1、消費(fèi)支出規(guī)劃,2012年個(gè)人房貸余額超過2萬6千億元 54：月供占收入2050 32%：月供占收入50%以上“房奴”,如何可以均勻地享受一生的財(cái)富？,預(yù)期中國汽車銷量每年增速至少10,消費(fèi)支出規(guī)劃學(xué)習(xí)框架,1、制定住房消費(fèi)方案 2、制定汽車消費(fèi)方案 3、制定消費(fèi)信貸方案,消費(fèi)支出規(guī)劃,1、金融市場與消費(fèi)支出 2、收入、支出與財(cái)務(wù)安全和財(cái)務(wù)自由 收大于支的消費(fèi)模式 收支相抵的消費(fèi)模式 支大于收的消費(fèi)模式,1、金融市場與消費(fèi)支出的關(guān)系,金融市場發(fā)達(dá)，才能融資或投資 結(jié)合方式： 1、融資：從金融市場借貸調(diào)整消費(fèi)模式住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸和信用卡消費(fèi)信貸 2、投資：投資于金融產(chǎn)品：股票、債券和基金

2、來獲取收益，增強(qiáng)可消費(fèi)能力,2、收入、支出、財(cái)務(wù)安全與財(cái)務(wù)自由,財(cái)務(wù)安全：現(xiàn)有財(cái)富足以應(yīng)對未來的財(cái)務(wù)支出或其他生活目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，家庭不會(huì)出現(xiàn)大的財(cái)務(wù)危機(jī) 財(cái)務(wù)自由：收入主要來自主動(dòng)投資而不是被動(dòng)工作,收入大于支出,總收入,投資收入,總支出,工作收入,收支相抵,投資收入,總收入,總支出,工作收入,支出大于收入（不可?。?住房消費(fèi)規(guī)劃,住房支出的分類 購房的目的 購房的財(cái)務(wù)決策 住房消費(fèi)信貸 租房的選擇,房產(chǎn)消費(fèi)規(guī)劃內(nèi)容,一、住房支出的分類,（1）住房消費(fèi)（租金價(jià)格衡量） 購房； 租房。 （2）住房投資 將住房看成投資工具。,二、購房的目標(biāo)（時(shí)間、面積、房價(jià)）,（1）購房面積需求 不必盲目求大（面積

3、閑置問題）； 無需一次到位（時(shí)尚、人口調(diào)整問題） （在一套房子里住一輩子的可能性越來越?。?量力而行（考慮首付款金額）。 （2）購房環(huán)境需求 房價(jià)取決于區(qū)位和面積。,購房目標(biāo),購房目標(biāo)三要素：客戶家庭計(jì)劃購房時(shí)間 希望的居住面積 屆時(shí)房價(jià) 例如：我希望年后購買平米左右，價(jià)格為元每平米的房屋。 注意：購房目標(biāo)必須明確，不能模糊,購房面積需求和購房環(huán)境需求（即購房目標(biāo)）,1、購房面積需求把握： 不必盲目求大：滿足居住需要，太大閑置 無需一次到位：一套房住一輩子可能性很小 量力而行：面積大小取決客戶資金和還貸能力 2、購房環(huán)境需求（價(jià)格取決于區(qū)位和面積） 區(qū)位好，價(jià)格高，面積小 區(qū)位差，價(jià)格低，面

4、積大,現(xiàn)在和未來負(fù)擔(dān)能力,居住地點(diǎn)變遷和年限,自己房屋的依賴性,房租成長率,未來房屋價(jià)格的預(yù)期,購房 租房 ?,房屋居住需求,空間需求,環(huán)境需求,家庭人數(shù),生活品質(zhì),購房租房,購房決策,租房,地段環(huán)境,價(jià)格,內(nèi)部設(shè)施,購房規(guī)劃,地段、環(huán)境,戶型、類別,品牌、管理,保值增值潛力,首期付款,償還貸款,購房規(guī)劃的流程,三、購房的財(cái)務(wù)決策,1、購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法 （1）以儲(chǔ)蓄及交費(fèi)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)。 可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來買房時(shí)的終值+以目前年收入為年金在未來購房時(shí)的年金終值年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限； 可負(fù)擔(dān)房貸=以未來購房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限

5、； 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸； 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)。,三、購房的財(cái)務(wù)決策,1、購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法 （2）按想購買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 欲購買的房屋總價(jià)=房屋單價(jià)需求面積； 需要支付的首期費(fèi)用=欲購買的房屋總價(jià) （1-按揭貸款成數(shù)比例）； 需要支付的貸款部分=欲購買的房屋總價(jià) 按揭貸款成數(shù)比例； 每月攤還的貸款本息費(fèi)用=以月為單位的準(zhǔn)年金值。,三、購房的財(cái)務(wù)決策,例2-1 王先生年收入10萬元，預(yù)計(jì)收入每年增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比例為40%。目前有存款2萬元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為10%，準(zhǔn)備房貸20年，假設(shè)房貸利率6

