1、精品 料推薦金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館資產評估項 目 名 稱：資產評估委托方：估價方：xx估 價 人 員：施莉娜，孫文玲，朱敏杰估價作業(yè)日期：2011 年 5 月 21簡要歷史：金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館位于浙江金華，排骨飯是店的經營特色。在研究蓋澆飯的基本上，覺得蓋澆飯在烹飪過程中時間比較長，對比中式快餐價格比較貴。 對于工作學習時間緊的食客來說，時間成本、經濟成本、營養(yǎng)成份三者往往只能舍其一二。海芝排骨飯，采用金華兩頭烏為主料，與時蔬烹飪煲至而成，即營養(yǎng)又實惠，更重要的是方便。金華兩頭烏原為金華特產，是腌制火腿的最佳原料，豬皮薄骨細，肉質鮮美，肉間脂肪含量高。經過多年的經營努力，現已成為產

2、業(yè)化餐飲機構，有專門的養(yǎng)殖場。海芝排骨飯餐館在金華0精品 料推薦也由一家發(fā)展到了3 家，在寧波、蘇州地區(qū)也已打入飲食市場。目錄致 委 托 方 函2估 價 師 聲 明3估價的假設和限制條件4房 地 產 估 價 結 果 報 告5一、委托方5二、估價方5三、估價對象5四、估價目的6五、估價時點6六、價值定義6七、估價依據6八、估價原則7九、估價方法7十、估價結果7十一、估價作業(yè)日期7十二、估價報告應用的有效期7十三、估價人員8房 地 產 估 價 技 術 報 告10一、個別因素分析10二、區(qū)域因素分析10三、市場背景分析10四、最高最佳使用分析13五、估價方法選用131精品 料推薦六、估價測算過程13

3、七、估價結果確定16附件2精品 料推薦致 委 托 方 函外婆家餐飲：受貴酒店的委托，我公司于2007 年 11 月 22 日至 12 月 22 日，對位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，建筑面積為 200m2 好再來房地產進行市場價格評估， 為貴 公司進入下 沙開分店，購買該房 地產提供參 考依據。估價人員根據估價目的，遵照我國相關的法律、法 規(guī)和制度， 遵循估價原則，按照 估價程序， 采用科 學合理的估 價方法，在綜合分析 影響房地產 價格因素的基礎上，對該部分房地產在估價時點(基準日 )的 客觀合理價 值進行了評定估算， 最終確定估 價對象 在 估 價 時 點 的 客 觀 合 理 價 值 ( 總

4、價 值 ) 為 人 民 幣569060 元，大寫 : 伍拾陸萬玖仟零陸拾元整3精品 料推薦估價的假設和限制條件一、本項估價的假設條件1.本報告在評估過程中，假設委估房地產為商業(yè)用途，在未來剩余使用年限內不改變房地產用途。2.假設委估房地產產權合法，沒有產權糾紛。3.假設 委 估房地產現狀滿足 所采用的城市 規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1.本報告有關資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。2.本報告僅供 委托方 購買該 房地產 提供參 考依據用，不對其他用途負責。3.本報告未考慮抵押、擔保、

5、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結構性測試，不可能確定其內部缺損。5.本報告中的 建筑面積按 房屋所有權證 存根所載數據計。6.未經本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內容不得使用其他與本次項目無關的任何公開文件、 通告或報告中， 也不得以任何形式公開發(fā)表。金華市海芝排骨飯餐館估價結果報告4精品 料推薦一、委托方單位名稱：外婆家餐飲單位住址：杭州文三路167 號聯系電話：、估價方機構名稱：杭州萬達房地產評估有限公司單位住址：杭州市文二路號8 號法定代表人：李煥聯系電話：、估

6、價對象1.建筑物狀況委估建筑物維護保養(yǎng)情況較好，成新率為89%，建筑面積為100m2。位于 金華市婺城區(qū) ，鋼筋混凝土結構，委估對象二樓一處房產，地面是水泥地。2.委估對象利用現狀委估房地產現作餐館，餐飲配套服務設施好。3.周圍環(huán)境估價對象位于浙師大北門繁華的商業(yè)街，委估對象地處高教園區(qū)， 繁華程度一般， 但是交通方便，人流量大，但是人流量大部分是學生。5精品 料推薦四、估價目的為購買或租該房產提供價格參考依據。五、估價時點2011 年 5 月 21 日六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、 xx 市房地產市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。 所謂

