1、嘉興中安鋼材城,項(xiàng)目建議書(shū),我國(guó)鋼鐵產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和特點(diǎn),產(chǎn)量（萬(wàn)噸）,進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)粗鋼產(chǎn)量和鋼材消費(fèi)量的增長(zhǎng)速度大大高于全球平均水平，占世界份額大大提高；2007年鋼產(chǎn)量比日本、美國(guó)、俄羅斯、印度、韓國(guó)、德國(guó)、烏克蘭的產(chǎn)量之和還要多； 但是自2005年以后，我國(guó)鋼鐵產(chǎn)量的增速有所緩和。,我國(guó)鋼鐵消費(fèi)情況與流通特點(diǎn),與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)應(yīng)，1991年至2007年我國(guó)鋼材消費(fèi)增長(zhǎng)經(jīng)歷了上升-下降-在上升三個(gè)階段，本世紀(jì)以來(lái)鋼材消費(fèi)大幅增長(zhǎng)； 鋼材消費(fèi)量的增加，標(biāo)志著鋼材需求持續(xù)旺盛。,我國(guó)鋼材交易市場(chǎng)的分類(lèi),交易形式： 購(gòu)銷(xiāo)雙方洽談業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)談成后開(kāi)提貨票 提貨人拿提貨票到指定的倉(cāng)

2、庫(kù)去提貨,典型案例：上海寶山鋼材交易市場(chǎng),交易特點(diǎn)： 購(gòu)銷(xiāo)雙方直接在倉(cāng)庫(kù)見(jiàn)面 使鋼材流通中存在增值服務(wù) 減少流通中的交易次數(shù),典型案例：上海逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),交易特點(diǎn)： 超越地域限制 短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離交易 向駐場(chǎng)企業(yè)收取“交易手續(xù)費(fèi)”,典型案例：上海大宗鋼鐵電子交易中心,我國(guó)鋼材交易市場(chǎng)的區(qū)域分布及特征,金屬材料交易市場(chǎng)的數(shù)量及規(guī)模與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，億元以上金屬材料交易市場(chǎng)多集中于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)； 億元以上金屬材料交易市場(chǎng)數(shù)量居前3位的分別是浙江、江蘇和山東，市場(chǎng)數(shù)量分別為40個(gè)、37個(gè)和28個(gè)； 年成交額居前3位分別是上海、江蘇和浙江，成交額分別為2341.4億元

3、、2294.72億元和1533.92億元，這3個(gè)地區(qū)年成交額共計(jì)6170億元，占全國(guó)億元以上金屬材料交易市場(chǎng)總成交額的55.91%。,這表明長(zhǎng)三角地區(qū)是我國(guó)鋼材消費(fèi)最旺盛的地區(qū)，同時(shí)是我國(guó)鋼材流通最為活躍的地區(qū)。,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、鋼材消費(fèi)越旺盛的地區(qū)，其億元以上金屬材料市場(chǎng)的平均經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大； 經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、鋼材消費(fèi)越旺盛的地區(qū)，億元以上金屬材料市場(chǎng)的總成交額越大，占全國(guó)的比重越高。,各區(qū)域億元以上金屬材料市場(chǎng)的年成交總額,單位：億元，%,我國(guó)鋼材交易市場(chǎng)的區(qū)域分布及特征,鋼材交易市場(chǎng)成交額規(guī)模的大小與所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與否、鋼材消費(fèi)總量大小存在著高度的關(guān)聯(lián)性，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、鋼材消費(fèi)總量越大，該區(qū)域鋼材

4、交易市場(chǎng)規(guī)模就越大，反之亦然； 鋼材交易市場(chǎng)成交額規(guī)模與所在地區(qū)鋼材產(chǎn)量的關(guān)聯(lián)度較低，這也是華北地區(qū)市場(chǎng)比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于產(chǎn)量比重的根本性原因。,我國(guó)鋼材交易市場(chǎng)的區(qū)域分布及特征,各區(qū)域產(chǎn)業(yè)比重與市場(chǎng)比重,產(chǎn)量比重：生產(chǎn)量占全國(guó)比重； 市場(chǎng)比重：其億元以上金屬材料市場(chǎng)成交額占全國(guó)比重,鋼材市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,年成交額排名前三的分別是上海逸仙鋼材市場(chǎng)、中儲(chǔ)發(fā)展有限公司和寶山鋼材交易市場(chǎng)； 年成交超過(guò)百億的鋼材市場(chǎng)大多都集中在華東地區(qū)； 上海的剛才市場(chǎng)成交額占前，因此本次案例分析將對(duì)成交額排名第一、第三位的逸仙鋼材市場(chǎng)和寶山鋼材交易市場(chǎng)做進(jìn)一步分析。,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,松江鋼

5、材城,基本情況 市場(chǎng)地址：沈磚公路近滬松公路 成立時(shí)間：2005年 占地面積：760畝 建筑面積：17萬(wàn)平方米 租 金：0.9-5元/平方米/天 辦公面積：50平方米（交易區(qū)） 200-400平方米（辦公樓） 市場(chǎng)構(gòu)成：交易中心、辦公樓、堆場(chǎng)、籃球場(chǎng)、酒店 入駐商戶(hù)：1700戶(hù)左右 配套設(shè)施：深加工、倉(cāng)儲(chǔ)、物流 增值服務(wù)：注冊(cè)、項(xiàng)目報(bào)批、融資經(jīng)營(yíng)等“一條龍”服務(wù)，同時(shí)為客戶(hù)提供信息資源、物流平臺(tái)、產(chǎn)品認(rèn)證、金融支持、信息共享、物流服務(wù)、品牌展覽等項(xiàng)目 客戶(hù)來(lái)源：閔行、金山、奉賢、青浦、浦東、徐匯等地區(qū)，輻射江浙一帶,華東地區(qū)入駐商家最多的鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,松江鋼材城,

6、功能配比： 交易區(qū)：45% 堆場(chǎng)：45% 辦公樓：5% 酒店：5%,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,松江鋼材城,商業(yè)配套,松江鋼材城市場(chǎng)內(nèi)并無(wú)商業(yè)配套，配套都集中在市場(chǎng)對(duì)面及周邊的滬松海鮮城內(nèi) 配套的業(yè)態(tài)以酒店和餐飲最多。酒店都是一些私營(yíng)酒店，規(guī)模小、檔次低；餐飲以小吃為主，僅有一家中型酒家；另配有少部分浴場(chǎng)、足浴等休閑娛樂(lè)設(shè)施。,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,松江鋼材城,商戶(hù)分析,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),基本情況 市場(chǎng)地址：政立路近逸仙路 成立時(shí)間：1996年 占地面積：270畝 租 金：3元/平方米/天左右 面 積：50平方米左右 市場(chǎng)構(gòu)成：交易區(qū)、堆場(chǎng)、市場(chǎng)辦公樓 入駐商戶(hù)

7、：750戶(hù)左右 配套設(shè)施：物流、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、配送 增值服務(wù)：為商戶(hù)提供法律咨詢(xún)服務(wù)；鋼市快訊、常用鋼材經(jīng)營(yíng)手冊(cè)等刊物為企業(yè)宣傳 客戶(hù)來(lái)源：長(zhǎng)三角地區(qū)為主，輻射華北、西北部地區(qū),全國(guó)交易量最大，成交額最多的鋼材市場(chǎng),主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,功能配比： 交易區(qū)：70% 堆場(chǎng)：30%,逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),另有寶山南蘊(yùn)藻路、嘉定等四處碼頭作為倉(cāng)儲(chǔ)基地,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，環(huán)境較舊，但作為上海第一鋼市，市場(chǎng)內(nèi)的配套設(shè)施較齊全，服務(wù)體系較完善。,交易大廳,法律咨詢(xún)處,結(jié)算中心,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),增值服務(wù),電子屏幕廣告,雜志期刊

8、,市場(chǎng)內(nèi)展板,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),商業(yè)配套,由于鋼材市場(chǎng)周邊都是成熟居民區(qū)，因此商業(yè)配套一般都以滿(mǎn)足居民的小型餐飲、電器賣(mài)場(chǎng)、便利店等生活配套為主。,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),客戶(hù)來(lái)源,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,逸仙鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng),目前，逸仙鋼材市場(chǎng)的辦公樓項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2011年9月建設(shè)完成。項(xiàng)目建成后，原本的逸仙鋼材市場(chǎng)將完成整體搬遷，市場(chǎng)內(nèi)90的商戶(hù)將搬入新辦公樓，另有10的商戶(hù)另尋其他鋼材市場(chǎng)。,主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,寶山交易市場(chǎng),基本情況 市場(chǎng)地址：中山北一路（大柏樹(shù)市場(chǎng)）、 友誼路（寶山市場(chǎng)） 成立時(shí)間：199

