1、,湖州項(xiàng)目2號(hào)地塊定位策劃與投資分析,行政記要,根據(jù)2007年10月23日、11月1日以及2008年1月22日三次專題會(huì)議精神，結(jié)合上實(shí)地產(chǎn)各領(lǐng)導(dǎo)基本認(rèn)可投資顧問前期關(guān)于2號(hào)地塊的定位，但同時(shí)提出以下要求與建議：,對(duì)酒店市場(chǎng)深入研究，包括精品酒店及其戶型、容量、供需、價(jià)格等，預(yù)估酒店的建安成本約9000-10000元/。 從經(jīng)濟(jì)性考慮，酒店定位應(yīng)是有特色的精品酒店，市場(chǎng)部指出華盛國(guó)際根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)推導(dǎo)出的酒店未來平均房?jī)r(jià)為500元/間，各部門認(rèn)為本項(xiàng)目不可按照常規(guī)方法進(jìn)行比較，預(yù)計(jì)未來平均房?jī)r(jià)可達(dá)1000元/間。 對(duì)酒店客房數(shù)、套房比、配套設(shè)施等提出指標(biāo)建議。 加強(qiáng)對(duì)商業(yè)模式的研究，實(shí)現(xiàn)年初對(duì)湖

2、州政府的承諾，酒店要盡快引入管理公司，推進(jìn)酒店的策劃與設(shè)計(jì)。 古谷城章方案公寓部分可改為高檔住宅（花園洋房），以2000-3000元/的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝修，業(yè)主可享受酒店設(shè)施，未來售價(jià)可達(dá)20000元/；會(huì)所部分未來售價(jià)可達(dá)25000元/；會(huì)所與疊加別墅區(qū)的設(shè)計(jì)必須與“竹意”相吻合。,項(xiàng)目概況 市場(chǎng)分析 定位分析 酒店定位分析 企業(yè)會(huì)所定位分析 花園洋房定位分析 投資效益分析,內(nèi)容綱要,項(xiàng)目概況 項(xiàng)目分析 功能組合 雙核啟動(dòng),一、項(xiàng)目概況,4,2號(hào)地塊東臨未來的區(qū)政府大樓和中央商務(wù)區(qū)，北面為1號(hào)地塊，南面為塔蕩漾，西連西山，總占地面積116,484M。,規(guī)劃條件： 容積率：不大于0.8； 建筑密度

3、：不大于30%； 建筑高度：不大于12米； 綠地率：不低于30%； 塔蕩漾岸沿線占用率：不大于15%。 區(qū)政府要求率先建設(shè)的項(xiàng)目。,1、項(xiàng)目概況,未來城市“東拓”后的核心區(qū)域 ；西山和西山漾將建設(shè)為區(qū)域標(biāo)志性景觀節(jié)點(diǎn)，外部自然環(huán)境優(yōu)越；項(xiàng)目區(qū)域臨近未來區(qū)政府及中央商務(wù)區(qū)；鬧中取靜，有利于營(yíng)造高品質(zhì)物業(yè)的幽雅環(huán)境。,核心優(yōu)勢(shì)政府導(dǎo)向+景觀+區(qū)位,區(qū)域未正式啟動(dòng)開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施及各商業(yè)配套幾乎空白。,2、項(xiàng)目分析,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),湖州經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展；戰(zhàn)略地位面臨升級(jí)的歷史性機(jī)遇，人口將會(huì)強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入 ；城市未來發(fā)展空間必定東移；區(qū)域目前沒有大型商業(yè)與酒店等設(shè)施，同時(shí)區(qū)域內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)大量住宅。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇

4、 ；十一五”湖州將建設(shè)5家五星級(jí)酒店；南太湖的開發(fā)將極大地分流旅游類型的客戶、資源和商機(jī)。,機(jī)會(huì),威脅,2、項(xiàng)目分析,3、功能組合建議,西山漾,高檔生態(tài)住宅,高檔生態(tài)住宅,高檔酒店 企業(yè)會(huì)館,商務(wù)+文化,大型購(gòu)物中心 主題風(fēng)情街,高檔酒店為，兼顧企業(yè)會(huì)所等休閑式商務(wù)功能，樹立城市標(biāo)竿,臨未來區(qū)府/中央商務(wù)區(qū),2,將商務(wù)與文化進(jìn)行結(jié)合,吳興大道與經(jīng)四路交叉口,3,5,與03 號(hào)結(jié)合，將購(gòu)物、商業(yè)步行街區(qū)結(jié)合商務(wù)、文化、休閑娛樂等功能。,緊貼吳興大道 ，交通便捷,根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向原則、動(dòng)態(tài)定位原則、政府約束原則、集成開發(fā)原則、效益最大原則，并結(jié)合上次意見，項(xiàng)目整體功能定位如圖。,4、互動(dòng)關(guān)系：雙核啟動(dòng)

