1、維修人員管理方案默認(rèn)分類 2009-09-20 16:05:43 閱讀668 評論0 字號：大中小訂閱 維修人員管理方案默認(rèn)分類 2009-03-21 16:35 閱讀279評論0 字號： 大大 中中 小小 新世達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隨著小區(qū)維修人員的流失，原參加過培訓(xùn)的維修人員已經(jīng)沒有了，現(xiàn)有的維修人員都是未參加過專業(yè)知識培訓(xùn)，技術(shù)力量薄弱，技能單一。隨著入伙人員的增多，裝修進(jìn)入高峰期，小區(qū)維修力量薄弱的問題日益突顯出來，針對日益突顯出來的維修問題，對維修如何加強管理，來滿足小區(qū)維修服務(wù)的需要。對再次出現(xiàn)維修人員大部分流失等類似情況如何來組建維修隊伍，特制定維修人員管理方案，對今后的維修服務(wù)隊

2、伍的組建起指導(dǎo)作用。維修隊伍的組建是根據(jù)工作階段的不同，工作內(nèi)容的不同，工作的需要來大致分為兩個不同的階段來組建維修隊伍，一個是前期介入階段，前期介入階段，工作量雖然小，但是，所有的工作都是為后期的正常管理，設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)打好基礎(chǔ)，所選派的人員要求，能盡心盡力工作，自我約束能力非常強，工作比較認(rèn)真負(fù)責(zé)的，而且是熱愛這份工作，愿意長時間留在小區(qū)工作的維修人員。后期實操階段，工作量比較大，涉及的面比較廣，在維修隊伍的組建方面，主要是滿足小區(qū)維修服務(wù)工作的需要。一、維修人員前期介入工作內(nèi)容1、在小區(qū)施工期間，做到現(xiàn)場跟蹤監(jiān)管，掌握現(xiàn)場一手資料，摸清小區(qū)室外給排水，供配電的管路走向，小區(qū)室外防水，

3、回填土，等隱蔽工程的施工情況，將施工過程中及時發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題提出相應(yīng)的整改意見和建議，既為后期的管理提供方便，也為小區(qū)業(yè)主使用提供方便。2、熟悉現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備的分布情況，設(shè)備的有關(guān)技術(shù)參數(shù)，設(shè)備的工作原理，設(shè)備的技術(shù)性能，現(xiàn)場調(diào)試情況，設(shè)備的缺陷，通過前期的熟悉掌握，為陸續(xù)到場的維修服務(wù)人員在最短時間內(nèi)熟悉小區(qū)的基本情況提供方便條件，充分發(fā)揮設(shè)備的使用功能為小區(qū)服務(wù)。3、小區(qū)的銷售中心、樣板房及開放區(qū)域的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)是展示小區(qū)維修服務(wù)的一個縮影，為保證以上區(qū)域隨時都處于正常工作狀態(tài)，前期維修負(fù)責(zé)人應(yīng)定期巡視以上區(qū)域，及時發(fā)現(xiàn)問題及時整改，把問題消滅在未出現(xiàn)之前。始終保持以上區(qū)域能展示良好形

4、象. 4、根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的配備情況，作為小區(qū)現(xiàn)場維修養(yǎng)護(hù)，應(yīng)配備的常用基本工具應(yīng)該是哪些，專用工具是哪些，應(yīng)準(zhǔn)備的維修材料是那些，才能滿足現(xiàn)場維修服務(wù)要求，根據(jù)需要整理出維修工具清單，常用維修材料清單，并及時購買到位。二、前期介入人員配備根據(jù)實際工作需要應(yīng)配備以下三個方面的專業(yè)人員。強電專業(yè)人員，一方面熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的基本情況，保證小區(qū)正常供電需求；另一方面，收集整理小區(qū)配電的有關(guān)資料，熟悉供配電的施工圖紙；給排水專業(yè)人員，熟悉小區(qū)室外給排水，小區(qū)室外防水，室內(nèi)給排水的施工情況和施工缺陷，及時提出整改意見；弱電專業(yè)人員，專門負(fù)責(zé)小區(qū)弱電智能化及消防系統(tǒng)的施工跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中存在的問

5、題，提出合理的整改意見。三、維修隊伍的組建1、人員設(shè)置維修班長 空調(diào)工1名 維修主管泥瓦工1名弱電工1名電梯工1名水管工1名維修電工1名 設(shè)置說明：1、雖然電梯，弱電智能化，空調(diào)等專業(yè)的維修人員招聘比較困難，但是要保證維修服務(wù)及時，現(xiàn)場還是應(yīng)該配備相應(yīng)的專業(yè)人員來保證維修的及時性，從而提高業(yè)主的滿意度。2、根據(jù)小區(qū)的建筑面積，根據(jù)晉城高層樓宇的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，以上設(shè)置遠(yuǎn)超出了成本的控制范圍，在實際用人方面應(yīng)招聘一專多能的復(fù)合型全能技術(shù)人員，可以將電梯維修人員和電工合并，將水暖工和泥瓦工合并，弱電工和空調(diào)工合并，這樣人員也精減下來，技術(shù)也全面覆蓋。3、為了進(jìn)一步降低管理成本，管理人員可以設(shè)置一人

