1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與估價第一章：房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)1、短期投資與長期投資（通常以回收期1年為界限）：長短期投資的優(yōu)缺點(diǎn)為重點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于中短期投資。2、直接投資與間接投資（資金所有人與使用人是否分離）：直間接投資的優(yōu)缺點(diǎn)為重點(diǎn)3、金融投資和實(shí)物投資（最終獲得金融產(chǎn)物還是實(shí)物資產(chǎn)積累）4、生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資（是否以盈利為目的，是否為了公共利益：學(xué)校）5、投資的特性：經(jīng)濟(jì)行為；時間性；目的是獲得收益；風(fēng)險(xiǎn)性。（四個特性）6、投資的作用：國家經(jīng)濟(jì)增長的推動力；與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)；人民生活水平提高；社會穩(wěn)定和國際交往。7、房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定

2、數(shù)量的資金或者實(shí)物，直接或間接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。（為了獲得未來的價值而犧牲現(xiàn)在的價值）8、企業(yè)投資和個人投資的目的是盈利；政府和非盈利機(jī)構(gòu)的投資目的是社會效益和生態(tài)效益。9、房地產(chǎn)投資按經(jīng)濟(jì)活動的類型分類：土地開發(fā)投資（土地一級市場）；房地產(chǎn)開發(fā)投資（房地產(chǎn)一級市場）；房地產(chǎn)出租經(jīng)營投資（房地產(chǎn)二級市場）；房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理服務(wù)。10、房地產(chǎn)投資按物業(yè)類型分類：居?。ㄌ匦允侵攸c(diǎn)）；商業(yè)（特性是重點(diǎn)）；工業(yè)；酒店和休閑娛樂；特殊物業(yè)（加油站、碼頭、車站、高速公里、橋梁、隧道等）11、房地產(chǎn)投資的八個特性：區(qū)位選擇異常重要；適宜長期投資（自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命-竣工之日起凈收益為

3、零時止）；需適時投資改造；易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險(xiǎn)（由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，投資價值不確定）；變現(xiàn)性差；易受政策影響；依賴專業(yè)管理；存在經(jīng)濟(jì)外溢或轉(zhuǎn)移。12、房地產(chǎn)投資的作用：收益；保值；增值；消費(fèi)；業(yè)主榮譽(yù)。13、房地產(chǎn)直接投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資（增量供給；中短期投資）和房地產(chǎn)置業(yè)投資（長期投資）。14、房地產(chǎn)間接投資：房地產(chǎn)投資信托基金REITs（權(quán)益型、抵押型、綜合型；收益來源為經(jīng)常性租金收益）；房地產(chǎn)股票或債券；房地產(chǎn)抵押支持證券。15、房地產(chǎn)投資之利（基于直接投資）：相對收益水平較高；易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；能抵消通貨膨脹的影響；提高投資者的資信等級。16、房地產(chǎn)投資之弊：投資數(shù)額巨大；投資回收期

4、較長；需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。17、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：標(biāo)準(zhǔn)差（=可能值1-期望值2概率1+可能值n-期望值2概率n）和標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)（標(biāo)準(zhǔn)差與期望值的比值）項(xiàng)目期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)??；當(dāng)項(xiàng)目期望值不同時，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的風(fēng)險(xiǎn)小。18、風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的卻別：風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目能知道未來事件發(fā)生的概率；而不確定性項(xiàng)目是未來事件發(fā)生的概率不確定（小中取大；大中取大；最小最大后悔值）。19、房地產(chǎn)分析的主要體現(xiàn)：投入資金的安全性；期望收益的可靠性；投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性；資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。20、房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（八個）：通脹風(fēng)險(xiǎn)（購買力風(fēng)險(xiǎn)，1+名義收益率=（1+實(shí)際收益率）（1+通貨膨脹率）；供求風(fēng)險(xiǎn)；周期風(fēng)險(xiǎn)；變

5、現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（快速變現(xiàn)）；利率風(fēng)險(xiǎn)（一是利率升高，增加折現(xiàn)率導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價格降低；二是利率升高，導(dǎo)致投資者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)而降低需求）；政策風(fēng)險(xiǎn)；政治風(fēng)險(xiǎn)；或然損失風(fēng)險(xiǎn)。21、房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險(xiǎn)（六個）：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)；未來運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；資本價值風(fēng)險(xiǎn)（收益、運(yùn)營費(fèi)用、收益率的變化導(dǎo)致資本價值風(fēng)險(xiǎn)）；機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)（比較風(fēng)險(xiǎn)）；時間風(fēng)險(xiǎn)；持有期風(fēng)險(xiǎn)。22、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小決定收益率（按風(fēng)險(xiǎn)大小房地產(chǎn)分為收益型、收益增加型、機(jī)會型）；投資者盡可能規(guī)避、控制、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。23、投資者可以將個別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消；系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無法抵消。24、某資產(chǎn)的應(yīng)有預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+某資產(chǎn)的系統(tǒng)

6、性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場整體平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）因?yàn)樵谫Y產(chǎn)投資的個別風(fēng)險(xiǎn)可以通過投資組合減少甚至抵消（投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個負(fù)協(xié)方差），所以上式的收益率是以補(bǔ)償系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)為主。（注意系統(tǒng)）25、資產(chǎn)定價模型中的折現(xiàn)率：與24中資產(chǎn)的收益率計(jì)算公式相同（機(jī)會成本+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值）注意：與此相關(guān)的知識點(diǎn)中，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償中的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（如果考題中說明考慮個別風(fēng)險(xiǎn)，則為錯）第二章：房地產(chǎn)市場的概述1、房地產(chǎn)市場影響因素房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等政治環(huán)境政治體制、政

