1、佘山九里項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)劃2011年3月10日稿,目 錄,一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目總體目標(biāo) 三、項(xiàng)目整體定位 四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素 五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制,虹橋綜合 交通樞紐,人民廣場(chǎng),佘山別墅區(qū),宗地位于上海西南方位松江區(qū) 宗地緊鄰成熟的佘山別墅區(qū)和趙巷別墅區(qū)，屬于大佘山板塊概念； 宗地周邊交通便利，可快速到達(dá)市區(qū)。鄰軌道9號(hào)線泗涇站。 距離人民廣場(chǎng)26公里； 距離虹橋綜合交通樞紐13公里。,一、項(xiàng)目概況,趙巷別墅區(qū),規(guī)劃要點(diǎn),物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目圖片,宗地區(qū)位,宗地四至,宗地東至巴張涇河，南至規(guī)劃道路，西至古樓閣河，北至古樓公路。,一、項(xiàng)目概況,規(guī)劃要點(diǎn),物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目圖片,宗地區(qū)位,宗

2、地四至,基地內(nèi)西側(cè)、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的塊狀公用綠地； 基地內(nèi)東側(cè)、沿古樓路須布置用地面積約4900平方米的商業(yè)金融等公建配套設(shè)施。且該區(qū)域高度不得高于20米，退讓古樓路規(guī)劃紅線不小于8米、容積率不得大于0.9，計(jì)容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，綠地率不得小于38%。,規(guī)劃要點(diǎn),物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目圖片,宗地區(qū)位,宗地四至,一、項(xiàng)目概況,物業(yè)形態(tài)：大平層+小高層,規(guī)劃要點(diǎn),物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目圖片,宗地區(qū)位,宗地四至,一、項(xiàng)目概況,規(guī)劃要點(diǎn),物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目圖片,宗地區(qū)位,宗地四至,一、項(xiàng)目概況,一、項(xiàng)目概況,規(guī)劃要點(diǎn),物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目圖片,宗地區(qū)位,宗地四至,目 錄,一、項(xiàng)

3、目概況 二、項(xiàng)目總體目標(biāo) 三、項(xiàng)目整體定位 四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素 五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制,項(xiàng)目的戰(zhàn)略使命： 通過(guò)佘山九里項(xiàng)目的高品質(zhì)呈現(xiàn)和對(duì)高端客戶的理解及積累，為華潤(rùn)置地（上海）有限公司躋身地產(chǎn)品牌第一軍團(tuán)而努力。 以本項(xiàng)目為載體，學(xué)習(xí)綠城、星河灣等高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，為公司未來(lái)高端項(xiàng)目復(fù)制累積經(jīng)驗(yàn)和資源。 作為公司進(jìn)入多項(xiàng)目階段的首批項(xiàng)目，進(jìn)一步探索和理清矩陣式項(xiàng)目管理的管控方式、流程，并提出有效意見、建議和補(bǔ)充。 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求： 總貨值46.7億以上（大平層均價(jià)4萬(wàn)5以上，小高層2萬(wàn)8以上） 稅后利潤(rùn)率15%以上 IRR15%以上 項(xiàng)目成功標(biāo)尺： 成為全市豪宅標(biāo)桿之一，樹

4、立公司高端住宅運(yùn)營(yíng)商形象； 獲得置地系統(tǒng)內(nèi)認(rèn)可，爭(zhēng)取獲得置地高品質(zhì)獎(jiǎng)； 1-2年內(nèi)在置地系統(tǒng)內(nèi)被成功復(fù)制； 形成示范區(qū)實(shí)景展示管控模板； 團(tuán)隊(duì)高效，培養(yǎng)并輸出關(guān)鍵崗位若干名； 對(duì)公司管控方式、流程提出有效意見、建議和補(bǔ)充。,二、項(xiàng)目總體目標(biāo),目 錄,一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目總體目標(biāo) 三、項(xiàng)目整體定位 四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素 五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制,未來(lái)靠什么獲得市場(chǎng)認(rèn)可？靠什么增加土地獲取能力？,上海的住宅用地越來(lái)越稀缺，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈； 品質(zhì)和開發(fā)周期的關(guān)系，如何在快速跑動(dòng)中精準(zhǔn)射門？ 品質(zhì)的意義在哪里？ 給客戶帶來(lái)更大價(jià)值，進(jìn)入第一軍團(tuán)，無(wú)須實(shí)景也能賣房，溢價(jià)能力強(qiáng) 賣鹽也要賣的

