1、,政策調(diào)控的變化對于產(chǎn)品影響趨勢分析（重慶版）,代理事業(yè)5部副總監(jiān) 宗雷鳴,提 綱,普通住宅類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 別墅類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢 寫字樓類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,普通住宅類產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,高層產(chǎn)品將依然市場供應(yīng)主力； 兩房、三房依然是市場供應(yīng)和需求主力； 公租房將提升商品房市場平均購買力，同時換房需求的持續(xù)增加，將使自住需求向三房為主方向逐漸轉(zhuǎn)移； 洋房將逐漸退出主城核心市場,高層產(chǎn)品將依然市場供應(yīng)主力,2006年5月29日，“7090”政策的出臺，使多數(shù)洋房和別墅項(xiàng)目放滿了開發(fā)節(jié)奏，2007年供應(yīng)量明顯減少； 2007年的火爆，以及2006年的順延，使2008年的洋房市場供應(yīng)有所反彈； 但2008

2、年至今，伴隨著主城低容積率地塊的減少、政策的不穩(wěn)定、市場的劇烈波動，開發(fā)商出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，洋房、別墅類的供應(yīng)始終未能有突破； 從2007年開始，3以上高容積率地塊出讓占比呈上升趨勢，雖然10年受兩江新區(qū)（北碚、蔡家）等低容積率地塊出讓的影響，占比有所下降，但累計(jì)可開發(fā)高層體量仍占主要比例。 高層類產(chǎn)品始終占據(jù)市場85%以上的份額。,兩房、三房依然是需求主力；兩者占市場需求的80%以上； 伴隨著樓市調(diào)控政策的松與緊，以及樓市的漲跌，市場的需求也呈現(xiàn)漲跌有序； 一房和單間配套總體呈現(xiàn)走低態(tài)勢； 兩房和三房的需求則根據(jù)市場情況相互補(bǔ)充；房價漲幅較大，則兩房需求增加；市場處于熊市，則三房需求增加，同期

3、三房大面積需求也增加； 受2010年度房價猛增的影響，大戶型需求跌入低谷；,從目前市場整體所處階段來看，整體處于熊市，且房價漲幅得到抑制，應(yīng)是戶型面積需求放大的市場階段。,兩房、三房依然是需求主力；,單套平均供應(yīng)建筑面積根據(jù)市場漲跌具備很強(qiáng)的自我調(diào)整能力； 從近兩年供地情況分析，結(jié)合供地區(qū)域現(xiàn)狀，未來1-2年，市場將受別墅類和洋房類產(chǎn)品影響，整體呈現(xiàn)單套面積放大趨勢。,未來供應(yīng)依然以兩房三房為主，但2011-2012年，整體供應(yīng)呈單套面積放大趨勢。,公租房將提升商品房市場平均購買力，同時換房需求的持續(xù)增加，將使自住需求向三房為主 方向逐漸轉(zhuǎn)移。,重慶市主城區(qū)公租房三年總體規(guī)劃圖,將有效滿足城市

4、中低收入階層的住房需求； 但公租房的接受度的三大因素必須同步解決：交通、配套和租金；以上三個問題不能同期解決，將影響公租房實(shí)際效果； 將在實(shí)現(xiàn)“低端有保障”的前提下，有效提升市場平均購買力；拉大市場需求面積、三房比例等數(shù)據(jù)。,短期內(nèi)，受銀行政策影響，部分換房需求被壓抑；但從中期來看，在房價增速得到控制的前提下，客戶渴望換房的需求依然強(qiáng)勁； 長期的中小戶型為主的供應(yīng)政策，與中國人傳統(tǒng)的居住觀念的沖突，5年的周期將到，在未來必然出現(xiàn)換房的集中需求； 對于調(diào)控新政中可能的限購預(yù)期，以及銀行對于二套房貸款限制政策的影響，使更多的首置客戶將借助現(xiàn)階段熊市機(jī)會，入市選擇大兩房、三房或更大功能空間戶型。 公

