1、第八章 土地增值稅,這一章從歷年的考題看，基本只有3題（題型分別為單選、多選和判斷），分值大約是3分，也是一個小稅種。 這一章的重點和難點是扣除項目金額的確定，另外，還應(yīng)該掌握應(yīng)納稅額（主要是掌握超率累進(jìn)稅率）的計算。,第一節(jié)納稅義務(wù)人,這一節(jié)的內(nèi)容了解、能夠做題就可以 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人。 包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等 舉例 下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（） A.建造房屋的施工單位 B.中外合資房地產(chǎn)公司 C.出售國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位 D.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司,第二節(jié)征稅范圍,這一節(jié)的內(nèi)容熟悉，要多看幾遍，有印象就可以 一、

2、征稅范圍 （一）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) （二）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 注意： 1、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于應(yīng)稅對象范圍。 2、我國土地的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán),二、征稅范圍的界定 是否確定為土地增值稅的征稅范圍，需要同時滿足下面三個標(biāo)準(zhǔn)： （一）使用權(quán)是否為國家所有 必須是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。將集體土地轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補(bǔ)辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄螅偌{入土地增值稅的征稅范圍。 （二）土地使用權(quán)、建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓（二級市場的轉(zhuǎn)讓）。 注意：一級市場（即國家轉(zhuǎn)讓）出讓行為是國家轉(zhuǎn)讓，不納

3、稅； 二級市場轉(zhuǎn)讓（即再轉(zhuǎn)讓）要納稅。,（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入 收入指的是貨幣收入、實物收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 只有取得收入的轉(zhuǎn)讓行為才納入課稅對象范圍 三、若干具體情況的規(guī)定 （一）以出售方式轉(zhuǎn)讓的 1、購買者繳納土地出讓金后，不進(jìn)行開發(fā)，而只是將生地變熟地(通水、通電、通路、平整)再將空地賣出去應(yīng)納入征稅范圍 2、取得土地后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)后出售，既發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入征稅范圍。 3、存量房地產(chǎn)的買賣,既發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應(yīng)納入征稅范圍，原土地使用權(quán)無償劃撥的，還應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金 （二）以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 繼承：原所有人未取得收入

4、，不屬于征稅范圍 贈與：未取得收入，不屬于征稅范圍 “贈與”僅指如下情況： 1、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 2、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。,（三）房地產(chǎn)的出租 出租人雖取得了收入，但沒發(fā)生產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此不屬于征稅范圍。 （四）房地產(chǎn)的抵押 在抵押期間不征收土地增值稅，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入征稅范圍。(判斷或選擇題) （五）房地產(chǎn)的交換 這種行為既發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又取得了實物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍。

5、但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)核實可免征土地增值稅。,（六）以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投企業(yè)中時，暫免征收（因為是將所有權(quán)轉(zhuǎn)換成了股權(quán)，并獲取收益，并沒有完全轉(zhuǎn)讓）；對投資企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收。 （七）合作建房 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 （八）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。,（九）房地產(chǎn)的代建房行為不屬于征稅范圍 （十）重新評估增值的，不屬于征稅范圍 原因：產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)讓 簡單總結(jié)：只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

6、、取得了收入就要征稅，個人換房免征，自建自用免征，用于投資免征。 舉例：1.下列各項中，應(yīng)征收土地增值稅的是（）。（2002） A.贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn) B.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn) C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn) D.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn),2.下列各項，不屬于土地增值稅征稅范圍的有（）（2003） A.以房地產(chǎn)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的 B.以房地產(chǎn)抵押貸款而房地產(chǎn)尚在抵押期間的 C.被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的 D.以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的 C屬于土地增值稅的征稅范圍，但暫免征。,下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（

