1、鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的資產(chǎn)為擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為而形成的。其實物資產(chǎn)的種類主要有：庫存?zhèn)淦?、房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、林木資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。上述實物資產(chǎn)主要存放于鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)，存放地點比較集中。鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司委托評估的主要分布及特點是：(一) 庫存?zhèn)淦罚簽殍F法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院從事經(jīng)營療養(yǎng)活動所需要的各種備品。主要包括：、床、沙發(fā)、茶幾、被子、廚房用具等生活用品。（二）房屋建筑物：為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的生產(chǎn)和生活用房。主要包括：各療區(qū)樓房、俱樂部、水泵房、木工房、倉庫等；(三) 機(jī)器設(shè)備：為為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工

2、人療養(yǎng)院從事經(jīng)營療養(yǎng)活動所需要的各種機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備。主要包括：循環(huán)水泵、超聲波治療儀、電視機(jī)、空調(diào)、計算機(jī)、復(fù)印件等；(四) 林木資產(chǎn)：為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的景觀松樹，及矮灌木構(gòu)成的樹墻等；(五) 土地使用權(quán)為療養(yǎng)院院內(nèi)，土地面積共計87,130平方米，使用年期為24年的出讓土地使用權(quán)。三、影響資產(chǎn)清查的事項由于本次評估實物資產(chǎn)數(shù)量較大且空間分布較為集中，評估人員對庫存?zhèn)淦?、房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、林木資產(chǎn)及土地使用權(quán)進(jìn)行了現(xiàn)場詳細(xì)勘察和核實和實物盤點。四、資產(chǎn)清查的過程與方法(一)清查組織工作2010年7月30日評估機(jī)構(gòu)組織各專業(yè)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)入資產(chǎn)評估現(xiàn)場，在輔導(dǎo)企業(yè)填表的同時

3、，對企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、填表單位數(shù)量及資產(chǎn)分布情況進(jìn)行了解，并和企業(yè)共同制定了詳細(xì)的現(xiàn)場清查實施計劃。根據(jù)委估資產(chǎn)的特點，資產(chǎn)清查分成庫存?zhèn)淦?、建筑物、機(jī)器設(shè)備、林木、土地使用權(quán)小組，在企業(yè)相關(guān)人員的配合下分別對各類資產(chǎn)進(jìn)行了清查。8月2日全體評估人員抵達(dá)現(xiàn)場，開始對參與評估人員進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)。8月4日開始對資產(chǎn)評估申報明細(xì)表審核。評估組清查核實工作從2010年8月2日開始，2010年8月8日結(jié)束。清查工作結(jié)束后，各小組均提交了清查核實及現(xiàn)場勘察作業(yè)工作成果。自評估人員全部抵達(dá)現(xiàn)場后，首先按專業(yè)分組對評估明細(xì)表進(jìn)行初步審核，再根據(jù)資產(chǎn)分布情況，分別成立若干組進(jìn)行現(xiàn)場清查核實。(二)清查主要步驟1.指

4、導(dǎo)企業(yè)相關(guān)人員首先進(jìn)行資產(chǎn)清查與收集應(yīng)向評估機(jī)構(gòu)提供的資料；先期派遣專家，指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估明細(xì)表”、“評估調(diào)查表”及其填寫要求、資料清單，細(xì)致準(zhǔn)確的登記填報，對被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進(jìn)行收集。2.初步審查資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表評估人員通過翻閱有關(guān)資料及圖紙，了解涉及評估范圍內(nèi)具體對象的詳細(xì)狀況。然后仔細(xì)閱讀各類資產(chǎn)評估明細(xì)表，初步檢查有無填項不全、錯填、資產(chǎn)項目不明確，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評估明細(xì)表有無漏項等。3.現(xiàn)場實地勘察依據(jù)資產(chǎn)評估明細(xì)表、評估調(diào)查表