5、租房的中小戶型為主的結(jié)構(gòu)體系，不能解決發(fā)展性的需求，該部分人群未來的換房需求仍將有市場承擔(dān)； 普通住宅仍將以兩房和三房需求為主； 套內(nèi)70平米以內(nèi)的兩房，以及110平米以內(nèi)的三房仍將是短中期消費(fèi)主力；但受換房、低端客戶部分退出市場等因素影響，三房比例短期會呈階段性放大趨勢。,洋房將逐漸退出主城核心市場,洋房物業(yè)2007年至2010年1-11月市場走勢圖,洋房物業(yè)市場受經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅、疊拼別墅和大戶型高層產(chǎn)品的擠壓，市場整體去化情況不容樂觀，目前市場中還有約大量的存量物業(yè)，同時，洋房物業(yè)價格漲幅也直接受到影響，洋房產(chǎn)品相對尷尬。,洋房物業(yè)未來3年總潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析,洋房物業(yè)未來3年各板塊潛在供應(yīng)

6、,洋房物業(yè)未來三年面臨約440萬方新增及存量供應(yīng)，潛在供應(yīng)套數(shù)約為3.5萬余套，后市競爭激烈。,2007-2010年洋房物業(yè)價格平均增幅約為5.4%，中原以樂觀態(tài)勢預(yù)計(jì)，未來三年洋房物業(yè)價格漲幅維持在6%-9%，目前受區(qū)域配套限制，洋房產(chǎn)品市場尚不夠成熟，加之從市場橫向比較來看，洋房產(chǎn)品市場份額將逐漸被小面積別墅或大面積大平層所擠壓，因此，洋房產(chǎn)品價格預(yù)期不容樂觀。,未來價格走勢預(yù)判,15%,41%,2010年1-11月物業(yè)成交均價對比圖,洋房平層產(chǎn)品作為高層產(chǎn)品的競爭對象，建面均價約高于高層產(chǎn)品15%，而洋房躍層產(chǎn)品作為別墅產(chǎn)品的競爭對象，建面均價較別墅產(chǎn)品低40%，洋房產(chǎn)品溢價有限，經(jīng)濟(jì)回

7、報(bào)率低于別墅產(chǎn)品，同時，洋房平層相對高層也無太大溢價能力。,洋房成交均價橫向?qū)Ρ?龍湖U城在售精裝高層1號樓精裝房源，目前僅余38戶型，均價8000元/；在售戶型面積92-139清水洋房，平層均價7000-8000元/平米，躍層10000元/；同區(qū)域別墅售價16000元/平米。,金科陽光小鎮(zhèn)洋房最小戶型面積為83兩房變四房，可贈送90，124-240四房至五房，折后均價7800元/。同區(qū)域別墅售價12000-15000元/平米。,龍湖源著35、36棟洋房，套內(nèi)面積100-150，最大使用面積為260，均價14500元/，一次性付款每平米優(yōu)惠400元，首付6成每平米優(yōu)惠200元。同區(qū)域高層價格在

8、11000元/平米。近區(qū)域（鴻恩寺）別墅27000元/平米。,代表洋房項(xiàng)目與高層售價對比,2010年洋房產(chǎn)品價格漲幅較緩，主要是受到08-09年存量物業(yè)的影響，目前市場尚有大量存量洋房物業(yè)未消化； 未來三年洋房預(yù)計(jì)放量440萬方，競爭激烈；未來三年預(yù)計(jì)洋房物業(yè)建面均價年增幅在6%-9%之間； 洋房產(chǎn)品受到經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅和大戶型高層產(chǎn)品的擠壓，洋房中間層產(chǎn)品僅能維持板式高層的售價，躍層產(chǎn)品售價遠(yuǎn)低于別墅產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品溢價能力有限，經(jīng)濟(jì)回報(bào)率低于別墅產(chǎn)品； 目前洋房產(chǎn)品呈現(xiàn)別墅化發(fā)展方向，底躍與頂躍成為主流配置，長期來看，洋房產(chǎn)品市場空間萎縮。,1,2,3,4,洋房物業(yè)發(fā)展趨勢結(jié)論,二、別墅類產(chǎn)品

