1、案例,宏觀市場(chǎng)分析,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,城市屬性：位于江蘇省北部，為在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿海與沿江經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射區(qū)內(nèi)，是宿遷市下轄縣城,泗陽(yáng)縣隸屬于江蘇省宿遷市，位于江蘇省北部，西接宿遷，北靠沭陽(yáng)，東臨淮安，南瀕洪澤湖； 泗陽(yáng)縣是長(zhǎng)三角城市群成員城市，位于淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)；境內(nèi)有淮徐高速、京杭運(yùn)河橫貫東西、周邊有洪澤湖、新長(zhǎng)鐵路等，物資集散及旅客運(yùn)較為方便。 泗陽(yáng)是全國(guó)著名商品糧、商品棉生產(chǎn)基地縣，著名的蠶?；乜h，全國(guó)綠化模范縣，全國(guó)唯一的“中國(guó)意楊之鄉(xiāng)”。,城市經(jīng)濟(jì)：GDP總值及人均GDP保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，處于宿遷市三縣中等、江蘇省內(nèi)下游水平,從歷年數(shù)據(jù)上看，泗陽(yáng)縣城

2、市GDP逐年增長(zhǎng)，2013年達(dá)305.47億元，但增速呈下降趨勢(shì)； 2012年泗陽(yáng)縣GDP在宿遷三縣中排名中等，但與沭陽(yáng)縣差距在200億元以上，與泗洪縣差距不大，在江蘇省內(nèi)48個(gè)縣中排名38，處于省內(nèi)下游水平； 人均GDP保持逐年增長(zhǎng)，2013年人均GDP為36108元。,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局,人口：城市人口基數(shù)較小，常住人口84萬(wàn)，基本保持穩(wěn)定，2013年城市化率達(dá)50.4%，具備15萬(wàn)縣城人口,泗陽(yáng)縣人口基數(shù)較小，2010-2013年戶籍人口數(shù)量整體呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率在1.5%左右； 近幾年來(lái)，泗陽(yáng)縣常住人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，在84萬(wàn)人左右； 泗陽(yáng)2010年城市化率為43.4%，至

3、2013年城市率已達(dá)50.4%，城市率進(jìn)程發(fā)展較快，2013年縣城人口約15萬(wàn)人，縣域人口30萬(wàn)人；,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局,產(chǎn)業(yè)：以二產(chǎn)為主導(dǎo)，占比保持在50%左右，其中木材加工發(fā)展較為突出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在平穩(wěn)發(fā)展中有逐漸優(yōu)化的趨勢(shì),2010-2013年，泗陽(yáng)縣整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二產(chǎn)為主，并始終保持在50%左右。近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化不大，整體處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，一產(chǎn)產(chǎn)值比例逐漸減少，三產(chǎn)產(chǎn)值穩(wěn)定上升，呈現(xiàn)出逐漸優(yōu)化的趨勢(shì)； 目前已形成木材加工、紡織服裝、電器照明、化工制造、農(nóng)副食品加工等五大支柱產(chǎn)業(yè)，楊樹(shù)產(chǎn)業(yè)已成為泗陽(yáng)最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局,社會(huì)消費(fèi)品零售總額：整體消費(fèi)保持穩(wěn)

4、定增長(zhǎng)，平均增幅約15%，近年來(lái)增速放緩，2012年在市內(nèi)三縣中排名末尾,社會(huì)消費(fèi)品零售總額反映的是城市消費(fèi)總量，判斷城市商業(yè)發(fā)展水平的重要因素； 泗陽(yáng)縣整體消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年遞增，2013年達(dá)到72.54億元，同比增長(zhǎng)14%，近幾年社零增長(zhǎng)速度放緩甚至呈現(xiàn)下降趨勢(shì)； 2012年，泗陽(yáng)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額在宿遷三縣中排名末尾。,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局,消費(fèi)水平：近年來(lái)人均消費(fèi)性收支比持續(xù)增長(zhǎng)，2013年約69%，居民消費(fèi)意愿增強(qiáng)，但與其他兩縣相比仍然較為保守,2010-2013年，泗陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均收入和支出總量持續(xù)增加，至2013年人均收入18270元，人均消費(fèi)支出112