5、，對申報資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察。針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采取不同的勘察方法。在現(xiàn)場勘察過程中，對庫存?zhèn)淦分痦椷M(jìn)行現(xiàn)場勘察，查閱了各備品的存放地點、存放區(qū)域等，根據(jù)各備品的現(xiàn)時技術(shù)狀況和新舊程度填寫庫存?zhèn)淦番F(xiàn)場勘察記錄表；在現(xiàn)場勘察過程中，對房屋建筑物逐一進(jìn)行現(xiàn)場勘察，查閱了主要房屋建筑物的預(yù)(決)算書及施工圖紙等，根據(jù)房屋和構(gòu)筑物的技術(shù)狀況和檢修記錄填寫房屋現(xiàn)場勘察記錄表；在現(xiàn)場勘察過程中，對機(jī)器設(shè)備，查閱了主要設(shè)備的購置合同、竣工決算資料及驗收記錄、運行日志、重大事故報告書、大修理和技改等技術(shù)資料和文件，并通過與鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的設(shè)備管理人員的廣泛交流，了解設(shè)備的購置日期、產(chǎn)地、各項費

6、用的支出情況，查閱設(shè)備的運行和故障記錄，填寫設(shè)備現(xiàn)場勘察記錄等。通過這些步驟比較充分地了解了設(shè)備的變更及運行情況；在現(xiàn)場勘察過程中，對林木資產(chǎn)逐項進(jìn)行現(xiàn)場勘察，查閱了各類林木資產(chǎn)的生存地點、生存區(qū)域等，根據(jù)各類林木的生長狀況和維護(hù)保養(yǎng)情況填寫出林木資產(chǎn)現(xiàn)場勘察記錄表；在現(xiàn)場勘察過程中，對土地使用權(quán)逐一進(jìn)行現(xiàn)場勘察，查閱了反映土地使用權(quán)權(quán)屬狀況的產(chǎn)權(quán)證書?？辈闇y量了土地面積，記載了土地四至及土地利用現(xiàn)狀，根據(jù)土地使用權(quán)的現(xiàn)時狀況和現(xiàn)場記錄填寫出土地使用權(quán)現(xiàn)場勘察記錄表；4.補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細(xì)表根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估明細(xì)表，以做到”表”“實”相符。5.核實產(chǎn)權(quán)證明文件對

7、評估范圍內(nèi)的備品、房產(chǎn)、設(shè)備、林木以及土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)作到產(chǎn)權(quán)清晰。經(jīng)過核實，房屋、土地均辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證，主要設(shè)備具備購銷合同或購置發(fā)票，整體資產(chǎn)的獲取具備轉(zhuǎn)讓合同。資產(chǎn)評估是在調(diào)查核實備品、房產(chǎn)、設(shè)備、林木以及土地等產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛的問題。(三)清查的主要方法在清查工作中，我們針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)、特點及實際情況，采取了不同的清查方法。1.流動資產(chǎn)的清查對于存貨庫存?zhèn)淦返脑u估，評估人員逐項核實庫存?zhèn)淦返姆N類，抽查庫存?zhèn)淦返奶顖髷?shù)量。對庫存?zhèn)淦返姆N類、品質(zhì)、新舊程度、可利用程度逐項落實，達(dá)到實物與明細(xì)表相符，現(xiàn)場勘察率不低于40%。2.固定資產(chǎn)的清查(1

8、) 對于房屋建筑物，核查每一項房屋的房產(chǎn)證明文件，并與企業(yè)有關(guān)人員座談，了解房產(chǎn)概況，對其面積、層高、結(jié)構(gòu)、賬面值等逐一落實，達(dá)到實物與明細(xì)表相符，現(xiàn)場勘察率100%。(2) 對于設(shè)備類資產(chǎn)，逐一進(jìn)行了核實，現(xiàn)場勘察率達(dá)到100%。評估人員查閱和復(fù)印了部分設(shè)備的采購合同，并重點核對和分析賬面值中設(shè)備價、運雜費用及攤銷費用比例。同時，評估人員查閱了有關(guān)安裝工程的預(yù)、決算報告及相關(guān)證明文件。(3) 對于林木類資產(chǎn)，逐一進(jìn)行了核實，現(xiàn)場勘察率達(dá)到100%。評估人員清點了景觀松樹的棵樹，測量了景觀松樹的直徑和高度，調(diào)查了景觀松樹的樹齡。測量了灌木樹墻的長度和高度，調(diào)查了樹齡。3.無形資產(chǎn)的清查土地使用