9、的發(fā)展趨勢,未來兩年，重慶別墅供應(yīng)量大； 雖然受房產(chǎn)稅、銀行貸款政策等政策影響，別墅銷售短期出現(xiàn)困境，但城市發(fā)展帶來的強(qiáng)大需求，市場依然看好； 城市別墅將成為市場新寵，具備強(qiáng)勢資源的資源型別墅和具備城市配套的城市地段型別墅將二分天下。,未來兩年，重慶別墅供應(yīng)量大；,2009年至2010年，兩年間重慶2以內(nèi)的容積率新供應(yīng)的可建筑體量超過了840萬平米，根據(jù)目前市場上的別 墅規(guī)劃設(shè)計(jì)形式，按照20%換算為別墅體量，也已經(jīng)超過了160萬平米，而09-10年年均別墅去化也僅70萬 平米左右。未來兩年重慶別墅的供應(yīng)將遠(yuǎn)超前期，市場競爭較為激烈。,圖：2005-2010年別墅供應(yīng)及成交量趨勢圖（套，億元）

10、,圖：2008-2010年別墅成交均價趨勢圖（元/平米）,05-09年供應(yīng)量與銷售量分別以28%和40%的速度增長，放量明顯； 09年由于宏觀市場影響，供銷量分別增長56%和96%，市場供需兩旺； 2010年供需量再創(chuàng)新高。,2010年別墅整體成交均價為10286元/，首超10000元/，成交均價環(huán)比上升14%，增幅明顯；,雖然受房產(chǎn)稅、銀行貸款政策等政策影響，別墅銷售短期出現(xiàn)困境，但城市發(fā)展帶來的強(qiáng)大 需求，市場依然看好；,從整體成交來看，產(chǎn)品供應(yīng)多樣性趨勢明顯，聯(lián)排別墅是市場成交主力； 聯(lián)排別墅市場容量呈上升趨勢； 獨(dú)棟、類獨(dú)棟受政策影響，供銷量環(huán)比減??；,從成交價格來看，各類產(chǎn)品價格均有

11、一定的增幅，尤以獨(dú)棟和雙拼價格表現(xiàn)最為突出。,圖：2008-2010年各類物業(yè)成交均價趨勢圖（元/平米）,圖：2008-2010年各類物業(yè)成交量趨勢圖（套）,從2010年來看，主城核心區(qū)別墅已經(jīng)突破2萬元/平米，其增長速度啊遠(yuǎn)超平均水平。,2010年別墅成交以300以下的聯(lián)排、疊拼為主。 獨(dú)棟成交面積主要集中在350-400之間； 聯(lián)排別墅成交面積主要集中在250以下； 疊拼別墅主要集中在200以下。,表：2010年各產(chǎn)品不同面積段成交情況（套）,2010年1月-2011年1月別墅市場每月供需情況（萬）,新國十條,新國八條、春節(jié),重慶主城別墅市場2010年1月-2011年1月共計(jì)推售74.25

12、萬 ，共計(jì)去化70萬，雖受房地產(chǎn)政策影響，經(jīng)過政策消化期的恢復(fù)，整體發(fā)展態(tài)勢較為強(qiáng)勁。,需求恢復(fù)期,別墅用地供應(yīng)的限制，助長其稀缺屬性，長遠(yuǎn)來看，增值潛力巨大； 2010年別墅均價同比2009年增長15%，漲幅高于商品房價格增幅，未來三年預(yù)計(jì)別墅價格年漲幅將繼續(xù)增大； 就重慶別墅市場來看，別墅產(chǎn)品受國家調(diào)控政策影響較大，但由于其稀缺屬性，需求潛力大，市場去化率較快，重慶別墅產(chǎn)品市場存量較少； 隨著別墅單價的上漲，為控制總價，單套別墅面積將減小，經(jīng)濟(jì)型別墅將越來越得到市場認(rèn)同。 以萬科悅府、保利江上明珠等為代表的城市別墅將成為別墅新寵。,三、寫字樓類產(chǎn)品發(fā)展趨勢,城市發(fā)展決定了寫字樓產(chǎn)品的需求將