7、公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。委估房地產的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結構，用途為商業(yè)，經濟耐用年限為30 年，已使用 5 年，尚可使用25 年；委估宗地法定使用年限為 30 年，即委估宗地剩余使用年限為25 年。按房地產收益的穩(wěn)健性原則，該房地產的收益年限按剩余使用年限25 年計的市場價格。七、估價依據（一）行為依據委托評估函 。（二）法律法規(guī)依據1.中華人民共和國土地管理法。2.中華人民共和國城市房地產管理法。3.房地產估價規(guī)范 （ gb t 50291 1999）。4.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(gb/t 18508-2

8、001) 。5. 地方人民政府及有關部門頒布的法規(guī)文件。6精品 料推薦（三）產權依據房地產權證杭房權證字第7894號（四）其他依據(1)評估約定書(2)估價人員實地勘查所獲取的關于估價對象的現場資料 ;(3)本公司掌握的有關資料。八、估價原則合法原則。公平原則。最高最佳使用原則。替代原則。需求與供應原則估價時點原則。協調原則綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價方法估價人員在實地勘察的基礎上， 對委托方提供的各種資料進行了認真分析， 根據估價期日委估房地產用途、 估價目的、 資料狀況和杭州市房地產市場的實際情況， 決定采用市場途徑和收益途徑法來測算委估房地產的價格。7精品 料推薦十、估價結果

9、通過市場調查以及運用科學的估價方法，最后得出該房地產的價格為三十萬。十一、估價作業(yè)日期2011 年 5 月 22 日十二、估價報告應用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2010 年 5 月22 日至 2012 年 5 月 22 日。金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館估價報告一、個別因素分析物質實體狀況1. 建筑物狀況委估建筑物維護保養(yǎng)情況較好，成新率為89%，建筑面積為100m2。好再來位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)，鋼筋混凝土結構， 委估對象屬弧形臨街排房一層東側房產，地面鋪地瓷磚，內墻底部貼有白色瓷磚，上部白色石灰粉刷，南面門口一側裝有大型玻璃窗口，東面弧形玻璃結構。2.委估對象利用現狀委估房地產現

10、作酒樓，餐飲配套服務設施好，宗地內外開發(fā)程度均為五通一平。8精品 料推薦二、區(qū)域因素分析估價對象位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū)， 街對面為育英學院， 西面是十六街區(qū)商鋪， 正東面靠馬路通往 2 號大街和物美購物中心方向， 東南面為凱恩戴斯大酒店。 委估對象地處高教園區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)，繁華程度較高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般。具體區(qū)域因素分析如下：商服繁華度： 估價對象南面為育英學院，學生流量比較大，距離下沙物美購物中心不到 200m，據凱恩戴斯大酒店約 40m,估價項目又屬下沙經濟開發(fā)區(qū)，外來務工人員相對集中，因此繁華程度較好。交通便捷度： 估價對象距 b1 公交車站約 200 米，附近有校

11、一線、 381 等多條公交線路通過，交通較方便。附近地鐵站正在建設中，一般來講，常規(guī)公交車的行車速度是每小時 14 公里至 18 公里， brt( 快速公交 )能達到每小時 20 公里，而地鐵一旦建成后，能達到每小時30-40 公里。這可是超過了現有速度的一倍多。 同時， 地鐵的運量是常規(guī)公交的 10 倍。常規(guī)的公交車一條線路的運量是每小時 5000 人，而地鐵一條線的運量在 3 萬 -4 萬人左右。周邊布局狀況 ：估價對象周邊有育英學院、 浙江理9精品 料推薦工大學，文化氛圍比較好，附近有東方醫(yī)院、物美購物中心、 凱恩戴斯大酒店、博庫書店、 大安網盟，工商銀行、 建設銀行、 農業(yè)銀行、 郵政

12、儲蓄等齊全。城市基礎設施完善度：水、電、氣、視、訊、路配套齊備；環(huán)境質量狀況：空氣質量一般，周邊環(huán)境一般。三、市場背景分析1.一般因素影響房地產價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、 經濟和社會發(fā)展狀況、 房地產市場等。地理位置下沙位于舉世聞名的錢塘江下游北岸， 國家級開發(fā)區(qū)杭州經濟技術開發(fā)區(qū)、 全國最大的高教園區(qū)浙江省高教園區(qū)、 浙江杭州出口加工區(qū)都座落在下沙街道境內。下沙街道原屬余杭區(qū)，1996年 5月劃入江干區(qū)， 1999年 8月起委托杭州經濟技術開發(fā)區(qū)管理，是杭州市“一主三副”中“下沙副城”未來的行政中心、商貿中心、居住中心。全街道現區(qū)域面積為 95.3平方公里，常住人口 2.35萬

