1、嘉凱城房地產(chǎn)股份有限公司 2015年非公開發(fā)行公司債券 路演推介材料,2015年10月,1. 嘉凱城2015年非公開發(fā)行公司債券發(fā)行要素概覽,2. 嘉凱城基本情況介紹,2,3. 嘉凱城財務(wù)情況介紹,目錄,4. 償債保障措施介紹,3,一、嘉凱城2015年非公開發(fā)行公司債券發(fā)行要素概覽,嘉凱城2015年非公開發(fā)行公司債券發(fā)行要素概覽,4,二、嘉凱城基本情況介紹,5,浙江省國資委下屬的新型城鎮(zhèn)生活平臺商,6,強大的股東背景,7,浙商集團直接持有發(fā)行人股權(quán)的比例為28.46%，并通過國大集團、浙江食品和浙商糖酒間接持有發(fā)行人19.20%股權(quán)，合計持有發(fā)行人47.66%的股權(quán)，是發(fā)行人的控股股東 浙商集

2、團成立于1993年4月24日，注冊資本為150,000.00萬元人民幣，由浙江省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會100%持股 發(fā)行人為浙江省國資委下屬旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司,規(guī)范、完善的治理結(jié)構(gòu),8,發(fā)行人按照相關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定設(shè)立了董事會、監(jiān)事及管理層，并按照公司法、證券法的有關(guān)規(guī)定建立健全了內(nèi)控管理制度,穩(wěn)健發(fā)展的傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù),9,在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)方面，公司集中資源，將住宅板塊的開發(fā)重點轉(zhuǎn)向一線城市，主要開展以舊城改造、城中村改造、保障房建設(shè)為核心的住宅開發(fā)業(yè)務(wù) 公司2012-2014年及2015年上半年的營業(yè)收入中超過75%來自于浙江省及上海市等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，項目風險相對較小 公司可售項目

3、多集中于浙江、上海、青島、武漢等一、二線城市或經(jīng)濟發(fā)達省份，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊設(shè)施齊全，均處于各地區(qū)人口密度較高區(qū)域，隨著項目陸續(xù)開盤銷售，預(yù)計在債券存續(xù)期內(nèi)銷售情況樂觀,方興未艾的城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)遠大的市場前景,10,方興未艾的城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)（續(xù)）有效的盈利模式,11,方興未艾的城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)（續(xù)）規(guī)劃完善、進展順利,12,公司正在江浙地區(qū)的中小城鎮(zhèn)布局城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)項目，目前已在江蘇蘇州、無錫、南通、常州和鎮(zhèn)江等5個地級市地區(qū)選定53個中小城鎮(zhèn)作為主要開發(fā)平臺，在浙江杭州、紹興、寧波、溫州、嘉興、湖州、金華、衢州、臺州、舟山和麗水等11個地級市地區(qū)選定43個中小城鎮(zhèn)作為主要開發(fā)平臺拓展“城市客廳

4、”項目,進展順利,公司積極探索PPP模式、城鎮(zhèn)化專項基金、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資以及P2P等各類金融創(chuàng)新手段與模式，不斷提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與拓寬現(xiàn)金流渠道，實現(xiàn)在單個項目與項目整體資產(chǎn)池兩個層面的資金平衡，從而支持與形成“長期持有與管理商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，通過租金支付營運費用，通過項目有效營運實現(xiàn)資產(chǎn)增值，通過REITS等資產(chǎn)證券化途徑回收資金”這一輕資產(chǎn)運作模式、,多樣的資金來源,公司嚴格依據(jù)投資拓展等各項標準進行目標城鎮(zhèn)與地塊的研究與篩選，在保證項目質(zhì)量與風險控制的前提下，積極尋求降低土地獲取成本。同時，公司十分注重與地方政府的溝通與合作，在尋求政府在公共服務(wù)、配套政策、P2P模式創(chuàng)新等方面資源支

5、持的同時，通過深度參與城鎮(zhèn)發(fā)展與升級的進程，充分發(fā)揮嘉凱城城市客廳在完善城鎮(zhèn)服務(wù)功能、提高居民生活水平、打造城鎮(zhèn)中心、支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方面的積極作用,嚴格的篩選標準,公司已經(jīng)成立嘉凱城集團城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司、嘉凱城集團名鎮(zhèn)天下商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、嘉凱城集團互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司以及凱思達基金管理有限公司，作為戰(zhàn)略推進的“四個輪子” 公司同時成立了長三角城鎮(zhèn)發(fā)展數(shù)據(jù)研究院，作為戰(zhàn)略推進的“一個智囊”，整合了浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、哈佛大學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院的專家資源，致力于進行當代城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展研究，負責建立城鎮(zhèn)發(fā)展指標和城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展狀態(tài)數(shù)據(jù)庫，通過大數(shù)據(jù)為政府的城鎮(zhèn)化發(fā)展