6、%。 首付部分=29（萬元） 貸款部分=56.8（萬元） 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=85.8（萬元） 房屋貸款占總價(jià)的成數(shù)=56.8/85.8=66.2% 若王先生計(jì)劃購買100平方米的房子，則 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=858000/100=8580（元/平方米）,三、購房的財(cái)務(wù)決策,例2-2 ，張先生要購買100平方米的房子，目前市面上一般價(jià)格是30006000元/平方米。假設(shè)按7成按揭，貸款期限20年。貸款利率6%，等額本息還款。 30萬的房屋首付及貸款情況： 需要支付的首期款=3030%=9 （萬元） 需要支付的貸款數(shù)額=3070%=21 （萬元） 每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用=1505（元） 60萬的房屋

7、首付及貸款情況： 每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用=3009（元),提示： 房價(jià)最好控制在年收入的6倍以下 貸款年限在8-15年之間,練習(xí)題,例：張先生想買100平米的房子，單價(jià)6000元/平米，總價(jià)60萬元。按7成按揭，貸款期限20年，利率6%。 首付款=60*30%=18 貸款額度=60*70%=42 每月償還的本金和利息：即月供（年金） 42=年金*年金的現(xiàn)值系數(shù) 系數(shù)：期數(shù)240（20*12）、利率0.5%（6%/12）,購房相關(guān)稅費(fèi),契稅：普通住宅按房屋成交價(jià).繳納 非普通住宅按房屋成交價(jià)繳納 評估費(fèi)：抵押品評估，各銀行有自己的規(guī)定 律師費(fèi)：公積金貸款不付 商業(yè)貸款收?。ǜ縻y行有自己的規(guī)定

8、） 商業(yè)貸款二手房要辦理公證，每件200元。 保險(xiǎn)費(fèi)：額度最大費(fèi)用，主要是抵押物財(cái)產(chǎn)保 險(xiǎn)及貸款信用保險(xiǎn) 公積金貸款可不買保險(xiǎn) 商業(yè)貸款：財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，購買房屋綜合險(xiǎn)；財(cái)產(chǎn)抵押和連帶擔(dān)保的，購買房屋險(xiǎn)。,購房相關(guān)稅費(fèi),抵押登記費(fèi)：每平米.元，二手房每間200元 印花稅：商品房買賣合同： 個(gè)人購房貸款合同： 領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，每件貼花5元 裝修費(fèi)用：經(jīng)濟(jì)型、舒適型、豪華型 購置家具和電器費(fèi)用 以上開支形成了住房規(guī)劃的財(cái)務(wù)目標(biāo)。,三、購房的財(cái)務(wù)決策,3、購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo) 房屋月供款與稅前月總收入的比率。一般不應(yīng)超過25%30% 所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。一般應(yīng)控制在33%38%,

9、1、住房消費(fèi)貸款的種類： 個(gè)人住房公積金貸款 利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22% 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 利率： 35年（含5年）年利率7.65%，優(yōu)惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，優(yōu)惠利率6.66% 個(gè)人住房組合貸款,四、購房消費(fèi)信貸,1、住房消費(fèi)信貸的種類 （1）個(gè)人住房公積金貸款 個(gè)人公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房組合貸款 個(gè)人公積金貸款：按規(guī)定繳存住房公積金的借款人，在購買自住房時(shí)，以所購住房為抵押或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或第三人擔(dān)保，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款,例如：某職工已經(jīng)存有公

10、積金20 000元，上月公積金匯儲(chǔ)300元，還有10年退休。,該職工在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額： =20 000+300*10*12=56 000 能夠借入的總額為以下三者中最低者： 1、借款人在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額56 000元 2、住房價(jià)格的70%。設(shè)住房評估價(jià)90 000元。90 000*70%=63 000 3、該市住房公積金管理中心的最高額度。 設(shè)為30 000元。 該職工的借款額度為30 000元。,四、購房消費(fèi)信貸,1、住房消費(fèi)信貸的種類 （2）個(gè)人住房商業(yè)性貸款（“按揭”） 個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件： 具有完全行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購買的產(chǎn)權(quán)住

11、房為抵押，作為還款保證向銀行申請的住房商業(yè)性貸款（俗稱按揭） 貸款額度根據(jù)申請人的資信程度確定，同時(shí)不超過住房售價(jià)的80%，期限不超過30年。,抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵（質(zhì)）押加保證 抵押貸款：抵押人擁有的房屋或預(yù)購房屋 土地使用權(quán)等 質(zhì)押貸款：動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押作為還款保證 國庫券、金融債券、AAA企業(yè)債券 保證貸款：第三人保證作為還款擔(dān)保 抵（質(zhì)）押加保證：抵押物或質(zhì)押物 第三人保證,四、購房消費(fèi)信貸,1、住房消費(fèi)信貸的種類 （3）住房組合貸款 凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請個(gè)人住房公積金貸款的同時(shí)還可向銀行申請個(gè)人住房商業(yè)貸款。分別按各自的利率計(jì)算