7、局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性，政府及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度和城市發(fā)展政策等技術(shù)環(huán)境建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步，信息技術(shù)和節(jié)能減排技術(shù)、可持續(xù)發(fā)展技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用等資源環(huán)境土地、環(huán)境和能源等資源約束國際環(huán)境經(jīng)濟(jì)全球化和國際資本流動2、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量（七類）：金融業(yè)的發(fā)展；信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善；生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；人文環(huán)

8、境變化；自然環(huán)境的變化；政治制度的變遷。3、房地產(chǎn)市場的參與者：土地所有者或者當(dāng)前使用者；開發(fā)商；政府或政府機(jī)構(gòu)；金融機(jī)構(gòu)；建筑承包商；專業(yè)顧問；消費(fèi)者或買家。4、房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場（異質(zhì)性、不可移動性、市場集中度較低）：存量住房市場上競爭多余壟斷；增量房地產(chǎn)市場上壟斷多余競爭。5、房地產(chǎn)市場的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系：總量結(jié)構(gòu)（供給和需求之間的差距）；區(qū)域結(jié)構(gòu)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；供求結(jié)構(gòu)；投資結(jié)構(gòu)；租買結(jié)構(gòu)。6、房地產(chǎn)市場細(xì)分：按地域范圍細(xì)分；按房地產(chǎn)用途細(xì)分；按增量存量細(xì)分（三級市場細(xì)分：土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓和新建房、存量房；土地二級細(xì)分：土地一級和土地二級；房產(chǎn)二級細(xì)分：增量和存量）；按交易方式細(xì)分（轉(zhuǎn)

9、讓、租賃、抵押。存量房地產(chǎn)市場還包含保險(xiǎn)）；按目標(biāo)市場細(xì)分。7、房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)：新竣工量；滅失量；存量（報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期增量-報(bào)告期滅失量）；空置量；空置率；可供租售量（報(bào)告期可供租售量=上期可供租售量-上期吸納量+報(bào)告期竣工量）；房屋施工面積（報(bào)告期內(nèi)全部施工面積：包括新開工和停建的）；房屋新開工面積；平均建設(shè)周期（=房屋施工面積/新竣工面積）；竣工房屋價值（建造價格，按施工結(jié)算價格）。8、房地產(chǎn)市場需求指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值（價值形態(tài)、收入形態(tài)、產(chǎn)品形態(tài)）；人口數(shù)量；城市家庭人口規(guī)模；就業(yè)人口數(shù)量；就業(yè)分布；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率；城市家庭可支配收入；城市家庭總支出；房屋空間使用數(shù)量；

10、商品零售價格指數(shù)。9、房地產(chǎn)市場交易指標(biāo)：銷售量；出租量；吸納量；吸納率；吸納周期（=1/吸納率；在新建商品房市場中，吸納周期又叫銷售周期）；預(yù)售面積；房地產(chǎn)價格（中位數(shù)和平均數(shù)）；房地產(chǎn)租金；房地產(chǎn)價格指數(shù)（相對數(shù)）。10、房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警指標(biāo)：土地轉(zhuǎn)化率（=政府本期批準(zhǔn)預(yù)售和銷售面積/當(dāng)期出讓土地規(guī)劃面積）；開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)（房地產(chǎn)投資/GDP或固定資產(chǎn)）；開發(fā)投資杠桿率（開發(fā)投資/權(quán)益資金）；住房可支付性指數(shù)（HAI100）；住房價格合理性指數(shù)；房價租金比；量價彈性；個人抵押住房貸款還款收入比例；住房市場指數(shù)；消費(fèi)者信心指數(shù)。11、房地產(chǎn)市場的六大特性：市場供給的壟斷性（供給短期缺乏彈性

11、、異質(zhì)性、土地有限不可再生、排他性）；市場需求的廣泛性和多樣性；市場交易的復(fù)雜性；房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān)；存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性；市場信息的不對稱性。12、房地產(chǎn)市場的功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益；顯示房地產(chǎn)市場需求變化；指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃；引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。13、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場：房地產(chǎn)空間市場由資產(chǎn)市場供給。14、房地產(chǎn)市場的自然周期：波谷為空置率最高點(diǎn)；因此，第一階段前期租金仍然下滑，供給幾乎停止，空置率逐漸下降；進(jìn)入第一階段后期，需求增長，空置持續(xù)下降，租金增長率穩(wěn)定或小幅上升；直至達(dá)到平衡點(diǎn)；進(jìn)入第二階段前期，需求持續(xù)上

12、升，空置率繼續(xù)下降，租金增長率快速上升；進(jìn)入第二階段后期，需求繼續(xù)上升，空置率繼續(xù)下降，租金增長率繼續(xù)上升，新建設(shè)開始介入，供給增長率上升；直至進(jìn)入波峰，空置率達(dá)到最低點(diǎn)，供給增長率=需求增長率；第三階段，供給增長率超過需求，空置率開始上升，由于空置率未達(dá)到平衡點(diǎn)，租金增長率繼續(xù)上升；直至到達(dá)平衡點(diǎn)；進(jìn)入第四階段，需求停止增長或緩慢增長，開工減少，但是由于滯后性，供給依然持續(xù)上升，空置率上升，租金增長率下降；直至到達(dá)波谷?？罩寐首罡邥r，租金下降，開發(fā)商停止開工，空置率下降空置率最低時，租金上升，開發(fā)商大量開工，空置率上升15、房地產(chǎn)市場投資周期：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周