6、規(guī)劃、企業(yè)的城鎮(zhèn)化投資提供決策支持,完善的組織建設(shè),公司已經(jīng)在城市客廳各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)建立與形成包括投資標準、選址標準、產(chǎn)品標準、開發(fā)全周期標準、設(shè)計標準、建造標準、施工標準、交付標準、招商標準、營運標準等一系統(tǒng)標準文件與SOP操作流程，并將通過城市客廳項目的經(jīng)驗總結(jié)與持續(xù)改進，不斷完善與修正標準體系,標準化發(fā)展模式,城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務(wù)范例店口鎮(zhèn)“城市客廳”項目,13,嘉凱城首個城市客廳項目店口鎮(zhèn)“城市客廳”于2015年2月6日終于盛大開業(yè) 城市客廳項目既滿足消費者一站式的購物需求，也改變了原有店口鎮(zhèn)的商業(yè)格局；同時借助O2O的支持、線上線下雙結(jié)合，城市客廳在品牌上也獨具一格，吸引了眾多商戶；在規(guī)模、品質(zhì)

7、、業(yè)態(tài)、功能上都為店口鎮(zhèn)樹立了新的標桿 城市客廳受到了店口鎮(zhèn)居民的熱情追捧，商戶中物美超市第一天的營業(yè)額就達到了200萬元德克士，德克士開業(yè)第一天也接到外送訂單近千單，充分體現(xiàn)了店口鎮(zhèn)居民對現(xiàn)代化消費的渴望及項目的遠大前景,初見成效的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),14,公司2011年成立上海凱思達股權(quán)投資有限公司，專注于私募地產(chǎn)基金領(lǐng)域，并兼顧其他行業(yè)PE/VC投資、財務(wù)顧問和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的投融資平臺 凱思達資本積極探索實踐創(chuàng)新型的地產(chǎn)基金模式，如招拍掛基金、保障房基金、城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展基金、養(yǎng)老地產(chǎn)基金等 截至2014年底，凱思達資本管理基金規(guī)模余額達到50.4億元，實現(xiàn)營業(yè)收入5,166.53萬元，自成立后

8、首次實現(xiàn)盈利，稅后凈利潤為1,169.71萬元，公司金融服務(wù)后續(xù)將為公司城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略提供資金支持,15,經(jīng)驗豐富的領(lǐng)導(dǎo)團隊,經(jīng)驗豐富的領(lǐng)導(dǎo)團隊,公司具有和諧、透明、高效的董事會和團結(jié)、務(wù)實、創(chuàng)新的管理層。公司自上市以來，經(jīng)過磨合，組織結(jié)構(gòu)和管控模式得到完善，公司管理水平有所提高。嘉凱城集團很多下屬子公司伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的起步而成長，產(chǎn)品品牌在區(qū)域市場具有一定的影響力，管理團隊市場化意識較強，管理比較規(guī)范，培養(yǎng)了一批房地產(chǎn)專業(yè)人才，具有在當?shù)爻鞘羞M行深耕的基礎(chǔ)。 公司具備多年的房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)資產(chǎn)管理經(jīng)驗，儲備了大量的專業(yè)人才。已經(jīng)成功開發(fā)了60多個房地產(chǎn)項目，包含中高端住宅、酒店、城市綜合體等

9、，產(chǎn)品線豐富；運營管理了多個不同類型的大型商業(yè)項目，房地產(chǎn)投資開發(fā)與城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)運營管理的團隊和人才優(yōu)勢明顯,16,戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績有所波動,近三年及一期，發(fā)行人合并口徑的營業(yè)收入分別775,448.90萬元、1,124,779.03萬元、844,883.87萬元和211,209.98萬元，有一定程度的波動 2011-2013年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)百強，2014年排名中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第87位,近三年及一期，發(fā)行人歸屬于母公司股東的凈利潤分別為11,154.72萬元、5,715.83萬元、3,809.09萬元和-22,254.62萬元；之前的業(yè)績對賭協(xié)議后遺癥、子公司整合成本增加及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型初期投