12、利息。,公積金貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款 借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時(shí)向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款,例如：房產(chǎn)價(jià)格80萬元，兩部貸款的總金額為房價(jià)的70%，即56萬元。 1、公積金貸款10萬元，期限15年（180個(gè)月），利率5%，計(jì)算出每月還款額，即計(jì)算準(zhǔn)年金。 2、商業(yè)貸款41萬元，20年期限，利率6%，即計(jì)算準(zhǔn)年金。,2、個(gè)人住房商業(yè)貸款方式：,首付款： 2030 （大于90平方米，30；小于90平方米，20） 期款： 一年以內(nèi)，本息一次還清；一年以上的可采用： 等額本息還款法 等額遞增還款法 等額遞減還款法 等額本金還款法,四、購房消費(fèi)信貸,2、還款方式和

13、還款金額 （2）等額本金還款法 它是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來收入會(huì)減少的人群。如面臨退休的人員等。 每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=貸款本金； P1 =累計(jì)已還本金； r=月利率； n=還款期數(shù),等本還款法,等額本金還款法: 每月攤還的本金固定,但總額隨房屋貸款余額減少,利息額也跟隨著減少。,等額本金還款法,逐月遞減，利息較少,例題,張小姐剛買了一套房子，房價(jià)100萬，首付30萬元，貸款70萬元，采用20年按月等本還款的方式，貸款利率為6.5%，請幫她計(jì)算一下每月需要還多少錢？每月的還款額中有多少是本金？有

14、多少是利息？ 分析：等本還款方式下：PRN=PV/n=700000/240=2916.67 第一個(gè)月的利息償還額為 INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67 第一個(gè)月的總還款額為 2916.67+3791.67=6708.34 第二個(gè)月的本金償還額是一樣的 但是第二個(gè)月的利息償還額為 （700000-2916.67）*（6.5%/12）3775.87 第二個(gè)月的還款總額為2916.67+3775.87=6692.54,四、購房消費(fèi)信貸 T,2、還款方式和還款金額 （1）等額本息還款法 它是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。適用于收入處于穩(wěn)定的

15、家庭，如公務(wù)員，教師等。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中， P0=貸款本金； r=月利率； n=還款期數(shù),等額(本息)還款法,等額還款法即每期攤還相等數(shù)額貸款,但是其中每期還款本金和利息是不一樣的.,等額本息還款法,每月相同，利息較多,等額(本息)還款法AMRT,例：小張準(zhǔn)備買房，房價(jià)60萬元，首付款3成，貸款7成，貸款20年，請問按照每月等額還款法，小張每月底需要還款多少？ 用EXCEL可以算出 3009 運(yùn)用PMT函數(shù) rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000 問，小張?jiān)诹私饬嗣吭滦枰€款3009的時(shí)候，想知道償還了多少本金，償還了多少

16、利息，你能幫幫他么？,第一個(gè)月：利息=420000*0.05%=2100 本金=909 第二個(gè)月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45 本金為913.55 以此類推,討論: 1、等額本金（按月遞減） 每期本金相同，利息逐漸減少。 每期還款額遞減。 2、等額還款（等額本息和） 每期本金逐漸增多，利息逐漸減少。 每期還款額相同。 3、兩種還款方式所付總利息比較：,比較兩種還款方式,1、利息：等額本息還款法等額本金還款法 2、適用情況： 教師、一般研究人員或工作平穩(wěn)采用第一種方法。 高收入、收入多元化、現(xiàn)在資金雄厚等采用后一種方法，因?yàn)槿蘸髩毫p小,四、購房消費(fèi)信貸,例25，李

17、先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065（元）,四、購房消費(fèi)信貸,例26，李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還款。 每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 第一個(gè)月還款額=300000/240+（3000000） 5.508%/12=2627（元） 第二個(gè)月還款額=2621（元） 。,例：李先生2006年10月申請了20年期30萬元貸款，利

18、率5.814，采用等額本息還款法，月還款額為多少？,例：李先生2006年10月申請了20年期30萬元貸款，利率5.814，采用等額本金還款法，月還款額為多少？,4、房屋貸款主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 房屋月供款與稅前月收入的比率 一般不宜超過2530。 所有貸款月供款與稅前月收入的比率 一般不宜超過3338。,案例：客戶小王在一家IT公司工作，年齡25歲，月薪1萬元。現(xiàn)有儲(chǔ)蓄25萬元，想要購買一套60萬元的房屋，請規(guī)劃其合適的房貸規(guī)劃。（年率6.04，月率0.5033）,1、月收入10000元,2、可供房貸的收入1303000元,3、房屋購買價(jià)600000元 4、首付款6030180000元,5、需貸款額6