9、權(quán)：我們會同企業(yè)有關(guān)人員對企業(yè)申報的土地使用權(quán)的數(shù)量及質(zhì)量按照評估規(guī)范的要求進(jìn)行了必要的清查。由于評估宗地地塊的數(shù)量較小（共計1塊），實物現(xiàn)場勘察的比例為100 %，全部進(jìn)行勘察。經(jīng)過核查，土地使用權(quán)為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院于1994年6月29日以出讓方式獲取的40年使用年期價格。截止到本次評估基準(zhǔn)日2010年7月31日，已使用了16年。本次評估價格為其剩余24年的土地使用權(quán)價格。經(jīng)過核查，土地使用證載明的數(shù)量為105,040平方米，其中已有17,910平方米的土地被鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院用于修建了職工住宅。而且這部分職工住宅已經(jīng)參與了住房改革，成為了職工的私有產(chǎn)權(quán)住宅。故該部分土地使

10、用權(quán)不列入本次資產(chǎn)評估范圍內(nèi)。本次評估的土地使用權(quán)，參與本次經(jīng)濟(jì)行為（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目）的數(shù)量為87,130平方米。房屋建(構(gòu))筑物評估技術(shù)說明(一)評估范圍本次評估范圍為位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號，鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)，房屋建筑物共有27項，總建筑面積為13,364.40平方米，構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施共39項。截至評估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：488.90萬元，賬面凈值：201.46萬元；(二)資產(chǎn)概況1.概況鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的房屋建筑物全部位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號院內(nèi)。建筑結(jié)構(gòu)主要有磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)多采用條形毛石基

11、礎(chǔ)。建成時間多為上世紀(jì)五十年代和七十年代。由于各建筑物已使用多年，各房屋建筑物后期均做了不同修繕和加固，現(xiàn)大多數(shù)房屋質(zhì)量尚可，能滿足基本使用的要求。2.建筑物特點本次評估房屋建筑物中三個療養(yǎng)樓和水療室、泵房等為磚混結(jié)構(gòu)。其余為磚木結(jié)構(gòu)。 (1) 磚混結(jié)構(gòu)：被評估房屋中磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)造為毛石基礎(chǔ)、實心粘土磚墻，外墻厚度365毫米，內(nèi)墻厚度240毫米，預(yù)制鋼筋混凝土屋面板，屋面作法為珍珠巖保溫，三氈四油一砂防水，樓地面多為水泥砂漿地面，內(nèi)墻面為混合砂漿刮大白，外墻為水泥砂漿噴刷涂料。 (2) 磚木結(jié)構(gòu)：被評估房屋中磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)造為毛石基礎(chǔ)、實心粘土磚墻，外墻厚度365毫米，內(nèi)墻厚度240毫米，木屋架坡屋

12、頂，屋面作法為珍珠巖保溫掛水泥瓦，三氈四油一砂防水，樓地面多為水泥砂漿地面，內(nèi)墻面為混合砂漿刮大白，外墻為水泥砂漿噴刷涂料。經(jīng)現(xiàn)場勘察，總的情況如下：(1)基礎(chǔ)承載能力。各主要生產(chǎn)建筑物、構(gòu)筑物部分地基承載尚可，未發(fā)現(xiàn)這些建筑物由于基礎(chǔ)原因產(chǎn)生不均勻下沉而使上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)裂縫。(2)主體結(jié)構(gòu)強(qiáng)度一般，各類建筑物承重構(gòu)件和非承重構(gòu)件較陳舊，尚具備繼續(xù)使用的功能。(3)各生產(chǎn)及生活用房維護(hù)管理較好，可直接使用。(4)屋面一般采用防水油膏防水或三氈四油防水，耐久性較好，能夠滿足繼續(xù)使用的功能。綜上所述，我們認(rèn)為本次被評估的建筑物，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性尚能滿足安全要求，建筑功能性損傷較小，現(xiàn)具備直接繼續(xù)使用的功能

