1、房地產(chǎn)估價(jià),房地產(chǎn)估價(jià),01,比較法,收益法,成本法,假設(shè)開發(fā)法,目錄,緒論,第1章,房地產(chǎn)價(jià)格,第2章,房地產(chǎn)估價(jià)的原則與程序,第3章,長期趨勢法,土地價(jià)格評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,第4章,第5章,第6章,第7章,第8章,第9章,第10章,第9章 土地價(jià)格評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?9.1 路線價(jià)法 9.2 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 9.3 高層建筑地價(jià)分?jǐn)?9.1 路線價(jià)法,9.1.1 路線價(jià)法的基本原理 1. 路線價(jià)法的基本概念 （1）路線價(jià)法的概念。 路線價(jià)是指對(duì)臨接特定街道、使用價(jià)值相等的城鎮(zhèn)街道，劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，求取在該深度上多宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均單價(jià)或露面地價(jià)，并附設(shè)于特定街道

2、上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)指的是特定街道上的多宗地的平均價(jià)格，而不是標(biāo)準(zhǔn)臨街深度土地的價(jià)格。 路線價(jià)法就是依據(jù)路線價(jià)，配合深度指數(shù)和其他修正系數(shù)（寬度、容積率、朝向、寬深比率等修正系數(shù)），用數(shù)學(xué)方法算出其他宗地地價(jià)的評(píng)估方法。 （2）路線價(jià)法的適用范圍及適用條件。 路線價(jià)法適用于城市街地估價(jià)，主要用于城市商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，使用效果更佳；路線價(jià)法能同時(shí)快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場合。 在運(yùn)用路線價(jià)估價(jià)法時(shí)，必須具備以下條件： 1）要有科學(xué)合理的城市規(guī)劃。 2

3、）要有適當(dāng)?shù)穆肪€價(jià)。 3）要制定合理的深度指數(shù)表。 4）規(guī)范的修正率。,2. 路線價(jià)法的理論依據(jù) 路線價(jià)法源自于市場比較法，是市場比較法的一種特殊情況。路線價(jià)估價(jià)法是在各樣本點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，確定路線價(jià)及其修正系數(shù)，進(jìn)而據(jù)此估算其它宗地地價(jià)。路線價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗地土地（以商業(yè)用地為主）價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度即臨街深度的增加而遞減；宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高；距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。臨接同一街道的宗地根據(jù)其地價(jià)的相似性，可劃分為不同的地價(jià)區(qū)段。在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然地價(jià)基本接近，但由于宗地的深

4、度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差異，地價(jià)也會(huì)出現(xiàn)差異，所以需制定各種修正率，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行調(diào)整。因此，路線價(jià)法與市場比較法類似，只不過以路線價(jià)取代了市場比價(jià)法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，因此路線價(jià)法的基本原理仍然是替代原理。,9.1.2 路線價(jià)法的操作步驟 1. 劃分路線價(jià)區(qū)段 一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將接近性大致相等的地段劃分為同一路線價(jià)區(qū)段。一般以一街廓長為一路線價(jià)區(qū)段，但在繁華街道有時(shí)需將街廓?jiǎng)澐侄喽?，設(shè)定不同的路線價(jià)。而在某些不繁華的街道，有時(shí)需將數(shù)個(gè)街廓?jiǎng)澐譃橐粋€(gè)路線價(jià)區(qū)段。此外，在同一街道上，兩側(cè)繁華程度

5、有顯著差異時(shí)，應(yīng)視為兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段考慮。 2. 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，它是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。 3. 選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地面積。標(biāo)準(zhǔn)宗地，是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度，是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度，是指宗地離開街道的垂直距離。 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地一般要滿足如下幾個(gè)要求：（1）一面臨街；（2）土地形狀為矩形；（3）臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度；（4）臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度；（5）臨街寬度與

6、臨街深度比例適當(dāng)；（6）用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；（7）容積率為所在路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的容積率；（8）其他方面。如土地使用年限、土地生熟程度也應(yīng)具有代表性。,4. 評(píng)估路線價(jià) 路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，是該路線價(jià)區(qū)段土地狀況的綜合反映。因此，應(yīng)根據(jù)土地的不同等級(jí)、不同用途，分別不同的街道，逐一確定。一般的做法是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)宗地，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)，然后用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法求出最終的綜合價(jià)格，作為本路段的路線價(jià)。 路線價(jià)的表示方法有兩種：以英尺為單位，主要用于歐美國家；以平方米為單位，日本采用這種方法。 路線價(jià)可以用貨幣