5、663元； 近幾年，泗陽(yáng)居民人均收入支出比持續(xù)增長(zhǎng)，到2013年收入支出比達(dá)69%，表明居民大部分收入用于消費(fèi)，居民的消費(fèi)意愿不斷加強(qiáng)，生活水平得到較好的改善； 2012年宿遷市三縣居民收支比中，泗陽(yáng)縣居民消費(fèi)收支比僅為68%，沭陽(yáng)縣、泗洪縣居民消費(fèi)收支比分別為70%、75%，反映出泗陽(yáng)縣居民在宿遷三縣中消費(fèi)較為保守。,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局,投資環(huán)境：近幾年固定資產(chǎn)投資整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，2013年達(dá)229億元，其中房地產(chǎn)投資平均占比在21%以上；房地產(chǎn)投資比重在省內(nèi)排名靠前,2010-2013年，泗陽(yáng)縣社會(huì)固定投資總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，2013年社會(huì)固定投資為229億元；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增長(zhǎng)，

6、占比在21%以上； 2010-2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅有所減慢，但增幅仍維持在22%左右； 2012年房地產(chǎn)投資占比超20%的城市共6個(gè)，其中常州、淮安、宿遷為典型激進(jìn)發(fā)展型城市，泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)投資亦呈現(xiàn)出激進(jìn)發(fā)展現(xiàn)象。,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局,城市規(guī)劃：城市主要向東進(jìn)行發(fā)展，向西進(jìn)行優(yōu)化；規(guī)劃形成“一河兩岸三城”的空間格局,城市城市發(fā)展方向 東拓新興產(chǎn)業(yè)城、西優(yōu)宜居生活城、南跨生態(tài)智慧城。 城市空間結(jié)構(gòu) 規(guī)劃形成“一河、兩岸、三城” 的空間結(jié)構(gòu)。 “一河”：指運(yùn)河。規(guī)劃將運(yùn)河建設(shè)成為泗陽(yáng)的生態(tài)主軸、活力水道和景觀長(zhǎng)廊。 “兩岸”：指在運(yùn)河兩岸形成城市發(fā)展的兩大組團(tuán)。沿運(yùn)河兩岸，城、水、綠有

7、機(jī)融合，形成運(yùn)河水岸畫(huà)廊。 “三城”：指由運(yùn)河和泗塘河將城區(qū)分為生活城、產(chǎn)業(yè)城和生態(tài)城。,小結(jié),案例,宏觀市場(chǎng)分析,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,泗陽(yáng)市場(chǎng)格局：主要分為城中、城東、城西、城北、東開(kāi)發(fā)區(qū)及運(yùn)河南岸六個(gè)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)商品住宅在售樓盤(pán)約62個(gè),城中區(qū)域,城西區(qū)域,城東區(qū)域,東開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域,城北區(qū)域,運(yùn)河南岸區(qū)域,土地供應(yīng)量較大，2010年-2013年推出的土地大多處于儲(chǔ)備狀態(tài)，土地積壓現(xiàn)象嚴(yán)重；住宅類產(chǎn)品土地供應(yīng)量大，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；本案周邊推出土地集中，未來(lái)兩年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)壓力較大；市場(chǎng)去化速度較為緩慢，呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)； 以上數(shù)據(jù)所反映的一些問(wèn)題； 市場(chǎng)情況：

8、 近幾年市場(chǎng)推出的土地基本都是在城區(qū)，拆遷量較大，并且城區(qū)拆遷有一定的難度，導(dǎo)致實(shí)際進(jìn)入市場(chǎng)的量不多，出現(xiàn)斷銷的現(xiàn)象，隨著拆遷的不斷的完成，市場(chǎng)供應(yīng)量將不斷的增加，集合近期推出的地塊，基本無(wú)拆遷，未來(lái)1-2年市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)出現(xiàn)井噴的現(xiàn)象。,土地總供應(yīng)情況：大多開(kāi)發(fā)商土地供應(yīng)現(xiàn)在處于儲(chǔ)備狀態(tài)，未來(lái)的1-2年市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng),右側(cè)是近幾年各類型土地供應(yīng)情況： 從圖表我們可以看出： 純居住類型土地供應(yīng)量不多； 居住和商業(yè)類型的土地供應(yīng)量最多； 商業(yè)類型的土地供應(yīng)量最少；,備注：以上土地類型劃分主要是根據(jù)土地掛牌時(shí)所規(guī)定的性質(zhì)類型，其中上主類型土地主要以住宅為主，我們地塊類型也屬于居住和商業(yè)用