5、快? 給投資人帶來(lái)更大價(jià)值，團(tuán)隊(duì)得到更多鍛煉（員工個(gè)人的市場(chǎng)價(jià)值提升），拿地的底氣（敢出更高價(jià)格，置地敢支持我們）,三、項(xiàng)目整體定位,客戶測(cè)試,產(chǎn)品線之爭(zhēng),定位思路,報(bào)告邏輯,產(chǎn)品線初判,土地/市場(chǎng)邏輯,附件：佘山九里三階段客戶測(cè)試報(bào)告、佘山九里定位整合報(bào)告、佘山九里產(chǎn)品深化報(bào)告、佘山九里2010年度營(yíng)銷策略報(bào)告、意向客戶分析,三、項(xiàng)目整體定位,客戶測(cè)試,產(chǎn)品線之爭(zhēng),定位思路,報(bào)告邏輯,產(chǎn)品線初判,土地/市場(chǎng)邏輯,同策的產(chǎn)品線選擇方案,初步價(jià)值判斷：類獨(dú)棟+雙拼類大平常聯(lián)排小高層,摘自2009年10月同策定位報(bào)告,三、項(xiàng)目整體定位,客戶測(cè)試,產(chǎn)品線之爭(zhēng),定位思路,報(bào)告邏輯,產(chǎn)品線初判,土地/市

6、場(chǎng)邏輯,從總量上看僅有14的客戶愿意考慮大平層 有1/4的客戶要視具體情況再定，現(xiàn)在無(wú)法做判斷。 中心區(qū)域的客戶對(duì)大平層的接受度要高于傳統(tǒng)別墅區(qū)域。觀庭和圣塔路斯的業(yè)主幾乎都不能接受郊區(qū)的大平層。,摘自2009年12月市場(chǎng)部客戶測(cè)試報(bào)告,三、項(xiàng)目整體定位,客戶測(cè)試,產(chǎn)品線之爭(zhēng),報(bào)告邏輯,產(chǎn)品線初判,土地/市場(chǎng)邏輯,定位思路,深訪后，結(jié)論發(fā)生變化。,先天規(guī)劃條件的約束盡可能減少小高層面積,摘自2009年12月定位小組內(nèi)部會(huì)議材料,三、項(xiàng)目整體定位,客戶測(cè)試,產(chǎn)品線之爭(zhēng),定位思路,報(bào)告邏輯,產(chǎn)品線初判,土地/市場(chǎng)邏輯,定位思路創(chuàng)新產(chǎn)品大平層,大平層,規(guī)劃限制：容積率1.傳統(tǒng)別墅風(fēng)險(xiǎn)小，但容積率比大

7、平層更低 產(chǎn)品限制：帶來(lái)小高層的尷尬局面,客戶,后別墅型：有別墅居住體驗(yàn)，深知?jiǎng)e墅缺點(diǎn)，回歸平層客戶。 平層居住改善型：習(xí)慣平層產(chǎn)品，根據(jù)環(huán)境要求選擇低密度平層改善居住客戶。 房產(chǎn)投資型：以房地產(chǎn)投資作為投資習(xí)慣進(jìn)而盈利類型。專業(yè)投資買房。 資產(chǎn)配置、保值增值型：鑒于匯率、人民幣對(duì)內(nèi)貶值等資產(chǎn)配置因素考慮買房。,注意要點(diǎn),市場(chǎng)需要引導(dǎo)和教育示范區(qū)必須實(shí)景、震撼呈現(xiàn) 產(chǎn)品力是關(guān)鍵沒有高品質(zhì)沒出路，真正理解高端客戶，不是憑想當(dāng)然,三、項(xiàng)目整體定位,客戶測(cè)試,產(chǎn)品線之爭(zhēng),定位思路,報(bào)告邏輯,產(chǎn)品線初判,土地/市場(chǎng)邏輯,目 錄,一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目總體目標(biāo) 三、項(xiàng)目整體定位 四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素 五

