1、城市邊緣大型居住區(qū)商業(yè)模式研究,世聯(lián)研究模式,2005.12.30,2,關鍵字： 社區(qū)、商業(yè),簡介： 天通苑和通州果園是近年來北京新興的邊緣大型居住區(qū)域，本研究通過對兩個大型社區(qū)中商業(yè)的規(guī)模、分布、業(yè)態(tài)種類等各規(guī)律性的總結(jié)，希望得到城市邊緣區(qū)域大型居住社區(qū)商業(yè)模式的相關結(jié)論。,3,天通苑居住區(qū),4,天通苑本苑概況,天通苑本苑總建筑面積為723414平米。共有樓宇108棟，計530個單元，5438戶。常住人口約15000人，暫住人口約14000人。 區(qū)內(nèi)設中山實驗學校1所，幼兒園2所，各類商業(yè)門店100余家。,5,天通苑本苑商業(yè)分布現(xiàn)狀,1,2,3,9,4,6,5,7,8,6,各類業(yè)態(tài)的數(shù)量比,

2、從數(shù)量上來看，餐飲和房產(chǎn)中介、以及生活服務所占比例最高。 由于緊鄰售樓處，天通苑1區(qū)和3區(qū)集中了大量的房產(chǎn)中介，成為天通苑大社區(qū)的房產(chǎn)交易中心。 滿足文化、娛樂的各種配套比例嚴重不足，社區(qū)居民滿意度很低,7,各種商業(yè)物業(yè)形態(tài)及面積比例,從數(shù)量上看，天通苑內(nèi)的商業(yè)物業(yè)主要以底商為主，街鋪次之，獨立商業(yè)最少。 天通苑內(nèi)的商業(yè)以100-200平米的底商和街鋪為主，200-500平米的街鋪次之，大于500平米的商業(yè)很少。 天通苑內(nèi)的底商面積最小的也在100平米左右。,各種商業(yè)物業(yè)形態(tài)的數(shù)量比,各種商業(yè)物業(yè)面積比,8,社區(qū)東大門部分商業(yè)實景,1. 西單超市 2. 百匯園（洗浴、KTV） 3. 大鴨梨烤鴨

3、 4. 龍生園,1,4,2,3,9,各類業(yè)態(tài)規(guī)模及位置排布規(guī)律,餐飲面積基本都大于100平米，主力面積為200400平米，且分布在社區(qū)入口兩側(cè)、主要交通干道旁邊等昭示性最好的位置 精品店、專賣店等面積基本在50100平米，分布于主干道兩側(cè)的人流密集區(qū) 酒吧、網(wǎng)吧等娛樂型商業(yè)面積在200平米左右，多位于昭示性好、人流量大的主干道兩側(cè) 便利店、醫(yī)藥保健等面積在50100平米，多分布于次干道、社區(qū)路等與居住區(qū)聯(lián)系最為緊密的位置,10,天通苑商業(yè)總結(jié),商業(yè)總規(guī)模已經(jīng)達到一定水平，人均商業(yè)面積達到1.67平方米 業(yè)態(tài)種類比較豐富，基本覆蓋了日常生活的各個方面 底商全部為直接銷售，業(yè)主自行經(jīng)營或另行出租

4、缺少集中的、成規(guī)模的商業(yè)中心 盡管可以滿足生活必需，但文化、娛樂配套遠遠達不到需求,11,果園區(qū)域新華聯(lián)家園及周邊商業(yè),12,通州果園區(qū)域新華聯(lián)家園概況,新華聯(lián)家園入市近十年，社區(qū)發(fā)展已基本成熟 總建筑面積約60萬平米，總居住約2800戶，總居住人口約一萬人 社區(qū)周邊設有北苑學校、潞河中學、潞和醫(yī)院、工商銀行、建設銀行、郵局等；社區(qū)內(nèi)部設有大型中心大花園和幼兒園及7000平米會所 社區(qū)商業(yè)基本為裙樓底商形式，共120余家,13,天通苑本苑商業(yè)分布現(xiàn)狀,北區(qū),北門,東門,南門,南區(qū),東門,綠興家園 家裝市場,蘇荷 時代 商業(yè) 廣場,主 干 道,次 干 道,華普超市,社區(qū)醫(yī)院,14,各類業(yè)態(tài)的數(shù)量

5、比,從數(shù)量上來看，餐飲占了最大的比例 各業(yè)態(tài)的種類和分布比例比較均衡，滿足各類生活基本需求 滿足文化、娛樂的各種配套比例嚴重不足，社區(qū)居民滿意度很低 周邊缺乏大型集中式綜合商業(yè)中心，不能滿足居民中高消費需求,15,各種商業(yè)物業(yè)面積比例,100平米以下的鋪面占主導地位，開間小于10米，最小的店面可以把面積控制在30平米以內(nèi) 餐飲要求較大的開間和面積，基本都在100平米以上 除餐飲外主要都為服務社區(qū)的內(nèi)向型商業(yè)，因此規(guī)模普遍較小，缺乏大規(guī)模商業(yè),16,社區(qū)及底商實景,3,17,各類業(yè)態(tài)規(guī)模及位置排布規(guī)律,餐飲主力面積為200400平米，且分布在社區(qū)主入口兩側(cè)、社區(qū)外圍拐角處等昭示性最好的位置 精品

6、店、專賣店等面積基本在50平米左右，分布于主干道兩側(cè)的人流密集區(qū) 酒吧、網(wǎng)吧、健身中心等娛樂型商業(yè)面積在200平米以上，多位于昭示性好、人流量大的主干道兩側(cè) 便利店、醫(yī)藥保健等面積在50100平米，多分布于社區(qū)入口、社區(qū)道路兩側(cè)等與居住區(qū)聯(lián)系最為緊密的位置,18,新華聯(lián)家園商業(yè)總結(jié),社區(qū)商業(yè)總規(guī)模已經(jīng)達到較高水平，人均超多1平米 業(yè)態(tài)種類比較豐富，基本覆蓋了日常生活的各個方面，可滿足居民各基本需求 底商全部為直接銷售，業(yè)主自行經(jīng)營或另行出租 區(qū)域內(nèi)缺乏集中式綜合商業(yè)中心 盡管可以滿足生活必需，但文化、娛樂配套遠遠達不到需求,19,商業(yè)模式總結(jié),20,城市邊緣大型居住區(qū)商業(yè)模式總結(jié),業(yè)態(tài)分布以滿足社區(qū)居民的基本生活要求為出發(fā)點，業(yè)態(tài)種類豐富，比例均衡,各業(yè)態(tài)依據(jù)與社區(qū)的聯(lián)系、對昭示性及人流量的不同要求而排布在不同的位置,集中型商業(yè)為開發(fā)商持有出租，而裙樓底商則全部出售，由業(yè)主經(jīng)營或出租,主要服務于社區(qū)居民基本生活需求的業(yè)態(tài)構成，決定了單體規(guī)模主要在100平米左右，而餐飲類更大,21,在未來的工作中需要注意的問題,盡管業(yè)態(tài)構成主要考慮滿足社區(qū)居民的基