9、0年 租 金：3-5元/平方米/天 市場(chǎng)構(gòu)成：市場(chǎng)管理部、信息服務(wù)部、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)部 增值服務(wù)：開(kāi)辦“寶山鋼市”網(wǎng)站，用于商品信息發(fā)布、企業(yè)形象宣傳；編輯上海寶山鋼材信息，發(fā)布鋼材供需信息。 客戶(hù)來(lái)源：以上海鋼鐵企業(yè)為主,上海交易規(guī)模最大的票據(jù)式市場(chǎng),主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,寶山交易市場(chǎng),主要鋼材交易市場(chǎng)案例分析,案例分析總結(jié),目前鋼材市場(chǎng)主要以前廳后庫(kù)式為主，交易形式主要以現(xiàn)貨交易為主； 交易區(qū)、堆場(chǎng)、市場(chǎng)服務(wù)區(qū)成為鋼材市場(chǎng)的最基本構(gòu)成，堆場(chǎng)的規(guī)模受到限制的，一般借助其他碼頭、倉(cāng)庫(kù)等作為倉(cāng)儲(chǔ)用地； 市場(chǎng)內(nèi)的增值服務(wù)一般是為商戶(hù)提供戶(hù)外廣告、雜志、網(wǎng)絡(luò)等媒體平臺(tái)進(jìn)行企業(yè)宣傳和產(chǎn)品推廣； 商業(yè)配套

10、一般都依靠臨近市場(chǎng)的商業(yè)設(shè)施，餐飲、娛樂(lè)、酒店、金融是最大的需求； 可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)鋼材市場(chǎng)將一改現(xiàn)在的市場(chǎng)形態(tài)，逐步向辦公樓、商住樓等形態(tài)轉(zhuǎn)型。,區(qū)域市場(chǎng)研究,嘉興地理環(huán)境分析,嘉興概況,嘉興地處杭嘉湖平原，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府、文化之邦”的美譽(yù)，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位條件和交通優(yōu)勢(shì)，是滬、杭、蘇城市群的地理中心，屬長(zhǎng)江三角洲典型的城市地區(qū)，最有條件成為城市一體化的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)。 嘉興市下轄海寧、桐鄉(xiāng)、平湖三個(gè)縣級(jí)市，海鹽、嘉善兩縣及秀城、秀洲兩區(qū)，市域總面積3915平方公里，所轄五縣（市）全部進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)前五十名。嘉興城市性質(zhì)確定為：長(zhǎng)江三角洲的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，上海南翼的港口新市、江南水鄉(xiāng)的文

11、化名城。,嘉興位于上海、杭州、蘇州、寧波等長(zhǎng)三角大中發(fā)達(dá)城市的幾何中心，以嘉興為中心250公里半徑內(nèi)涵蓋了長(zhǎng)三角16大、中城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。 同時(shí)，它還處于長(zhǎng)三角核心區(qū)域內(nèi)三大投資高地（上海、杭州、蘇州）形成的投資谷內(nèi)，占據(jù)三大經(jīng)濟(jì)高地?cái)U(kuò)散效應(yīng)的疊加中心，從資金到信息，從技術(shù)到人才各個(gè)方面的擴(kuò)散與交流將會(huì)促使嘉興迎來(lái)新一輪的高速發(fā)展。,嘉興區(qū)位,嘉興對(duì)外交通及對(duì)本項(xiàng)目影響,軌道交通：滬杭鐵路、滬杭高速軌道、滬乍嘉湖鐵路、滬杭磁懸??； 公路：320國(guó)道、07省道、滬杭，乍嘉蘇高速公路、滬杭灣跨海大橋（高速公路全國(guó)密度最高）； 水路：乍嘉蘇線(xiàn)、六平申線(xiàn)、京杭運(yùn)河、杭申線(xiàn)； 遠(yuǎn)洋港口：上海港、寧波

12、北侖港、乍浦港。,規(guī)劃建設(shè)中,嘉興將成為上海連接杭州和浙南城市的交通樞紐城市，為本項(xiàng)目商務(wù)辦公的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,嘉興對(duì)外交通及對(duì)本項(xiàng)目影響,區(qū)域市場(chǎng)研究,嘉興經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,嘉興整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,嘉興處于長(zhǎng)江三角洲中心，珠南開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的交匯影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，綜合實(shí)力較強(qiáng)，目前所轄的縣市均進(jìn)入中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣和小康之列。 自2004年以來(lái)，嘉興一直保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但09年經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域緩和，按照國(guó)際慣例，此時(shí)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。,單位：億元,單位：元,嘉興整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,人均可支配收入2009年達(dá)到19693元，從后

13、面的長(zhǎng)三角城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)排名情況可以看出，嘉興市的購(gòu)買(mǎi)力處于長(zhǎng)三角市群的中游水平； 從居民的消費(fèi)支出比來(lái)看，嘉興居民消費(fèi)一般占到收入的六成左右。,嘉興整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,2009長(zhǎng)三角各城市基礎(chǔ)指標(biāo)排名表,由圖表可見(jiàn)，嘉興GDP在整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)處于中下游；而購(gòu)買(mǎi)力處于長(zhǎng)江三角洲的中游水平。,嘉興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),總體上來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)一直是嘉興的支柱產(chǎn)業(yè)，占國(guó)民生產(chǎn)總值的60%左右，而第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值比重連年下降，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，這主要是受到餐飲、酒店、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展導(dǎo)致的結(jié)果； 嘉興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，短期內(nèi)嘉興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然是二產(chǎn)主導(dǎo)的格局，但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向而言，三產(chǎn)的上升是大勢(shì)所趨。隨著服務(wù)

14、行業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，從業(yè)人數(shù)的增加，對(duì)辦公場(chǎng)所的需求也日益增大。,嘉興支柱產(chǎn)業(yè),嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，在現(xiàn)有的發(fā)展基礎(chǔ)上，未來(lái)幾年該市的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)榕R港工業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)和特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)。,嘉興人口,至2009年末，嘉興市戶(hù)籍人口數(shù)量在339.6萬(wàn)人，戶(hù)籍人口的增長(zhǎng)率基本維持在低位，城市人口導(dǎo)入的速度和規(guī)模尚沒(méi)有發(fā)生明顯的質(zhì)變。 就這一點(diǎn)而言，與長(zhǎng)三角的二線(xiàn)城市（杭州、南京）在城市化進(jìn)程中表現(xiàn)類(lèi)似，相信在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)隨著嘉興城市化的加快，外來(lái)人才導(dǎo)入以及農(nóng)轉(zhuǎn)非提速，城市人口總量及結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生較大的變化。,嘉興人口變化情況,嘉興商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

15、,商貿(mào)物流業(yè),落戶(hù)商貿(mào)企業(yè)的示范 國(guó)際中港城； 嘉興汽車(chē)商貿(mào)園； 萬(wàn)好家居購(gòu)物廣場(chǎng)； 國(guó)際電氣城； 歐尚超市； 南溪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)； ,基礎(chǔ)條件良好 距離上海、杭州、蘇州、寧波等大中城市距離近； 港口、高速公路、跨海大橋等對(duì)外交通條件優(yōu)越； 中環(huán)南路、五星路等城市內(nèi)部交通主干道寬敞便捷,有一定的產(chǎn)業(yè)支撐 桐鄉(xiāng)、平湖、海寧、嘉善等全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣支撐； 已初步形成電子材料、精細(xì)化工、紡織服裝、合成纖維、五金塑料五大特色規(guī)模產(chǎn)業(yè)； 南湖（亞太）、新豐、鳳橋、余新五大功能組團(tuán),符合新區(qū)的功能定位 要建設(shè)成為長(zhǎng)三角地區(qū)現(xiàn)代化區(qū)域物流中心； 成為上海國(guó)際性物流中心的重要節(jié)點(diǎn)； 浙北地區(qū)的重要物流中心； 浙江、蘇州、