8、、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制,四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素,傳統(tǒng)： 整體規(guī)劃、建筑外觀、戶型、精裝修、景觀 （我們通過(guò)尋找外部資源、復(fù)制可做的）,核心 競(jìng)爭(zhēng)力,突破： 會(huì)所？物業(yè)？客服？ （更注重我們軟實(shí)力的，考驗(yàn)我們自身的能力）,思考：核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？,由于大平層產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品，因此示范區(qū)實(shí)景展示至關(guān)重要。 示范區(qū)范圍如下圖。須在開盤前完成整個(gè)示范區(qū)的景觀、外立面、樣板房精裝修,四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素,成本控制,會(huì)所,其他,景觀先行,物業(yè)管理,高端復(fù)制,示范區(qū)實(shí)景,借鑒綠城、星河灣成熟經(jīng)驗(yàn),房型復(fù)制 一期280戶型借鑒星河灣 二期330戶型復(fù)制橡樹灣 三期240戶型復(fù)制橡樹灣,四、項(xiàng)目關(guān)鍵成

9、功因素,成本控制,會(huì)所,其他,景觀先行,物業(yè)管理,高端復(fù)制,示范區(qū)實(shí)景,一期重視實(shí)景呈現(xiàn)，會(huì)所景觀重點(diǎn)打造 點(diǎn)睛大樹的選擇、鋪裝體現(xiàn)立體感、紫銅花缽提氣 二期集中綠地率先打造,四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素,成本控制,會(huì)所,其他,景觀先行,物業(yè)管理,高端復(fù)制,示范區(qū)實(shí)景,3,4,1,根據(jù)“專屬”特性，從服務(wù)設(shè)施、服務(wù)細(xì)節(jié)、服務(wù)道具、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面深層次挖掘,在上海公司現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)水平上再提高一個(gè)檔次,物業(yè)本身就是高品質(zhì)產(chǎn)品的一部分。,貴族服務(wù),2,物 業(yè),四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素,成本控制,會(huì)所,其他,景觀先行,物業(yè)管理,高端復(fù)制,示范區(qū)實(shí)景,控制地下面積，減少非可售面積占總建筑面積比例,提前介入優(yōu)化結(jié)構(gòu)方

10、案，提出限額設(shè)計(jì)概念,優(yōu)化墻地比、窗地比，提升產(chǎn)品規(guī)格與檔次,控制景觀中軟景、硬景比例，在有限成本內(nèi)提升觀感效果,通過(guò)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，提出有效建議明確精裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及成本重點(diǎn),四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素,成本控制,會(huì)所,其他,景觀先行,物業(yè)管理,高端復(fù)制,示范區(qū)實(shí)景,利用美洲俱樂(lè)部資源協(xié)同，形成高端會(huì)所獨(dú)特品牌和功能優(yōu)勢(shì)。,思考： 豪宅是什么？ 大家都會(huì)全石材外立面、室內(nèi)裝修酒店化、大理石拼花、種大樹、景觀上大投入。還有什么能形成我們獨(dú)特優(yōu)勢(shì)？ 會(huì)所能否發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)OLE、引進(jìn)一流餐飲和SPA？,四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素,成本控制,會(huì)所,其他,景觀先行,物業(yè)管理,高端復(fù)制,示范區(qū)實(shí)景,探索專業(yè)小組“同一

11、副畫面，同一個(gè)目標(biāo)”的工作模式，各專業(yè)各部門小目標(biāo)與整個(gè)項(xiàng)目、整個(gè)公司的大目標(biāo)一致。 保持市場(chǎng)敏銳度，發(fā)掘并引導(dǎo)客戶需求與重新定義產(chǎn)品，探索智能化、環(huán)保產(chǎn)品的應(yīng)用。關(guān)注人性化居住，嘗試地下室防潮方案的思考和應(yīng)用。 思考對(duì)合作伙伴的控制模式，從保證高品質(zhì)復(fù)制、成本效益等角度出發(fā)，培養(yǎng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴。,四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素,成本控制,會(huì)所,其他,景觀先行,物業(yè)管理,高端復(fù)制,示范區(qū)實(shí)景,目 錄,一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目總體目標(biāo) 三、項(xiàng)目整體定位 四、項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素 五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制,項(xiàng)目開發(fā)周期（分三期）,一期為東區(qū)大平層，可售面積30720平米，2010年2月開工，201