19、0 x70%420000元,6、其他費(fèi)用 30000元,7、月供款 3019元,注：期限20年月供款 3019元 比例 30.19 期限30年月供款 2529元 25.29,首付加上其他費(fèi)用合計(jì)約21萬元，現(xiàn)有儲(chǔ)蓄完全可以滿足。建議小王采用首付18萬元，貸款期限20年，月供3019元的房貸方案。,四、購房消費(fèi)信貸,2、還款方式和還款金額 （3）等額遞增還款法 即把還款期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞增。 適用于目前收入一般，但未來收入會(huì)逐漸增加的人群。如畢業(yè)不久的學(xué)生等。,四、購房消費(fèi)信貸,2、還款方式和還款金額 （4）等額遞減還款法 即把還款

20、期限劃分為若干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞減。 適用于目前還款能力強(qiáng)，但未來收入將減少的人群。如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。,循環(huán)貸,循環(huán)貸,“循環(huán)貸”是指您以房產(chǎn)作抵押向我行申請一個(gè)貸款的最高限額，在不超過這個(gè)限額的情況下，您可以隨時(shí)根據(jù)需要向我行借款使用，不限次數(shù)；當(dāng)您資金充裕時(shí)，又可以隨時(shí)還款，節(jié)省利息。資金循環(huán)使用，利息最大節(jié)省。,您在我行辦理以房產(chǎn)作抵押的個(gè)貸業(yè)務(wù)時(shí)（如一、二手房按揭業(yè)務(wù)），均可同時(shí)申請辦理“循環(huán)貸”。,特點(diǎn),想借就借，便于周轉(zhuǎn) 在您需要用錢時(shí)，只要不超過我行給您核定的最大限額，您都可以馬上向我行申請?zhí)峥睿S時(shí)滿足您的資金使用要求

21、。,想還就還，節(jié)省利息 當(dāng)您手頭資金充裕時(shí)，您可以隨時(shí)提前歸還貸款，我行只按實(shí)際的貸款金額和時(shí)間計(jì)收利息，“循環(huán)貸”限額內(nèi)沒有提款或已歸還部分都無須您付利息，讓您花費(fèi)最少。,特點(diǎn),特點(diǎn),多種抵押，用途廣泛 您可以用普通住房、別墅、商鋪、寫字樓或標(biāo)準(zhǔn)化廠房等房產(chǎn)作為抵押，貸款資金可以用于個(gè)人購房、購車、裝修、經(jīng)營等多種用途。,手續(xù)簡便，方便快捷 一次抵押，長期有效，當(dāng)您再次申請?zhí)峥睿瑹o須再次辦理抵押登記，提款手續(xù)簡便、快捷。,案例分析,2010年11月初，張先生因個(gè)人經(jīng)營需要準(zhǔn)備向我行申請一筆抵押貸款，金額100萬元，期限半年，利率5.61（六個(gè)月基準(zhǔn)利率5.1上浮10）張先生預(yù)計(jì)12月初他將會(huì)

22、有40萬元的銷售回款，2011年3月初又需要向外支付采購款40萬元。下面是兩種不同的融資方案： （1）張先生辦理一筆抵押貸款100萬元，12月初將40萬的銷售回款放在銀行賬戶作為活期存款，在2011年3月初對外支付貨款40萬元。 （2）張先生辦理“循環(huán)貸”，11月初初在循環(huán)貸下首次提款100萬元，12月初將40萬元的銷售回款用于貸款的提前還款，3月初張先生再在循環(huán)貸下提取第二筆貸款40萬元，用于對外支付購貨款。,利息支出對比,通過對比可以看出，循環(huán)貸滿足了張先生靈活的資金周轉(zhuǎn)需求，并且有效地節(jié)省了貸款利息支出。,辦理程序,四、購房消費(fèi)信貸,3、提前還貸的選擇權(quán) （1）提前還貸發(fā)生的三種情況 借

23、款人在貸款時(shí)對自身的償還能力估計(jì)不足； 借款人調(diào)整投資組合后而提前償還貸款； 借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，有能力提前還貸。 無論出于何種還貸目的，動(dòng)用提前還款選擇權(quán)的決策原則仍然是成本效益原則。,四、購房消費(fèi)信貸 TO,3、提前還貸的選擇權(quán) （2）提前還貸的方法 全部提前還款，剩余的貸款一次性還清； 部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）； 部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，（但節(jié)省程度低于第二種）； 。 部分提前還款，每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）。,四、購房消費(fèi)信貸,3、提前還貸的選擇權(quán) （3）如何還貸更經(jīng)濟(jì) 如果客戶選擇

24、的是組合貸款，提前還貸時(shí)可考慮先還商貸會(huì)“優(yōu)惠”很多。 如果客戶現(xiàn)在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”較為有利。 兩種還款法相比較，“等額本息還款法”支付的利息高于“等額本金還款法”支付的利息。,四、購房消費(fèi)信貸,3、提前還貸的選擇權(quán) （4）提前還貸需注意的問題 原則上必須是1年以后，銀行允許； 銀行對提前還貸起點(diǎn)金額有要求；提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；借款人一般須提前15天或1個(gè)月提出書面申請；貸款期限在1年以內(nèi)的，不能部分提前還本；貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償；借款人提前償還全部貸款后可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保費(fèi)。組合貸款不必先還公積金貸款；辦理抵