13、期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。16、房地產(chǎn)泡沫的成因：土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因；金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。17、房地產(chǎn)過度開發(fā)（過熱）的誘因：開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差；開發(fā)商之間的博弈和非理性行為；開發(fā)資金的易得性。18、房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別：泡沫是反映的市場價格和實(shí)際價值之間的關(guān)系，過度開發(fā)是反映的供求之間的關(guān)系；泡沫較過度開發(fā)的危害大，難以通過自我調(diào)整至平衡狀態(tài)；泡沫一般產(chǎn)生于周期循環(huán)的上升階段，過度開發(fā)一般存在于周期循環(huán)的下降階段，泡沫產(chǎn)生必會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)不一定引發(fā)泡沫；泡沫的市場參與

14、者為短期投機(jī)者，過度開發(fā)表現(xiàn)為基于房地產(chǎn)開發(fā)及長期收益。19、房地產(chǎn)泡沫衡量：實(shí)際價格/理論價格；房地產(chǎn)價格增長率/實(shí)際GDP增長率；房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費(fèi)價格指數(shù)；房價收入比；個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率；房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求。（注意：沒有租金售價比）20、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性：房地產(chǎn)市場失靈（原因：壟斷、外部性、信息不對稱、市場不完全、公共品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品）；住房問題和住房保障（政府直接建房、鼓勵非營利機(jī)構(gòu)建房、對承租人補(bǔ)貼、對住房投資人減稅）；宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)；房地產(chǎn)價格劇烈波動；房地產(chǎn)市場非均衡。21、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的七種

15、手段：土地供應(yīng)政策（核心是供應(yīng)計(jì)劃；土地供應(yīng)計(jì)劃直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)）；金融政策；住房政策；城市規(guī)劃；地價政策；稅收政策；租金控制。第三章：房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理1、房地產(chǎn)開發(fā)中投入的資源有：土地、資本、勞動力、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神、伙伴關(guān)系。2、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序八個步驟：提出投資設(shè)想；細(xì)化投資設(shè)想；可行性研究；獲取土地；合同談判和協(xié)議簽署；工程建設(shè)（三控兩管理）；竣工交用；物業(yè)資產(chǎn)管理。四個階段：投資機(jī)會選擇與決策分析階段；前期工作；建設(shè)階段；租售階段。3、投資機(jī)會選擇與投資決策分析投資機(jī)會選擇：提出投資設(shè)想；尋找和篩選投資機(jī)會；細(xì)化投資設(shè)想。投資決策分析：市場分析；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價

16、；投資決策。4、前期工作：取得土地使用權(quán)；與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽到。（即開工前的所有行為活動：取得土地；項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)并獲得規(guī)劃許可）5、土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)選購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地及其他依法取得的土地。6、土地儲備運(yùn)作程序：收購；開發(fā)整理；儲備；供應(yīng)。7、土地開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施模式：土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施和授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施。8、土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施：由儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)資金籌措；辦理規(guī)劃（規(guī)劃部門）、項(xiàng)目核準(zhǔn)（發(fā)改委）、土地征收拆遷（縣級政府）、大市政建設(shè)；土地開發(fā)過程中施工建設(shè)通過公開招標(biāo)選擇

17、工程實(shí)施單位的，實(shí)施單位管理費(fèi)用不得高于土地儲備開發(fā)成本的2%。9、政府授權(quán)開發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)：開發(fā)商負(fù)責(zé)資金籌措（財(cái)政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金）；辦理規(guī)劃（規(guī)劃部門）、項(xiàng)目核準(zhǔn)（發(fā)改委）、土地征收拆遷（縣級政府）、大市政建設(shè)；招標(biāo)地價包括土地儲備開發(fā)預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤不高于預(yù)計(jì)總成本的8%。10、土地開發(fā)成本包括：征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購、收回和置換過程中的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招拍掛交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；審計(jì)、律師、監(jiān)理等費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)；經(jīng)政府批準(zhǔn)的其他費(fèi)用。11、開發(fā)商獲取土地的途徑：出讓（招拍掛協(xié)議）、劃撥、原有劃撥土地上存

18、量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、與當(dāng)前土地使用者合作。12、土地使用權(quán)劃撥：價撥（繳納補(bǔ)償、安置等成本費(fèi)用）和無償劃撥。13、項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案（發(fā)改委）：國家規(guī)定對政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄內(nèi)的投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制度，之外的實(shí)行備案制度。(項(xiàng)目核準(zhǔn)相當(dāng)于立項(xiàng)；由發(fā)改委審批；項(xiàng)目全部使用國有或國有資金占主導(dǎo)地位的須項(xiàng)目核準(zhǔn)，其他一般實(shí)行備案制度)項(xiàng)目核準(zhǔn)由具備甲級資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請報(bào)告。14、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)并獲得規(guī)劃許可：14-18項(xiàng)15、開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段（規(guī)劃意見書（選址）（規(guī)委）：該階段主要針對劃撥和協(xié)議項(xiàng)目；招拍掛出讓項(xiàng)目該項(xiàng)內(nèi)容由土儲和一級開發(fā)商在一級開發(fā)階段已經(jīng)完成。規(guī)劃意見書（

19、選址）確定：建設(shè)用地及代征用地范圍、面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（規(guī)劃土地使用要求：建筑規(guī)模、容積率、高度綠地率；居住建筑的公建配套指標(biāo)；建設(shè)用地與退讓要求）16、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)階段（規(guī)委）：出讓（招拍掛協(xié)議）項(xiàng)目須提供出讓合同；招拍掛項(xiàng)目需提供成交確認(rèn)書；釘樁圖；劃撥項(xiàng)目須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后申請用地。建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了：用地性質(zhì)、位置、界限。17、設(shè)計(jì)方案審查階段（規(guī)委）：總平面圖；各層平面圖、立面圖、剖面圖；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無障礙設(shè)計(jì)說明。審查通過后設(shè)計(jì)方案審查意見分別抄送政府園林、人防、消防、市政、體育、水行政部門。18、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)階段（規(guī)委）19、招標(biāo)方式：