7、計(jì)量（美國、我國臺(tái)灣?。?，也可以用相對(duì)數(shù)計(jì)量，比如日本用點(diǎn)數(shù)來表示。 5. 制定深度指數(shù)表和其他修正率表 深度指數(shù)是指宗地地價(jià)隨臨街深度的差異的變化程度。深度指數(shù)表是將土地隨距街深度的不同而引起相對(duì)價(jià)格差異的關(guān)系編制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假設(shè)有一矩形規(guī)則的宗地，一面臨街，深度n米，假設(shè)每隔一米將其劃分為許多與街道平行的細(xì)條。那么，各細(xì)條的面積和形狀是一樣的，且越接近街道的細(xì)條的價(jià)格越大，反之越低。現(xiàn)在用a1、a2、a3an來表示各細(xì)條土地的價(jià)格，很顯然，a1a2a3an。并且，越靠近街道，土地價(jià)格對(duì)深度的變化越敏感，越原理街道，土地價(jià)格對(duì)深度的變化越不敏感。如果將各細(xì)條的價(jià)格折

8、算為相對(duì)數(shù)，便可制成深度價(jià)格百分率表。,（2）深度百分率的種類。 1）單獨(dú)深度百分率。,2）累計(jì)深度百分率。,3）平均深度百分率。,（3）深度百分率表制作的步驟。 1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度；2）確定級(jí)距；3）制定單獨(dú)深度百分率； 4）采用累計(jì)或平均深度百分率計(jì)算并編制深度百分率表。 若有宗地其標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，如果每25英尺的單獨(dú)深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%、7%、6%，那么其累計(jì)深度百分率和平均深度百分率如下表：,表9-1 累計(jì)深度百分率和平均深度百分率表,6. 計(jì)算臨街土地的價(jià)值 根據(jù)路線價(jià)、深度指數(shù)表和其它修正率表以及宗地面積就可計(jì)算各地塊的價(jià)格。 當(dāng)所評(píng)估的宗地為

9、單面臨街且為規(guī)則的矩形宗地時(shí)其計(jì)算公式為： 宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率（指數(shù)）宗地面積 當(dāng)所評(píng)估的宗地形狀不規(guī)則，如三角形、梯形等；或非單面臨街，如雙面臨街、街角地等；就需要對(duì)計(jì)算地價(jià)進(jìn)行必要的加價(jià)或減價(jià)修正。 宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率（指數(shù)）其他修正率宗地面積修正額 或：宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率（指數(shù)）其他修正率宗地面積,9.1.3 主要路線價(jià)法則及其應(yīng)用 1. 歐美路線價(jià)法 歐美國家的城市規(guī)劃體系相當(dāng)完善，所形成的城市街道整齊規(guī)范有序，非常適合使用路線價(jià)法，因此很早就形成了幾種非常著名的路線價(jià)法則；并且將其應(yīng)用于課稅之，下面主要介紹歐美國家著名的幾種路線價(jià)法則。 歐美一般宗地地價(jià)的計(jì)算

10、公式為：V = udvf 式中： V地價(jià)（元）； u路線價(jià)（元/m2）； dv 深度百分率（%）； f臨街寬度（m）。 （1）四三二一法則。 四三二一（4-3-2-1Rule）法則又稱慎格爾法則，是將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺（30.48米）的普通臨街地，與街道平行區(qū)分為四等份，即由臨街面算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為10%。如果超過100英尺的第一個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的9%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的8%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的7%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為路線價(jià)的6%。,【

11、例9-1】路線價(jià)為20000元，A、B兩個(gè)宗地的臨街寬度和深度分別為：25英尺、75英尺，50英尺、125英尺，那么，A、B兩宗地的價(jià)格為： VA=20000(40%+30%+20%)25=450000（元） VB=20000（40%+30%+20%+10%+9%）50=1090000（元） （2）蘇慕斯（Somers Rule）法則。 蘇慕斯（Somers Rule）法則由由蘇慕斯（Willam A.Somers）根據(jù)其多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并經(jīng)過眾多的買賣實(shí)例價(jià)格調(diào)查比較后創(chuàng)立的。蘇慕斯經(jīng)過調(diào)查證明，100英尺（30.48米）深的土地價(jià)值，前半臨街50英尺部分占全宗地總價(jià)的72.5%，后半臨街50