12、2年9月竣工，銷售周期自2011年3月至2011年12月。,二期為西區(qū)大平層，可售面積47550平米，2011年2月開工，2013年6月竣工，銷售周期自2011年9月至2013年3月。,三期為小高層，可售面積40890平米，2011年3月開工，2013年9月竣工，銷售周期自2012年2月至2013年12月。,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,附件：佘山九里關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（三期）,9月10日，華潤(rùn)置地獲取松江區(qū)古樓路2號(hào)地塊,1月25日，開工儀式 2月22日，正式樁基施工 4月25日，挖土 5月26日，簽署 土地出讓補(bǔ)充協(xié)議 6月14，3-6#全套施工圖 6月23日，出正負(fù)0,7月7日，

13、獲取方案批復(fù) 8月25日，獲取擴(kuò)初批復(fù) 8月30日，結(jié)構(gòu)封頂 9月15日，外立面進(jìn)場(chǎng) 10月2日，精裝修進(jìn)場(chǎng) 10月8日，景觀進(jìn)場(chǎng) 10月12日，獲取土地證 10月15日，獲取工程規(guī)劃許可證 12月7日，獲取施工許可證,2月16日，獲取二期方案批復(fù) 2月15日，二期樁基施工,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃佘山九里大事記,節(jié)點(diǎn)中的重點(diǎn)、難點(diǎn) 一期2011年3月示范區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)、開盤 示范區(qū)品質(zhì)和進(jìn)度 預(yù)售證 蓄客情況 二期2011年9月開盤 臨時(shí)樣板房（避免預(yù)售條件達(dá)到，而樣板房未完成導(dǎo)致開盤時(shí)間后延） 房型、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵點(diǎn)要控制時(shí)間，推進(jìn)決策 協(xié)調(diào)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)公司的無(wú)縫銜接，如擴(kuò)初設(shè)計(jì)放在哪里

14、三期2011年12月開盤 盡可能為2012年銷售留足時(shí)間 房型盡量復(fù)制，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)討論及早進(jìn)行 小高層施工存在難度要充分考慮，如：與示范區(qū)的關(guān)系、樁基形式、圍護(hù)方案 毛坯備案精裝交付 考慮法律風(fēng)險(xiǎn)，注意預(yù)售合同條款 落實(shí)委托物業(yè)收房書 協(xié)調(diào)質(zhì)檢站、建管所關(guān)系，獲得政府支持 大手精裝修的進(jìn)度和質(zhì)量控制,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃重點(diǎn)、難點(diǎn),五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃一期帶來(lái)的思考,教訓(xùn)： 不要黑箱子，不要做甩手掌柜 管到下家的具體環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點(diǎn) 舉例： 進(jìn)度和人員安排、室內(nèi)設(shè)計(jì)的失控、責(zé)建到位后對(duì)施工圖的控制力度和對(duì)所有設(shè)計(jì)工作的牽頭，土建單位啟用勞務(wù)公司（進(jìn)一步專業(yè)細(xì)分）,假如再給一次機(jī)會(huì)，能否做到2010年

15、10月30日實(shí)景呈現(xiàn)？,安全問(wèn)題,基坑,一期2011年3月開盤，2011年12月利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn) 示范區(qū)3月20日完成售樓處大堂、看房通道、景觀、兩個(gè)樣板房，3月底掃尾工作 過(guò)程中的品質(zhì)控制，調(diào)整馬賽克、壁紙等 引入個(gè)別客戶測(cè)試 樣板先行，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)GRC、屋面瓦、外墻石材大板 大手精裝修控制 思考精裝修總包模式，3月20日前出詳細(xì)方案 精裝修招標(biāo)技術(shù)標(biāo) 政府報(bào)批工作的及時(shí)完成 預(yù)售證 住宅交付使用許可證，9月質(zhì)檢竣工備案，配套驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收（配套部與設(shè)計(jì)部提前梳理驗(yàn)收隱患）,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃一期確保開盤和交房,定位設(shè)計(jì)篇,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,關(guān)鍵點(diǎn)： 擴(kuò)初設(shè)計(jì)、圖

