diào)職后的獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)金1000元。5）年度總冠軍且銷售總額超過1億元獎(jiǎng)勵(lì)：獎(jiǎng)金20000元，另公司單獨(dú)獎(jiǎng)勵(lì)。3、處罰的形式：通報(bào)批評(píng)、罰金、降職（級(jí)）、停薪待崗、辭退等1）淘汰：

8、銷售業(yè)績(jī)分解到人，執(zhí)行競(jìng)爭(zhēng)末位淘汰制。2）銷售額指標(biāo)：第一個(gè)月無任務(wù)指標(biāo)。3）第二個(gè)月起完不成銷售指標(biāo)的扣除工資總額的20%。無業(yè)績(jī)營(yíng)銷員予以辭退，各區(qū)域經(jīng)理降為營(yíng)銷員，薪資待遇同時(shí)降至營(yíng)銷員標(biāo)準(zhǔn)。具體未盡事宜，須在工作中據(jù)情完善。 Xxx2011年11月20日愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時(shí)寬容引起的道德震動(dòng)比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動(dòng)輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對(duì)自己的指責(zé)和謾罵，時(shí)間是良好

9、的止痛劑，學(xué)會(huì)忘卻，生活才有陽(yáng)光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰都會(huì)心疼；不要沖動(dòng)下做決定，會(huì)后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動(dòng)，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭(zhēng)吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會(huì)生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠(yuǎn)，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對(duì)你好，對(duì)

10、你好的人一輩子也不會(huì)遇到幾個(gè)。人心只有一顆，能放在心上的人畢竟不多；感情就那么一塊，心里一直裝著你其實(shí)是難得。動(dòng)了真情，情才會(huì)最難割；付出真心，心才會(huì)最難舍。你在誰面前最蠢，就是最愛誰。其實(shí)戀愛就這么簡(jiǎn)單，會(huì)讓你智商下降，完全變了性格，越來越不果斷。所以啊，不管你有多聰明，多有手段，多富有攻擊性，真的愛上人時(shí)，就一點(diǎn)也用不上。這件事情告訴我們。誰在你面前很聰明，很有手段，誰就真的不愛你呀。遇到你之前，我以為愛是驚天動(dòng)地，愛是轟轟烈烈抵死纏綿；我以為愛是蕩氣回腸，愛是熱血沸騰幸福滿滿。我以為愛是窒息瘋狂，愛是炙熱的火炭?；橐錾顮渴肿哌^酸甜苦辣溫馨與艱難，我開始懂得愛是經(jīng)得起平淡。愛人者，人恒愛

11、之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時(shí)寬容引起的道德震動(dòng)比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動(dòng)輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對(duì)自己的指責(zé)和謾罵，時(shí)間是良好的止痛劑，學(xué)會(huì)忘卻，生活才有陽(yáng)光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰都會(huì)心疼；不要沖動(dòng)下做決定，會(huì)后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動(dòng)，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭(zhēng)吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會(huì)生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰也傷不起；人心不是鋼鐵，誰也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰在默默的等待，誰又從未走遠(yuǎn)，誰能為你一直都在？這世上，別指望人人都對(duì)你好，對(duì)你好的人一輩子也不會(huì)遇到幾個(gè)。人心只有一顆，能放在心上的人畢竟不多；感情就那么一塊，心里一直裝著你其實(shí)是難得。動(dòng)了真情，情才會(huì)最難割；付出真心，心才會(huì)最難舍。你在誰面前最蠢，就是最愛誰。其實(shí)戀愛就這么簡(jiǎn)單，會(huì)讓你智