25、押注銷。,四、購房消費(fèi)信貸,4、延長貸款 （1）借款人應(yīng)提前20個(gè)工作日向銀行提交申請和相關(guān)證明； （2）延長貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應(yīng)付的本息及違約金； （3）借款人申請延期只限一次； （4）原借款期限與延長期限之和最長不得超過30年。,四、購房消費(fèi)信貸,5、利率調(diào)整對還款總額的影響 （1）貸款期間的利率變動(dòng)按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。1 年之內(nèi)不調(diào)整；1年以上的在下一年1月1日調(diào)整。 （2）如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶開立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。,五、租房的選擇,1、適合租房的人群 （1）剛剛踏入社會(huì)的年輕人。 （2）工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。 （3）儲(chǔ)蓄不多的家庭。 （4）不

26、急需買房且不清楚房價(jià)走勢者。 2、租房和購房的比較分析 （1）年成本法； （2）凈現(xiàn)值法。,購房和租房的優(yōu)缺點(diǎn)對比:,租購房決策影響因素 房價(jià)成長率：房價(jià)成長率越高，購房越劃算 房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算 居住年數(shù)：居住時(shí)間越長，購房越劃算 利率水平：利率水平越高，租房越劃算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算 租房押金：押金水平越高，購房越劃算,1.2 租房或購房的決策方法 年成本法 凈現(xiàn)值法,年成本法 租房年成本=押金機(jī)會(huì)成本率+年租金 購房年成本=首付款機(jī)會(huì)成本率+貸款余額貸款利率+年維修費(fèi)及稅金+折舊 比較租房或者購房的年成本,成本小的更為劃算 購房后總價(jià)固定，如

27、果貸款利率不變,隨著每年還款，貸款余額逐漸減少,因此,購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升 年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，在租房或者購房決策時(shí)還應(yīng)該考慮將來的其他因素的改變，比如房租是否呈增長趨勢，房價(jià)是否呈增長趨勢,年成本法案例 汪小發(fā)看上了一套100平米的住房，位于廣州市珠江新城附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1個(gè)月房租作為押金。如果購房，總價(jià)120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，假定房屋的維護(hù)成本為5000元/年，年折舊率為2%，押金與首付款機(jī)會(huì)成本均為3%。 問：該房屋應(yīng)該租還是購？,年成本法案例

28、租房年成本： 5,500元125,500元13% 66,165元 購房年成本： 60萬元3%60萬元6%+ 5000元+120 萬元2%=83000元 購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元 高25.44%。,年成本法其他考慮因素 未來房價(jià)上漲 若房價(jià)在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點(diǎn)，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，購房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若計(jì)劃住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房價(jià)可能在5年內(nèi)漲7.2%以

29、上，購房仍然劃算。 若大家都預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會(huì)發(fā)生。因此，比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價(jià)漲跌的主觀判斷也是重要因素。,凈現(xiàn)值法（NPV） 考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流 量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算?？梢允褂秘?cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金流計(jì)算功能計(jì)算。 NPV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，在年成本法中計(jì)算的租房 押金利息與購房折舊成本由于并非實(shí)際現(xiàn)金流出，所以不用作為現(xiàn)金流出；在年成本法中房貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。 比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算,凈現(xiàn)值法案例 若汪小發(fā)已

30、確定要在該處住滿5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回；如果購房，房價(jià)120萬，維護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第5年末能以125萬價(jià)格賣出。（假定折現(xiàn)率為3%）,租房NPV的計(jì)算 租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初支付: CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000 2 CFj=第三年租金=-5,500+2 (-500) 12=-78,000 3 CFj=第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000

31、 4 CFj =第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000 5 CFj=取回押金=5,500 3i， NPV=-367,017,制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案 O,工作程序： 1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶希望購房； 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等； 3、分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。 4、幫助客戶制定購房目標(biāo)，包括購房的時(shí)間、希望的居住面積和屆時(shí)的房價(jià)，確定明確的風(fēng)購房目標(biāo)；,制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案,工作程序： 5、幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃，選擇適當(dāng)貸款方式、還款方式及還款期限等，并運(yùn)用相關(guān)稅收和法律知識(shí)，為客

32、戶提供必要的支持。 6、購房計(jì)劃的實(shí)施。 7、根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)，對計(jì)劃做出及時(shí)的調(diào)整。,買房注意事項(xiàng),1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn) 2、房屋位置約定不清的漏洞 3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險(xiǎn) 4、關(guān)于房屋交接約定的問題 5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運(yùn)行約定的問題,6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題 7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題 8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問題 9、關(guān)于合同文本備案的問題,討論,房子和家？,制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃方案 T,學(xué)習(xí)目的： 1、能夠分析客戶的汽車消費(fèi)需求； 2、能夠選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞胶唾J款機(jī)構(gòu)； 3、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案。,一，汽車消費(fèi)概述,汽車行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展