13、，暫住人口 6萬人，下轄 9個行政村（頭格、中沙、上沙、下沙、元成、東方、新元、松合、灣南）， 3個社區(qū)（智格、七格、高沙）和1個居委會。10精品 料推薦杭州經濟技術開發(fā)區(qū)（簡稱杭州開發(fā)區(qū)）是 1993年 4月經國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積 104.7平方公里， 目前建成區(qū) 34平方公里， 轄區(qū)人口 20萬。 綜合發(fā)展水平名列全國 49個國家級開發(fā)區(qū)前 15位。2004年被日本貿易振興機構評為中國 75個城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開發(fā)區(qū)。經濟和社會發(fā)展狀況杭州開發(fā)區(qū)秉承 “讓投資者獲利， 讓創(chuàng)業(yè)者成功”的理念，大力開展招商引資，發(fā)展壯大先進制造業(yè)基地。迄今，已吸引30個國家和地區(qū)的

14、390家外商投資企業(yè)落戶，累計引進合同外資 37億美元，實際利用外資 17億美元； 引進內資工業(yè)企業(yè) 248家，投資總額 155億元人民幣。 其中列入全球 500強的企業(yè)已有 24家公司在開發(fā)區(qū)投資 38個項目。 2000年 4月設立國家首批試點的浙江杭州出口加工區(qū)，2005年 5月被國家信息產業(yè)部授予國家（杭州）計算機與網絡產品產業(yè)園。杭州開發(fā)區(qū)是我國最大的移動通信生產基地之一，聚集了摩托羅拉、 東方通信、 三菱、富士康、華宇電子等主機及相關配套企業(yè)； 日本東芝公司建立了年產 240萬臺筆記本電腦的全球生產基地；是浙江省以生物基因工程、天然藥物及制劑、醫(yī)療器11精品 料推薦械為重點的醫(yī)藥工業(yè)

15、生產基地，引進了九源基因、美國眼力健、康萊特、日本泰爾茂、旭化成醫(yī)療器械、浙大藥業(yè)等一批生產企業(yè)和研發(fā)中心；是日本松下公司在中國建立的最大家電生產基地，總投資2.4億美元、占地 24萬平方米的松下杭州工業(yè)園正在全面建設； 是浙江省最大的飲料生產基地，集聚了可口可樂、康師傅、娃哈哈三大著名品牌。2004年，杭州開發(fā)區(qū)完成地區(qū)生產總值130億元，工業(yè)總產值 504億元，外貿出口 25.4億美元， 分別位居全國 49個國家級開發(fā)區(qū)第11位、第 9位、第 7位。杭州開發(fā)區(qū)大力實施“科教強區(qū)”戰(zhàn)略，建成浙江省最大規(guī)模的下沙高教園區(qū)。 下沙高教園區(qū)規(guī)劃面積 10.91平方公里， 15所高校，15萬在校大學

16、生。經過五年建設， 下沙高教園區(qū)已全面建成投用。 目前，中國計量學院、浙江理工大學、杭州電子科技大學、浙江工商大學、浙江財經學院、浙江傳媒學院等 14所高校在校生已達 12萬人。依托下沙高教園區(qū)，開發(fā)區(qū)管委會正在著力構建產學研一體化平臺，建設大學科技園區(qū)、留學生創(chuàng)業(yè)園，構筑起 15 所高校和 700多家現代制造企業(yè)互動發(fā)展的平臺，大力培育發(fā)展具有自身特色的知識經濟和技術密集型產業(yè)，努力增強開發(fā)區(qū)的核心競爭力。12精品 料推薦根據杭州市“構筑大都市、建設新天堂”的戰(zhàn)略目標，以杭州經濟技術開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部 178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建設目標是以高新技術產業(yè)與先進制

17、造業(yè)為基礎， 集教育科研、 商務居住等功能的花園式生態(tài)型的現代化新城。 圍繞這一目標， 杭州開發(fā)區(qū)正在全面實施由“建區(qū)”到“造城”的戰(zhàn)略調整，全面推進城市化進程，大力培育發(fā)展城市功能。當前，正在全面推進下沙新城行政商務中心區(qū)（ 8平方公里）、軌道交通、連接主城的快速公路和城市快速公交等重大基礎設施建設。 并充分利用 13公里的錢塘江江景資源，打造杭州東部最大的生態(tài)濕地公園，規(guī)劃建設 15萬人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居住區(qū)，建設福雷德文化廣場、華元十六街區(qū)、西子陽光商城、 金池商貿等一批大型商貿設施， 全面提升城市形象和城市功能， 努力把開發(fā)區(qū)建設成為現代化、國際化、人文化的城市副中心。房地產市場