20、公開招標(biāo)（全部使用國有資金或國有資金占主導(dǎo)的必須用公開招標(biāo)）和邀請招標(biāo)（須邀請三個以上投標(biāo)人）20、合同價的確定方式：固定價；可調(diào)價；成本加酬金。采用工程量清單招標(biāo)的須用單價合同，而不能用總價合同。21、若采用工程量清單招標(biāo)的必須編制工程量清單。全部使用國有資金或國有資金占主導(dǎo)的必須采用工程量清單招標(biāo)。采用工程量清單招標(biāo)的必須編制招標(biāo)控制價并公布，且不能上浮和下浮。22、若編制標(biāo)的的，標(biāo)的必須保密，且一個項(xiàng)目只能有一個標(biāo)的。23、招標(biāo)人資格審查：資格預(yù)審或資格后審24、評標(biāo)委員會為5人以上的單數(shù)，且經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面專家不得少于2/3。（省專家?guī)欤、評標(biāo)報(bào)告出具后15日內(nèi)確定中標(biāo)人；中標(biāo)通知30

21、日內(nèi)簽訂合同。25、建筑工程施工許可證申領(lǐng)（建委）條件：現(xiàn)場具備開工條件；已完成招投標(biāo)；資金到位（1年內(nèi)的項(xiàng)目資金到位不少于合同價格的50%，1年以上的不少于30%）26、建設(shè)單位發(fā)生變更的，須重新申領(lǐng)施工許可證27、進(jìn)度控制：橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖法（單代號、雙代號、時標(biāo)）28、工程建設(shè)中的管理原則是：安全第一、預(yù)防為主。施工現(xiàn)場的的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)；實(shí)行工程總承包的，由總承包單位的負(fù)責(zé)。29、項(xiàng)目完工具備驗(yàn)收條件后，承包商向開發(fā)商提供資料及申請；開發(fā)商組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收；承包商按要求修改并承擔(dān)由自身造成的修改費(fèi)用。正式驗(yàn)收前，開發(fā)商組織須初步檢驗(yàn)后，由監(jiān)理工程師列出質(zhì)量缺陷清單。30、竣工

22、驗(yàn)收備案：驗(yàn)收備案表；竣工驗(yàn)收報(bào)告；法律法規(guī)規(guī)定由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書X、竣工檔案（城市檔案館）：前期工作資料（可研、規(guī)劃等等）、土建資料、安裝方面資料、竣工圖。31、開發(fā)商定價法：成本導(dǎo)向定價（成本加成、目標(biāo)定價-損益圖-根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量定價）；購買者導(dǎo)向（認(rèn)知價值定價、價值定價）；競爭導(dǎo)向定價（領(lǐng)導(dǎo)定價、挑戰(zhàn)定價、隨行就市）32、宣傳策略和廣告宣傳的區(qū)別：一個不需花錢；一個需要花錢第四章：房地產(chǎn)市場調(diào)查分析1、市場調(diào)查的主要包括：國內(nèi)外市場環(huán)境；市場需求容量；消費(fèi)者和消費(fèi)者行為；競爭情況；市場營銷因

23、素（產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查、促銷策略調(diào)查）。前四項(xiàng)屬于不可控制因素的調(diào)查。2、調(diào)查項(xiàng)目分類：試探性（根據(jù)過去現(xiàn)在調(diào)查未來）；描述性；因果性（如果）。3、資料來源：一手資料（專門為當(dāng)前問題收集的原始信息）和二手資料（是調(diào)查的起點(diǎn)）。4、調(diào)查方式：觀察法；訪問法（結(jié)構(gòu)式、無結(jié)構(gòu)式、集體訪問）；問卷法；實(shí)驗(yàn)法。5、調(diào)查手段：問卷（開放式和封閉式）；座談。6、抽樣方案：概率抽樣：簡單隨機(jī)；分層隨機(jī)（在各分組內(nèi)隨機(jī)抽）；整群抽樣（以組為基單位隨機(jī)抽各組）。概率抽樣可計(jì)算抽樣誤差的置信度，成本高，時間長。非概率抽樣：隨意抽樣（抽取最容易接觸的）；估計(jì)抽樣（抽取最可能提供準(zhǔn)確信息的）；定額抽樣（先

24、分類；然后各類別中選取特定的數(shù)量）7、市場調(diào)查必須具備的特點(diǎn)：方法科學(xué)；有創(chuàng)造性（即能解決問題）；調(diào)查方法多樣性（不能過分依賴一種方法）；模型數(shù)據(jù)相互依賴；合理信息價值和成本比例；正常懷疑態(tài)度；遵守職業(yè)道德。X、市場的六類產(chǎn)品層次，五類空間層次，三類時間層次。8、市場規(guī)模：特定商品的潛在購買者數(shù)量（興趣、收入和途徑）。9、有效市場：對特定商品有興趣、收入和途徑的消費(fèi)者集合。10、合格有效市場（例如政府對外地戶口有限制，則本地有效市場即為合格有效市場）。11、企業(yè)現(xiàn)在所追求的一部分合格的有效市場即為服務(wù)市場（目標(biāo)市場）。12、滲透市場：已購買了該商品的消費(fèi)者集合。潛在市場有效市場合格有效市場服務(wù)