7、）（2006） A、公司與公司之間互換房產(chǎn) B、房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn) C、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn) D、雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn) 沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移 屬于是免繳土地增值稅的情況； 沒有發(fā)生房屋土地的轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù),第三節(jié)稅率,稅率要記?。ㄋ募壋世圻M(jìn)稅率）,第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項目的確定,一、應(yīng)稅收入 主要包括貨幣收入、實物收入和其他收入 其他收入指的是取得的無形資產(chǎn)或者具有財產(chǎn)價值的權(quán)利（專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)） 二、扣除項目的確定 這是這一章的難點，也是這一章的重點，需要掌握這部分內(nèi)容 由于土地增值稅是對土地的增值額課征的一種稅 增值額銷售收入可扣除項目金額 因此扣除項目的確定就

8、非常重要了,按照暫行條例和實施細(xì)則的規(guī)定，可以扣除的項目組要包括六大類： （一）基本扣除項目之一取得土地使用權(quán)支付的金額 1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款： 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實際支付的地價款； 其他方式取得的，為支付的土地出讓金。 2.按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。 舉例：在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時，納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款準(zhǔn)予扣除。這里的地價款是指（）（2002）,A.以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金 B.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款 C.以拍賣方式取得土地使用權(quán)的，為為支付的土地出讓金 D.以行政劃撥方式取得的土地

9、使用權(quán)變更為有償使用的，為 補(bǔ)交的土地出讓金 （二）基本扣除項目之二房地產(chǎn)開發(fā)成本 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費 2、前期工程費：規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及三通一平,3.建筑安裝工程費 4.基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污等工程發(fā)生的支出 5.公共配套設(shè)施費 6.開發(fā)間接費用直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費等 前面這兩項為基本扣除項目 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用 管理費用、銷售費用、財務(wù)費用不能據(jù)實扣除，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)扣除 第一種情況：能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑谧C明的,1、財務(wù)費用中的利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)

10、構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但最高不能超過按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息額 2、其它費用：在基本扣除項目的5%以內(nèi)計算扣除 (具體標(biāo)準(zhǔn)由省級政府掌握) 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除總額利息基本扣除項目5% 第二種情況：不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑谧C明的 基本扣除項目的10%以內(nèi)計算扣除 房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除總額基本扣除項目10%,舉例： 支付的地價款為280萬元，開發(fā)成本為520萬元，第一種情況：其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即（280+520）5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。 第二種情況：房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為80萬元，即(280+520)10%，超限額部分不得扣除。 （四）與

11、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 稅金是指營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育附加 1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”：營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%5%1%、教育費附加3%、印花稅0.5 可扣除。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”：印花稅因列入管理費用中，故不許扣除 舉例： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（）（2005） A.營業(yè)稅、印花稅 B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 C.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 （五）其他扣除項目（p174） 這一項僅指房地產(chǎn)開發(fā)納稅人 其他扣除項目金額基本扣除項目20%,某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品

12、房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認(rèn)該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（）。 （2003年） A.1500萬元 B.2000萬元 C.2500萬元 D.3000萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費用10 其他扣除項目20,（六）舊房及建筑物的評估價格 評估價格重置成本價成新度 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在

13、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額， 轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額評估價取得土地使用權(quán)所支付的地價款按國家規(guī)定交納的費用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,舉例： 某單位轉(zhuǎn)讓一幢位于城區(qū)的舊辦公樓，原造價400萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定其重置成本為1200萬元，成新度折扣率為七成，轉(zhuǎn)讓價格2000萬元，支付有關(guān)稅費500萬元，轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)納土地增值稅為（）。 A.90萬元 B.198萬元 C.415萬元 D.441萬元 評估價格120070%840萬元 增值額2000-840-500660 增值率：660134

14、010049.25 應(yīng)納土地增值稅66030198萬元,第五節(jié)應(yīng)納稅額的計算,一、增值額的確定 增值額土地增值稅計稅依據(jù) 土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入扣除項目金額 對于納稅人有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評估價計算征收。 1、隱瞞、虛報成交價的 2、提供扣除金額不實的， 3、轉(zhuǎn)讓成交價低于評估價又無正當(dāng)理由的。 舉例：,按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值額時，應(yīng)按照（）（2001） A.稅務(wù)部門估定的價格扣除 B.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除 C.房地產(chǎn)評估價格扣除 D.房地產(chǎn)原值減出30%后的余值扣除 二、應(yīng)納稅額的計算方法 這一方法需要掌握 應(yīng)納稅額=(每級