18、分析據統(tǒng)計，今年下沙一共出讓了 1311畝土地，其中 2月 6日，世茂集團以 8.2億元的價格競得杭政儲出200651號地塊，出讓面積達415畝，樓面價 1319元/ 平方米。 2月 13日，南京朗詩置業(yè)股份有限公司以13精品 料推薦3億元競得杭政儲出 20072號地塊，出讓面積 109 畝，樓面價 1683元 / 平方米。 5月 31日，北京金隅嘉業(yè)房地產開 發(fā)有限公司以 12.4億元競 得杭 政儲出200718號地塊，出讓面積352畝，樓面地價約2450元 / 平方米。 7月 25日出讓的 434畝杭政儲出 200735號地塊， 即杭州經濟技術開發(fā)區(qū)(東南沿江 三 號地塊 )，經過競拍單位

19、多次激烈角逐之后，最終被北京保利地產以 22.8億元競得，樓面價格達到每平方米 3326元。目前下沙房產已經全面啟動， 老居住區(qū)目前有11個樓盤，建筑面積 110萬平方米；沿江區(qū)域可開發(fā)面積有 300萬平方米，建成后將吸引 15萬人口；中心區(qū)域可開發(fā)量達到 200萬平方米，將吸引 10萬人口居住。 這也就是說， 下沙目前在開發(fā)的房產面積有 610萬平方米。可見下沙的房地產市場是十分火爆的， 可歸結為以下幾個原因： 首先，下沙是國際先進制造業(yè)基地。下沙第二產業(yè)的高度發(fā)達， 為下沙形成了雄厚的經濟基礎， 同時為下沙板塊的工業(yè)發(fā)展和高品質生活提供了強有力的物質支持， 去年我們全年工業(yè)總產值超過了 1

20、10億元，是其他城市地區(qū)所望塵莫及的。其次，下沙是大學城。目前已經有14所大學14精品 料推薦在下沙正常運轉，師生人口共有 18萬左右，這樣的智力水平也是不可小視的。同時除了大學城以外，相關的教育設施也相當的完善，我們從幼兒園、小學、中學到大學有一套完整的教育體系， 包括一些比較知名的中小學也在下沙落戶。 另外，下沙副城作為花園式生態(tài)服務中心， 為下沙板塊提供了后勁十足的發(fā)展前景。 下沙已經真正做到了和主城區(qū)的無縫連接：德勝東路的通車，九沙大道的實施，這些都是公路上的銜接； 已開工的地鐵一號線在下沙一共有七個站； 快速公交也都將進入下沙。 而且火車東站交通樞紐的規(guī)劃建設以及汽車東站都在與下沙形

21、成無縫連接。四、最高最佳使用分析委估房地產位于杭州市下沙經濟開發(fā)區(qū)，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產同時位于高教園區(qū)西區(qū)， 臨街分布，現作商鋪用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據最高最佳使用原則和合法原則的分析， 該房地產保持現狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供15精品 料推薦的各種資料進行了認真分析， 根據估價期日委估房地產用途、 估價目的、 資料狀況和杭州市房地產市場的實際情況， 決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。市場比較法： 是將估價對象房地產與在近期已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經

22、發(fā)生了交易的類似房地產的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。收益法： 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。六、估價測算過程市場比較法采用市場比法一般選取同一供需圈內， 近似委估房地產檔次市場價格進行比較， 根據估價人員對杭州市房地產市場的了解，分別選取如下可比實例：1. 確定比較因素實例待估 湯 記餐 味絕 沙 縣小錢新 藝房產廳倫吃玲玲騰格比較項目坐落位置十六 育 英學 育英 育 英學 十六 凱 恩戴16精品 料推薦街 區(qū) 院北面學院 院北面街 區(qū)斯 大酒東側北面東側店 西北面交易時間2002/3200

23、5/112007/52004/112007/22005/11用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易情況正常正常正常正常正正常常交易方式提 供出讓出出讓出出讓依據讓讓中心職222222能總數區(qū) 基礎設 較好一般一般一般一般較好域 施狀況因 公交流 較好較好較好較好較好較好素 量人流量 較好較好較好較好較好較好商業(yè)繁 一般一般一般一般一般一般華程度區(qū)域交 一般一般一般一般一般一般通管制附近公 較好較好較好較好較好較好交情況17精品 料推薦個 臨街寬666666別 度（m）因 面 積2006227303055素 （m2）房屋形 不 規(guī) 長方形長方 長方形長 方 不規(guī)則狀測形形停車狀 一般一般一般一般一般一