25、市場滲透市場13、市場總需求：特定地理范圍、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定營銷計(jì)劃情況下，特定的消費(fèi)者可能購買的總量。14、市場最低量：不需要任何刺激需求的費(fèi)用就會有其基本的銷售量。15、市場潛量：經(jīng)過營銷刺激，市場需求有一個上線，即為市場潛量。16、市場營銷敏感性：市場潛量與市場最低量之間的距離。17、市場總潛量=特定產(chǎn)品的購買者數(shù)量購買者平均購買數(shù)量平均單價18、新建住宅市場需求量=家庭數(shù)量戶均可支配收入住房消費(fèi)傾向19、市場趨勢分析的三個步驟：宏觀環(huán)境預(yù)測；行業(yè)預(yù)測；企業(yè)銷售預(yù)測。20、分析市場趨勢的方法：購買者意圖調(diào)查法；銷售人員意見綜合法；專家意見法；時間序列分析法（簡單平均、移動

26、平均、加權(quán)移動平均、指數(shù)平滑-為前期實(shí)際的比率1-為前期預(yù)測比率）；相關(guān)分析（回歸分析、市場因子推演）21、STP營銷：市場細(xì)分；目標(biāo)市場選擇；市場定位。22、市場細(xì)分：消費(fèi)者市場細(xì)分（地理、人口、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為）和生產(chǎn)者市場細(xì)分。23、消費(fèi)者偏好模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、群集偏好。24、目標(biāo)市場選擇的模式：市場集中化（只選擇一個細(xì)分市場）；選擇專業(yè)化（有選擇的進(jìn)入不同的細(xì)分市場）；產(chǎn)品專業(yè)化（向幾個市場細(xì)分銷售一種產(chǎn)品）；市場專業(yè)化（滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求）；全面覆蓋（為所有消費(fèi)者提供他們所需的所有產(chǎn)品）；大量定制（按每個消費(fèi)者的需求大量生產(chǎn)）25、市場定位的方式：避強(qiáng)定位；對抗

27、性定位；重新定位（對銷路少、市場反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位）。26、市場定位戰(zhàn)略：產(chǎn)品差別化；服務(wù)差別化；人員差別化（聘雇人員）；形象差別化（產(chǎn)品形象）X、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位包括：選定目標(biāo)市場；確定消費(fèi)群體；明確項(xiàng)目檔次；設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)。27、識別競爭者：可以從產(chǎn)業(yè)和市場兩個方面考慮。28、競爭者的反映模式：從容不迫型競爭者；選擇型競爭者；兇猛型競爭者；隨機(jī)型競爭者。29、購買行為類型：習(xí)慣性購買行為；尋求多樣化購買行為；化解不協(xié)調(diào)購買行為；復(fù)雜購買行為（對貴重不常買的有一個學(xué)習(xí)的過程，例如房地產(chǎn)）30、消費(fèi)者所購買商品分類：便利品；選購品；特殊品（例如房地產(chǎn)）31、影響消費(fèi)者購買行為的主要因

28、素文化因素和社會因素（相關(guān)群體、家庭、社會角色、朋友、同事、鄰居等）個人因素：年齡、性別、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個性和自我形象等心理因素：動機(jī)、感覺、學(xué)習(xí)、信念和態(tài)度等。32、房地產(chǎn)市場分析的層次：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析；專業(yè)房地產(chǎn)市場分析；項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析。33、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容：宏觀因素分析；市場狀況分析（供給、需求、競爭、市場占有率）；相關(guān)分析（分項(xiàng)目用途特點(diǎn)分析）。34、房地產(chǎn)市場分析報(bào)告內(nèi)容組成：地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析；區(qū)位分析；市場概況分析；市場供求分析；項(xiàng)目競爭分析；營銷建議；售價和租金預(yù)測；吸納量計(jì)劃預(yù)測；回報(bào)率預(yù)測；敏感性分析。第五章：現(xiàn)金流量和資金的時間價值1、現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則：

29、橫軸為時間軸，“0”表示第1期初，也是當(dāng)前時點(diǎn)；期末慣例（期間發(fā)生的費(fèi)用看作是在期末發(fā)生）；初始資金的投入看作是在第一期的期初，即“0”時間；縱軸表示現(xiàn)金流。（初始投入一般發(fā)生在“0”點(diǎn)；租金收入一般發(fā)生在期初；經(jīng)營費(fèi)用一般發(fā)生在期末；轉(zhuǎn)售等其他費(fèi)用根據(jù)實(shí)際發(fā)生點(diǎn)計(jì)算；其他未說明款項(xiàng)默認(rèn)發(fā)生在期末）2、資金的時間價值可以從兩個方面理解：隨著時間的推移，資金的價值會增加；資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。3、從投資的角度看資金時間價值的大小影響因素：投資利潤率；通貨膨脹率；風(fēng)險(xiǎn)因素。4、利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。單利和復(fù)利（間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利-計(jì)息周期無限期縮短）；通常采用的是間斷復(fù)利。

30、5、基礎(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率，一般以無風(fēng)險(xiǎn)國債作為基礎(chǔ)利率的代表。6、同業(yè)拆放利率中大量使用的利率是倫敦同業(yè)拆放利率；中國對外籌資成本是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)。（同業(yè)拆放為短期借貸）7、利率的決定和影響因素古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論（馬歇爾）：利率是由儲蓄和投資等非貨幣實(shí)際因素所決定的。流動性偏好利率理論（凱恩斯）：利率是由貨幣的供給和需求決定的。供給由央行決定，無利率彈性?？少J資金利率理論：利率是有可貸資金供求決定的?？少J資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成；可貸資金的供給有家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成。IS-LM曲線模型利率理論：利率是在商品市場和