15、距的土地增值額適用稅率) 或: 應(yīng)納稅額=增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù),舉例： 1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4,000元價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯~面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費170萬元，請問如何繳納土地增值稅。,解析： 第一步，計算商品房銷售收入 400010000=4,000萬 第二步，計算扣除項目金額 1

16、、購買土地使用權(quán)費用：300萬元 2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本： 1500元10000平方米1500萬元 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用 因為未按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為： （3001500）10180萬元，,4、計算其他扣除 （3001500）20180020360萬元 5、稅金：170萬元 扣除項目金額300+1500+180+360+1702510萬元 第三步，計算增值額 增值額商品房銷售收入扣除項目金額 400025101490萬元 第四步，確定增值率 增值率1490251010059.36 增值率超過扣除項目金額50，未超過100,第五步，計算土地增值稅稅

17、額 土地增值稅稅額增值額40扣除項目金額5 14904025105470.50萬元 2.某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。 A.180萬元 B.240萬元 C.300萬元 D.360萬元,3.某工業(yè)企業(yè)2003年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元（其中印花稅金2.5萬元）。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（

18、）（2004） A、96.75萬元 B、97.50萬元 C、306.75萬元 D、307.50萬元 扣除項目金額3700+277.53977.5萬元 土地增值額5000-3977.51022.5萬元 增值率1022.53977.510026 應(yīng)納土地增值稅1022.530306.95萬元 注意：印花稅金是否可以扣除？,4.2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收人1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納

19、的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）（2005） A.2256.5萬元 B.2445.5萬元 C.3070.5萬元 D.3080.5萬元,第六節(jié)稅收優(yōu)惠,這一節(jié)的內(nèi)容了解一下即可，注意以下幾個方面 1、納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征；增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。 2、對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(自用住房)，凡居住滿5年或以上的，免征；滿3年未滿5年的，減半征收；未滿3年的，不優(yōu)惠。 3、因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)，免征 4、1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征。,舉例： 1.下列

20、各項中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有（）（2004） A、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，減半征收土地增值稅 B、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅 C、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20的，應(yīng)對其超過部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅 D、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過扣除項目金額20的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅,2.下列各項中，符合土地值稅有關(guān)規(guī)定的有（）（2005） A.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿3年的自用住房，按規(guī)定計征土地增值稅 B.個人轉(zhuǎn)讓居住未滿1年的自用住房，加征50%的土地增

21、值稅 C.個人轉(zhuǎn)讓居住滿3年未滿5年的自用住房，減半征收土地增值稅 D.個人轉(zhuǎn)讓居住滿5年或5年以上的自用住房，免予征收土地增值稅 3.個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿3年或3年以上的，免于征收土地增值稅。（）,下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有( )。（2006） A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn) B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn) C.對國有企業(yè)進(jìn)行評估增值的房產(chǎn) D.因為國家建設(shè)需要而被政府征用的房產(chǎn),第七節(jié)征收管理與納稅申報,這一節(jié)的內(nèi)容了解，但注意新增內(nèi)容 一、土地增值稅的征收管理 了解 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算 2006年12月

22、28日發(fā)布 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā)2006187號） 2007.2.1開始執(zhí)行,（一）清算單位 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 （二）清算的條件 1.應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的三種情況： 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,2.四種特殊情況的處理 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積

23、的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 1. 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 2. 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等

24、商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。,（四）土地增值稅的扣除項目 1.扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。,3. 開發(fā)建造的與清

25、算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。,5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 （五）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 清算土地增值稅書面申請、納稅申報表； 項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)