12、英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。其深度百分率即在這種價(jià)值分配原則下所擬定。由于蘇慕斯法則在美國俄亥俄州克利夫蘭市應(yīng)用而著名，因此一般將其稱為克利夫蘭法則。 【例9-2】某地塊臨街深度為150英尺，寬為20英尺，路線價(jià)為20000元，那么：該地塊的價(jià)格=20000（72.5%+27.5%+15%）20=460000（元）,（3）霍夫曼法則。 霍夫曼法則（Hoffman Rule），是1866年由紐約市法官霍夫曼（Hoffman）所創(chuàng)造的，是最先被承認(rèn)對(duì)于各種深度的宗地評(píng)估的法則?；舴蚵▌t認(rèn)為：深度為100英尺（30.48米）的宗地，在最初50英尺的價(jià)值應(yīng)占全

13、宗地價(jià)值的2/3。在此基礎(chǔ)上，則深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5%；最初的一半，即50英尺等于67%；75英尺等于87.7%；全體的100英尺等于100%。 （4）哈柏法則。 哈柏法則（Harper Rule）創(chuàng)設(shè)于英國，該法則認(rèn)為一宗土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺時(shí)，即深度百分率為其深度的平方根的10倍。,【例9-3】路線價(jià)為20000元，一宗地深度為64英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，寬度為25英尺那么：,如果標(biāo)準(zhǔn)深度不是100英尺，則應(yīng)進(jìn)行修正，即：,2. 臺(tái)灣地區(qū)路線價(jià)法 繁榮街道區(qū)段以里地線將土地分為臨街地與里地，里地線的標(biāo)準(zhǔn)深度為以距離臨界線1

14、8米為準(zhǔn)。路角地的范圍以縱橫里地線與臨界線中間的范圍為準(zhǔn)。路角地中的第一宗土地正旁街以路線價(jià)高者為正街，路線價(jià)低者為旁街；如遇兩路路線價(jià)相等時(shí)，則以使用寬者為正街，寬度較小者為旁街。各宗地地價(jià)視其位置與臨街深度分別依下列方法計(jì)算： （1）臨街地。 1）臨街深度未達(dá)里地線者，其每平方米單價(jià)(以下簡稱單價(jià))依其深度，按深度指數(shù)計(jì)算。,表9-2 臨街深度指數(shù)表,2）平行四邊形宗地，以其高為臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)。 3）平行邊與臨街線一致的梯形宗地，以其高度為臨街深度，按臨街深度指數(shù)求得其單價(jià)后，再視其上下兩邊長短比例，利用價(jià)值進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，其修正的數(shù)額以不超過原計(jì)算的單價(jià)兩成為限。,4）

15、正三角形(三角形的一邊為臨街線者)的宗地，以其高度的l/2為臨街深度，按臨街深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià)。逆三角形(三角形的一頂點(diǎn)在臨街線上者)的宗地，以其在臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離的1/2，及底邊中點(diǎn)的深度為起迄深度，比照袋地計(jì)算其單價(jià)。 5）街廓縱深在36m以下者，應(yīng)以中間線分前后兩部分，分別按其深度計(jì)算其臨街單價(jià)。 6）宗地深度較深，超過里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算其單價(jià)。 （2）街角地。 1) 街角地地價(jià)除依正街的臨街深度按臨街深度指數(shù)計(jì)算外，并斟酌加計(jì)旁街地價(jià)。加急的方法以縱橫臨街線的交叉點(diǎn)起每4.5米為一級(jí)距，依序按下列成數(shù)予以相加。 2) 街角地如因陸

