1、第 六 講 房地產項目開發(fā)的實務基礎 基礎認識與實務要義 （）,三、前期工作階段的實務要義（）,房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計實務,1、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計是項目建設獲得 國家許可的前提條件 房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計工作是根據開發(fā)項目的具體情 況和開發(fā)設想，綜合協調城市規(guī)劃管理部門、各有關部門（如 消防、交通、衛(wèi)生等）的要求，根據項目可行性研究和市場調 查資料，在經濟效益、社會效益、環(huán)境效益統一的前提下： 擬訂項目開發(fā)的規(guī)劃設計要求， 然后進行設計招標，選出最優(yōu)規(guī)劃設計方案， 獲得政府規(guī)劃管理部門批準后,付諸實施。,（一）規(guī)劃設計工作的重要地位,2、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計是房地產開發(fā)項目的“龍

2、頭” 開發(fā)企業(yè)必須對項目開發(fā)的全過程，特別是投資風險負責。 因此對于如何根據基地的具體情況和開發(fā)企業(yè)的實力分期開發(fā)，開發(fā)何種性質和檔次的建筑，如何確定房型比例和面積標準，以及設施、設備的配置及其標準等等，都需要開發(fā)企業(yè)以市場調查和經濟可行性研究為規(guī)劃設計部門導向、提出要求，并為降本節(jié)支嚴格把關。 可見規(guī)劃設計的質量以及是否符合市場需求，直接關系到項目開發(fā)的成敗，因此規(guī)劃設計工作是房地產開發(fā)項目的“龍頭”。 3、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計是處理好企業(yè)與社會各方關系的系統工程 房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計既要考慮城市規(guī)劃、城市設計的要求，又要考慮社會需求和開發(fā)的效益，是一項復雜的系統工程。為了有效發(fā)揮規(guī)

3、劃設計在房地產開發(fā)中的重要作用，房地產開發(fā)企業(yè)應當重視對政策、市場的不斷研究，重視既懂經濟、又懂工程技術的復合型人才的開發(fā)培養(yǎng)，還要重視公共關系，協調規(guī)劃設計和實施過程中的方方面面關系，處理好各種復雜的矛盾和問題，將加強項目規(guī)劃設計的管理落到實處。,遵照“國家標準”，根據基地的規(guī)模居住區(qū)可分為：居住區(qū)、居 住小區(qū)和住宅組團三級結構。 居住區(qū)一般由35個居住小區(qū)組成，人口35萬人，1 1.5萬戶； 居住小區(qū)一般由45個組團組成，人口0.71.5萬人， 0.20.4萬戶； 住宅組團一般為0.10.3萬人，300700戶居民。 居住區(qū)的總戶數和總人口規(guī)模是公建配套和市政配套的主要依 據。 人口規(guī)模確

4、定比較正確的方法是以住宅區(qū)的總戶數乘以城市近 期統計的戶均人口。,（二）建設基地規(guī)劃設計的基本概念和要素,1、居住區(qū)的結構、規(guī)模,（1）用地性質 城市土地使用分為六大類： 居住用地（R）： 居住用地指居住小區(qū)、居住組團和單位生活區(qū)各種類型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)以下的公共服務設施用地、道路用地和綠地。 公共活動中心用地（C）: 公共活動中心用地指居住區(qū)及以上的行政辦公（C1）、商業(yè)金融（C2）、文化娛樂（C3）、體育（C4）、醫(yī)療衛(wèi)生（C5）、教育和科研設計（C6）的機構與設施用地， 不包括居住用地中的公共服務設施用地。 工業(yè)用地（M）： 工業(yè)用地指工礦企業(yè)的生產

5、車間、庫房及其附屬設施用地。 倉儲用地（W）： 倉儲用地指倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施用地。,2、用地性質、邊界與面積, 市政公用設施用地（U）： 市政公用設施用地指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施及其附屬建筑物（含構建物）和管理維修設施等用地。包括： （U1）：供水、供電、供燃氣和供熱等“供應設施用地” （U2）：“市內交通設施用地” ， （U3）： “郵電設施用地” ， （U4）：“環(huán)境衛(wèi)生設施用地” ， （U5）： “施工與維修設施用地” ， （U6）：以及消防、防汛等“其他市政公用設施用地” 。 綠地（G），指市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地和生產防護綠地（包括其范圍

6、內的水域）。 （2）用地邊界和面積 建設用地規(guī)劃許可證附有規(guī)劃行政主管部門劃示開發(fā)基地方位的地形圖，對基地的用地邊界和用地面積都有明確、定量的規(guī)定。, 環(huán)境容量 （1）建筑容積率、建筑密度 建筑容積率為建筑物基底（底層地面）以上各層建筑的總面積與基地面積的比值。 建筑密度（覆蓋率）為建筑物基底面積與建筑基地面積的比值。 建筑容積率、覆蓋率是重要的環(huán)境容量指標。它與基地所處的地段、用地性質、建筑高度等參數有關。 城市規(guī)劃行政主管部門根據地塊的用地性質、建筑使用性質、道路交通、配套設施、城市設計等控制要求，以及社會經濟發(fā)展的需要，制定出定量的參數，如下表所示。,3、環(huán)境規(guī)劃要素,上海城市規(guī)劃建筑密