6、及可，維修管理人員既是班長也是主管，一人全面管起來。2、人員的培訓(xùn) 新組建的團(tuán)隊，素質(zhì)有高有低，參差不齊，除了具備一定的專業(yè)知識外，還要經(jīng)過一系列的培訓(xùn)才能完成入伙前的各項工作。普及基本常識，主要培訓(xùn)：物業(yè)管理的基本知識，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的分布情況，維修班的基本職能，日常維修運作方式，消防的基本知識等內(nèi)容。深化物業(yè)知識內(nèi)涵，主要培訓(xùn)：學(xué)習(xí)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，掌握接管驗收知識，觀看情景教學(xué)片室內(nèi)維修服務(wù)流程、入伙流程、從業(yè)人員服務(wù)規(guī)范和從業(yè)人員語言規(guī)范，提高員工服務(wù)的基本技能，主要培訓(xùn)：小區(qū)給排水的基本知識。小區(qū)供配電的基本知識，小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備的工作原理和基本功能，小區(qū)的接管驗收與接

7、管，小區(qū)入伙的基本知識，裝修管理基本知識。3、建立完善的管理制度建立完善的維修管理制度：采購物品審批制度，倉庫管理制度，供用水管理規(guī)定，二次供水管理制度，臨時用電管理規(guī)定，配電房管理制度，水泵房管理制度，發(fā)電機(jī)房管理制度，電梯機(jī)房管理制度，員工宿舍管理制度，消防中心管理制度，樣板房管理制度，值班管理規(guī)定等管理制度。制定各工種崗位職責(zé)：管理處工程主管職責(zé)，維修班長職責(zé)，維修技工職責(zé)，電工職責(zé)，水管工職責(zé)，弱電工職責(zé)，電梯工職責(zé)，空調(diào)工職責(zé)等 4、維修機(jī)具的購置根據(jù)項目的人員配置結(jié)合小區(qū)的實際情況應(yīng)配備以下個人工具和公共工具來滿足小區(qū)維修服務(wù)的需要。 機(jī)電維修配備裝備名稱單位數(shù)量參考單價（元）金額

8、（元）備注套筒 套1216216臺鉆臺119801980切割機(jī)臺1780780瓦工切割機(jī)臺1380380小功率疏通機(jī)臺1938938手動疏通器把15050套絲板套1200200臺虎鉗臺1230230潛水泵臺210002000電工工具套2304608管工工具（水工）套1800800萬用表（電子式）個1150150萬用表（指針式）個1120120鋁合金梯（13步）把1570570鋁合金梯（7步）把1520520鋁合金梯（5步）把1350350鋁合金梯（步）把2320640材料架個210002000沖擊電錘把120002000搖表個1130130接地?fù)u表個1200200鉗型表個1200200空壓機(jī)臺

9、110001000電焊機(jī)臺126402640千斤頂臺2160320木工工具套1300300瓦工工具套15050切割槍具套18080焊具套1100100氧氣、乙炔瓶個1650650手槍鉆把1480480內(nèi)六角套1110110電烙鐵個15555電烙鐵個13333角磨機(jī)臺1337337拉鉚槍 把13131梅花扳手 套2120240熱容器套110001000三爪拉馬把39802940呆扳手把284168游標(biāo)卡尺把19595壓桿式黃油槍個251102撬棍根23672倒鏈個1650650組合式腳手架套45002000試電筆支5315剪刀把21224壓線鉗把13535三通壓力表套1140140鋸弓把1202

10、0銼刀（4種）把4728什錦銼套12525絕緣鞋雙13030吸錫器把12020切管器個16060鐵皮剪把12020卷尺（5米）把5525鋼板尺把22040角尺把12020電源線（50米）個1200200絕緣手套雙13535手動葫蘆個1150150玻璃刀把14040卡線鉗把11515液壓鉗套1180180石料切割機(jī)臺1180180強光手電筒個25050活扳手套2400800膠鞋雙450200輕型絞板套1200200維修材料40005、辦公場地配備標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，日后的維修工作量是比較大的，應(yīng)按照中海物業(yè)管就高標(biāo)準(zhǔn)的要求來規(guī)劃維修辦公用地，應(yīng)配備25平方米左右的維修辦公室，30平方米左右操作間，建立了一個具有很強戰(zhàn)斗力核心團(tuán)隊，30平方米左右的材料庫房。位置選擇 根據(jù)維修工作的需要，既方便管理，又方便業(yè)主維修需要為原則，應(yīng)選擇在A棟地下室，地方比較適合。四、小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)公共設(shè)施的維修養(yǎng)