5、,生態(tài)居住核,文化休閑核,1,2,3,5,4,雙核啟動(dòng)：文化休閑核 （2+3+5）生態(tài)居住核（1+4）,打造一座時(shí)尚生活地標(biāo) 一個(gè)文化休閑地產(chǎn)典范 五個(gè)地塊錯(cuò)落定位，功能劃定區(qū)隔分明，集居住、度假、文化、休閑、購(gòu)物、娛樂于一體。,1,2,3,5,4,私密,大眾,小眾,靜,動(dòng),2號(hào)地塊高定位入市，打造新城市地標(biāo)，確立整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)竿形象； 3號(hào)地塊提升格調(diào)； 5號(hào)地塊，提升人氣； 1、4號(hào)地塊的高尚生態(tài)社區(qū)導(dǎo)入人口，為項(xiàng)目創(chuàng)造最高價(jià)值。,4、互動(dòng)關(guān)系：雙核啟動(dòng)、動(dòng)靜分離,商務(wù)市場(chǎng)建議 酒店市場(chǎng)建議 比較案例分析 總結(jié),二、市場(chǎng)分析,11,1、商務(wù)度假市場(chǎng)建議,針對(duì)“企業(yè)會(huì)所”市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)慣例，我們

6、將其定位于“商務(wù)型度假市場(chǎng)”，根據(jù)商務(wù)度假市場(chǎng)分析模型，湖州除了“寫字樓租金”因素，其他因素與開發(fā)時(shí)機(jī)基本吻合。,2、酒店市場(chǎng)建議,四星級(jí)以下酒店的房?jī)r(jià)比2005年呈下降趨勢(shì)。,2、酒店市場(chǎng)建議,四星級(jí)以上高檔酒店房?jī)r(jià)呈逐年上升趨勢(shì),湖州國(guó)際大酒店,浙北大酒店,湖州太湖陽(yáng)光(雷迪森)度假酒店,來源：華盛國(guó)際研究部,2、酒店市場(chǎng)建議,客房以標(biāo)房為主，缺乏豪華套房,湖州國(guó)際大酒店,浙北大酒店,湖州太湖陽(yáng)光(雷迪森)度假酒店,來源：華盛國(guó)際研究部,2、酒店市場(chǎng)建議,餐飲經(jīng)營(yíng)在酒店市場(chǎng)占據(jù)非常重要位置,2、酒店市場(chǎng)建議,酒店功能與配套設(shè)施傳統(tǒng)，缺乏亮點(diǎn),2、酒店市場(chǎng)建議,錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)各有特色,據(jù)調(diào)查預(yù)測(cè)，

7、在確定的市場(chǎng)區(qū)域中，短期住宿需求主要來自于以下四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。 高端休閑精品酒店作為細(xì)分市場(chǎng)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，基本可以達(dá)到較高的市場(chǎng)占有率。,會(huì)議,散客/休閑,商務(wù),政府,2、酒店市場(chǎng)建議,40%,20%,25%,15%,長(zhǎng)興,湖州,安吉,南潯,德清,1家五星級(jí)酒店,一家五星 級(jí)酒店,3家五星 級(jí)酒店,安吉,1家,1家,“一心四片”定位 一心湖州中心城區(qū)新建五星級(jí)酒店3家，三星級(jí)、四星級(jí)賓館5-6家； 四片南潯、遞鋪、雉城、武康為各縣區(qū)接待中心的接待片區(qū)。 其中南潯、安吉的遞鋪將各建五星級(jí)酒店1家。,3家,2、酒店市場(chǎng)建議,根據(jù)未來未來幾年的酒店開發(fā)規(guī)劃，湖州未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇 ,南太湖的開發(fā)