31、貨幣市場同時達(dá)到均衡時形成的。馬克思利率決定理論：利息的貸出資金的資本家從借款資本家那里分割出的剩余價值。8、名義利率與實(shí)際利率的兩重含義：從單利復(fù)利的角度：實(shí)際利率=（1+名義利率/年計(jì)息周期）年計(jì)息期數(shù)-1從通貨膨脹率的角度：（1+名義利率）=（1+實(shí)際利率）（1+通貨膨脹率）9、現(xiàn)值與終值相關(guān)公式：P（現(xiàn)值）；F（終值）；A（年值）；G（等差）；s（等比）；n計(jì)息期；i（利率）一次性支付現(xiàn)值系數(shù)：F=P(1+i)n一次性支付終值洗簌：P=F/（1+i）n等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)：P=A/i1-1/（1+i）n等額序列支付資金回收系數(shù)：A=Pi/1-1/(1+i)n等額序列支付終值系數(shù)：F=A

32、/i1-1/(1+i)n(1+i)n等額序列存儲基金系數(shù)：即上式中的已知F求A等差序列的現(xiàn)值系數(shù)：P=(A/i+B/i2)1-1/(1+i)n-B/in/（1+i）n等差序列的年費(fèi)用系數(shù)：即上式中已知P求A等比序列的現(xiàn)值系數(shù)：P=A/(i-g)1-(1+g)n/(1+i)n(當(dāng)i=g時，P=nA/（1+i）n)等比序列的年費(fèi)系數(shù)：即上式中的已知P求A復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示方法：（X/Y，a，b）；X為未知的，Y、a、b為已知量第六章：經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法1、投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會計(jì)中成本的區(qū)別：財(cái)務(wù)會計(jì)中的成本是實(shí)際發(fā)生的，投資分析中的成本是估計(jì)的、客觀的；投資分析中有些是財(cái)務(wù)成本中沒有的概念（機(jī)

33、會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)等）。2、房地產(chǎn)開發(fā)總投資包括開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)所需投入在各項(xiàng)費(fèi)用）和經(jīng)營資金（開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營在周轉(zhuǎn)資金）。3、開發(fā)產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成時，按國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多項(xiàng)產(chǎn)品的可以合理分?jǐn)偂?、營業(yè)成本是房地產(chǎn)租售時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)在成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、房地產(chǎn)出租營業(yè)成本（房地產(chǎn)出租過程中還包括：固定資產(chǎn)折舊、土地使用權(quán)等其他攤銷）。5、期間費(fèi)用是企業(yè)行政管理部門為組織肯管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

34、。開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資；經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用；置業(yè)投資的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。6、運(yùn)營費(fèi)用是出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本支出；包括期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。7、自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中在商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)8、利潤營業(yè)利潤（開發(fā)投資）=營業(yè)收入-營業(yè)成本-期間費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加-土地增值稅營業(yè)利潤（持有出租）=營業(yè)收入-營業(yè)成本-運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用=期間費(fèi)用+營業(yè)稅金及附加+城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅+物業(yè)服務(wù)費(fèi)+大修基金期間費(fèi)用=銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用稅前利潤或利潤總和=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤或

35、凈利潤=稅前利潤-所得稅稅前利潤與稅后利潤在區(qū)別是否扣除所得稅?？晒┓峙淅麧?稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公積金+未分配利潤）9、稅金：營業(yè)稅金及附加（營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加分別為營業(yè)稅的7%和3%）；城鎮(zhèn)土地使用稅（按面積征收）和房產(chǎn)稅（按原值扣減30%后在1.2%或按出租收入的12%）；土地增值稅（累進(jìn)稅率）；企業(yè)所得稅（按預(yù)售收入一定比例預(yù)繳；房地產(chǎn)業(yè)25%）；企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額*適用稅率-減免稅額-抵免稅額10、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤率(RPC)投資利潤率銷售利潤率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)

36、部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率現(xiàn)金回報(bào)率投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期借款償還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率速動比率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：FNPV=(CI1-CO1)/(1+i)1+(CIn-COn)/(1+i)n財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：(CI1-CO1)/(1+FIRR)1+(CIn-COn)/(1+FIRR)n=0財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率中在內(nèi)插法：FIRR=I1+(I2-I1)NPV1/(NPV1+NPV2)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率；當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于行業(yè)

37、基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率時，項(xiàng)目可行。全部投資和資本金財(cái)務(wù)指標(biāo)測算中的區(qū)別：全部投資的財(cái)務(wù)指標(biāo)測算中，是將自有資金和貸款資金看作是一致的，而不用考慮還本付息（若再考慮還本付息，則與貸款資金重復(fù)計(jì)算）；資本金財(cái)務(wù)指標(biāo)在測算中，是考慮自有資金和還本付息（若再考慮貸款資金，則與還本付息重復(fù)計(jì)算）；即貸款資金與還本付息是重復(fù)的，二者只能考慮其一。動態(tài)投資回收期：Pb=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值成本利潤率(RPC):RPC=(GDV-TDC)/TDC銷售利潤率：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入投資利潤率（年利潤率）：投資利潤率=年平均利潤/

38、開發(fā)項(xiàng)目總投資（開發(fā)項(xiàng)目投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)項(xiàng)目總成本含財(cái)務(wù)費(fèi)用）資本金利潤率（年利潤率）：年平均利潤總額/資本金資本金凈利潤率（年利潤率）：年平均稅后利潤總額/資本金現(xiàn)金回報(bào)率（分稅前和稅后）：每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬/初始投入在權(quán)益資本（每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬為扣除還本付息之后）投資回報(bào)率（稅后）：投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流+權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額（稅后現(xiàn)金流為還本付息和所得稅之后額度；權(quán)益增加值為還本所獲得的物業(yè)權(quán)益增加-即還本部分，但是不含付息部分；物業(yè)增值收益時間推移物業(yè)增值）利息備付率(ICR)：利息備付率=稅息前利潤/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 ；開發(fā)項(xiàng)目指標(biāo)償債備付率(DCR