16、紙質(zhì)量、戶型、精裝修風(fēng)格、室內(nèi)設(shè)計(jì)能力,擴(kuò)初設(shè)計(jì)綠城東方？中森？,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,根據(jù)一期經(jīng)驗(yàn)，綠城東方對(duì)上海規(guī)范不熟悉，導(dǎo)致擴(kuò)初設(shè)計(jì)不夠符合要求，如果中森拿到重新優(yōu)化，時(shí)間上會(huì)大大浪費(fèi)，因此二期將擴(kuò)初設(shè)計(jì)判到中森。,圖紙質(zhì)量 一期出現(xiàn)的很多問(wèn)題在于圖紙有疏漏,提高對(duì)面積控制的關(guān)注度，在戶型、方案、施工圖各階段分別對(duì)面積按照一期與政府部門溝通的模式進(jìn)行面積計(jì)算，作為各階段匯報(bào)要素。 二期設(shè)計(jì)中已開始按此操作,報(bào)建階段啟用設(shè)計(jì)交底審核表，設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)部、前期部各階段會(huì)簽，確保報(bào)建文件準(zhǔn)確性，提高報(bào)建實(shí)際速度。 一期南區(qū)工規(guī)圖、二期方案圖已按此實(shí)施，效果較好,

17、施工圖出圖后進(jìn)行內(nèi)部審核，各專業(yè)均需參加，從各個(gè)不同角度進(jìn)行查漏補(bǔ)缺。 前期操作中落實(shí)的并不理想，二期施工圖中予以加強(qiáng),五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,精裝景觀放進(jìn)去，排審圖時(shí)間表,室內(nèi)風(fēng)格和單位選擇,合作方的選擇,提高對(duì)確定設(shè)計(jì)單位的重視程度。 方案設(shè)計(jì)單位的方向確定納入定位小組決策要點(diǎn),項(xiàng)目定位,風(fēng)格傾向,備選標(biāo)桿設(shè)計(jì)師成果,確定方向,確定單位,市場(chǎng),市場(chǎng),設(shè)計(jì),設(shè)計(jì),定位小組,設(shè)計(jì),松江二期室內(nèi)設(shè)計(jì)單位確定將開始按此流程操作 佘山九里二期室內(nèi)精裝風(fēng)格討論會(huì) 會(huì)議時(shí)間：1月20日,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,大手精裝修 仿邱德光是否能仿好？

18、邱德光大手難度？ 引入項(xiàng)目部、合約、客服、施工單位一起討論。 成品保護(hù)充分考慮。 銷售包裝。,從運(yùn)營(yíng)角度考慮，延續(xù)一期陳文棟風(fēng)格。 樣板房設(shè)計(jì)階段，同時(shí)考慮大手標(biāo)準(zhǔn)。盡可能所見即所得。 培養(yǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)能力，由室內(nèi)組負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作。,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,組織強(qiáng)化,組織團(tuán)隊(duì)人員的逐漸完善，確保各項(xiàng)工作能夠有效推動(dòng)進(jìn)行。 松江項(xiàng)目由于產(chǎn)品較為復(fù)雜，室內(nèi)設(shè)計(jì)工作量很大，依然處于人力不足狀態(tài)。（二期為內(nèi)部設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，對(duì)我們?cè)O(shè)計(jì)師力量是考驗(yàn)。）,團(tuán)隊(duì)完善,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,施工實(shí)現(xiàn)篇,關(guān)鍵點(diǎn)： 總包單位選擇技術(shù)標(biāo)、施工順序、基坑圍護(hù)、精裝