8、將極大地分流旅游類型的客戶、資源和商機(jī)。 但我們依然可以看到，高端精品酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在本區(qū)域基本是空白。,3、參考案例分析湖州太湖陽(yáng)光（雷迪森）度假酒店,今年8月開業(yè)，湖州首家國(guó)際水準(zhǔn)的五星級(jí)度假酒店； 占地面積120余畝，建筑面積近4萬平方米； 坐擁600米湖景，主體客房由一座5層高船形建筑構(gòu)成； 酒店擁有各類客房226套，其中65的客房面向太湖； 同時(shí)酒店還擁有湖州面積最大和空間最高的宴會(huì)廳； 60的綠地和水面，一棟總統(tǒng)別墅及兩幢外交別墅。,高級(jí)標(biāo)間,高級(jí)行政房,豪華商務(wù)套房,門市價(jià),網(wǎng)上預(yù)訂價(jià),1380,1880,2880,530,830,1480,3、參考案例分析湖州太湖陽(yáng)光（雷迪森）

9、度假酒店,4、總結(jié),湖州酒店市場(chǎng)總結(jié)如下： 1、低星級(jí)酒店市場(chǎng)前景看淡，房?jī)r(jià)呈逐年下降趨勢(shì)； 2、高星級(jí)酒店市場(chǎng)前景看好，房?jī)r(jià)呈逐年上升趨勢(shì)； 3、高星級(jí)酒店客戶定位多以商務(wù)、旅游客為主，產(chǎn)品定位有同 質(zhì)化傾向； 4、太湖陽(yáng)光（雷迪森）度假酒店的良好市場(chǎng)反應(yīng)印證，湖州缺 的不是市場(chǎng)，而是沒有相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品來滿足市場(chǎng)的需要； 5、精品級(jí)別的休閑度假型酒店的細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)較大。,叁、 定位分析,1、定位前提 2、定位原則 3、問題與障礙 4、定位方向 5、定位依據(jù) 6、產(chǎn)品組合構(gòu)想 7、產(chǎn)品概念 8、產(chǎn)品匹配關(guān)系 9、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo),1、定位前提,1）市場(chǎng)基礎(chǔ)：區(qū)域處于開發(fā)先導(dǎo)期

10、，人氣與配套基本空白，市場(chǎng)基礎(chǔ)相對(duì)不成熟； 2）區(qū)位條件：須充分發(fā)揮項(xiàng)目的景觀與生態(tài)條件，但也須兼顧該地塊的昭示性與到達(dá)性較差等限制因素； 3）土地性質(zhì)：地塊性質(zhì)對(duì)純住宅類產(chǎn)品有一定限制，在考慮開發(fā)高端居住類產(chǎn)品時(shí)，可以導(dǎo)入“高端會(huì)所”等概念； 4）政府導(dǎo)向：政府要求先行啟動(dòng)該地塊的開發(fā)，并要求向高星級(jí)賓館方向發(fā)展； 5）企業(yè)期望：上實(shí)期望從區(qū)域集成開發(fā)的高度，打造區(qū)域品牌與品質(zhì)，同時(shí)要求取得效益與資金平衡。,2、定位原則,1）按基本市場(chǎng)規(guī)律及地塊條件分析，地塊的定位應(yīng)優(yōu)先考慮針對(duì)目的性強(qiáng)的客群，并能充分利用地塊綜合資源，同時(shí)兼顧區(qū)域功能的組合要求； 2）地塊不適于開發(fā)綜合商業(yè)類產(chǎn)品，主要原因

11、為：地塊不鄰街，通達(dá)性與人流組織無法滿足；同時(shí)與區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)沖撞； 3）公寓式酒店定位則由于同屬于酒店類產(chǎn)品，在目前市場(chǎng)與區(qū)域條件下，存在與星級(jí)酒店的沖突，產(chǎn)生因超體量出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)困難； 4）綜合分析的建議為：星級(jí)酒店與居住類產(chǎn)品加企業(yè)會(huì)館的組合。,3、問題與障礙,1）本地塊存在12米限高的建設(shè)障礙，突破12米限高，須與相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商； 2）由于2號(hào)地塊規(guī)劃屬商業(yè)用地，原則上不能用于建造公寓或住宅，即使建了，40年的使用期限將成為銷售阻力。而且政策執(zhí)行力度越來越緊，基本上避免打察邊球的可能性。,市場(chǎng)基礎(chǔ)：區(qū)域處于開發(fā)先導(dǎo)期，人氣與配套基本空白，市場(chǎng)基礎(chǔ)短缺； 區(qū)位條件：景觀與生態(tài)條件充裕，但