7、度和建筑容積率控制指標表,（2）人口密度 居住區(qū)人口毛密度為居住區(qū)居住總人口除以居住區(qū)總用地（人/公頃）。 居住區(qū)人口凈密度為居住區(qū)居住總人口除以居住用地（人/公頃）。 居住區(qū)人口毛密度和凈密度是居住區(qū)規(guī)劃設計的一個重要指標。居住區(qū)人口毛密度見下表。,單位：人,綠地率 綠地率為基地內綠化用地與基地面積的比值。 綠地率的高低，直接反映環(huán)境生態(tài)質量的好差。對于綠地率指標，各地都有具體的規(guī)定。 建筑控制 （1）建筑高度 建筑高度一般由地區(qū)性詳細規(guī)劃確定。 （2）建筑后退 沿路建筑退讓紅線的距離可按下表規(guī)定，同時滿足消防、交通的要求。,沿路建筑退讓距離,（3）建筑間距 各地根據所在地區(qū)冬至日與大寒日兩

8、級日照標準日都已制訂了多層住宅日照間距規(guī)定。 對于高層建筑的日照間距，主要通過日照分析，使建筑從上午8時到下午4時之間享受不少于2小時的斜日照，并按當地規(guī)劃行政主管部門的具體規(guī)定執(zhí)行。消防間距，是根據多層、高層及其相鄰建筑的耐火等級確定，國家規(guī)范有具體的規(guī)定。,停車車位 指標由城市規(guī)劃、交通主管部門根據本地的實際情況制訂。 停車方式 大型公共建筑的地下停車庫，一輛小型汽車停車車位所需的建筑面積約為3545 平方米，中型汽車約為6575 平方米。 高層住宅樓一般將地下車庫放在綠化帶下面，或者公寓的間距范圍內等等。 住宅地下自行車車庫應設室外出入口。 基地出入口 基地位于城市主干路與次干路、支路相

9、交的位置旁，出入口應設在次干路和支路上； 基地位于次干路和支路相交的位置旁，出入口應設在支路上； 出入口不宜設置在主干路上，確需要在主干路上設置時，距離交叉口不應小于80米或在基地的最遠端。 在次干路上設置出入口，距離與主干路相交的交叉路口不宜小于50米，距離與次干路相交的交叉口不宜小于30米，距離與支路相交的交叉口不宜小于20米。,4、基地停車車位、停車方式、出入口, 居住小區(qū)用地平衡表, 居住小區(qū)技術經濟指標,5、居住區(qū)的各類指標,居住區(qū)的公建配置“千人指標” （1）居住區(qū)公建以三級配置，內容為： 居住區(qū)級公建，主要配置居民必須單較少“光顧“的項目，如派出所、街道辦事處、綜合百貨商店、理發(fā)

10、店、綜合修理部、文化或送中心、門診所等。其服務半徑不大于1000米； 小區(qū)級公建，主要配置居民經常需要的項目，如學校、幼兒園、托兒所、糧油店、菜場、綜合副食品商店等。其服務半徑不大于500米； 組團級公建，主要配置與居民日常生活密切相關的項目，如居委會、自行車停車棚、綜合服務站、綜合小商店、衛(wèi)生站等。其服務半徑不大于200米。 （2）公建配置“千人指標” “千人指標”是指每1000個居民應擁有的各項公建服務設施的建筑面積，詳見下表。,公共服務設施控制指標（平方米/千人）,規(guī)劃條件及設計依據 國家及地方現行各有關規(guī)范、規(guī)定和規(guī)劃的文件資料； 企業(yè)提供的地形圖、土地勘察資料、規(guī)劃設計任務書等。 工

11、程概況 基地位址；擬建建筑的類型、數量；建設用地面積及各類建筑面 積分配等。 規(guī)劃設計宗旨 規(guī)劃設計的指導思想；設計主題；以及有關空間和環(huán)境、綠色和 環(huán)保、房型和套型、道路系統等設計的重點訴求等。,（三）規(guī)劃設計方案書的基本內容,1、概論,設計依據 國家及地方現行的有關技術規(guī)定文件； 企業(yè)提供的地形圖及界址坐標表等。 設計構想 擬定的住區(qū)設計模式，建筑空間布局構想，戶型單體設計構想等。 總平面布置 總平面布置的原則 總體布局的手法 建筑的布局形態(tài)，各類建筑的布局安排，綠地的營造形式。 住宅選型 樓宇形式、一梯幾戶？，建筑風格等。 道路與交通 道路交通組織（出入口安排，主、次車道寬度），停車位區(qū)

12、域安排。,2、總平面設計,消防 衛(wèi)生防疫與環(huán)保設計 主要技術指標 用地平衡表 其他技術經濟指標 除了一般要求的居住小區(qū)技術經濟指標（參見2.5）外，還需要標出： 地下室面積（汽車庫、地下自行車庫、設備用房）， 機動車位數（地上的，地下的）， 非機動車為數， 集中綠化率等。,日照環(huán)境分析 基地外圍區(qū)域的日照環(huán)境分析 基地內擬建建筑的日照環(huán)境分析 改善日照環(huán)境的措施,3、日照情況解析,使用的主要規(guī)范、規(guī)程 有關結構設計的國家標準 結構設計 表述各樓宇的建筑結構類型。如（鋼筋混凝土）框支剪力墻結構，剪力墻結構，框式結構等； 表述地下車庫的結構、層高、以及與主樓分開的降縫設計等。 抗震設防、可靠獨設計標準 抗震設防烈度，抗震等級等； 結構設計年限，結構安全等級，建筑物重要性類型，建筑防火等級等。 活荷載標準取值，材料，基礎設計,4、結構設計,總平面圖；日照、