39、)：可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額 ；置業(yè)項(xiàng)目指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額速動比率=（流動資產(chǎn)總額-存貨）/流動負(fù)債總額11、通貨膨脹在影響（1+名義投資回報(bào)率）=（1+實(shí)際投資回報(bào)率）（1+通貨膨脹率）預(yù)期收益率隨通貨膨脹率預(yù)測的變化而變化；當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時，折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。通貨膨脹與增值的區(qū)別：通貨膨脹是資金和信用規(guī)模以及總體價格水平上升而導(dǎo)致購買力下降；而增值是由需求超過供給導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升；通貨膨脹導(dǎo)致投資者要求名義投資回報(bào)率提高；而增值不影響折現(xiàn)率。12、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比選方案的關(guān)系：互斥關(guān)系；獨(dú)立關(guān)系；相關(guān)關(guān)系。（

40、常見為互斥關(guān)系）13、方案比選中的決策原則：備選方案差異原則；最低可接受收益率原則；不行動原則（A0）。14、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法：凈現(xiàn)值法；差額內(nèi)部收益率法（差額內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率或最低可接受收益率的選大方案）；等額年值法（將各方案在財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值折算為年值比較）；費(fèi)用現(xiàn)值比較法；費(fèi)用年值比較法；其他（短期項(xiàng)目可用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)）。第七章：風(fēng)險(xiǎn)分析與決策1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素：土地費(fèi)用；建安工程費(fèi)；租售價格；開發(fā)期（準(zhǔn)備期和建造期）與租售期；建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)；資本化率；貸款利率；資本金和借貸資金所占比率等。2、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素：

41、購買價格；權(quán)益投資比率；空置率；運(yùn)營費(fèi)用；有效面積系數(shù)；貸款利率。3、盈虧平衡分析（臨界點(diǎn)和保本點(diǎn)；不確定性分析）：最低租售價格分析；最低租售數(shù)量分析；最高土地價格分析；最高工程費(fèi)用分析；最高購買價格分析；最高運(yùn)營費(fèi)用比率分析；多因素臨界點(diǎn)組合分析。銷售單價*產(chǎn)銷量=總固定成本+單位變動成本*生產(chǎn)數(shù)量特別注意：產(chǎn)銷量不一定等于生產(chǎn)數(shù)量，例如房地產(chǎn)開發(fā)中的開發(fā)建筑面積不一定等于銷售面積。4、敏感性分析（單因素分析和多因素分析；不確定性分析）的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)：通常為內(nèi)部收益率；必要時也可以選用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等。5、敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測值：最樂觀預(yù)測值；最可能預(yù)測值；最悲觀預(yù)測值。6、風(fēng)險(xiǎn)分析（

42、概率分析法）：風(fēng)險(xiǎn)辨識；風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)（風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況、風(fēng)險(xiǎn)估算）與評價（調(diào)查和專家打分法、解析法、蒙特卡洛模型法-適用于多因素分析）風(fēng)險(xiǎn)辨識常用方法：專家意見法；故障樹；幕景分析法；篩選-監(jiān)測-診斷基數(shù)。蒙特卡洛模型法：變化范圍及概率分布（1-100內(nèi)范為分布）；模擬實(shí)驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量（模擬抽取1-100內(nèi)的隨機(jī)數(shù)據(jù)）；重復(fù)上述步。運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。7、期望值法：各年期凈現(xiàn)值期望值E(NCFt)=凈現(xiàn)值可能值t1*概率t1+凈現(xiàn)值可能值tn*概率tn整個項(xiàng)目周期凈現(xiàn)值期望值(NPV)=各年期凈現(xiàn)值期望值分別折現(xiàn)總和各年期凈

43、現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差=(凈現(xiàn)值可能值t1-期望值NCFt)2*概率t1+(凈現(xiàn)值可能值tn-期望值NCFt)2*概率tn整個項(xiàng)目周期凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差=各年期凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的平方折現(xiàn)總和再開方標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)差/期望值8、決策原則：滿意原則；系統(tǒng)原則；信息原則；預(yù)測原則；比較選優(yōu)原則；反饋原則。9、決策的評價標(biāo)準(zhǔn)（有效性程度）：決策的質(zhì)量或合理性；決策的可接受性；決策的時效性；決策的經(jīng)濟(jì)性。X、房地產(chǎn)投資決策常屬于風(fēng)險(xiǎn)型和不確定型決策。X、房地產(chǎn)投資決策的核心：估算投資收益；分析投資面臨風(fēng)險(xiǎn)；權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的同時做出決策。10、決策理論：古典決策理論（經(jīng)紀(jì)人）和行為決策理論（經(jīng)濟(jì)因素、動機(jī)因素、情感因素、經(jīng)驗(yàn)因

44、素、其他因素）。11、決策的方法確定型決策（對未來事件發(fā)生的可能性可以確定，每個行動方案達(dá)到的效果可以確切的計(jì)算出來）：線性規(guī)劃等風(fēng)險(xiǎn)型決策（未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率已知）：最大可能法；期望值法；決策樹法。不確定型決策（對事件未來發(fā)生的可能性不能肯定，發(fā)生的概率也無法確定）：小中取大法；大中取大法，最小最大后悔值法。12、房地產(chǎn)投資策略類型：收益型策略；增值型策略；機(jī)會型策略。13、傳統(tǒng)投資決策方法隱含的兩個假設(shè)：投資可逆性；不考慮延期投資對項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。（忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價值，不考慮市場條件變化的影響；忽視了投資機(jī)會的選擇，只對是否投資進(jìn)行決策，沒有考慮項(xiàng)目可延期