19、修管理模式、總包和精裝修界面、樣板房位置、現(xiàn)場(chǎng)施工管理,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,二期樣板房選址,選擇330作為臨時(shí)樣板房，8月30日完成，目的為了盡快實(shí)現(xiàn)二期銷售。,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,二期中央綠地樣板房展示關(guān)鍵點(diǎn)： 樣板房實(shí)施工期：圖紙及現(xiàn)場(chǎng)具備施工的時(shí)間控制，按照1期裝修繁瑣程度，給樣板預(yù)留充足施工時(shí)間，使裝修施工工藝盡可能完美，確保有3個(gè)月的施工時(shí)間（即5月30日須與土建交接完畢）； 石材效果：石材鏡面處理按照星河灣的標(biāo)準(zhǔn)，要做半個(gè)月左右才能出鏡子般效果； 高光木飾面的成品保護(hù)：高光木飾面的成品保護(hù)是個(gè)難點(diǎn)，工程中做高光木飾

20、面成品保護(hù)難度大，交叉作業(yè)、后續(xù)工序多，軟裝擺放、保潔等都會(huì)對(duì)高光木飾面有不同程度損傷，損傷后難修補(bǔ)，高光效果反而不好，考慮樣板房就引入專業(yè)分包（還需要討論和研究）； 更系統(tǒng)的設(shè)計(jì)：不能只做樣板房的設(shè)計(jì)，要做整個(gè)展示區(qū)的設(shè)計(jì)，（負(fù)面案例：一期的樓梯間就沒有設(shè)計(jì)）,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,精裝修管理模式？ 優(yōu)高雅是否能做精裝修總包？ 2011年3月9日與優(yōu)高雅首次專題會(huì)，3月20日前拿方案 精裝修與土建總包的界面 梳理佘山九里精裝修界面說(shuō)明,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,二期、三期施工順序,先確保樣板房位置人防地庫(kù)完成時(shí)間。 考慮工程管理部意

21、見，最大程度減少施工難度。,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,土建總包、監(jiān)理招標(biāo)技術(shù)標(biāo)規(guī)范化,考察,面試,技術(shù)標(biāo)討論會(huì)和評(píng)分,提供專業(yè)意見,確定單位,規(guī)定參加人員：如項(xiàng)目土建第一責(zé)任人、工程管理部土建負(fù)責(zé)人、其他項(xiàng)目土建人員,技術(shù)標(biāo)要求明確 工程管理部、項(xiàng)目部、合約部梳理技術(shù)標(biāo)要求,工程管理部、項(xiàng)目部（含其他專業(yè)人員）共同開會(huì)，形成組織意見,否決不合格單位,將前期技術(shù)標(biāo)要求落到合同中去。,內(nèi)部專家?guī)?五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,施工管理 目前陳建國(guó)負(fù)責(zé)梳理以下文件，下一步：項(xiàng)目部?jī)?nèi)部討論工程管理部組織討論戰(zhàn)略管理部入知識(shí)庫(kù) 佘山九里項(xiàng)目二、三期期施

22、工現(xiàn)場(chǎng)管理工作考核辦法 佘山九里項(xiàng)目二、三期施工質(zhì)量周檢查評(píng)分表 佘山九里項(xiàng)目二、三期工程質(zhì)量月度考核表 佘山九里項(xiàng)目二、三期安全文明周檢查評(píng)分表 佘山九里項(xiàng)目二、三期安全文明月度考核表 佘山九里項(xiàng)目二、三期現(xiàn)場(chǎng)管理人員月考核表 佘山九里項(xiàng)目二、三期材料進(jìn)場(chǎng)管理制度 佘山九里項(xiàng)目二、三期材料進(jìn)場(chǎng)確認(rèn)單 佘山九里項(xiàng)目二、三期工序交接制度 佘山九里項(xiàng)目二、三期工序交接單 佘山九里項(xiàng)目二、三期樣板確認(rèn)制度 佘山九里項(xiàng)目二、三期施工樣板確認(rèn)單,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,對(duì)監(jiān)理的考核 項(xiàng)目部評(píng)價(jià)監(jiān)理是否發(fā)揮作用 公司工程管理部對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理進(jìn)行評(píng)分,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期