16、橋或地下道出入口等因素而影響其利用價(jià)值時(shí)，應(yīng)依上述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算該街角地后，再酌情予以減成修正，減成補(bǔ)正成數(shù)不超過兩成。 （3）袋地。 1）單價(jià)依其深度的起訖，按袋地深度指數(shù)表計(jì)算； 2）各種形狀，比照臨街地計(jì)算 3）同時(shí)位于街地和里地上的，平均計(jì)算,（4）應(yīng)用實(shí)例。 【例9-5】有A、B、C、D、E五宗土地，其基本情況如圖9-1，試分別評(píng)估其價(jià)格。,【解】從臨街深度指數(shù)表上查的A地塊的深度指數(shù)為120%，則： VA=2000120%59=10.8(萬元) B地塊臨街地18米，里地2米，查表里地深度指數(shù)為40%，則： VB=2000100%1018+200040%102=37.6(萬元) C地塊為正

17、三角形，臨街深度為102=5米，查表其深度指數(shù)為125%，則： VC=2000125%10152=11.25(萬元) D地塊為平行四邊形地塊，以其高10米為臨街深度，查表其深度指數(shù)為125%，則： VD=2000120%1030=72(萬元) E地塊為平行邊與臨街線垂直的情況，以（8+10）2=9為臨街深度，查表其深度指數(shù)為120%，則： VE=2000120%20(8+10)2=43.2(萬元),圖9-1 A、B、C、D、E宗地情況,【例9-6】有A、B兩宗地，基本情況如圖9-2，試分別求取其價(jià)格。,圖9-2 A、B宗地情況圖 【解】A地塊為街角地，正街路線價(jià)為30000元/m2，旁街價(jià)為2

18、0000元/m2，則其臨街深度為15米，查表其深度指數(shù)為110%，另加旁街價(jià)20%，則： VA=（30000110%+2000020%）1516=888(萬元) B地塊雙面臨街，正街路線價(jià)為20000元/平方米，旁街價(jià)為10000元/平方米，以中間線將宗地分成兩部分，分別計(jì)算其地價(jià)。查表得其深度指數(shù)為110%，則：VB=20000110%1520+10000110%1520=990(萬元),3. 日本路線價(jià)法 日本是在1923年，參照美國的蘇慕斯法則制定了獨(dú)特的路線價(jià)法則，后來經(jīng)過東京都加以改善，形成了現(xiàn)在獨(dú)具特色的日本路線價(jià)法則。 日本路線價(jià)用點(diǎn)數(shù)來表示，以點(diǎn)數(shù)表示路線價(jià)則便于測算，可以避免

19、由于幣值不穩(wěn)定而引起的麻煩。東京都法則規(guī)定：在評(píng)估對(duì)象區(qū)域內(nèi)的土地當(dāng)中，將最高價(jià)格的地段以1000點(diǎn)表示，其他部分的點(diǎn)數(shù)依次計(jì)算。 （1）一般宗地地價(jià)計(jì)算。 一般臨街矩形宗地地價(jià)按下式計(jì)算： 宗地地價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度臨街深度 （2）街角地地價(jià)計(jì)算。 街角地價(jià)的計(jì)算，是以其正街路線價(jià)求單價(jià)，再依據(jù)旁街其影響點(diǎn)數(shù)，兩者加總之和為街角地價(jià)點(diǎn)數(shù)。計(jì)算公式如下： 宗地地價(jià)=（正街路線價(jià)正街深度百分率+旁街路線價(jià)旁街路線價(jià)旁街加算率）臨街寬度臨街深度 （3）前后臨街地地價(jià)的計(jì)算。 雙面臨街地其價(jià)格因受兩條街道的影響，其價(jià)格要比一般臨街地要高，需要對(duì)其加算點(diǎn)數(shù)。其計(jì)算公式為： 宗地地價(jià)=（正街路線

20、價(jià)正街深度百分率+旁街路線價(jià)旁街路線價(jià)兩面臨街加算率）臨街寬度臨街深度,（4）三面臨街、四面臨街底價(jià)的計(jì)算。 臨接三面或四面街道的宗地，在估價(jià)時(shí)因共同使用旁街影響加算法及雙面臨街加算法，求的該宗地的評(píng)點(diǎn)數(shù)。 宗地地價(jià)=（正街路線價(jià)正街深度百分率+旁街路線價(jià)旁街路線價(jià)兩面臨街加算率+側(cè)街路線價(jià)側(cè)街路線價(jià)側(cè)街加算率）臨街寬度臨街深度 （5）三角形地地價(jià)的計(jì)算。 三角形地價(jià)利用價(jià)值低于矩形宗地的利用價(jià)值，故其地價(jià)也較低。在評(píng)估三角形宗地時(shí)，應(yīng)依據(jù)矩形宗地評(píng)點(diǎn)并作相應(yīng)的減點(diǎn)計(jì)算。 三角形宗地的不利程度，一般是根據(jù)最小角的度數(shù)來確定。由于受最小角、位置及面積的影響，三角形宗地的價(jià)格應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)正。補(bǔ)