13、持續(xù)走高； 解放碑、江北嘴、觀音橋?qū)⒊蔀槭袌鋈齻€熱點(diǎn)區(qū)域； 對于住宅類物業(yè)投機(jī)和投資的限制，將進(jìn)一步推動寫字樓物業(yè)市場的發(fā)展；,重慶寫字樓市場正快速邁向“發(fā)展階段”，政府將全力打造多元化中高檔商務(wù)辦公集群，寫字樓市場將迎來全新的時期,核心動因 房地產(chǎn)熱潮 供需失衡 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 需求多元化 企業(yè)追求形象 客戶價值多元化 表現(xiàn)形式 商務(wù)辦公 商住與商務(wù)辦公共存 純商務(wù)形象 個性化形象 客戶特征 中小型企業(yè) 成長型企業(yè) 大中型企業(yè) 各種類型的企業(yè) 產(chǎn)品特征 中低檔寫字樓 商住樓宇 商務(wù)公寓 中高檔寫字樓 高檔寫字樓 客戶關(guān)注 地段、交通 地段、 交通、性價比 地段、配置、服務(wù) 地段、配置、服務(wù)、生態(tài),

14、1990年至1998年,1999年至2007年,2007年至2015年,2015年以后,經(jīng)過多年發(fā)展和演變，重慶寫字樓形成了渝中、北部、南部三大片區(qū)，,隨著城市的南北縱向發(fā)展，重慶市寫字樓主要分布在渝中片區(qū)、北部片區(qū)和南部片區(qū)， 其中渝中區(qū)寫字樓主要集中在解放碑中心板塊和兩路口-上清寺板塊； 北部片區(qū)主要集中在觀音橋板塊、紅旗河溝板塊和新牌坊板塊； 南部片區(qū)主要集中在南坪中心區(qū)域。,從重慶已供應(yīng)寫字樓市場分布來看，渝中區(qū)為絕對的核心，且是最早發(fā)展區(qū)域，從渝中向南北方向延展，北部片區(qū)的高興園為政府利用政策杠桿主要針對高新科技、生物制藥等類型企業(yè)；而作為重慶金字塔尖的企業(yè)更多將總部布局在配套齊全的

15、核心商圈，特別是因?yàn)闅v史因素形成的解放碑商圈區(qū)域；同時作為重慶未來代表的江北嘴也是首選區(qū)域之一。,定位：重慶商貿(mào)中心 面積： 121萬增至212萬 現(xiàn)狀：商務(wù)氛圍早已形成，且商務(wù)地位居全市第一，商務(wù)總量、租售水平均位居第一,定位：商務(wù)辦公職能，包括一部分商貿(mào)職能 現(xiàn)狀：基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)階段，商務(wù)市場已經(jīng)正式啟動,觀音橋,定位：時尚商務(wù)中心、國際商務(wù)中心、重慶市最大步行街、高端居住區(qū),區(qū)域規(guī)劃,短期內(nèi)供應(yīng)量過大；現(xiàn)已知未來2-3年內(nèi)入市的甲級寫字樓超過了400萬平米； 重慶雖然快速發(fā)展，世界500強(qiáng)入渝企業(yè)也已經(jīng)超過了150家，但因城市發(fā)展階段問題，大多為生產(chǎn)型企業(yè)或企業(yè)辦事處等形式，對于高端寫字樓的需求尚未完全釋放； 對于寫字樓需求較高的世界500強(qiáng)配套服務(wù)企業(yè)尚未全面登陸重慶； 本土企業(yè)對于高端寫字樓的需求意識尚未完全形成； 政府對于現(xiàn)階段重點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)的針對性引導(dǎo)，使市場上競爭態(tài)勢不均； 大多入市寫字樓距離交房入駐時間超過1年以上，甚至1年半，這與大型企業(yè)自用選址時間通常在半年或三個季度的時間有沖