1、復(fù)合產(chǎn)業(yè)型統(tǒng)籌驅(qū)動：撫仙湖旅游地產(chǎn)全解讀當(dāng)全國住宅市場在政策嚴(yán)控下步履艱難的時候，旅游地產(chǎn)市場卻表現(xiàn)出了較好的發(fā)展。眾多房企，尤其是國內(nèi)大型房企，紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，將目光瞄向了旅游地產(chǎn)這塊豐潤的蛋糕。值此之時，旅游地產(chǎn)能否成為眾多房企的新宿？能否成為投資者的救星？云南旅游地產(chǎn)能否扛起樓市的一壁江山？這些已經(jīng)成為當(dāng)下的熱點話題。休閑時代催生旅游地產(chǎn) 為了保護(hù)治理撫仙湖，政府“封礦”、“禁船”、“退田還湖”“藍(lán)寶石”煥發(fā)出了昔日的光芒?，F(xiàn)在，一筆筆巨款的投入，終于有了回報，一批批地產(chǎn)巨頭紛紛揮師挺進(jìn)撫仙湖畔“跑馬圈地”，“土地財政”所帶來的激情被徹底點燃。 傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)是指一個區(qū)域在實施旅游景區(qū)開發(fā)

2、時，圍繞吃、住、行、游、娛、購等基本的配套要素，規(guī)劃建設(shè)一批必要的功能設(shè)施，使游客在觀光體驗的同時能夠?qū)崿F(xiàn)旅游的綜合服務(wù)價值。隨著大眾休閑時代國民休閑度假需求已經(jīng)成為一種常態(tài)生活方式、國民對房地產(chǎn)的投資需求和國家對一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整等方面的綜合影響，使消費者和開發(fā)商對旅游地產(chǎn)的需求更加強(qiáng)烈，也使得旅游地產(chǎn)具有更大的升值潛力。 從內(nèi)涵上來說，旅游地產(chǎn)是集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式，是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新模式。而從外延來說，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合，旅游房地

3、產(chǎn)兼具服務(wù)性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性和投資性的聯(lián)動需要，既滿足了旅游度假者的游憩需求，為部分投資置業(yè)者提供了新的投資渠道，同時也為區(qū)域以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了融合與共生的空間。 國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級。 產(chǎn)業(yè)復(fù)合驅(qū)動 高原明珠再放光彩 國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到20003000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到

4、30005000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。 旅游地產(chǎn)只是一種表現(xiàn)形式，從內(nèi)涵看來實則是一個系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整理、資源整合、產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，以及住宅建設(shè)等一系列完善的開發(fā)過程，涵蓋較多功能。但僅依托這些并不能稱其為旅游地產(chǎn)、也無法完全區(qū)別于普通地產(chǎn)開發(fā)，如依托自然資源可以開發(fā)景觀住宅房產(chǎn)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系可以開發(fā)產(chǎn)業(yè)園，以及通過配套開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，這些單個的項目都不足以構(gòu)成旅游地產(chǎn)，根本原因在于缺乏主題旅游度假要素，缺乏對主題旅游的定位。換言之，主題是旅游地產(chǎn)項目的靈魂。 有了以自然、人文景觀或者人造景觀為主題，再加上準(zhǔn)確的客戶定位，合理的客源導(dǎo)向

5、，引導(dǎo)足夠的客戶，還需要完善的產(chǎn)品配套，如酒店、別墅、商業(yè)街等，旅游地產(chǎn)才能運營起來。目前旅游地產(chǎn)主要有5A級景區(qū)驅(qū)動型、溫泉驅(qū)動型、濱水驅(qū)動、歷史文化遺產(chǎn)驅(qū)動型等十種驅(qū)動模式。 而撫仙湖旅游地產(chǎn)的開發(fā)景區(qū)和濱水驅(qū)動型的雙重結(jié)合，依托于撫仙湖及周邊景點，在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，一般是對景點進(jìn)行二次的旅游開發(fā)并復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。 產(chǎn)業(yè)復(fù)合型統(tǒng)籌驅(qū)動模式不同于普通的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，它并非是以單一核心驅(qū)動模式或以某一產(chǎn)業(yè)鏈為主要核心而帶動旅游項目的開發(fā)，而是以多核心驅(qū)動的模式，復(fù)合兩種以上的產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)鏈之間形成交叉或融合的關(guān)系，通過豐富