9、地,土地總供應(yīng)情況：土地供應(yīng)以商住為主，純商業(yè)用地最少，純居住類用地供應(yīng)量較少,土地成交情況：市中心土地價(jià)格在110萬(wàn)/畝以上，開(kāi)發(fā)區(qū)、城南、城西板塊在100萬(wàn)/畝，偏離市中心土地成交在50萬(wàn)/畝,商品房整體市場(chǎng)：商品房年均成交量在100萬(wàn)方左右，住宅成交85萬(wàn)方左右，市場(chǎng)波動(dòng)性大，市場(chǎng)較為初級(jí),2010-2012年，泗陽(yáng)縣商品房及住宅成交均呈現(xiàn)明顯波動(dòng)，2011年商品房及住宅成交出現(xiàn)大幅下滑，增幅為負(fù)值； 泗陽(yáng)縣商品房成交中，住宅成交占比在81%以上，顯示住宅是其成交的主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為初級(jí)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇省統(tǒng)計(jì)局,泗陽(yáng)房地產(chǎn)：市場(chǎng)住宅價(jià)格及商業(yè)價(jià)格逐漸上升，2013年，住宅成交均價(jià)為3

10、900元/，商業(yè)均價(jià)達(dá)到1萬(wàn)/以上,泗陽(yáng)房地產(chǎn)格局：整體市場(chǎng)均價(jià)在3000-5000，城市以城中區(qū)域和開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域去化較好，市場(chǎng)關(guān)注度較高,目前泗陽(yáng)樓盤(pán)所推出的戶型中，以緊湊型的90-110的小三房銷售最為緊俏，所推出的戶型主力面積也以此面積區(qū)間為主，并適量配有80-100的兩房和110-140的大三房。 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各樓盤(pán)的平均價(jià)格區(qū)間在2700-3500之間波動(dòng)，支持高價(jià)格的樓盤(pán)，優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)體現(xiàn)在地理位置、學(xué)區(qū)、成熟生活區(qū)、市政配套和景觀配套等方面； 城中區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)的平均價(jià)格區(qū)間在4000-5000之間，去化較好，優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)主要體現(xiàn)在區(qū)域位置、成熟的生活配套，位于市中心位置，成熟度較高； 城東

11、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展初期，缺乏品質(zhì)導(dǎo)向型產(chǎn)品。,每個(gè)區(qū)域最受關(guān)注樓盤(pán),區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)；2011年項(xiàng)目在大部分集中在城中區(qū)域，2012年項(xiàng)目集中在城西區(qū)域、城中區(qū)域及東開(kāi)發(fā)區(qū)，2013年項(xiàng)目重點(diǎn)集中東開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域，宏觀觀察的房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在政府的宏觀調(diào)控下進(jìn)行，泗陽(yáng)縣政府對(duì)泗陽(yáng)縣城區(qū)規(guī)劃有著清晰的規(guī)劃，房產(chǎn)的發(fā)展依據(jù)政府的引導(dǎo)。 建筑物業(yè)類型：2011年后以新型的高檔商住小區(qū)推出小高層，高層建筑。泗陽(yáng)縣的房產(chǎn)環(huán)境相對(duì)成熟起來(lái)。由以往的多層向小高層，高層的居住社區(qū)的發(fā)展。而政府規(guī)劃當(dāng)中也刻意去規(guī)劃城市市區(qū)的高層建筑類型，提高泗陽(yáng)縣整個(gè)城市的居住水平。 各樓盤(pán)的主力購(gòu)買客戶為本樓盤(pán)周邊的