10、入等因素導(dǎo)致利潤有所減少 公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2015年度項目結(jié)算主要集中在第四季度，同時公司城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺戰(zhàn)略處于投入階段，尚未產(chǎn)生收益，故公司2015年1-3季度累計凈利潤的預(yù)計數(shù)為虧損6億元,17,多重因素利好公司未來發(fā)展,對賭協(xié)議后遺癥已消化完畢,子公司整合基本完成,戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型初見成效,公司2009年借殼上市之時曾與整合而來的國際嘉業(yè)、中凱集團、名城集團3家子公司簽署3年業(yè)績對賭協(xié)議；因此公司2009-2012年為完成協(xié)議要求未控制銷售節(jié)奏、全力增加收入和利潤；導(dǎo)致2013-2015年上半年毛利率較高的樓盤較少，凈利潤有所下降甚至出現(xiàn)虧損；目前公司已基本消化完畢對賭協(xié)議后遺癥，將輕裝上陣，全

11、力推進在建、擬建項目銷售及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,公司在對賭協(xié)議完成后于2013年開始大力推進對嘉業(yè)、中凱集團、名城集團3家子公司的整合，其間產(chǎn)生的相關(guān)成本相應(yīng)拉低了公司的利潤。經(jīng)過2年多的努力，公司已基本完成對子公司的整合；確保了對子公司人事、財務(wù)等方面的絕對控制，同時使子公司開始產(chǎn)生相應(yīng)的協(xié)同效應(yīng)，大幅利好公司未來發(fā)展和業(yè)績的提升,公司 “城市客廳”戰(zhàn)略年內(nèi)預(yù)計簽約60 個項目，同時預(yù)計公司年內(nèi)將完成線上平臺搭建并開始運營，亦有望進行一些線上業(yè)務(wù)的并購，整體來看進展順利?；诔鞘锌蛷d在小城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的用戶粘性，公司未來將依托該業(yè)務(wù)搭建城鎮(zhèn)生活平臺，一邊增加互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的人才儲備，一邊選擇有清晰盈利模式的互聯(lián)

12、網(wǎng)項目進行持續(xù)并購，有望積極布局垂直類電商O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融、及教育醫(yī)療等領(lǐng)域，爭取逐步打通線上閉環(huán),18,三、嘉凱城財務(wù)情況,19,合并報表核心科目,總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等過去三年均保持了穩(wěn)健增長 流動負債總額雖然較大，但其中超過1/4的規(guī)模為房產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的預(yù)收款項，該部分為無息負債，并不增加公司負擔，總體來看，公司負債結(jié)構(gòu)較為合理 2013-2014年公司凈利潤由于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有所下降，2015年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2015年度項目結(jié)算主要集中在第四季度，同時公司城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺戰(zhàn)略處于投入階段，尚未產(chǎn)生收益，因此出現(xiàn)虧損,20,合并報表財務(wù)比率,資產(chǎn)負債率水平較高，但有息負債率相對合理 短期償債能力、長

13、期償債能力均保持了合理的水平，償債能力相對較強,數(shù)據(jù)來源：Wind資訊,負債率略高于行業(yè)均值，但仍處于同業(yè)合理水平，利息保障倍數(shù)相對較低，主要是由于公司近年推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型導(dǎo)致利潤有所下降 短期償債能力與同業(yè)基本持平；長期償債能力略低于行業(yè)行業(yè)平均水平,同業(yè)對比之償債能力,19,存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率處于同業(yè)平均水平 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率弱于同業(yè)均值主要是因為北京城建、華發(fā)股份、中華企業(yè)三家的高值極大的拉高了行業(yè)均值。以中位數(shù)統(tǒng)計，嘉凱城的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率處于中下游水平,數(shù)據(jù)來源：Wind資訊,同業(yè)對比之營運能力,20,23,四、償債保障措施,24,多重償債保障措施,公司公開發(fā)行7億元公司債（3+2年期）已獲得交易所反饋意見，預(yù)計將于年內(nèi)完成發(fā)行，期限長于本期債券，能為本期債券償付提供部分保障,公司非公開發(fā)行股票（不超過39億元）申請已貨證監(jiān)會受理，預(yù)計年內(nèi)將完成發(fā)行，完成后將大幅增強公司資本實力、利好本期債券的償付