1、 房地產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告 房地產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告 一、 委估項目 *公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目 二、 委托方 名稱：*公司 地址：* 三、 估價方 名稱：*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 地址：* 證書號：* 資質等級：* 法定代表人：* 四、 估價對象概況 估價對象位于*，其合法產(chǎn)權人為*公司，建筑面積共9687.69平方米。 其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為*。 副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，

2、房屋所有權證號碼為*。 五、 估價目的 為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。 六、 估價時點 2014年8月15日 七、 價值定義 采用公開市場價值標準 八、 估價原則 本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據(jù)如下原則： 1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。 2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。 3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。 九、 估價依據(jù) 1. 委托方提供的資料 (1)委托書; (2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件

3、; (3)房屋所有權證復印件。 2. 國家標準GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范。 3. 國家和地方的有關法律、法規(guī)和有關規(guī)定。 4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。 十、 估價方法 估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。 十一、 估價結果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。 十二、變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假

4、定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現(xiàn)金的可能性。 估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結果10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費： 中介服務費：5%-6% 契稅：4% 營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5% 所得稅：20% 過戶手續(xù)費：2%左右 印花稅：0.5 其它費用 十三、估價人員 * 中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：* * 中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：* 十四、估價作業(yè)時間 2014年8月12日* 十五、估價報告有效期限 本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從2014年8月

5、18日至2009年8月17日止。 2017房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告 一、 委估項目 *公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目 二、 委托方 名稱：*公司 地址：* 三、 估價方 名稱：*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 地址：* 證書號：* 資質等級：* 法定代表人：* 四、 估價對象概況 估價對象位于*，其合法產(chǎn)權人為*公司，建筑面積共9687.69平方米。 其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為*。 副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，

6、外觀九成新，房屋所有權證號碼為*。 五、 估價目的 為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。 六、 估價時點 201x年8月15日 七、 價值定義 采用公開市場價值標準 八、 估價原則 本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據(jù)如下原則： 1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。 2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。 3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。 九、 估價依據(jù) 1. 委托方提供的資料 (1)委托書; (2)委托方企業(yè)營

7、業(yè)執(zhí)照復印件; (3)房屋所有權證復印件。 2. 國家標準GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范。 3. 國家和地方的有關法律、法規(guī)和有關規(guī)定。 4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。 十、 估價方法 估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。 十一、 估價結果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。 十二、變現(xiàn)能力分析 變

8、現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現(xiàn)金的可能性。 估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結果10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費： 中介服務費：5%-6% 契稅：4% 營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5% 所得稅：20% 過戶手續(xù)費：2%左右 印花稅：0.5 其它費用 十三、估價人員 * 中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：* * 中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：* 十四、估價作業(yè)時間 2014年8月12日* 十五、估價報告有效期限 本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從2

9、01x年8月18日至20xx年8月17日止。 評估人：XX 20XX年XX月3日 房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告 評估聲明 一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循了相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。 根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實，評估報告陳述的事項是客觀、真實的。 我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產(chǎn)評估準則和相關規(guī)范。 二、我們與評估報告中的評估對象無利益關系，與相關當事方無利益關系，對相關當事方不存在偏見。 三、我們已對評估報告中的評估對象進行現(xiàn)場勘查;我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性

10、做任何形式的保證;我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行了披露。 四、我們具備評估業(yè)務所需的執(zhí)業(yè)資質和相關專業(yè)評估經(jīng)驗。 五、我們對評估對象的價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟行為實現(xiàn)的參考依據(jù)，不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。 我們不承擔相關當事方?jīng)Q策的責任。 六、我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限于評估報告載明的評估目的和用途、評估報告使用者，并在評估結論使用有效期限內使用，因使用不當造成的后果與我們無關。 七、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結論的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)

11、生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。 我們對評估基準日后有關資產(chǎn)價值發(fā)生的變化不負責任。 八、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關當事方可能存在的瑕疵項對評估結論不承擔責任。 一、基本概況 估價對象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團10棟403，結構為鋼混，建筑面積112.39平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為2059年8月3日。 二、評估目的 為房地產(chǎn)轉讓提供參考依據(jù)。 三、評估基準日 評估基準日為20XX年11月3日。 四、估價依據(jù) 1、本次估價依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定、中華人民共

12、和國擔保法、重慶市房地產(chǎn)轉讓管理辦法實施意見等有關政策法規(guī)和文件。 2、評估相關的資料 房屋所有權證復印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關資料以及實地勘查所獲取的資料。 五、估價原則 此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。 1、合法原則 估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。 估價對象已取得房屋所有權證，具備合法性。 2、最高最佳使用原則 在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。 房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而

13、達到最高最佳使用狀態(tài)。 估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。 3、替代性原則 根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場內效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。 本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，即是依據(jù)該原則。 通過調查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實例，以近期內成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。 4、估價時點原則 由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平。 本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀

14、況為準。 5、謹慎原則 房地產(chǎn)抵押估價應遵守謹慎原則。 謹慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 經(jīng)調查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。 六、估價方法 估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法作為本次估價的基本方法。 七、估價過程 市場比較法： =3.7%+3.3%=7%無風險利率即長期國債利率。 風險報酬率是根

15、據(jù)通脹風險、經(jīng)營風險、變現(xiàn)風險等綜合確定的。 1交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調整。 2交易日期修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調整。 3區(qū)域因素修正系數(shù)： 區(qū)域因素修正：由于參照對象A,B與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。 參照對象C,D與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于參照對象。 1土地使用年期修正 土地使用年期修正系數(shù)=/ =/ =0.9965 2容積率修正 容積率 容積率修 待估房產(chǎn) 1.92 1 案例A 1.92 1 案例B 1.92 1 案例C 2.50 0.9368 案例D 2.50 0.9368 正系數(shù)

16、 容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。 C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過土地年期和容積率修正后的地價： 案例A:4668.46(600/596)0.99651=4683.34 (元/m2) 案例B:4646.25(600/597)0.99651=4653.25 (元/m2) 案例C:4968.43(600/602)0.99650.9368=4622.73 (元/m2) 案例D:5098.43(600/603)0.99650.9368=4752.45(元/m2) 土地評估單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)4=4677.94 (元/m2) 土地評估總價為：112.394677.94=.6