12、常駐居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、拆遷戶。部門(mén)樓盤(pán)根據(jù)自身的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，吸引就讀父母、企事業(yè)單位等客戶在本項(xiàng)目購(gòu)房。價(jià)格和區(qū)位成為客戶購(gòu)買主要的決定性因素，對(duì)于樓盤(pán)規(guī)模、小區(qū)景觀、居住環(huán)境等方面因開(kāi)發(fā)商新的開(kāi)發(fā)理念的引導(dǎo)，也越來(lái)越被消費(fèi)者所認(rèn)識(shí)和追崇。 在售的樓盤(pán)中，多層銷售還算理想，開(kāi)盤(pán)銷售率多層基本在70%以上，后續(xù)銷售也較為平穩(wěn)，小高層/高層由于客戶接受度的原因，產(chǎn)生銷售抗性，去化相對(duì)緩慢，消費(fèi)觀念需要一定時(shí)間的轉(zhuǎn)變。,泗陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：目前開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展最為優(yōu)越，物業(yè)類型以小高層及高層為主,泗陽(yáng)樓盤(pán)top9,備注：來(lái)源于網(wǎng)站備案數(shù)據(jù),泗陽(yáng)樓盤(pán)：各樓盤(pán)物業(yè)類型分類及各樓盤(pán)的去化情況,備注：開(kāi)盤(pán)到至今去化數(shù)

13、據(jù)，黃河路商業(yè)廣場(chǎng)以兩層商業(yè)街為主，無(wú)備案數(shù)據(jù),案例,宏觀市場(chǎng)分析,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,哥倫布商業(yè)廣場(chǎng)：位于城中板塊，首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于市中心商圈的核心位置,項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：中心地段、商業(yè)配套,項(xiàng)目位置：泗陽(yáng)縣人民中路西與振興路北 項(xiàng)目規(guī)模：總建22萬(wàn) 容積率：4.96 產(chǎn)品：一期7萬(wàn)商業(yè)，二期15萬(wàn)酒店及住宅 均價(jià)：9700元/平（商鋪） 銷售狀況：正在銷售商鋪 車位：數(shù)量1000個(gè) 項(xiàng)目特色：教育地產(chǎn)、投資地產(chǎn)、首個(gè)冬暖夏涼、適合全天候逛街休閑的體驗(yàn)型購(gòu)物中心,佳源 巴黎都市：位于城中板塊，打造成集住、購(gòu)物、休閑、教育與一體，具有濃郁歐式風(fēng)情的高尚公園景觀住區(qū),項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：環(huán)境、位

14、置,項(xiàng)目位置：泗陽(yáng)縣眾興東路眾興實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁 項(xiàng)目規(guī)模：總建22萬(wàn) 容積率：2.85 產(chǎn)品：多層、小高層 面積段：96-137 均價(jià)：4300元/平 總價(jià)：約40-60萬(wàn) 銷售狀況：一期售罄，業(yè)主入住；二期加推 物業(yè)： 0.8元/月 車位：車位數(shù)量為4000；車位配比為1:0.7 開(kāi)發(fā)商：宿遷佳源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,盛世嘉園：位于城中板塊，定位為“城市庭院住品”，充分考慮人的需要，以“自然生態(tài)景觀”和“運(yùn)動(dòng)休閑景觀”的有機(jī)結(jié)合、立體疊加，創(chuàng)造適于人工作、生活、交往的場(chǎng)所,位置：泗陽(yáng)縣銀河中路1號(hào)（廣源菜場(chǎng)對(duì)面） 規(guī)模：總占地200畝，總建面25萬(wàn)方 容積率：1.71 產(chǎn)品：多層、高層 面積段：9

15、1平兩房，109-136平三房，125平四房 均價(jià)：高層4200元/，多層5200元/ 停車位：車位數(shù)量750個(gè)；車位配比為1:2.66 物業(yè)：淮安總公司物業(yè) 開(kāi)發(fā)商：鴻基地產(chǎn) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013年10月31日,香緹花園：位于城西板塊，傲居城市核心區(qū)位，經(jīng)典法式宮廷建筑，打造完美社區(qū)空間，領(lǐng)創(chuàng)高尚生活的社區(qū)配套,項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)、位置,項(xiàng)目位置：泗陽(yáng)縣洋河南路10號(hào) 項(xiàng)目規(guī)模：總建46萬(wàn) 容積率：2.8 產(chǎn)品：高層 均價(jià)：4400/平 面積：79-203平 銷售狀況：一期在售；商鋪在售 建筑情況：一期11棟18層高層 開(kāi)發(fā)商：宿遷金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 車位：機(jī)動(dòng)車位1896輛，其中地上機(jī)動(dòng)車位119輛，地下機(jī)動(dòng)車位1777輛。 項(xiàng)目特色：品牌開(kāi)發(fā)商、打