16、上海、安徽區(qū)域的物流交換樞紐,1,4,2,3,體現(xiàn)商貿(mào)物流業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)！,嘉興市周邊的著名的旅游景區(qū)以市區(qū)為中心，分布在周邊50分鐘車(chē)程內(nèi)，比較符合本項(xiàng)目酒店的入住要求； 嘉興今年來(lái)旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速，預(yù)計(jì)到2013年接待人次數(shù)將達(dá)到3400萬(wàn)人次，對(duì)于酒店的需求將急劇增加； 嘉興2日至3日游的游客較多，在嘉興市酒店入住1-2天，旅客最看重的因素的價(jià)格及環(huán)境。,嘉興旅游業(yè)發(fā)展情況,嘉興經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié),嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，城市化進(jìn)程日趨加速，居民消費(fèi)水平不斷提高； 第二產(chǎn)業(yè)為嘉興的支柱產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展的建材、汽配產(chǎn)業(yè)、設(shè)備制造業(yè)等產(chǎn)品，為用鋼需求提供了良好的平臺(tái)； 未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更為廣闊，未來(lái)辦公

17、樓的需求將日益增大，而作為旅游城市的嘉興，源源不斷的酒旅游者將帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域酒店業(yè)的繁榮。,區(qū)域市場(chǎng)研究,城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的潛在影響,產(chǎn)業(yè)布局,重點(diǎn)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)以汽車(chē)配件、機(jī)械、家電為主，鋼材需求量巨大 第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展物流、金融等行業(yè)，以配套服務(wù)為主,北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作為中心城區(qū)的發(fā)展方向，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)用地繼續(xù)完善內(nèi)部功能，用地開(kāi)發(fā)“填平補(bǔ)齊”為主。適當(dāng)發(fā)展東北區(qū)快和城東路沿線(xiàn)地塊； 南移：以南湖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為主動(dòng)力，以南湖大道為發(fā)展軸線(xiàn)，用地向西南發(fā)展，安排大片居住、公共設(shè)施、綠化用地； 東進(jìn)：東部以中環(huán)南路為發(fā)展軸，安排大片居住、公共設(shè)施用地，用地發(fā)展延伸至滬杭高

18、速公路附近； 西拓：西部以秀洲新區(qū)為中心，以中山西路為發(fā)展軸，安排居住、公共設(shè)施用地，并外延安排工業(yè)用地，與秀洲新區(qū)總體發(fā)展方向相吻合。,城市發(fā)展總體戰(zhàn)略,本項(xiàng)目,城市主要發(fā)展方向,未來(lái)嘉興發(fā)展的方向由市中心向南湖新區(qū)和秀洲新區(qū)擴(kuò)散。 嘉興的磁懸浮站點(diǎn)余新鎮(zhèn)所在的南湖新區(qū)將是城市未來(lái)的發(fā)展主軸。 本項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于南湖新區(qū)北側(cè)，并不具備規(guī)劃的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。,本項(xiàng)目,周邊多為商住區(qū)和工業(yè)園區(qū)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)商務(wù)消費(fèi)的潛力巨大。 本項(xiàng)目隸屬于東北物流園區(qū)，為鋼材市場(chǎng)的交易運(yùn)輸提供契機(jī)；,嘉興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃為三個(gè)工業(yè)園區(qū)、三個(gè)商住區(qū)塊、二個(gè)物流區(qū)塊、一個(gè)高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)、一個(gè)高校園區(qū)和一個(gè)國(guó)際商

19、務(wù)區(qū)。,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃,城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的潛在影響,城市規(guī)劃是政府對(duì)城市未來(lái)發(fā)展方向的戰(zhàn)略性意見(jiàn)，它意味著近期遠(yuǎn)期政府將加大對(duì)該區(qū)域基礎(chǔ)性建設(shè)和配套發(fā)展投入的資金量和加快落實(shí)相關(guān)政策的力度，而通常這些區(qū)域又存在著人口密度較小，配套較為落后，土地成本較低，生態(tài)環(huán)境較佳等特征，并有著較為廣闊的發(fā)展空間。 根據(jù)嘉興的總體規(guī)劃，將大規(guī)模發(fā)展南湖新區(qū)和秀洲新區(qū)，本項(xiàng)目所處的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主，并不作為商業(yè)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，前景并非利好。 作為以物流、工業(yè)及商住規(guī)劃為主的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，銀行、商務(wù)餐飲、娛樂(lè)休閑等商務(wù)配套業(yè)態(tài)存在較大潛力。,區(qū)域市場(chǎng)研究,嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布,嘉興

20、房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為秀洲新區(qū)、南湖新區(qū)、市中心和北部工業(yè)園區(qū)等四大部分； 市中心屬于嘉興市的主要商務(wù)區(qū)，由于土地供應(yīng)較少，市場(chǎng)需求量大，產(chǎn)品以中高檔為主，市場(chǎng)基本成熟； 秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)屬于發(fā)展中區(qū)域，目前正處于大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段，尤其是住宅市場(chǎng)，將會(huì)逐步進(jìn)入開(kāi)發(fā)的高潮期； 北部工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)目前開(kāi)發(fā)量還相對(duì)較小，住宅開(kāi)發(fā)還處于進(jìn)步成長(zhǎng)期，目前多為動(dòng)遷安置房。后期供應(yīng)量將逐步加大，由于工業(yè)園區(qū)企業(yè)眾多，所以商務(wù)租賃產(chǎn)品需求相對(duì)較大。,嘉興各區(qū)土地供應(yīng)特征,特征一,特征二,特征三,南湖、秀洲、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三區(qū)占據(jù)了全市9成以上的土地出讓份額。,出讓地塊最多的地區(qū)依次是南湖區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、秀洲區(qū)。,可開(kāi)

21、發(fā)規(guī)模最多的地區(qū)依次是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖區(qū)、秀洲區(qū)。,秀洲新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況,秀洲新區(qū)房產(chǎn)類(lèi)型： 秀洲新區(qū)市場(chǎng)以普通住宅為主，多層和小高層的比重相對(duì)平穩(wěn)，其中小高層的市場(chǎng)接受度較高。,秀洲新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況,該區(qū)域的主體客戶(hù)群體是嘉興本地人，主要是白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員、教師、年輕人，還有少數(shù)嘉興周邊地區(qū)收入較高的個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主。隨著高鐵的建設(shè)完成，外來(lái)投資者的比重較少。,秀洲新區(qū)客戶(hù)分析,南湖新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況,南湖新區(qū)房產(chǎn)類(lèi)型： 南湖新區(qū)市場(chǎng)以普通住宅為主，多層、小高層和高層占據(jù)九成左右的份額，別墅比重分布相對(duì)較少，湖南區(qū)大部分都是綜合性的規(guī)模大盤(pán)。,南湖新區(qū)客戶(hù)分析,該區(qū)域樓盤(pán)的客戶(hù)是以嘉

22、興市本地人為主，平湖、海鹽等地區(qū)為輔，由于樓盤(pán)的檔次較高，主要群體是高級(jí)白領(lǐng)階層、政府工作人員、私營(yíng)業(yè)主。隨著高鐵的建設(shè)即將完成，該區(qū)域投資的比重逐漸增加。,南湖新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)類(lèi)型： 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)以普通住宅為主，物業(yè)類(lèi)型以多層和小高層比重最高，高層的市場(chǎng)接受度相對(duì)南湖和秀洲區(qū)相對(duì)偏少，此外，該區(qū)域內(nèi)別墅和疊加類(lèi)型都沒(méi)有。,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)分析,該區(qū)域購(gòu)房的主要群體是嘉興本地人，包括市區(qū)二次置房客戶(hù)群體、結(jié)婚和舊城改造造成的分流客群，還有的客戶(hù)群體是園區(qū)的從業(yè)人員。,嘉興房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié),市中心區(qū)域是嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展最

23、為成熟的區(qū)域，秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)作為規(guī)劃中的區(qū)域，房地產(chǎn)處于快速成長(zhǎng)階段，未來(lái)人口將逐步導(dǎo)入； 本項(xiàng)目所處的北部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)尚處于起步階段，人流有限，且多為動(dòng)遷安置房，消費(fèi)力支撐不夠； 由于北部工業(yè)園園區(qū)眾多，對(duì)與商務(wù)公關(guān)有關(guān)的餐飲、娛樂(lè)等配套有一定的需求。,區(qū)域市場(chǎng)研究,嘉興鋼材市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r,環(huán)境分析,嘉興市內(nèi)的鋼材市場(chǎng)不多，僅有位于東升西路（秀圣路）的嘉興鋼鐵材料市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模較小，環(huán)境較陳舊； 另有位于嘉興濱海新區(qū)的杭州灣鋼貿(mào)城和位于海寧的太陽(yáng)橋鋼材市場(chǎng)，其中，杭州灣鋼貿(mào)城是2009年新開(kāi)業(yè)的大型鋼材交易市場(chǎng)，但由于市場(chǎng)較新，目前入駐的企業(yè)還不多。,市場(chǎng)分布,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),海