6、和擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈，使項目的經(jīng)營部分、產(chǎn)品形態(tài)更為豐富。 對于撫仙湖的旅游開發(fā)項目而言，其本質(zhì)在于通過產(chǎn)業(yè)的復(fù)合驅(qū)動，實現(xiàn)對周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，升級當(dāng)?shù)芈糜问袌?，在?dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)的基礎(chǔ)之上，因地制宜，實現(xiàn)農(nóng)村向新型特色城鎮(zhèn)化的發(fā)展。一方面符合政府對于產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)共同建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)方針，另一方面，對于村民而言，可以通過產(chǎn)業(yè)的調(diào)整發(fā)展將其從農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營主體，保證其持續(xù)性的收益，實現(xiàn)多方的共贏。 挑戰(zhàn)：利益協(xié)調(diào) 保護(hù)與開發(fā)共行“高原明珠”撫仙湖有著優(yōu)美迷人的景色，大體量的周邊項目，是其地產(chǎn)開發(fā)的背景。但銷售競爭、同質(zhì)化、環(huán)境污染等問題，都為撫仙湖的開發(fā)帶來挑戰(zhàn)。撫仙湖一直有“西方日內(nèi)瓦，東方撫仙湖”的美

7、譽，具有良好的旅游資源，具備多種旅游驅(qū)動模式的條件。在眾多地產(chǎn)上垂涎其優(yōu)美的自然風(fēng)景，和日趨上升的客流量形成的潛在市場的同時，銷售壓力大、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重、客群定位相似等問一直伴隨著撫仙湖旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程。 撫仙湖旅游地產(chǎn)，在火爆開發(fā)的同時也面臨著不少壓力和挑戰(zhàn)。撫仙湖屬于一類水質(zhì)，是珠江源頭第一大湖，中國最大的深水型湖泊。對撫仙湖的生態(tài)環(huán)境的保護(hù)是政府重點工作。政府實施撫仙湖保護(hù)治理戰(zhàn)略，抓好撫仙湖一級保護(hù)區(qū)的退田還湖工作，建設(shè)和恢復(fù)撫仙湖良好的生態(tài)系統(tǒng)，確保撫仙湖一類水質(zhì)，改善流域生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建湖泊生態(tài)屏障。在旅游項目開發(fā)的過程中，必須遵循“在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)”的原則，任何的污染排

8、放都不被允許。 由于存在嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)紅線，撫仙湖盡管具有優(yōu)質(zhì)的水體資源，但只能開發(fā)無污染、無排放的水上項目，親水性與體驗性不足，對于旅游項目而言，撫仙湖資源還是以觀賞性為主，與海南等地對水體資源的利用程度上存在較大的差距。 對于滇中城市圈的旅游市場而言，撫仙湖無疑是極具吸引力的資源，至目前為止，周邊已有大量的旅游地產(chǎn)項目，其中不乏諸如龍湖地產(chǎn)、云南城投等品牌開發(fā)商。但作為主要依托于撫仙湖的旅游開發(fā)項目，資源的相似性高，周邊項目基本上定位于高端精品旅游主題，不可避免的會帶來產(chǎn)品的同質(zhì)化，各項目所面臨的市場競爭壓力大。 對于旅游地產(chǎn)項目而言，能驅(qū)動項目持續(xù)運營發(fā)展的基礎(chǔ)是人口與消費。對于撫仙湖周

9、邊的江川、澄江以及華寧縣，本地現(xiàn)有的人口以及經(jīng)濟(jì)水平難以支撐目前撫仙湖所呈現(xiàn)出的旅游地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。撫仙湖的旅游市場必須是外向型的發(fā)展，在擴(kuò)容本地人口的基礎(chǔ)之上吸引到外來的旅游人群以及消費人群，才能帶動區(qū)域市場的發(fā)展 撫仙湖周邊存在大量的村落民居，旅游地產(chǎn)開發(fā)將帶來土地的征收與拆遷，因此周邊村民將面臨失地后將如何保障利益的問題，在開發(fā)的過程中，政府、開發(fā)商與村民之間存在著博弈關(guān)系。解決民生利益是撫仙湖區(qū)域旅游開發(fā)項目所面臨的關(guān)鍵問題。 目前撫仙湖周邊村落以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，部分區(qū)域有旅游產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)形態(tài)皆屬于初級階段，形式粗放，產(chǎn)品單一，不足以對旅游消費者形成足夠的吸引力。因此，區(qū)域的升級改造勢必要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整升級。只有豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈，才能為當(dāng)?shù)氐木用裉峁└嗟牡木蜆I(yè)機(jī)會與創(chuàng)收經(jīng)濟(jì)效益的平臺。 作為旅游地產(chǎn)項目，物業(yè)銷售只是項目的一部分，如