21、正方法是：將根據(jù)深度進(jìn)行百分率計(jì)算的每平方米地價(jià)乘以三角形地的修正率求得。三角形地的修正率包括兩種：一種是角度修正率，另一種是面積修正率。在具體評(píng)估中，應(yīng)以從兩種修正率中選較大者作為三角形地的修正率。 逆三角形宗地及盲地修正，經(jīng)常采用最小角為對(duì)角時(shí)的修正率。,9.2 基準(zhǔn)地價(jià)修正法,基準(zhǔn)地價(jià)修正法是我國土地估價(jià)中重要的應(yīng)用估價(jià)方法之一，它是利用城鎮(zhèn)已公布的基同類用途同級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取 待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種估價(jià)方法。,其基本公

22、式如下： V=V1b(1Ki) Kj 式中：V土地價(jià)格 V1b某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià) Ki宗地地價(jià)修正系數(shù) Kj估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù),9.2.1 基準(zhǔn)地價(jià) 1. 基準(zhǔn)地價(jià)的概念 基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，如地在完成拆遷、平整等一級(jí)開發(fā)后，由市、縣以上人民政府確定的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價(jià)格。 2. 基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是

23、依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。 區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。 區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。 路線價(jià)。 路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。,3. 基準(zhǔn)地價(jià)的作用 城市基準(zhǔn)地價(jià)是由政府土地管理的有關(guān)部門通過科學(xué)的方法確定的，主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)作用： （1）顯示中國城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也按價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。 （2）為各級(jí)政府在

24、土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。 （3）各地價(jià)區(qū)段及不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)水平，也對(duì)國家加強(qiáng)土地市場的管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用創(chuàng)造了條件。 （4）為政府征收土地稅費(fèi)提供客觀依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。 （5）國家和各級(jí)政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策，通過地價(jià)的差別和調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。 （6）基準(zhǔn)地價(jià)的確立可進(jìn)一步促進(jìn)我國地價(jià)體系的建立和完善、也有利于進(jìn)一步完善中國的國民經(jīng)

25、濟(jì)統(tǒng)計(jì)和核算體系。,4. 目前基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)途徑 （1）以土地定級(jí)（或影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域）為基礎(chǔ)，用市場交易價(jià)格等資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)； （2）以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。 5. 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估程序 （1）準(zhǔn)備工作。 （2）資料調(diào)查與整理。 （3）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 （4）基準(zhǔn)地價(jià)確定。 （5）編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。 （6）成果驗(yàn)收。,9.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)修正法的技術(shù)路線 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 185082001）規(guī)定，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，有三兩條技術(shù)路線：一是利用效益資料確定宗地地價(jià)修正系數(shù)，編制修正系數(shù)表，然后以級(jí)別

26、或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，二是利用市場交易地價(jià)資料測定地價(jià)修正系數(shù)，然后修正得到宗地地價(jià)；用定級(jí)因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，然后修正得到宗地地價(jià)。 1. 利用級(jí)土地利用收益資料確定宗地地價(jià)修正系數(shù)進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估 （1）確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 （2）選擇宗地地價(jià)影響因素。 （3）各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算。 （4）編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。 （5）計(jì)算宗地價(jià)。 2. 利用市場地價(jià)資料測定地價(jià)修正系數(shù)，然后修正得到宗地地價(jià) （1）確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 （2）計(jì)算修正幅度值。 （3）影響地價(jià)各因素修正值的確定。 （4）確定宗地地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件。 （5）計(jì)算宗地地價(jià)。 3.