24、寧太陽(yáng)城鋼材市場(chǎng),杭州灣鋼貿(mào)城,主要個(gè)案分析,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),基本情況,主要個(gè)案分析,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),市場(chǎng)構(gòu)成,市場(chǎng)由辦公樓、交易區(qū)、堆場(chǎng)三部分構(gòu)成，市場(chǎng)內(nèi)30%為零售，因此鋼材都置于交易區(qū)商鋪底樓，堆場(chǎng)的面積并不大。市場(chǎng)內(nèi)及市場(chǎng)周邊也無(wú)大規(guī)模商業(yè)配套。,主要個(gè)案分析,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),租賃情況,租 金：1F（零售）：0.8-1元/平方米/天 2F（辦公）：0.4元元/平方米/天（毛坯） 面 積：1F（零售）：50平方米 2F（辦公）：60-80平方米 租賃期限：一年起租 堆場(chǎng)租賃：15元/噸/月（超過(guò)1個(gè)月加0.3元/噸/天） 其他費(fèi)用：衛(wèi)生費(fèi)350元/年 配套服務(wù)：實(shí)行就地辦證照

25、一條龍管理服務(wù)；銀行、保險(xiǎn)實(shí)行 配套服務(wù)；吊裝、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸實(shí)行一條龍服務(wù) 入駐商戶(hù)：60-70家 商戶(hù)來(lái)源：以杭州為主,主要個(gè)案分析,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),項(xiàng)目分析,項(xiàng)目本身：目前市場(chǎng)規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)模式陳舊，還是采用傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易模式，1F堆放零售 鋼材，使環(huán)境臟亂。 商業(yè)配套：周邊缺乏商業(yè)配套，距離市場(chǎng)最近的商業(yè)中心位于秀洲的江南摩爾，及其不便。 增值服務(wù)：進(jìn)場(chǎng)服務(wù)、物流服務(wù)等較完善。但欠缺其他例如法律服務(wù)、網(wǎng)站服務(wù)、企 業(yè)推廣和品牌宣傳服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)特色：市場(chǎng)本身并無(wú)經(jīng)營(yíng)特色，因其稀缺性，在嘉興是唯一鋼材交易市場(chǎng)，因此經(jīng)營(yíng)情況 尚可。 輻射范圍：車(chē)程在1小時(shí)以?xún)?nèi)的周邊城市,主要個(gè)案分析,杭州灣鋼貿(mào)

26、城,基本情況,主要個(gè)案分析,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),市場(chǎng)構(gòu)成,市場(chǎng)面積：210畝（一期） 倉(cāng)儲(chǔ)面積：138畝,物流碼頭,別墅式商務(wù)樓,主要個(gè)案分析,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),租賃情況,租 金：0.8元/平方米/天（1年） 0.6元/平方米/天（2年） 面 積：150平方米（1-3F復(fù)式） 租賃期限：一年起租，兩年優(yōu)惠 配套服務(wù)：金融擔(dān)保、物流倉(cāng)儲(chǔ)、網(wǎng)站服務(wù)、戶(hù)外廣告 入駐商戶(hù)：350余戶(hù) 商戶(hù)來(lái)源：浙江、福建地區(qū)為主，少數(shù)江蘇、上海,主要個(gè)案分析,嘉興市鋼鐵材料市場(chǎng),項(xiàng)目分析,項(xiàng)目本身：市場(chǎng)是2009年新開(kāi)業(yè)的大型鋼材市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模大，環(huán)境好，規(guī)劃完善。 商業(yè)配套：市場(chǎng)位于嘉興市濱海新區(qū)，并不屬于商業(yè)成

27、熟的區(qū)域，因此周邊的商業(yè)配套尚 不完善。 增值服務(wù)：擁有金融擔(dān)保、物流倉(cāng)儲(chǔ)、電子交易網(wǎng)站服務(wù)、企業(yè)和品牌推廣等多種配套服 務(wù)，服務(wù)體系較全面。 市場(chǎng)特色：完全建成后，體量將成為整個(gè)嘉興最大的鋼材交易市場(chǎng)。 輻射范圍：浙江為主，輻射長(zhǎng)三角,嘉興鋼材市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r總結(jié),嘉興目前唯一的嘉興鋼材市場(chǎng)規(guī)模小，環(huán)境差，有待改善。新興鋼材市場(chǎng)將向杭州灣鋼貿(mào)城的規(guī)劃模式發(fā)展，1F的堆場(chǎng)將轉(zhuǎn)變成辦公接待區(qū)； 除了規(guī)模效應(yīng)外，市場(chǎng)內(nèi)的配套服務(wù)，以及為企業(yè)和產(chǎn)品作宣傳推廣等增值服務(wù)是吸引客戶(hù)進(jìn)駐的主要手段之一； 嘉興市內(nèi)的鋼材市場(chǎng)周邊商業(yè)配套都不太完善，根據(jù)鋼材市場(chǎng)的商戶(hù)訪(fǎng)談，餐飲、酒店、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)需求較旺盛； 客戶(hù)

28、來(lái)源基本都以車(chē)程在1小時(shí)以?xún)?nèi)的城市為主，除了依靠鋼材公司的固定客源，再遠(yuǎn)很難輻射。,區(qū)域市場(chǎng)研究,嘉興商業(yè)發(fā)展概況,嘉興商業(yè)分布,嘉興城市的發(fā)展催生兩大商業(yè)片區(qū)的新格局，包括秀洲商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)、市中心商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)。而市中心經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，目前業(yè)態(tài)分布明顯，各個(gè)路段商圈也已形成良好的互動(dòng)，逐步形成了以勤儉路、中山東路、禾興南路和建國(guó)南路四大商圈為主，少年路、紫陽(yáng)路兩大商圈為輔的商業(yè)格局。 隨著城市規(guī)劃的東移，南湖新區(qū)以中港城為代表，商業(yè)正處于起步階段。,南湖 商業(yè),市中心商業(yè),秀洲 商業(yè),市中心商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū),城市副中心秀洲新區(qū)屬于開(kāi)發(fā)中的區(qū)域，正處于大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，隨著基礎(chǔ)設(shè)施趨于完善，未來(lái)發(fā)

29、展的潛力和空間很大； 秀洲新區(qū)作為“人居嘉興”的首選地、高檔住宅的聚居區(qū)、高樓林立的新現(xiàn)代都市板塊，締造了嘉興城市新CBD和CLD，如今已導(dǎo)入6萬(wàn)新貴人口，商機(jī)巨大； 大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市大潤(rùn)發(fā)的成功運(yùn)營(yíng)，新型購(gòu)物業(yè)態(tài)江南MALL的興建，銅鑼灣商貿(mào)的加盟，已拉開(kāi)了秀洲新區(qū)商務(wù)開(kāi)發(fā)的序幕。,大潤(rùn)發(fā),江南摩爾,秀洲商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū),江南MALL,地理位置：洪興西路近新秀路 占地面積：80畝 建筑面積：20萬(wàn)平方米 定 位：浙北地區(qū)檔次品味最高、文化娛樂(lè)氛圍最濃、景觀(guān)綠化最優(yōu)，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、文化于一體的一站式大型購(gòu)物樂(lè)園 建筑形態(tài)：（商業(yè)）地下1層、地上1至4層 規(guī) 劃：主題樂(lè)園、購(gòu)物中心、

30、美食街、商務(wù)樓、酒店式商務(wù)公寓 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年9月 主力商家：沃爾瑪、天虹百貨、蘇寧電器、肯德基、星巴克、金逸國(guó)際電影城 主要品牌入駐：屈臣氏、水星家紡、oshirly、FED、浪漫一身、雅戈?duì)?、哥弟、江南布衣?DQ、翰林碳烤、豪客來(lái)、五芳齋、天福苠茶、外婆家、兩岸咖啡、新亞大包等,秀洲商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)個(gè)案分析,江南MALL,主題活動(dòng),秀洲商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)個(gè)案分析,江南MALL,該項(xiàng)目是秀洲新區(qū)體量最大的商業(yè)，成功引進(jìn)多家知名主力商家，但目前整個(gè)項(xiàng)目的人氣并不旺盛，究其原因主要有以下幾點(diǎn)： 1、整體體量較大，市場(chǎng)培育期時(shí)間較長(zhǎng) 2、秀洲新區(qū)作為商業(yè)新片區(qū)，人口導(dǎo)入速度跟不上商業(yè)建設(shè)速度，人口不