24、般況2. 確定比較因素系數見下表項目 待估房產湯 記 味 絕 沙 縣 錢 玲 新 藝比較因素餐廳倫小吃玲騰格交易時間1001001029910297交易情況100100100100100100中心職100100100100100100能總數區(qū)基礎設10096969696100域施狀況因公交流100100100100100100素量人流量10010010010010010018精品 料推薦商業(yè)繁100100100100100100華程度區(qū)域交100100100100100100通管制附近公100100100100100100交情況個臨街寬1009898989696別度因房屋形1009898989

25、8100素狀停車狀100100100100100100況3. 比準價格確定項目湯記餐味絕倫沙縣 錢玲 新藝廳小吃玲騰格19精品 料推薦比 較 因素房地產價格32003200316310315（元 /m 2）000交易時間100/10100/10100/9100/1100/9029027交易情況100/1100/10100/1100/1100/1000000000中 心100/1100/10100/1100/1100/1職 能000000000區(qū) 總數域 基 礎100/9100/96100/9100/9100/1因 設 施66600素 狀況公 交100/1100/10100/1100/1100/

26、1流量000000000人 流100/1100/10100/1100/1100/1量000000000商 業(yè)100/1100/10100/1100/1100/1繁 華000000000程度20精品 料推薦區(qū) 域100/1100/10100/1100/1100/1交 通000000000管制附 近100/1100/10100/1100/1100/1公 交000000000個 情況別 臨 街100/9因 寬度100/9100/988100/9100/9素866房 屋100/9100/98100/9100/9100/1形狀88800停 車100/1100/10100/1100/1100/1狀況000

27、000000比準價格34163402346233653436根據上述計算的結果， 求比準價格的算術平均值，則：（ 3416 3402 3462 3365 3436） 5=3416元 /m 2收益法由于該商鋪可用于出租， 能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。1.估算總收益21精品 料推薦通過調查杭州市下沙地區(qū)同類型、 同地段、 同規(guī)模，裝飾大致相同的商鋪在裝修后的月出租價格一般為 19 元 /m 2，租金損失為 1 個月，則年總收益為：19 200（ 12-1） =41800 元2.估算年房地產租賃總費用總費用包括正常狀態(tài)下房地產出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管理費、 保險

28、費、稅金等。房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需 支付的 修 繕費。 行業(yè)慣例 按建筑物 重置價 的0.3計算，據下沙地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為10 元 /m 2，則：房屋修繕費 19 2000.3 11.4 元保險費是指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現值乘以保險費率2，則：保險費 19 200 2 7.6 元稅費是指房產所有人按有關規(guī)定向稅務機關繳納的房產稅和營業(yè)稅等。 依據稅法及杭州市稅務部門資料， 房屋出租應納稅金房產稅按年租金的12，營業(yè)稅按年租金的5，教育附加按營業(yè)稅的 3，城市維護建筑稅按營業(yè)稅的7，以上稅費小計為 17.5%，

29、則：41800 17.5%=7315 元7334 元上述、總費用合計為3.年純收益32800 7334 25466 元4.還原利率的確定還原利率是收益還原法中一個重要的因素， 目前國內、 國際確定還原利率的方法很多， 這里主要采用復合投資收益率法，其公式為：22精品 料推薦還原利率一年期貸款利率70期望得到的利潤 303.87%；期望得到的利潤設為一年期貸款利率為10，則：還原利率 3.87% 70% 10% 30% 5.7095.確定收益年限43 年，委估委估對象建筑物剩余使用年限為宗地剩余使用年限為43 年。按房地產收益的穩(wěn)健性原則，該房地產的收益年限取43 年。6.計算房地產的價格據估計

30、，未來若干年委估房地產的凈收益將與現在接近， 因此選用現在年客觀純收益作為預期純收益，則收益價格 =32800/5.709 11/ （15.709）43=454920.3189元取整為 454920 元。房地產單價 =454920 200=2274.6 元 /m 2七、估價結果確定由市場比較法測算出的房地產單價為3416元/m 2，由收益法測算出的房地產單價為2274 元 /m2，兩者相差不大，兩者取平均數并取整，則：委估房地產的單價=（ 3416 2274.6）/2=2845.3元 /m 2委估房地產價格 =2845.3 200=569060 元取整為 569060 元因此確定該房地產的價格為伍拾陸萬玖仟零陸拾元整。23精品 料推薦杭州萬達房地產評估有限公司2007年 12 月 22 日24精品 料推薦25精品 料推薦第四章 區(qū)域篇一、江南