12、昭示性與通達(dá)性不足； 土地性質(zhì)：屬商業(yè)用地，使用功能受到限制，無法開發(fā)對(duì)區(qū)位要求相對(duì)較低的住宅產(chǎn)品； 政府導(dǎo)向：政府要求先行啟動(dòng)該地塊的開發(fā)，并要求向高星級(jí)賓館方向發(fā)展； 企業(yè)期望：上實(shí)期望從區(qū)域集成開發(fā)的高度，打造區(qū)域品牌與品質(zhì)，同時(shí)要求取得效益與資金平衡。,核心方向： 高檔酒店 組合方向： 綜合商業(yè) 公寓式酒店 酒店式公寓 商務(wù)辦公 度假別墅 企業(yè)會(huì)館,4、定位方向,5、產(chǎn)品定位依據(jù),政府的期望,Expectation of the local government,以高星級(jí)酒店帶動(dòng)區(qū)域人氣,突破區(qū)域市場(chǎng)局面,提升整個(gè)吳興區(qū)在湖州的地位,提升吳興城區(qū)形象,滿足市場(chǎng)需求,發(fā)展商的期望,Exp

13、ectation of the land developer,打造湖州乃至長(zhǎng)三角的典型案例項(xiàng)目,提升產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力,通過整個(gè)上實(shí)系的產(chǎn)品線建形成良好區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的概念,5、產(chǎn)品定位依據(jù),項(xiàng)目自身發(fā)展因子,Development Factor of Project,毗鄰吳興區(qū)政府未來所在地,湖州新城重點(diǎn)規(guī)劃,湖光山色，景色宜人,湖州未來最高檔的星級(jí)酒店,5、產(chǎn)品定位依據(jù),我們的設(shè)想,Assumption of us,營(yíng)造協(xié)作和交流的辦公主題企業(yè)會(huì)館,創(chuàng)造一個(gè)新城市地標(biāo)五星精品酒店,將生態(tài)和人文有效結(jié)合聯(lián)排別墅,5、產(chǎn)品定位依據(jù),6、產(chǎn)品概念,竹意貫穿,水巷,企業(yè)會(huì)所,聯(lián)排別墅,五星級(jí)酒店

14、,禪意竹林,7、產(chǎn)品的組合構(gòu)想,滿足容積率總體不高于0.8的前提下，可實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品的組合，根據(jù)與上實(shí)地產(chǎn)各部門多次論證討論，并達(dá)成共識(shí)，我們選擇0.5以下和0.7以下作為除酒店外其他產(chǎn)品類型的容積率發(fā)展方向,企業(yè)會(huì)所 Club,聯(lián)排別墅 TOWNHOUSE,酒店 Hotel,8、三種產(chǎn)品的相互匹配關(guān)系,酒店,辦公,居住,高端產(chǎn)品,9、項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo),10、景觀建議,路徑的表現(xiàn),水景的表現(xiàn),用水環(huán)繞,并建立高低層次的水系景觀.給人以活水行行的動(dòng)人感受.傾聽水流潺潺的美妙聲音,感覺.靜謐的生活環(huán)境,10、景觀建議,定位建議 總體風(fēng)格 設(shè)計(jì)原則 客房建議 配套設(shè)施 價(jià)格建議,肆、酒店定位分析,39

15、,理由如下： 1、高星級(jí)酒店有助于樹立上實(shí)在湖州的高端形象； 2、有助于提升整個(gè)項(xiàng)目后期地塊價(jià)值； 3、有客觀市場(chǎng)需求和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，利于切入市場(chǎng)空白； 4、高星級(jí)酒店具有前瞻性，其投資回報(bào)比低星級(jí)的更高； 5、符合政府對(duì)上實(shí)、對(duì)地塊的期望。,1、定位建議,1、符合湖州酒店市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)需求，具有特有主題與亮點(diǎn)； 2、酒店定位應(yīng)該兼具休閑、度假或會(huì)議和商務(wù)功能； 3、其風(fēng)格應(yīng)該兼具地方風(fēng)情和國(guó)際風(fēng)格，符合上實(shí)一貫的藝 術(shù)和文化追求（如竹藝）； 4、其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該達(dá)到國(guó)內(nèi)5星以上要求。,項(xiàng)目的酒店定位建議如下：, 竹酒店在風(fēng)格上不是純粹的竹元素堆砌，是將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合，以現(xiàn)代審美需求塑造一種禪韻。,