31、足以支撐體量如此巨大的商業(yè) 3、居民消費(fèi)習(xí)慣，還是趨向市中心（戴夢(mèng)得、江南大廈）購(gòu)物消費(fèi) 4、零售業(yè)態(tài)招商失敗 5、美食街建筑設(shè)計(jì)失敗，廚房正對(duì)走廊，空調(diào)外機(jī)置于走廊，形象檔次較差,秀洲商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)個(gè)案分析,南湖商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)位于南湖新區(qū)規(guī)劃范圍的西部，外環(huán)東路以東部分，總面積7平方公里，轄區(qū)內(nèi)大型項(xiàng)目主要有國(guó)際中港城、萬(wàn)好家居、汽車(chē)商貿(mào)城、國(guó)際電氣城等。,國(guó)際中港城,國(guó)際電氣城,汽車(chē)商貿(mào)園,南湖商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū),國(guó)際中港城,地理位置：中環(huán)南路近廣益路 占地面積：528畝 建筑面積：115萬(wàn)平方米 定 位：集五星級(jí)酒店、大型商貿(mào)城、娛樂(lè)城、地質(zhì)博物館、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代高尚住宅為一體的大型城市綜合體

32、 規(guī) 劃：9.5萬(wàn)平方米層五星級(jí)酒店 25萬(wàn)平方米國(guó)際商貿(mào)城 5.6萬(wàn)平方米儷都中港大酒店 66萬(wàn)平方米高檔公寓、別墅以及高級(jí)會(huì)所,南湖商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)個(gè)案分析,國(guó)際中港城（商貿(mào)城）,主力面積：30-100平方米 價(jià)格范圍：11000-46000元/平方米 投資回報(bào)率：48%（第1、2年各7%，3、4年各8%，5、6年9%） 銷(xiāo)售率：85% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2010.1.31 交房時(shí)間： 2010.12.31 業(yè)態(tài)布局： 1F：化妝品，珠寶首飾，餐飲，觀(guān)光夜市，中港樂(lè)園 2F：超市，精品百貨，奧特萊斯品牌服裝 3F：品牌電器 4F：嘉飾茂居家生活廣場(chǎng) 5F：東方地質(zhì)博物館、旅游用品展示廳，創(chuàng)意園 6F

33、：金悅王朝國(guó)宴中心（已營(yíng)業(yè)）、UME國(guó)際影城、兒童樂(lè)園、婚慶中心,南湖商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)個(gè)案分析,國(guó)際中港城（商貿(mào)城）,項(xiàng)目分析： 地理位置優(yōu)越，位于興建中的南湖新區(qū)，依靠政府支持，周邊高端住宅林立，配套完善； 中港城廣告投放力度大、范圍廣，除了電視、短信、網(wǎng)站、報(bào)刊等媒體宣傳外，還運(yùn)用大量中介門(mén)店資源進(jìn)行推廣，推廣面相當(dāng)寬泛； 因?yàn)槭钱a(chǎn)權(quán)商鋪，因此在項(xiàng)目規(guī)劃上在以后長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)方面欠缺考慮，業(yè)態(tài)規(guī)劃凌亂，加上體量大，后期很難成功運(yùn)作。,南湖商業(yè)經(jīng)濟(jì)片區(qū)個(gè)案分析,總結(jié),嘉興商業(yè)以市中心商業(yè)最為繁華，但商業(yè)體量基本已經(jīng)飽和。目前商業(yè)逐步向秀洲和南湖兩個(gè)新區(qū)發(fā)展； 秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)作為發(fā)展中的新區(qū)，商業(yè)正

34、在興建中，但由于商業(yè)體量和人口密度不匹配、規(guī)劃凌亂等問(wèn)題，使得目前兩新區(qū)的商業(yè)氛圍冷清； 嘉興市民的消費(fèi)習(xí)慣，還是傾向于去市中心購(gòu)物，造成“老區(qū)繁華，新區(qū)冷清”的商業(yè)局面。 從江南摩爾的案例可以看出，零售業(yè)態(tài)一般較難培育，很容易到最后成為“死鋪”。,商業(yè)氛圍 人流導(dǎo)入,核心問(wèn)題點(diǎn),解決辦法,目標(biāo)消費(fèi) 主題商業(yè),區(qū)域市場(chǎng)研究,嘉興酒店發(fā)展概況,客戶(hù)分析,入住酒店目的分析,客戶(hù)類(lèi)型分析,客戶(hù)來(lái)源分析,嘉興當(dāng)?shù)氐木频暌陨虅?wù)客為主，約占總體的7成，周邊擁有南湖、南北湖、烏鎮(zhèn)、西塘等旅游景點(diǎn)，旅游客占2成； 商務(wù)及度假客人中，基本以公司協(xié)議或旅游團(tuán)的形式入住酒店； 客戶(hù)的來(lái)源主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，商務(wù)旅

35、游客更是以車(chē)程在5小時(shí)內(nèi)的區(qū)域?yàn)橹?，加?qiáng)與這些區(qū)域的客戶(hù)合作將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)。,軟件,硬件,受訪(fǎng)者認(rèn)為酒店的硬件設(shè)施更需要改進(jìn) 嘉興市未來(lái)高檔酒店的市場(chǎng)潛力巨大,滿(mǎn)意度分析,總結(jié),在嘉興目前尚沒(méi)有五星級(jí)酒店，嘉興作為旅游城市，未來(lái)將呈現(xiàn)五星酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店共同占據(jù)嘉興市場(chǎng)的局面。 嘉興國(guó)際酒店品牌空白，不排除知名品牌酒店進(jìn)駐嘉興的可能。 本項(xiàng)目所處區(qū)域不適合五星級(jí)酒店入駐，但經(jīng)濟(jì)型酒店入駐存有一定可能。,區(qū)域市場(chǎng)研究,嘉興辦公發(fā)展概況,嘉興居民對(duì)嘉興寫(xiě)字樓滿(mǎn)意度分析,受訪(fǎng)者普遍認(rèn)為寫(xiě)字樓最需要增加周邊金融配套 新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使得嘉興的寫(xiě)字樓急需升級(jí)換代,總結(jié),嘉興目前的寫(xiě)字樓以銷(xiāo)售為主，由于新

36、政出臺(tái)，住宅市場(chǎng)受到影響，從而使寫(xiě)字樓的投資市場(chǎng)相對(duì)轉(zhuǎn)好； 隨著北部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃，將來(lái)商住樓的發(fā)展中心將向北部擴(kuò)展； 小面積戶(hù)型更受到投資客的青睞； 嘉興寫(xiě)字樓將在硬件和服務(wù)上有很大的發(fā)展空間。,項(xiàng)目發(fā)展背景,本項(xiàng)目投資商以建造鋼材市場(chǎng)的名義獲取土地，土地用途為商業(yè)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)40年。 本項(xiàng)目定位將以鋼材市場(chǎng)為依托，在打造現(xiàn)代化鋼材市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃，在鋼材市場(chǎng)之外，規(guī)劃商業(yè)用途，使本項(xiàng)目既符合政府對(duì)于地塊的規(guī)劃用途，又能使投資商的投資利益最大化。,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目區(qū)位： 本項(xiàng)目位于嘉興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)塘匯街道，項(xiàng)目四至： 東鳴羊路 西中環(huán)東路 南華玉路 北周安路,周邊環(huán)境： 本項(xiàng)目

37、周邊現(xiàn)多為工廠(chǎng)區(qū)和部分動(dòng)遷居民小區(qū)，周邊居住人口較少，人流及車(chē)流量不大。中環(huán)為居住區(qū)與工業(yè)區(qū)的分水嶺，中環(huán)以?xún)?nèi)多為居住區(qū)，中環(huán)以外多為工業(yè)區(qū)。,對(duì)外交通： 本項(xiàng)目緊鄰320國(guó)道和中環(huán)，距離嘉興火車(chē)站直線(xiàn)距離約2.3公里。約對(duì)外交通較便利，但是周邊缺少公共交通支持系統(tǒng)，周邊分布公交線(xiàn)路僅僅5條，對(duì)吸引外圍消費(fèi)者有一定阻礙。,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo): 本項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì)分兩期獲取，一期靠近中環(huán)東路，占地約273畝，二期近鳴羊路，占地約313畝，整體容積率1.25。,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及劣勢(shì)并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在，但項(xiàng)目整理發(fā)展前景廣闊。,項(xiàng)目出讓文件規(guī)劃條件（一期）,總用地面積：約18