27、 用定級(jí)因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，然后修正得到宗地地價(jià) （1）利用土地定級(jí)成果，確定各類用地的宗地地價(jià)影響因素、各影響因素權(quán)重、各土地級(jí)別（區(qū)域）、宗地及評(píng)估單元的定級(jí)因素分值或綜合分值。 （2）用宗地各定級(jí)因素分值與級(jí)別（區(qū)域）平均綜合分值和宗地綜合分值比較，得修正系數(shù)。 （3）將區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正編制成修正系數(shù)表。,9.2.3 基準(zhǔn)地價(jià)修正法的特點(diǎn)與適用范圍 1. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的特點(diǎn)和適用條件 （1）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的特點(diǎn)。 1）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法能快速評(píng)估多宗土地價(jià)格； 2）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法精度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用條

28、件。 1）具備城鎮(zhèn)地區(qū)有效完整的基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)圖，以及基準(zhǔn)地價(jià)修正體系成果資料及適時(shí)更新成果資料。這是有效運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的前提和基礎(chǔ)。 2）該城鎮(zhèn)地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格水平相當(dāng)穩(wěn)定，在時(shí)間和空間和區(qū)域結(jié)構(gòu)上、用途結(jié)構(gòu)上沒有出現(xiàn)可能導(dǎo)致地價(jià)失準(zhǔn)的重大變化，這是有效運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的主要市場條件。 3）能夠取得齊全、可靠、準(zhǔn)確、及時(shí)的信息資料及指標(biāo)參數(shù)，具備對(duì)估價(jià)對(duì)象和基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行分析修正的能力與條件，這是有效運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的重要技術(shù)條件。,2. 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適應(yīng)范圍 1）適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評(píng)估。 2）特別適用于大宗土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅

29、地價(jià)和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評(píng)估。 3）適用于作為宗地估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)的輔助、驗(yàn)證手段。 4）適用于在確實(shí)缺乏市場成交案例，也無法運(yùn)用收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法的宗地地價(jià)評(píng)估。 9.2.4 基準(zhǔn)地價(jià)修正法的操作步驟 1. 待估宗地地價(jià)影響因素調(diào)查 2. 地價(jià)影響因素的修正系數(shù)計(jì)算 3. 基準(zhǔn)地價(jià)的其它修正 （1）期日修正。（2）容積率修正。（3）年期修正。（4）土地開發(fā)程度修正。 4. 計(jì)算宗地價(jià),目前高層建筑地價(jià)分?jǐn)傊饕校喊唇ㄖ娣e分?jǐn)?、按房地價(jià)值分?jǐn)?、按土地價(jià)值分?jǐn)側(cè)N方式。 9.3.1 按建筑面積分?jǐn)?按建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)，是指根據(jù)各樓層的建筑面積占總建筑面積的比例來確定各樓層

30、的地價(jià)份額。公式： 某部分應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)（該部的建筑面積 / 總建筑面積）總地價(jià) 這種分?jǐn)偡椒▋?yōu)點(diǎn)：直觀、簡便、可操作性強(qiáng)； 缺點(diǎn)：（1）僅適用于建筑物各樓層的用途完全相同的房地產(chǎn)地價(jià)分?jǐn)?；?）即使是各層用途相同的房地產(chǎn)，并且每一層布局設(shè)計(jì)等都相同，也存在樓層不同，售價(jià)不同的情況，這種分?jǐn)偡椒ň陀胁缓侠碇帯?【例9-9】某幢住宅樓共六層，每層建筑面積均為80m2，總占地面積為120m2。經(jīng)市場調(diào)查測算，確定該幢住宅樓總價(jià)為144萬元，建筑物建造完全成本為1800元/m2，鑒定標(biāo)的位于該幢住宅樓的第四層。試算鑒定標(biāo)的房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)? 【解】本例房地產(chǎn)各層用途均為住宅，用途相同。因此，可用第一種方法，即按建筑面積來分?jǐn)偟貎r(jià)。 第四層分應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)（該部的建筑面積 / 總建筑面積）總地價(jià)=（80 /480）（1440000-1800480）=96000(元),9.3 高層建筑地價(jià)分?jǐn)?9.3.2 按房地價(jià)值分?jǐn)?按價(jià)格分?jǐn)偟貎r(jià)，是指根據(jù)各樓層的價(jià)格占房地產(chǎn)總價(jià)的比例來確定各樓層的地價(jià)份額。 公式： 某部分占有的地價(jià)數(shù)額（土地總價(jià)值 / 房地總價(jià)值）該部分