13、，需進(jìn)行局部維護(hù)和修繕，基本可正常使用。(三)評估過程第一階段：準(zhǔn)備階段評估人員進(jìn)入現(xiàn)場后根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)行賬表核對，同時對資產(chǎn)申報表中評估項目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報的建筑物技術(shù)特征表所報數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對并加以調(diào)整。第二階段：現(xiàn)場勘察階段對被評估建筑物逐一進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，根據(jù)申報表，核對各建筑物的名稱、座落地點、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對照企業(yè)評估基準(zhǔn)日時的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報表中的缺項、漏項進(jìn)行填補，做到賬實相符，不重不漏。在勘察時，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。評估

14、人員對委托評估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細(xì)的查看，除核實建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。(1)結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。(2)裝飾：每個建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設(shè)備：水電設(shè)施

15、是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。第三階段：評估測算階段查閱了典型建(構(gòu))筑物、線路的有關(guān)圖紙及預(yù)決算資料，并根據(jù)評估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐慕ú氖袌鰞r格，按現(xiàn)行定額和行業(yè)取費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估值計算。第四階段：報告撰寫階段在上述工作基礎(chǔ)上匯總出基準(zhǔn)日的評估結(jié)果并編寫評估報告書。(四)評估依據(jù)1. 委估方提供的房屋建筑物清查評估明細(xì)表；2. 委估方提供的房屋使用權(quán)證；3. 遼寧省建筑工程預(yù)算定額土建；4. 遼寧省建筑工程預(yù)算定額土建；5. 遼寧省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)；6. 興城市2010年

16、上半年建設(shè)工程材料指導(dǎo)價格；7. 興城市房屋市場售價；8. 資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊；9. 評估人員現(xiàn)場收集的其他資料。 (五)評估方法本次對建筑物的評估，采用重置全價法。計算公式為：評估值=重置全價綜合成新率1. 重置全價的確定重置全價=建安綜合造價+前期費用+其他費用+資金成本2.綜合造價的確定建筑物：根據(jù)典型房屋實物工程量，按照現(xiàn)行建筑安裝工程定額(或指標(biāo))和取費標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r格、人工工資，確定其綜合造價；計算出典型工程綜合造價后，再運用類比法對類似房屋進(jìn)行分析，找出其與典型房屋和構(gòu)筑物的差異因素，進(jìn)行增減調(diào)整，從而計算出與典型工程類似的房屋和構(gòu)筑物的綜合造價。 (2)理論成新率的

17、確定對于房屋建筑物，根據(jù)耐用年限和已使用年限確定理論成新率。(3)綜合成新率的確定綜合成新率的確定是根據(jù)理論成新率與現(xiàn)場勘察成新率的權(quán)重確定的。綜合成新率=勘察成新率60%+理論成新率40%4.評估值的計算評估值=重置全價綜合成新率(六)典型案例評估分析由于該次評估范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量較多，類型較雜，在此選擇了其中的一個典型案例來進(jìn)行分析，說明重置全價法的具體計算過程。案例：水療室明細(xì)表序號：表5-1-1序號2號權(quán)證編號：興房權(quán)證字第00102號結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)建成年月：1981年12月建筑面積：1,435.00平方米1概況生產(chǎn)車間建成于1981年12月, 建筑面積1,435.00平方米，

18、該工程屬于四類工程。結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，層高2.8米。基礎(chǔ)為有片狀毛石帶形基礎(chǔ)，基礎(chǔ)埋深2.6米。樓板為預(yù)制槽型混凝土屋面板，外墻為490毫米磚墻，墻面及棚頂均抹水泥砂漿。照明設(shè)施完好齊備。 現(xiàn)場勘察狀況：房屋結(jié)構(gòu)尚堅固，墻面裝修有剝離、破損現(xiàn)象，屋面輕微滲漏，房屋出現(xiàn)細(xì)小的不均勻裂縫，室內(nèi)設(shè)施較差。整體外觀情況尚可，房屋尚能正常使用。2.重置全價測算(1)土建造價的測算依據(jù)現(xiàn)場勘察情況，查看竣工圖以及收集到的工程資料，套用遼寧省建筑工程預(yù)算定額土建中的子目得出該工程的土建定額直接費為589,530元，人工費為124,835元。根據(jù)遼寧省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)計算土建工程造價見下表：土建工程造價測算