38、8954平米 用地性質(zhì)：市場(chǎng)用地 建筑密度：不大于40% 容積率：1.0-1.5 綠地率：20% 建筑高度：臨中環(huán)東路不大于80米， 其余不大于32米,項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建議,整體規(guī)劃分期出讓 鑒于本項(xiàng)目占地面積較大，市場(chǎng)成熟及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要一定的周期，因此，建議投資商與國(guó)土資源部、規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行溝通，對(duì)本項(xiàng)目土地進(jìn)行整體規(guī)劃、分期出讓?zhuān)诔鲎屢黄谕恋氐臅r(shí)候協(xié)定好二期土地的價(jià)格，在二期土地出讓時(shí)不再進(jìn)行重新競(jìng)價(jià)，盡量延長(zhǎng)二期土地的獲取時(shí)間，這樣可根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程獲取土地并繳納土地出讓金，大大節(jié)省項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金成本。,規(guī)劃限制性條件 對(duì)于土地出讓文件中的規(guī)劃限制性條件要進(jìn)行公關(guān)，主要內(nèi)容有： 容積率：本項(xiàng)

39、目位于郊區(qū)，適宜開(kāi)發(fā)低密度物業(yè)，因此，容積率建議不要高于1.0； 建筑限高：本項(xiàng)目雖然為低密度物業(yè)項(xiàng)目，但是對(duì)于某區(qū)域可開(kāi)發(fā)一些小高層或高層建筑，以體現(xiàn)項(xiàng)目的地標(biāo)形象，因此建議建筑限高不能低于80米（可開(kāi)發(fā)25層左右的高層建筑）； 建筑密度：建議擴(kuò)大到45%-50%；作為商業(yè)物業(yè)，尤其是鋼材市場(chǎng)建筑高度較低，建筑覆蓋率通常較高，建筑密度低，建筑規(guī)劃較難布置。,項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建議,開(kāi)發(fā)周期：建議本項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)。 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模要求，及項(xiàng)目先天的路網(wǎng)規(guī)劃條件建議。 開(kāi)發(fā)進(jìn)程：由中環(huán)向外環(huán)方向推進(jìn)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的區(qū)域，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般是由資源較差的地塊向資源較好的地塊推進(jìn)，但是在房

40、地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟的區(qū)域，則正好相反。 項(xiàng)目西端靠近中環(huán)，距離市區(qū)更近，加之靠近麥德龍超市，地塊成熟度更高。,項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建議物業(yè)類(lèi)型選擇,項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建議不同物業(yè)類(lèi)型之間的協(xié)同效應(yīng),選址標(biāo)準(zhǔn)周邊擁有快速公路或城市主干道網(wǎng)絡(luò)；商場(chǎng)位置臨近主干道，擁有較佳的可視性；周邊擁有較龐大的中高消費(fèi)能力住宅社區(qū)；周邊具有較濃的商業(yè)氛圍，臨近大型賣(mài)場(chǎng)尤佳；擁有良好的公共交通網(wǎng)絡(luò)；擁有大型停車(chē)場(chǎng)；商場(chǎng)周邊可建設(shè)小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)尤佳；進(jìn)入商場(chǎng)/停車(chē)場(chǎng)/卸貨區(qū)的交通便捷、通暢,不同業(yè)態(tài)的選址要求Decathlon運(yùn)動(dòng)超市選址及建筑要求,經(jīng)營(yíng)面積與樓層要求：經(jīng)營(yíng)面積：4000m2、8000m2、12000m2用地面積（適

41、用于標(biāo)準(zhǔn)店）：10000m2-20000m2主體建筑要求： 標(biāo)準(zhǔn)店組成：商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)樓板承重：600KG/ m2給排水/排油/排污/煙道：生活用水日用水量8噸供配電負(fù)荷：兩路供電2250kvA硬件設(shè)施要求：提供空調(diào)系統(tǒng)，確保室內(nèi)溫度：夏季25-28；冬季19-23物業(yè)形狀要求：?jiǎn)螌訂误w建筑（標(biāo)準(zhǔn)店模式，購(gòu)地自建或租賃物業(yè)），商業(yè)建筑首層物業(yè)（租賃）層高和柱距：層高：6.5M或梁底凈高5.5M柱距：10M交通及停車(chē)要求：停車(chē)位1個(gè)/20 m2 （經(jīng)營(yíng)面積）卸貨區(qū)確保配送車(chē)輛進(jìn)出的卸貨通道通暢其它需要特別說(shuō)明的要求：物業(yè)、場(chǎng)地裝修，招牌設(shè)置及其他細(xì)節(jié)要求參考迪卡儂具體標(biāo)準(zhǔn),不同業(yè)態(tài)的選址要

42、求大型建材家居超市選址及建筑要求,不同業(yè)態(tài)的選址要求家電賣(mài)場(chǎng)選址及建筑要求,規(guī)模要求： 1）小型店：15002500平方米。 2）中型店：25004000平方米。 3）大型店：40005000平方米。 4）旗艦店：500010000平方米。 建筑要求：樓層以一至二層為佳。,區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 嘉興東北片區(qū)商業(yè)核心區(qū) 集零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店、辦公于一體的商業(yè)綜合體,項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)定位,項(xiàng)目整體定位-商圈定位,商圈定位：區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，與秀洲區(qū)江南摩爾、南湖區(qū)中港城相匹配的區(qū)級(jí)商業(yè)中心 輻射區(qū)域：主要輻射嘉興東北片區(qū)，核心輻射區(qū)2KM，主力輻射區(qū)3KM,項(xiàng)目整體定位輻射人口定位,2公里輻射圈,

43、人口：5.8萬(wàn) 塘匯街道2.8萬(wàn)人 解放街道3萬(wàn)人,3公里輻射圈,人口：19萬(wàn) 塘匯街道2.8萬(wàn)人 解放街道3萬(wàn)人 東柵街道3.4萬(wàn)人 南湖街道4.8萬(wàn)人 建設(shè)街道5萬(wàn),5公里輻射圈,人口：50.4萬(wàn) 塘匯街道2.8萬(wàn)人 解放街道3萬(wàn)人 東柵街道3.4萬(wàn)人 南湖街道4.8萬(wàn)人 建設(shè)街道5萬(wàn)人 新興街道5.7萬(wàn)人 新嘉街道7.8萬(wàn)人 嘉北街道8.1萬(wàn) 新城街道1萬(wàn)人 城南街道8.8萬(wàn)人,嘉興人口增速緩慢，按照2009年嘉興機(jī)械人口增長(zhǎng)率為4.51計(jì)算，至2015年，本項(xiàng)目3公里主力輻射圈內(nèi)的人口將增至19.5萬(wàn)；2018年，本項(xiàng)目5公里輻射圈人口將達(dá)20萬(wàn)。 但隨著高鐵的通車(chē)，遷入人口將在201

44、0年以后激增，預(yù)計(jì)未來(lái)人口將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)據(jù)。,本項(xiàng)目,輻射圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布電器賣(mài)場(chǎng),1,2,3,4,5,6,7,8,嘉興目前品牌電器賣(mài)場(chǎng)基本都已入駐，永樂(lè)、國(guó)美、蘇寧皆有兩家分店，旗艦店一般分布在市中心的禾興商圈，另一家分店分布于秀洲新區(qū)商圈，距離本項(xiàng)目大都在3公里輻射圈外。,本項(xiàng)目,3km,輻射圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布建材家居超市,1,2,3,4,5,1,2,3,4,5,嘉興大型建材家居市場(chǎng)大多分布在三環(huán)附近，客戶(hù)來(lái)源來(lái)自于整個(gè)嘉興。未來(lái)嘉興建材家居市場(chǎng)的發(fā)展將向Mall（店中店）形態(tài)發(fā)展。,本項(xiàng)目,3km,1,2,3,4,5,6,7,嘉興連鎖商務(wù)酒店集中在禾興路商業(yè)中心或者火車(chē)站附近。莫泰168和錦江之