33、的一大支柱，在住房需求得到基本滿足后，消費(fèi)熱點(diǎn)必然轉(zhuǎn)移到汽車上。中國轎車的需求將保持20%-25%的年增長，其中私家車將保持33%的發(fā)展水平。 一般而言，購車交納費(fèi)用如下（以10萬元車為例）（1）保險(xiǎn)費(fèi)30004000元，甚至6000元以上；養(yǎng)路費(fèi)約為1320元；車船使用費(fèi)200元；養(yǎng)護(hù)費(fèi)800元；（2）變動(dòng)費(fèi)用包括汽油費(fèi)、停車費(fèi)、路橋費(fèi)等。所有這些費(fèi)用總計(jì)可以達(dá)到1500020000元以上，幾乎占到購車款的15%20%。并且這些費(fèi)用中的大部分都是要每年必交的。,如何看待上海車牌拍賣價(jià)格連創(chuàng)新高？,新華社北京3月23日新媒體專電(新華社“中國網(wǎng)事”記者陸文軍 葉鋒)近段時(shí)間來，上海私車牌照拍賣

34、價(jià)格持續(xù)快速走高。在23日進(jìn)行的最新一次拍賣中，一張上海車牌的成交價(jià)已經(jīng)突破9萬元大關(guān)，讓不少購車者感嘆“最貴鐵皮”難以承受之重。針對這種情況，上海有關(guān)部門已經(jīng)明確表示，將出臺(tái)相關(guān)措施，抑制車牌價(jià)格過高過快上漲。,二、自籌經(jīng)費(fèi)購車與貸款購車決策,銀行大都規(guī)定，貸款買車人必須購買指定經(jīng)銷商的汽車，并提供銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方保證。個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限是35年，汽車消費(fèi)用貸款的首期付款不得低于所購車輛價(jià)格的20%。 如貸款12萬，期限5年，按年利5.85%計(jì)算，月還貸2311.58元，5年支付利息18694.8元。假設(shè)投資年收益率3.49%（國債），5年后收益20940元。,三、汽車消

35、費(fèi)信貸,(一) 個(gè)人汽車消費(fèi)信貸： 原則：部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€。 1、貸款對象和條件 （1）必須具備完全民事行為能力 ； （2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還本息能力，信用良好 ； （3）能提供有效抵押物或質(zhì)物，或有足夠代償能力的個(gè)人或單位作保證人； （4）能支付購車首期款項(xiàng)。,三、汽車消費(fèi)信貸,2、貸款期限、利率和金額 （1）貸款期限：一般為3年，最長不超過5年； （2）貸款利率：1年-5.58%；3年-5.76%；5年-5.85%； （3）貸款金額：以質(zhì)押方式首付不少于車款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保證方式首付不少于40%。,3 貸款擔(dān)保： 可采用權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保、抵押擔(dān)

36、保或第三方保證。 4 貸款保險(xiǎn)： 中國銀行要求客戶辦理抵押物保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不能短于借款期限。,三、汽車消費(fèi)信貸,5、還款方式及案例分析 （1）等額本息和等額本金。 （2）按月還款和按季還款。 （3）遞增法和遞減法。 （4）智慧型還款。,智慧型還款,汽車金融公司還款方式非常靈活，與銀行貸款相比，更加貼近人心，例如汽車金融公司的“智慧型”還款就是一種頗受歡迎的方式，以售價(jià)為11.78萬元的凱越為例，如果采取標(biāo)準(zhǔn)型貸款，首付3成，貸款3年，每月還款金融為2585元；如果采取智慧型貸款，首付2.5成，貸款三年，每月還款金額為2199元，同時(shí)在最后一月支付尾款2.314萬元。汽車金融公司銷售部經(jīng)理李小姐介

37、紹，智慧型還貸方式可以降低每月還款壓力，比較適合年底雙薪和獎(jiǎng)金分工的消費(fèi)者。,三、汽車消費(fèi)信貸,例題2-11，購買一輛10萬元的汽車，計(jì)算貸款購車費(fèi)用。,三、汽車消費(fèi)信貸,貸款購車費(fèi)用,三、汽車消費(fèi)信貸,貸款購車費(fèi)用,【案例】小王畢業(yè)5年，在合資藥廠擔(dān)任經(jīng)理助理，月收入5000元，貸款10萬元買車，期限5年。 分析： 等額本息還款，月還款額1926元，加上每月1800元養(yǎng)車費(fèi)用，比例過高; 建議采用“按月等額本息年度遞增”。,三、汽車消費(fèi)信貸,4、銀行與汽車金融公司貸款比較 （1）貸款比例及年限 銀行：首付40%，35年； 金融公司：首付20%，35年。 （2）申請汽車貸款資格 銀行：只限本省