16、2、總體風(fēng)格,竹主題酒店。,禪意文化表現(xiàn)在內(nèi)部設(shè)計(jì)及氛圍營(yíng)造。 舒適、精致的設(shè)計(jì)，不一定富麗堂皇，但富有創(chuàng)意。,3、設(shè)計(jì)原則,整體建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔靈動(dòng)。,伴水而建，因勢(shì)利導(dǎo)。,重視餐飲。 民以食為天，餐飲是衡量高檔酒店的標(biāo)準(zhǔn)之一。,4、客房建議,根據(jù)市場(chǎng)容量分析和5星竹主題的酒店定位，建議客房總量為258間，標(biāo)準(zhǔn)房、行政房及豪華套房三種戶型建議16：3：1,主題標(biāo)準(zhǔn)套房 特色：配微波爐、廚具等， 360度旋轉(zhuǎn)電視，吸引客人入?。?面積標(biāo)準(zhǔn)：45-70平米。,行政套房 特色：行政客房裝飾豪華，增加會(huì)客功能，方便旅游度假； 適合高級(jí)客人； 面積建議：100平米。,豪華套房 特色：為旅客提供更寬敞的空間

17、及華麗的裝飾； 適合頂級(jí)客人； 面積建議：140-200平米左右。,配套建議如下:,5、配套設(shè)施,建議增設(shè)多種規(guī)格會(huì)議廳，滿足不同客人的商務(wù)要求：,管家式服務(wù)賓客人入住時(shí)可將自己在酒店入住的要求列出，與酒店簽定協(xié)議以便提供服務(wù)； 會(huì)員服務(wù) 根據(jù)賓客入住時(shí)間及入住次數(shù)等狀況，為客人優(yōu)先辦理登記入住手續(xù)、優(yōu)惠享用餐飲、入住時(shí)未能分配到預(yù)訂的客房類型,可獲升級(jí)至高一級(jí)之客房、延遲退房時(shí)間等會(huì)員服務(wù)； 餐飲服務(wù)考慮到體量及作為五星賓館的分支，本項(xiàng)目不設(shè)獨(dú)立的餐飲空間； 獨(dú)立調(diào)控的中央空調(diào)，國(guó)際直撥長(zhǎng)途電話，衛(wèi)星電視，寬頻互聯(lián)網(wǎng)接口等。,6、價(jià)格建議,由于本項(xiàng)目2號(hào)地塊開發(fā)較早，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目精品酒店的

18、價(jià)格應(yīng)可達(dá)到1000元左右，主要測(cè)算依據(jù)如下表所示。,別墅產(chǎn)品對(duì)比 定位目的 定價(jià)說明 產(chǎn)品用途,伍、企業(yè)會(huì)所定位分析,54,1、別墅產(chǎn)品對(duì)比,根據(jù)項(xiàng)目及市場(chǎng)情況，為便于研究，我們將企業(yè)會(huì)所與升華余家漾的別墅項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析。,2、定位目的,企業(yè)會(huì)館的優(yōu)勢(shì)：可度身訂制，產(chǎn)品性質(zhì)可外延，靈活多變： 作為企業(yè)總部，滿足研發(fā)與商務(wù)需要，可出售； 作為企業(yè)會(huì)所，滿足度假與接待需要，可出售； 作為商務(wù)酒店，用于投資或經(jīng)營(yíng)，可出售； 無需更改地性，也能達(dá)到資金快速回籠的目的。,3、產(chǎn)品用途,1） 宴會(huì)PARTY,2 ）私家SPA會(huì)所,3）可自住或做企業(yè)高管宿舍,4、企業(yè)會(huì)所的高附加值,贈(zèng)送的國(guó)際品牌的中央