45、星在3公里輻射圈內(nèi)，其余均在3公里以外。,輻射圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店,莫泰是離本項(xiàng)目最近的經(jīng)濟(jì)連鎖酒店，總房間數(shù)在120間左右，非高峰期入住率在50-60%；錦江之星由于在火車(chē)站旁邊，房間數(shù)180間左右，平時(shí)入住率達(dá)到80%以上,本項(xiàng)目,3km,一期定位：鋼材市場(chǎng)、SOHO辦公、商業(yè)配套、酒店 一期為項(xiàng)目啟動(dòng)部分，要以投資商承諾拿地的鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為核心； 適當(dāng)考慮酒店、SOHO辦公、商業(yè)等配套業(yè)態(tài),一期地塊： 位于項(xiàng)目的最外端，緊鄰中環(huán)，周邊環(huán)境相對(duì)嘈雜 該地塊由于緊鄰中環(huán)及麥德龍超市，展示性較強(qiáng)，適宜開(kāi)發(fā)酒店及辦公、專(zhuān)業(yè)類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài) 靠近火車(chē)軌道線(xiàn)的區(qū)域由于人流可達(dá)性較差，適宜開(kāi)發(fā)鋼材專(zhuān)業(yè)

46、市場(chǎng),項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議第一期,一 期,項(xiàng)目定位第一期,項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)功能定位,在原有鋼材現(xiàn)貨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的現(xiàn)代物流管理經(jīng)驗(yàn)，并延伸到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、銷(xiāo)售、售后服務(wù)的一條龍全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作體系。 市場(chǎng)定位：鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng) 功能定位：加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、銷(xiāo)售、售后服務(wù),項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模定位,從以上分析可以看出，原有鋼材市場(chǎng)由于環(huán)境限制，無(wú)法在規(guī)模上取得優(yōu)勢(shì)，因此，都在經(jīng)營(yíng)手段上進(jìn)行創(chuàng)新，以提高市場(chǎng)的交易量； 新建的鋼材市場(chǎng)由于選址郊區(qū)，在規(guī)模上都盡量爭(zhēng)取一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模上有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)；,本項(xiàng)目選址在中環(huán)邊，不屬于絕對(duì)的郊區(qū)

47、概念，未來(lái)的土地升值潛力較大，開(kāi)發(fā)較大規(guī)模的鋼材市場(chǎng)對(duì)象整體的開(kāi)發(fā)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)最大化； 從鋼材市場(chǎng)的規(guī)模分析上看，若規(guī)模達(dá)到200畝以上，基本就可以確立鋼材市場(chǎng)的地位，取得一定的市場(chǎng)效益，建議本鋼材市場(chǎng)的一期規(guī)模為200畝左右，二期可以在一期的基礎(chǔ)之上根據(jù)市場(chǎng)需求狀況進(jìn)行擴(kuò)建； 本項(xiàng)目周邊的河道、火車(chē)站等交通優(yōu)勢(shì)不明顯，因此建議盡量縮小倉(cāng)儲(chǔ)物流的面積，通過(guò)與其他物流園區(qū)合作完善物流倉(cāng)儲(chǔ)的功能。,方案一： 配套服務(wù)區(qū) 現(xiàn)貨交易區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) 生活服務(wù)區(qū),項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建筑規(guī)劃布局,規(guī)模：208畝,配套服務(wù)區(qū),生活服務(wù)區(qū),倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū),現(xiàn)貨交易區(qū),方案二： 配套服務(wù)區(qū) 現(xiàn)貨交易區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ)物

48、流區(qū) 生活服務(wù)區(qū),項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建筑規(guī)劃布局,規(guī)模：248畝,1.配套服務(wù)區(qū),建議在配套服務(wù)區(qū)設(shè)置綜合服務(wù)大廳，承載以下功能： 整合所有的配套服務(wù)功能 管理中心及服務(wù)中心 定期舉辦專(zhuān)業(yè)交易會(huì)及講座 經(jīng)營(yíng)戶(hù)及市場(chǎng)的信息發(fā)布中心 電子商務(wù)交易中心 大客戶(hù)展示交易中心,建議綜合服務(wù)大廳，以下建筑功能： 建筑面積：5000平米 單層面積：800-1000平米 底層綜合服務(wù)大廳及交易大廳，層高6米以上 2F以上設(shè)商務(wù)辦公，約100平米/間 位置建議在商務(wù)區(qū)與交易區(qū)的中間位置,項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),2.現(xiàn)貨交易區(qū),建議樓層：2-3F 1F：對(duì)外接待、商務(wù)洽談辦公室 2F：內(nèi)部辦公室 3F

49、：內(nèi)部辦公室或輔助用房、生活用房等 建筑面積：50平米/間/層 層高：3.5米以上（1F） 2.8米以上（2-3F）,場(chǎng)地規(guī)模：建議控制在100畝以?xún)?nèi) 合理設(shè)置室內(nèi)堆場(chǎng)與室外堆場(chǎng)的比例 根據(jù)吞吐量設(shè)置裝卸行車(chē)與地磅 合理設(shè)置貨車(chē)行車(chē)通道 設(shè)置約5000平米二次加工車(chē)間,項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),3.倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū),項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套服務(wù)建議,福建客源 50%以上,嘉興周邊客源 20%以上,江浙客源 10%以上,其他外區(qū)客源 10%左右,根植嘉興，立足長(zhǎng)三角，輻射華東,核心輻射圈,二級(jí)輻射圈,項(xiàng)目定位第一期鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)定位,項(xiàng)目定位第一期商業(yè),項(xiàng)目周邊居民小區(qū)較少，多為工業(yè)園區(qū)

50、，流動(dòng)人口較少，一期開(kāi)發(fā)面向周邊大眾消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)較難生存； 建議開(kāi)發(fā)面向更廣范圍的定向商業(yè)需求客群；,娛樂(lè)：洗浴中心 餐飲：一到兩家大型餐飲，中小型休閑餐飲 零售：主題零售業(yè)態(tài)，例如迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市、建材家居超市、家具賣(mài)場(chǎng)、家電賣(mài)場(chǎng)等,項(xiàng)目定位第一期商業(yè),娛 樂(lè),美 食,主 題 購(gòu) 物,項(xiàng)目定位第一期商業(yè),產(chǎn)權(quán)式,服務(wù)式,權(quán)重約占: 90-93%,權(quán)重約占: 7-10%,酒店式公寓分產(chǎn)權(quán)式和服務(wù)式兩大類(lèi),項(xiàng)目定位第一期SOHO辦公,產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，指市場(chǎng)上，規(guī)劃為商住格局的出售型物業(yè)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非酒店類(lèi)物業(yè)性質(zhì)。 戶(hù)型格局多為70以下，小至20-30 ；基本只設(shè)臥室和衛(wèi)生間，廚房多為開(kāi)放式；也

51、有部分物業(yè)為挑高的LOFT產(chǎn)品；硬件上附帶簡(jiǎn)單裝修，配備電視、空調(diào)等常規(guī)家電。服務(wù)上，則基本為常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)，較少提供其他附加服務(wù)。另外，也包括物業(yè)為酒店式產(chǎn)品，以包租出售，并由開(kāi)發(fā)商指定的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)酒店。,服務(wù)式酒店公寓，僅指提供酒店式服務(wù)、物業(yè)格局類(lèi)似居家的租賃物業(yè)，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上住宅或商辦用地皆有。 戶(hù)型格局與常規(guī)公寓基本相同，除臥室與衛(wèi)生間外，設(shè)有廚房、客廳等；并且配備全套廚具、家用電器、各類(lèi)餐具等，使客人達(dá)到拎包即住的便利程度。服務(wù)上，類(lèi)似于酒店服務(wù)，包括入住與退房登記、清潔、叫醒服務(wù)等。,酒店式公寓分產(chǎn)權(quán)式和服務(wù)式兩大類(lèi),項(xiàng)目定位第一期SOHO辦公,SOHO，是英文

52、Small Office Home Office的頭一個(gè)字母的拼寫(xiě)，就是小型辦公、家里辦公的意思，亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式，是酒店式公寓的一個(gè)分類(lèi)，表現(xiàn)在產(chǎn)品上就是小戶(hù)型辦公。,定義：家居辦公的代名詞,發(fā)展重心：由市區(qū)向郊區(qū),酒店式公寓從市區(qū)發(fā)起逐漸向郊區(qū)擴(kuò)展，在大城市郊區(qū)成為酒店式公寓發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。,產(chǎn)品特征：小戶(hù)型產(chǎn)品為主,遠(yuǎn)郊的酒店式公寓，戶(hù)型配比則呈集中化趨勢(shì)，即典型項(xiàng)目的主力面積段都在40-50區(qū)間，且LOFT產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎。,項(xiàng)目定位第一期SOHO辦公,SOHO的發(fā)展特點(diǎn),項(xiàng)目定位第一期SOHO辦公,項(xiàng)目定位第一期酒店,國(guó)際酒店管理公司五星級(jí)酒店合作訪(fǎng)談結(jié)果,通過(guò)對(duì)