38、； 金融公司：外省也可以。 （3）利率及其它費(fèi)用 銀行：按銀行利率確定； 金融公司：比銀行利率高，但無雜費(fèi)。,（二）個(gè)人車庫車位貸款 以招商銀行個(gè)人車庫車位貸款為例。,阜新天價(jià)車庫有價(jià)無市？,30萬元！ 這不是一套住宅的價(jià)格，而是一間車庫的售價(jià)。 在多數(shù)市民不知不覺間，我市城市中心區(qū)的車庫價(jià)格已悄然攀上歷史高位。然而，自認(rèn)占有稀缺資源的賣方與懷有多種擔(dān)憂的買方互不買賬，催生出這一市場目前空有報(bào)價(jià)、無人接盤的尷尬。 市民隋女士是體南小區(qū)住戶，前不久買回一輛總價(jià)不足7萬元的私家車。按著“有車應(yīng)有庫”的思維，買車后她便開始搜尋自家附近的在售車庫?！稗D(zhuǎn)了快倆月，也碰到一些，就是要價(jià)太高，二十幾萬一個(gè)庫

39、都夠買我仨車了。”無奈，隋女士只得暫時(shí)擱置了讓愛車寒冬里住“暖房”的愿望。,四、制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃程序,1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶購車需求； 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等； 3、分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。 4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。 5、購車計(jì)劃的實(shí)施。 6、根據(jù)客戶未來情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案。,制定消費(fèi)信貸方案,學(xué)習(xí)目的： 1、能夠掌握信用卡及大額耐用品消費(fèi)信貸的基本知識(shí)； 2、能夠分析客戶的消費(fèi)信貸需求； 3、能夠幫助客戶有效使用信用卡及其他消費(fèi)信貸方式。,大額耐用消費(fèi)品信貸,大額耐用消費(fèi)品信貸對象是

40、具有當(dāng)?shù)貞艨冢蟹€(wěn)定職業(yè)、收入和固定住所，年齡在2055周歲之間，無不良信用記錄，具有完全民事能力的自然人。 個(gè)人大額耐用品指的是單價(jià)在3000元以上，正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，如家用電器、電腦、家具、健身器材、衛(wèi)生潔具等。這種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的期限分為6個(gè)月、1年、2年、3年四個(gè)檔次。,制定消費(fèi)信貸方案的程序,1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶消費(fèi)信貸或信用卡消費(fèi)的需求； 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等； 3、分析客戶的信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。 4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。 5、消費(fèi)信貸計(jì)劃的實(shí)施。 6、根據(jù)客戶

41、未來情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案。,消費(fèi)信貸規(guī)劃總結(jié),消費(fèi)信貸是指金融機(jī)構(gòu)為購買消費(fèi)品的客戶提供的一種信貸業(yè)務(wù)，它以消費(fèi)者未來的購買力為放款基礎(chǔ)，旨在通過信貸方式預(yù)支遠(yuǎn)期消費(fèi)能力，來刺激或滿足個(gè)人及其消費(fèi)需求,什么是消費(fèi)信貸？,分期付款和非分期付款。分期付款一般按周、月償還貸款。主要用途是支付購車、家電等高檔耐用消費(fèi)品。非分期付款在規(guī)定的期限內(nèi)一次還清貸款。,個(gè)人消費(fèi)信貸按償還形式分兩大類,消費(fèi)信貸的種類,短期信用貸款 綜合消費(fèi)貸款 旅游貸款 國家助學(xué)貸款 汽車貸款 住房貸款,短期信用貸款,是貸款人為解決由本行辦理代發(fā)工資業(yè)務(wù)的借款人臨時(shí)性需要而發(fā)放的 ，期限在一年以內(nèi)、額度在2000元至2萬元且不

42、超過借款人月均工資性收入6倍的、毋須提供擔(dān)保的人民幣信用貸款。該貸款一般不能展期。,綜合消費(fèi)貸款,是貸款人向借款人發(fā)放的不限定具體消費(fèi)用途、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行Х慨a(chǎn)作抵押擔(dān)保，借款額在2000元至50萬元、期限在六個(gè)月至三年的人民幣貸款。,旅游貸款,是貸款人向借款人發(fā)放的用于支付旅游費(fèi)用、以貸款人認(rèn)可的有效權(quán)利作質(zhì)押擔(dān)保或者有具有代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，借款金額在2000元至5萬元、期限在六個(gè)月至二年、且提供不少于旅游項(xiàng)目實(shí)際報(bào)價(jià)30%首期付款的人民幣貸款。,國家助學(xué)貸款,又分為一般助學(xué)貸款和特困生貸款，是貸款人向全日制高等學(xué)

43、校中經(jīng)濟(jì)困難的本、?？圃谛W(xué)生發(fā)放的用于支付學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)并由教育部門設(shè)立“助學(xué)貸款專戶資金”給予貼息的人民幣專項(xiàng)貸款。,汽車貸款,是貸款人向在特約經(jīng)銷商處購買汽車的借款人發(fā)放的用于購買汽車、以貸款人認(rèn)可的權(quán)利質(zhì)押或者具有代償能力的單位或個(gè)人作為還貸本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人提供保證，在貸款銀行存入首期車款，借款金額最高為車款的70、期限最長不超過5年的專項(xiàng)人民幣貸款。,住房貸款,是貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房或者城鎮(zhèn)居民修房、自建住房，以貸款人認(rèn)可的抵押、質(zhì)押或者保證，在銀行存入首期房款，借款金額最高為房款的70%、期限最高為30年的人民幣專項(xiàng)貸款。,貸款術(shù)語,質(zhì)押貸款是指貸款人按