19、空調(diào)、中央吸塵、中央新風(fēng)、中央鍋爐系統(tǒng)； 利用振動(dòng)電纜實(shí)行小區(qū)外圍防護(hù)； 實(shí)現(xiàn)全數(shù)字化智能化管理平臺(tái)，可以通過數(shù)字雙向可視對(duì)講系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)燈光、空調(diào)、窗簾、監(jiān)控等集中智能化控制，移動(dòng)式PDA，隨時(shí)隨地控制； 無停車門禁系統(tǒng)，從項(xiàng)目入口到別墅院落門再到別墅車庫(kù)門均無須下車開門或刷卡等，完全實(shí)現(xiàn)無線感應(yīng)進(jìn)入，自動(dòng)開啟。 在頂級(jí)的硬件配置之后，是頂級(jí)的物業(yè)管理，建議物業(yè)管理有酒店服務(wù)管理公司代為管理，真正達(dá)到五星級(jí)的酒店管理質(zhì)量和服務(wù)水平。,5、定價(jià)說明,可以使用酒店設(shè)施； 品質(zhì)達(dá)到當(dāng)?shù)刈罴?，設(shè)計(jì)主題與主題酒店的“竹”意相吻合； 水電煤到位，滿足居住要求，并力爭(zhēng)按民用標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。,由于企業(yè)會(huì)館共12

20、套，而且由大師精心設(shè)計(jì)打造，無論景觀和環(huán)境都是獨(dú)一無二的，有很強(qiáng)的稀缺性，所以我們認(rèn)為單價(jià)應(yīng)不低于25，000元平方米左右（以下將從市場(chǎng)角度來驗(yàn)證別墅銷售價(jià)格的合理性）。,6、企業(yè)會(huì)所的市場(chǎng)定價(jià),一年后該地塊擬建項(xiàng)目別墅銷售價(jià)格預(yù)估,19417.64 * (1 + 0.1866) = 23041元/平方米,6、企業(yè)會(huì)所的市場(chǎng)定價(jià),最終價(jià)格修正,經(jīng)過測(cè)算，我們得出未來該地塊擬建項(xiàng)目別墅平均售價(jià)應(yīng)為25000元/平方米。,6、企業(yè)會(huì)所的市場(chǎng)定價(jià),產(chǎn)品建議 整體布局 市場(chǎng)客戶分析 銷售周期分析 價(jià)格定位,陸、聯(lián)排別墅定位分析,64,1、產(chǎn)品建議,2、市場(chǎng)客戶分析,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)項(xiàng)目組2007年8月在

21、湖州的市場(chǎng)調(diào)研預(yù)估,3、銷售周期分析,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)項(xiàng)目組2007年8月在湖州的市場(chǎng)調(diào)研預(yù)估,4、價(jià)格定位,聯(lián)排別墅價(jià)格價(jià)格增長(zhǎng)預(yù)估,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)項(xiàng)目組2007年8月在湖州的市場(chǎng)調(diào)研以及湖州2006年統(tǒng)計(jì)年鑒預(yù)估,由此我們推算：,據(jù)此認(rèn)為，二號(hào)地塊的花園洋房項(xiàng)目定位于高端住宅市場(chǎng)，在2009年進(jìn)入正式銷售期后的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)不低于當(dāng)?shù)芈?lián)排別墅的2009年預(yù)期平均價(jià)格水平，即單價(jià)16，000元平方米左右。,4、價(jià)格定位,5、關(guān)于居住科技材料應(yīng)用的建議（一）,5、關(guān)于居住科技材料應(yīng)用的建議（二）,5、關(guān)于居住科技材料應(yīng)用的建議（三）,五、投資效益比較與分析,1、投資估算 2、開發(fā)成本分析 3、投資分

22、配分析 4、開發(fā)周期 5、資金籌措與平衡 6、項(xiàng)目收益測(cè)算 7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 8、項(xiàng)目投資與平衡能力分析 9、敏感性分析,73,1、投資估算,本項(xiàng)目的投資成本主要包括土地費(fèi)用、前期與間接費(fèi)用、工程費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用等，相關(guān)的估算依據(jù)如下：,2、開發(fā)成本分析,本項(xiàng)目的產(chǎn)品主要包括：五星酒店、花園洋房、企業(yè)會(huì)所，我們根據(jù)估算情況，分別總投資、單位造價(jià)與綜合造價(jià)分析如下：,3、投資分配分析,為了更清晰地分析項(xiàng)目對(duì)資金的占用情況，我們就項(xiàng)目所需的資金按半年度分配進(jìn)行了分析，并構(gòu)成如下項(xiàng)目投資分析表：,從上表可以看出，項(xiàng)目投資的高峰期是發(fā)生在08年的上半年以及09年的下半年至10年的上半年，其中08年上