53、國(guó)際酒店管理公司對(duì)于本項(xiàng)目發(fā)展五星級(jí)酒店的訪(fǎng)談結(jié)果可以看出： 本項(xiàng)目不具備開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)； 五星級(jí)酒店一般選址在商業(yè)商務(wù)中心、行政中心或大交通樞紐區(qū)域； 對(duì)于發(fā)展四星級(jí)以下酒店項(xiàng)目，以上管理公司表示在周邊環(huán)境成熟時(shí)可以考慮； 結(jié)論：本項(xiàng)目一期可以考慮經(jīng)濟(jì)型酒店，在二期或三期可以考慮四星級(jí)商務(wù)酒店；（三星級(jí)酒店目前在市場(chǎng)上不具備競(jìng)爭(zhēng)力）,項(xiàng)目定位第一期酒店,1,2,3,曹安路商圈,中環(huán)商圈,龍陽(yáng)路商圈,市中心,上海主題商業(yè)商圈,上海輕紡市場(chǎng),服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),大潤(rùn)發(fā),易初蓮花,上海曹安路主題商圈,經(jīng)濟(jì)型酒店,四星級(jí)酒店,蘇寧,國(guó)美,永樂(lè),麥德龍,百

54、安居,迪卡儂,地鐵萬(wàn)邦廣場(chǎng),上海龍陽(yáng)路主題商圈,永樂(lè),二期建議：SOHO辦公、酒店式公寓、商業(yè) 根據(jù)一期鋼材市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況，決定是否擴(kuò)建,一期地塊： 位于項(xiàng)目的中端，是項(xiàng)目承上啟下的部分 在一期市場(chǎng)已經(jīng)基本成熟的情況下，可開(kāi)發(fā)面向更廣市場(chǎng)的產(chǎn)品，為三期開(kāi)發(fā)奠定更好的市場(chǎng)基礎(chǔ),項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議第二期,項(xiàng)目定位第二期酒店式公寓,兩者在產(chǎn)品外在屬性上并沒(méi)有太大區(qū)別，僅在裝修風(fēng)格及功能配置上會(huì)有差別； 辦公性質(zhì)的小戶(hù)型在裝修及配置上以滿(mǎn)足辦公功能為主導(dǎo)，不需要配置廚房及臥室；而居住性質(zhì)的酒店式公寓則在裝修及功能上與住宅相同，滿(mǎn)足居家功能；,項(xiàng)目定位第二期商業(yè),隨著一期的成功開(kāi)發(fā)及周邊人口的導(dǎo)入，二期開(kāi)發(fā)

55、商業(yè)的條件將更加成熟； 建議可開(kāi)發(fā)面向周邊普通消費(fèi)群的大眾需求業(yè)態(tài)；,餐飲：中小型休閑餐飲，大眾餐飲； 零售：大眾零售業(yè)態(tài)：小型超市、生活便利店（香煙、酒、飲料、休閑食品 ）、裝飾、家居用品店、美發(fā)店等,市場(chǎng)現(xiàn)狀,建議業(yè)態(tài),項(xiàng)目定位第二期商業(yè),大眾美食,大眾零售店,生活品味店,開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店的可行性（五星級(jí)酒店除外）,酒店的分類(lèi) （按功能定位）,商務(wù)型酒店,度假型酒店,它主要以接待從事商務(wù)活動(dòng)的客人為主，是為商務(wù)活動(dòng)服務(wù)的。這類(lèi)酒店多靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。其客流量一般不受季節(jié)的影響而產(chǎn)生大的變化。商務(wù)性酒店的設(shè)施設(shè)備齊全、服務(wù)功能較為完善。 例如：嘉興希爾頓逸林酒店、戴斯酒店,它以接待休假的客

56、人為主，多興建在海濱、溫泉、風(fēng)景區(qū)附近。其經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性較強(qiáng)。度假性酒店要求有較完善的娛樂(lè)設(shè)備。 例如：杭州西湖邊的酒店、湘家蕩酒店,項(xiàng)目定位第二期高星級(jí)酒店,開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店的可行性（五星級(jí)酒店除外）,客源定位：本地塊酒店的定位是依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，以服務(wù)于開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊的商務(wù)客源為主。 性質(zhì)定位：商務(wù)型酒店 星級(jí)定位：四星酒店 本酒店的退出機(jī)制：,嘉興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是：到2015年，基本完成70公里的地塊開(kāi)發(fā)，累積引進(jìn)外資企業(yè)600家以上，居住人口20萬(wàn)左右。從經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃看，本地塊具備開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店的市場(chǎng)基礎(chǔ)。,可抵押給銀行 整體轉(zhuǎn)讓給機(jī)構(gòu)投資者 開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店

57、,本項(xiàng)目酒店定位：,項(xiàng)目定位第二期高星級(jí)酒店,三期定位： Office Park Office Park是低密度、花園式辦公的泛稱(chēng)，在國(guó)內(nèi)一般稱(chēng)為商務(wù)花園、商務(wù)別墅等。和傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓相比，Office Park突出的特征是地理位置位于郊區(qū)，但交通十分便利；建筑密度和容積率較低，產(chǎn)品形態(tài)以獨(dú)棟為主，建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；擁有良好的自然通風(fēng)和光照，以及花園式的生態(tài)環(huán)境，這樣的辦公空間真正實(shí)現(xiàn)了工作環(huán)境中人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，這些都是的傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)無(wú)法具備的特征。,三 期,三期地塊： 位于項(xiàng)目的最里端，遠(yuǎn)離中環(huán)，周邊環(huán)境相對(duì)安靜 該地塊擁有自然河道，景觀(guān)較易打造，適合建設(shè)低密度、花園式的商務(wù)項(xiàng)目

58、商務(wù)別墅雖然屬于商業(yè)性質(zhì)，但是單體相對(duì)獨(dú)立，既適合辦公也適合居住,項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議第三期,Office park 參考案例,浦東康橋鎮(zhèn) 上?？偛繛?浦東周浦鎮(zhèn) 上海醫(yī)谷現(xiàn)代商務(wù)園,閔行浦江鎮(zhèn) 浦江智谷,上海浦江智谷,項(xiàng)目規(guī)模： 浦江智谷規(guī)劃占地面積1100畝，其中一期規(guī)劃面積303畝，總建筑面積88萬(wàn)平方米，一期22萬(wàn)平方米。 產(chǎn)品特征： 項(xiàng)目西側(cè)為國(guó)際上流行的多層大平面的研發(fā)樓群，東側(cè)為每棟500015000平方米的圓型獨(dú)棟商務(wù)樓，建筑與周邊環(huán)境共同構(gòu)筑一個(gè)由生態(tài)走廊和生態(tài)庭院二級(jí)系統(tǒng)組成的生態(tài)體系。 綜合分析： 浦江智谷最大的特征是其生態(tài)節(jié)能概念。首先是其建筑單體的節(jié)能系統(tǒng)，采用地源熱泵系

59、統(tǒng)和全新風(fēng)系統(tǒng)的辦公室沒(méi)有傳統(tǒng)意義上的空調(diào)系統(tǒng)，但其溫度卻一直保持才宜人的范圍之內(nèi)。,Office park 參考案例,上?？偛繛?項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目位于上海浦東康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積1400畝，其中一、二、三期共127畝。單棟面積約1500-2500平方米（獨(dú)棟/雙拼），小高層研發(fā)樓（單棟面積約2500-5000平方米），容積率05.-0.7，每棟配有150-300平方米的私家花園，更有部分臨河景觀(guān)別墅商務(wù)樓配有私家木質(zhì)平臺(tái)碼頭。 綜合分析： 上?？偛繛扯ㄎ粸閲?guó)內(nèi)外頂尖企業(yè)的研發(fā)中心、運(yùn)營(yíng)中心、銷(xiāo)售中心、物流中心、訂單中心、培訓(xùn)中心等總部機(jī)構(gòu)的聚集地，由研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、總部商務(wù)區(qū)和高檔國(guó)際生活區(qū)三大獨(dú)立又有機(jī)聯(lián)系的功能區(qū)組成。并擁有綜合會(huì)議廳、星級(jí)酒店、休閑健身中心等多種國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施。,Office park 參考案例,上海醫(yī)谷現(xiàn)代