19、表：金額單位：人民幣元序號費用名稱計算公式費率%金額（一）定額直接費基價之和589,530A人工費人工費之和124,835(二)綜合費用A*費率25.631,958（三）利潤A*費率2024, 967（四）有關(guān)費用A*費率22,6701遠(yuǎn)地施工增加費A*費率2特種保健津貼A*費率3趕工措施增加費A*費率4文明施工增加費A*費率22,4975集中供暖等項費用A*費率16.1620,1736地區(qū)差價7材料差價49,86549,8658工程風(fēng)險系數(shù)(一)（二）（三）費率（五）勞動保險基金(一)（二）（三）（四）費率3.32%23,870（六）工程定額編制管理費勞動定額測定費(一)(二)(三)(四)費

20、率0.16%1,150（七）稅金(一)（二）（三）（四）（五）（六）費率3.41%25,370（八）單位工程費用(一)（二）（三）（四）（五）（六）（七）769,381 (2) 安裝工程造價測算根據(jù)企業(yè)提供的工程預(yù)決算資料確定工程的安裝工程量，套用遼寧省安裝工程預(yù)算定額子目得出安裝工程的項目直接費為 143,659 元，其中人工費為29,985元。根據(jù)遼寧省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)計算出安裝工程造價見下表：安裝工程取費表如下：金額單位：人民幣元序號費用名稱計算公式費率%金額（一）定額直接費基價之和 143,659 A人工費 人工費之和29,985 (二)綜合費用A*費率30.6%9,175（三）利

21、潤A*費率20% 5,997（四）有關(guān)費用A*費率2,7911遠(yuǎn)地施工增加費A*費率2特種保健津貼A*費率3趕工措施增加費A*費率4文明施工增加費A*費率2% 6005集中供暖等項費用A*費率16.16% 4,845 6地區(qū)差價7材料差價12,56112,561 8工程風(fēng)險系數(shù)(一)（二）（三）費率 （五）勞動保險基金(一)（二）（三）（四）費率3.32%5,964（六）工程定額編制管理費勞動定額測定費(一)（二）（三）（四）費率0.16%287（七）稅金(一)（二）（三）（四）（五）（六）費率3.41%6,338（八）單位工程費用(一)（二）（三）（四）（五）（六）（七）192,217(3)

22、建筑安裝工程總造價 =土建工程造價+安裝工程造價=769,381+192,217=961,598元(4)前期及其他費用取費依據(jù)詳見遼寧省工程前期費用和其他費用計算程序表（見前表）。前期及其他費用建安工程總造價4.85+建筑面積28元/m2 961,5984.85+1,435.0028元/m2 86,817元(5)資金成本該工程正常建設(shè)期為一年，建設(shè)期按一年均勻投入，利率按5.31%計算，則：資金成本=(總造價+前期及其他費用)5.31%1/2 =1,048,4155.31%1/2 = 27,835元(6)重置全價=建筑安裝工程總造價+前期及其他費用+資金成本 =1,048,415 +27,83

23、5 =1,076,250元3.評估值測算對該建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘察后，依據(jù)該建筑物現(xiàn)場勘察評分標(biāo)準(zhǔn)，分別對建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)逐一計算出建筑物的現(xiàn)場勘察成新率。其次，根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限，測算建筑物的理論成新率，最后計算出綜合成新率。(1)勘察成新率在熟悉該建筑物施工資料的基礎(chǔ)上，依據(jù)現(xiàn)場勘察評分標(biāo)準(zhǔn)，對其結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并根據(jù)其及使用年限，確定三部分權(quán)重，依此確定該建筑物的勘察成新率?，F(xiàn)場勘察成新率計算表：分 項評 定 依 據(jù)標(biāo)準(zhǔn)分分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)1基礎(chǔ)無明顯沉降，尚穩(wěn)25122承重構(gòu)件較陳舊，尚可25123墻體中度風(fēng)化1574屋面有滲漏20