23、半年是因?yàn)轫?xiàng)目發(fā)生的土地費(fèi)用所致，且該費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生時(shí)間因投資分析的需要作了相應(yīng)調(diào)整（以前年度的資金成本作為沉沒成本不予考慮）。,4、開發(fā)周期,2008年第三季度啟動(dòng)酒店地塊建設(shè)，2008年下半年啟動(dòng)花園洋房和企業(yè)會(huì)所的建設(shè)，2010年上半年完工。,4、開發(fā)周期,項(xiàng)目的資金來源主要依靠自有資金、銀行貸款和營(yíng)銷資金回籠。經(jīng)過測(cè)算，建設(shè)期總投入為96,194萬元，在設(shè)定項(xiàng)目公司資本金10,000萬元的情況下，建設(shè)期融資貸款需求預(yù)計(jì)為30,035萬元，營(yíng)銷回籠款為56,159萬元，具體如下表所示：,6、項(xiàng)目收益測(cè)算,(1) 銷售收益測(cè)算,從上表可以看出，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)的銷售收益總額預(yù)計(jì)可以達(dá)到11.5

24、6億元。,經(jīng)營(yíng)內(nèi)容： 包括258個(gè)客房及其它餐飲、娛樂等配套與附屬設(shè)施，其中餐飲與其它收益分別按客房收益的50與12進(jìn)行測(cè)算； 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)：1000元/間.天，房?jī)r(jià)上升按正常年后每年5為增幅； 客房率：10年下半年開業(yè)，客房率按62計(jì)，至14年開始平均客房率達(dá)到74； 物業(yè)變現(xiàn)：按最后一年酒店純收益與10的資本化率計(jì)算。,(2) 經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算,經(jīng)過測(cè)算，預(yù)計(jì)酒店在15年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)總收益為8.45億元，具體的測(cè)算結(jié)果見附表。,7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,(1) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)項(xiàng)目花園洋房與企業(yè)會(huì)館的投入與產(chǎn)出關(guān)系，我們構(gòu)成如下?lián)p益表：,a) 銷售部分的損益預(yù)測(cè)：,從表可以看出，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)

25、可實(shí)現(xiàn)的銷售部分稅后利潤(rùn)為29,538萬元，相應(yīng)的投資利潤(rùn)率為25.85%，銷售利潤(rùn)率為25.53%。,b) 酒店經(jīng)營(yíng)部分的損益預(yù)測(cè),根據(jù)項(xiàng)目酒店的投入與產(chǎn)出關(guān)系，我們構(gòu)成如下?lián)p益表：,從表可以看出，酒店經(jīng)營(yíng)部分預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的稅后總利潤(rùn)為84,511萬元，年均稅后利潤(rùn)為5,634萬元，相應(yīng)的年投資利潤(rùn)為9.92，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為26.86。,（2）動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益,A) 項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量分析,根據(jù)以上現(xiàn)金流量測(cè)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為17.54%，在基準(zhǔn)貼現(xiàn)率10%情況下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為20, 134萬元，投資回收期8.96年。項(xiàng)目最大現(xiàn)金流出預(yù)計(jì)發(fā)生在2011年，累計(jì)現(xiàn)金流出量為2億元。,B) 銷售部分現(xiàn)金流量分析,根據(jù)以上現(xiàn)金流量，本銷售項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為165.78%，基準(zhǔn)貼現(xiàn)率10%情況下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為23, 731萬元，投資回收期2.18年。,C) 酒店部分現(xiàn)金流量分析,根據(jù)以上現(xiàn)金流量分析，預(yù)計(jì)酒店項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.23%，且在基準(zhǔn)貼現(xiàn)率8%情況下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5, 390萬元，投資回收期14.52年。,8、項(xiàng)目投資與平衡能力分析,1、項(xiàng)目注冊(cè)資本設(shè)