44、擔(dān)保法規(guī)定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利為質(zhì)押物發(fā)放的貸款。 可作為質(zhì)押的質(zhì)物包括：國庫券，國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、定期儲(chǔ)蓄存單等優(yōu)價(jià)證券、保單、股票。,以銀行匯票、銀行承兌匯票、支票、本票、存款單、國庫券等有價(jià)證券質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過90%；以動(dòng)產(chǎn)、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份（股票）、商業(yè)承兌匯票、提單等質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過70%；以其他動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)押率最高不得超過50%。,存單質(zhì)押貸款,是指以客戶未到期的定期儲(chǔ)蓄存單為質(zhì)押，從銀行取得一定金額的人民幣貸款，并按期償還貸款本息的一種貸款業(yè)務(wù)。存單質(zhì)押貸款是目前利率最低、手續(xù)最為簡便、辦理速度最快的貸款

45、方式。,保單質(zhì)押貸款,是投保人把所持有的保單直接抵押給保險(xiǎn)公司，按照保單現(xiàn)金價(jià)值的一定比例獲得資金的一種融資方式。若借款人到期不能履行債務(wù)，當(dāng)貸款本息積累到退?，F(xiàn)金價(jià)值時(shí)，保險(xiǎn)公司有權(quán)終止保險(xiǎn)合同效力。,國債質(zhì)押貸款,是指借款人以未到期的國債作為質(zhì)押，從貸款銀行取得人民幣貸款，到期一次性歸還貸款本息的一種貸款業(yè)務(wù)。國債一般指憑證式國債。(如交通銀行辦理記賬式國債的質(zhì)押貸款）。,抵押貸款,以借款人或第三人提供符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。 抵押品范圍：存貨、客賬、證券、設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)單。,存貨抵押：又稱商品抵押，指用工商業(yè)掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向

46、銀行申請貸款。 客賬抵押：是客戶把應(yīng)收賬款作為擔(dān)保取得短期貸款。,證券抵押：以各種有價(jià)證券如，股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款。 設(shè)備抵押：以機(jī)械設(shè)備、車輛、船舶等作為擔(dān)保向銀行取得定期貸款。,不動(dòng)產(chǎn)抵押：即借款人提供如，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)抵押，取得貸款。 人壽保險(xiǎn)單抵押：是指在保險(xiǎn)金請求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險(xiǎn)合同的退保金為限額，以保險(xiǎn)單為抵押,對被保險(xiǎn)人發(fā)放貸款。,保證貸款,借款人提供具有代為清償債務(wù)能力的第三方作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，以此向借款人發(fā)放的貸款。保證人可以是自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織。,消費(fèi)信貸的種類,封閉式信貸 開放式信貸：信用卡,封

47、閉式信貸,汽車貸款 商業(yè)助學(xué)貸款 大額耐用消費(fèi)品貸款 家居裝修貸款 旅游貸款 個(gè)人綜合消費(fèi)貸款,汽車貸款,貸款對象：借款人必須是貸款行所在地常住戶口居民、具有完全民事行為能力。 貸款條件：借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還貸款本息的能力，信用良好，能夠提供可被認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押、質(zhì)押或有足夠代償能力的第三方作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。,貸款額度：最高一般不超過購買汽車售價(jià)的80%。 貸款期限：一般為1-3年，最長不超過5年 還貸方式：一次性還本付息和分期歸還,商業(yè)助學(xué)貸款,根據(jù)用途分為學(xué)生學(xué)雜費(fèi)貸款、教育儲(chǔ)備金貸款、進(jìn)修貸款和出國留學(xué)貸款。 貸款對象：年滿18周歲的受教育者可本人申請；未滿

48、18周歲的由受教育者直系親屬、監(jiān)護(hù)人等代為申請。 貸款期限：一般3-6年，最長不超過10年。,貸款額度：不超過學(xué)雜費(fèi)總管的80%，最高不超過10萬元。 貸款發(fā)放：學(xué)費(fèi)貸款按年發(fā)放，生活費(fèi)按月發(fā)放。,貸款條件：具有完全民事行為能力的自然人；具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸?，有固定和詳?xì)的住址；有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定可靠的收入來源，信用良好，具備按期償還本息的能力；有就讀學(xué)校的“錄取通知書”或“接收函”；有就讀學(xué)校開出的學(xué)習(xí)期內(nèi)需要學(xué)雜費(fèi)的證明材料；提供貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押、質(zhì)押或具有代償能力并承擔(dān)連帶責(zé)任的第三方保證人；借款人已擁有受教育人所需要的一定比例的費(fèi)用。,大額耐用消費(fèi)品貸款,大額耐用消費(fèi)品指單價(jià)在3000元以上、正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，包