45、性和由此可能產(chǎn)生的價值變化；忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長）14、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)：不可逆性和可延期性。不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。15、期權(quán)分類：等待型期權(quán)（延期開發(fā)）；放棄型期權(quán)；成長型期權(quán)（分期滾動開發(fā)）。第八章：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、可行性研究的目的：減少或避免投資決策的失誤；提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。2、可行性研究的作用：申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)；項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)基金的依據(jù)；開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。3、可行性研究的階段（321-）:投資機(jī)會研究；初步可行性研究（預(yù)可行性研究）；詳細(xì)可行性研究

46、；項(xiàng)目評估與決策。4、可行性研究的內(nèi)容：項(xiàng)目概況；開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查；市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇；資源供給條件分析；環(huán)境影響評價；項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)的研究；開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；結(jié)論及建議。4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案內(nèi)容：區(qū)位分析與選擇；開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇；開發(fā)時機(jī)的分析與選擇；合作方式的分析與選擇；融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇；產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。構(gòu)造評價方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。X、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)參數(shù)：時間類參數(shù)：開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始

47、點(diǎn)及持續(xù)時間；融資相關(guān)參數(shù)：貸款利率、資本金比例、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)的比例；收益相關(guān)參數(shù)：出租率、空置率、運(yùn)營費(fèi)用比率；（注意收益相關(guān)參數(shù)和評價標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)別混淆）評價標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)：基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報(bào)率；5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算：土地費(fèi)用（取得費(fèi)和取得稅費(fèi)）；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)（前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研、勘測、“三通一平”）；房屋開發(fā)費(fèi)（建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）；其他工程費(fèi)（臨時用地及臨建費(fèi)、工程造價咨詢、總承包管理費(fèi)、公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖編制、工程保險(xiǎn)費(fèi)等）；開發(fā)期間稅費(fèi)；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用；財(cái)務(wù)費(fèi)用；不可預(yù)

48、見費(fèi)。6、房屋開發(fā)費(fèi)的估算：單元估算法；單位指標(biāo)估算法（單位工程量投資工程量）；工程量近似匡算法；概算指標(biāo)法（直接費(fèi)=每平方米造價指標(biāo)建筑面積；主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積）。7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金。8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表之基本報(bào)表：現(xiàn)金流量表；財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表；利潤表；資產(chǎn)負(fù)責(zé)表。其他為輔助報(bào)表（儲存基礎(chǔ)數(shù)據(jù)）。通過基本報(bào)表可以對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。9、可行性研究報(bào)告的內(nèi)容：項(xiàng)目總說明；項(xiàng)目概況；投資環(huán)境研究；市場研究；項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目；規(guī)劃方案及建設(shè)條件；建設(shè)方式及進(jìn)度安排；投資估

49、算及資金籌措；項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價；風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析；可行性研究的結(jié)論。第九章：房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資1、房地產(chǎn)資本市場中，私人市場與公開市場的主要區(qū)別在于這些資本是否可以公開交易。2、房地產(chǎn)企業(yè)類型（按所有權(quán)結(jié)構(gòu)）：獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份有限公司、房地產(chǎn)投資信托基金等。3、房地產(chǎn)債務(wù)融資的特點(diǎn)：短期性；可逆性；負(fù)擔(dān)性；流動性。4、債務(wù)融資的類型：銀行信貸(保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款)；商業(yè)信用（是企業(yè)之間的；期票和匯票兩種）；企業(yè)債券；租賃融資（售后回租）。5、證券市場的類型：股票市場、債券市場、基金市場以及衍生證券市場等子市

50、場（金融期貨與期權(quán)、可轉(zhuǎn)換證券、存托憑證、認(rèn)股權(quán)證）。6、證券市場的功能：籌資功能、定價功能、資本配置功能。7、企業(yè)或資產(chǎn)估值方法：收益折現(xiàn)法（股利折現(xiàn)模型和現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型）和類比法（市盈率=股價/每股收益；市凈率=股價/每股凈資產(chǎn)）。8、股票發(fā)行方式：累計(jì)投標(biāo)方式、固定價格方式、競價方式9、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)；市場風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（權(quán)益資金比例）；完工風(fēng)險(xiǎn)；抵押物估價風(fēng)險(xiǎn)；貸款保證風(fēng)險(xiǎn)。10、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理：未取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款；自有資金不得低于總投資的35%；保證項(xiàng)目的合法性和

51、可行性；對成立不滿三年且開發(fā)項(xiàng)目較少的專業(yè)性、集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審慎發(fā)放貸款；可根據(jù)項(xiàng)目情況分期發(fā)放貸款，并對資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)控；對銷售款進(jìn)行監(jiān)控；密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金貸款；對貸款實(shí)施封閉式管理，專款專戶。11、土地儲備貸款通常用擬儲備土地做抵押。12、土地儲備貸款的風(fēng)險(xiǎn)：土地儲備機(jī)構(gòu)自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款；土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配；土地儲備貸款中的法律問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)；土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但是各類財(cái)政資金不能用于土地儲備貸款擔(dān)保。（對于資本金未到位或嚴(yán)重不足的、經(jīng)營不規(guī)范的審慎發(fā)放；貸款額度不得超過評估值的70%，貸款期限不得超過2年）13、房地產(chǎn)抵押貸款：個人住房抵押貸款額度不等超過80%，不得超過30年；商業(yè)房地產(chǎn)貸款額度不得超過60%，不得超過10年。X、在建工