23、如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,報(bào)建篇,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,關(guān)鍵點(diǎn)：方案報(bào)建房型陽(yáng)臺(tái)面積突破，注意未來(lái)審批隱患,按照松江區(qū)2010年10月所試行的上海市2010版新規(guī)范： 設(shè)備平臺(tái)面積不得大于4平方米，否則計(jì)算一半面積； 陽(yáng)臺(tái)挑出不得大于1.8米，且面積不得大于8平方米，否則計(jì)算全面積。,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,關(guān)鍵點(diǎn) 專項(xiàng)報(bào)建隱蔽避雷針、人防 規(guī)劃驗(yàn)收南側(cè)道路侵入紅線、駁岸線 無(wú)證3個(gè)月協(xié)調(diào)工作,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,景觀篇,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,一期存在的不足： 1

24、、工期延后，錯(cuò)過(guò)較好的種植季節(jié)（9-10月份）、造成反季節(jié)種植（冬季種植）； 2、缺少景觀管線綜合協(xié)調(diào)，后期存在風(fēng)險(xiǎn)； 3、進(jìn)場(chǎng)材料色差較大，部分材料破損； 4、針對(duì)本項(xiàng)目苗木準(zhǔn)備資源不夠充分，部分苗木尚未選定；,下一步改進(jìn)措施： 1、苗木規(guī)劃：反季節(jié)種植，提供養(yǎng)護(hù)方案，提高成活率；二期、三期早規(guī)劃苗；，提前進(jìn)行苗木儲(chǔ)備，特別對(duì)于特殊要求的苗木資源，運(yùn)至苗圃儲(chǔ)備。 2、前端控制：加強(qiáng)過(guò)程控制、特別是前端控制； 3、確保質(zhì)量：針對(duì)質(zhì)量通病，采取專項(xiàng)技術(shù)措施方案； 4、設(shè)計(jì)交底：提倡全新的設(shè)計(jì)配合，定期至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交底指導(dǎo)，更好的達(dá)到設(shè)計(jì)效果要求。必要時(shí)可以借助外部資源。,下一步改進(jìn)措施,5、堅(jiān)持先

25、進(jìn)的施工組織和管理理念 比如懸挑腳手架、施工通道利用地下車庫(kù)等方式將場(chǎng)地盡可能早的讓給景觀， 可以擺脫景觀施工永遠(yuǎn)是搶竣工的狀態(tài)，可以精雕細(xì)琢，為自己爭(zhēng)取很多時(shí)間。,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,7、提高成本意識(shí) 景觀施工中的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整，加強(qiáng)成本意識(shí)； 設(shè)計(jì)交底以及任何變更須合約參與； 一期余下部分及二、三期景觀，根據(jù)示范區(qū)景觀的成本范本，研究?jī)?yōu)化方案，提高性價(jià)比； 合約部、景觀組做一個(gè)景觀成本模型,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)2011年9月開盤？,機(jī)電篇,二期中心景觀先行，室外綜合管線穿越景觀區(qū)考慮提前預(yù)埋，若部分管線無(wú)法實(shí)現(xiàn)提前預(yù)埋的則需優(yōu)化線路，避免未來(lái)施工開挖對(duì)景觀造成大的破壞。 吸取一期教訓(xùn)，提前考慮地下室及閣樓空調(diào)外機(jī)在設(shè)備陽(yáng)臺(tái)的擺放位置，避免空調(diào)外機(jī)擺放在室外。 二期因?yàn)槿∠说叵露?，于是又出現(xiàn)了地下一層衛(wèi)生間排污的問(wèn)題，要盡早確定一個(gè)最佳方案。 古樓路改造何時(shí)能完成，完成后市政雨水管是否能用？需要跟鎮(zhèn)政府了解清楚以確定二期是否也是需要雨水池來(lái)排水。 如果一期產(chǎn)品受市場(chǎng)認(rèn)可，二期在機(jī)電方面是否考慮一些升級(jí)，比如：自平衡新風(fēng)系統(tǒng)是否升級(jí)到雙向流全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)？家居智能化是否再增加一些功能，做的徹底些？ 二期地庫(kù)內(nèi)明裝管線是機(jī)電的重點(diǎn)，在施工前必須有統(tǒng)一規(guī)劃過(guò)的綜合管線圖，所有機(jī)電管線做到整齊劃一。,五、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二期如何實(shí)現(xiàn)201