24、85地面有裂縫157小計：(1+2+3+4+5)0.8036.8裝修6門窗部分由損壞和缺失30147外墻有空鼓和裂隙25128內(nèi)墻有裂紋和鼓包25119頂棚稍有松動208小計：(6+7+8+9)0.104.5設(shè)備10水衛(wèi)有賭塞和銹蝕251211電器照明尚可照明，電線老化301412暖氣停暖多年，需修復(fù)251213通訊停用多年，需修復(fù)10514電視嚴(yán)重?fù)p壞，需修復(fù)104小計：(10+11+12+13)0.104.7勘察成新率合計46(2)理論成新率該建筑物為水療室，成新率按年限法確定。即根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限，計算出建筑物的理論成新率。該水療室為磚混結(jié)構(gòu)平房，屬于生活用途房屋，根據(jù)資產(chǎn)

25、評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊耐用年限為50年。該房建造時間為2010年7月31日，現(xiàn)已使用28年，尚可使用22年。理論成新率=(耐用年限已使用年限)/耐用年限100% =(50-28)/50100% =44%(3)綜合成新率綜合成新率采用二種方法的加權(quán)平均值，即理論成新率占40%，觀察法占60%。綜合成新率=勘察成新率60%+理論成新率40% =46%60%+44%40% =45.2%綜合成新率取45%。 4.評估值的確定評估值=重置全價成新率=1,076,25045%=484,313(元)(七)評估結(jié)果鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的資產(chǎn)位于遼寧省興城市興海路四段10

26、05號院內(nèi)，建筑面積共計13,364.40平方米的17項房屋建筑物及39項構(gòu)筑物在評估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：488.90萬元，賬面凈值：201.46萬元；資產(chǎn)評估值為859.76元，大寫人民幣捌佰伍拾玖萬柒仟陸佰元整。評估增值658.30萬元，資產(chǎn)增值率為326.76%。(八)評估結(jié)果分析房屋建筑物及構(gòu)筑物的評估結(jié)果出現(xiàn)較大的評估增值，其原因為：入賬的房屋建筑物初始建造年代均已久遠(yuǎn)，在企業(yè)賬目中現(xiàn)多已提完折舊，僅列示殘余價值。而房屋建筑物實際中，由于使用維護(hù)較好，尚具備使用價值，從而導(dǎo)致評估資產(chǎn)增值。部分房屋建筑物和大部分構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施均未列入企業(yè)資產(chǎn)賬中。評估時作為賬外

27、盤盈資產(chǎn)，評估作價時亦導(dǎo)致資產(chǎn)增值。三、機(jī)器設(shè)備評估技術(shù)說明(一)評估范圍鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司委托評估的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的設(shè)備類資產(chǎn)共計96項，其中生產(chǎn)、生活用機(jī)器設(shè)備46項，辦公用電子設(shè)備48項，全部位于遼寧省興城市興海南路四段1005號鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)。截至評估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：13.74萬元，賬面凈值：0.49萬元；(二)設(shè)備概況1、生產(chǎn)設(shè)備：為分布在水泵房和木工房內(nèi)的循環(huán)泵、潛水泵、配電盤等；2、醫(yī)療設(shè)備：為分布在水療室的超聲波治療儀，電療機(jī)等；3、電子設(shè)備：為分布在辦公室的打印機(jī)、傳真機(jī)、計算機(jī)等；4、家電設(shè)備：為分布在療養(yǎng)區(qū)內(nèi)的電

28、視、空調(diào)、冰箱、冰柜等。(三)評估過程1.清查核實工作對鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的機(jī)器設(shè)備類清查評估明細(xì)表進(jìn)行審核，對各類設(shè)備申報表填寫不合理及空缺欄目要求該單位進(jìn)行修改、補充；申報表中無虛報、漏報，重報的設(shè)備，對申報表中盤盈、盤虧、折除、待報廢等設(shè)備，要求該單位在申報表中說明，并要求使用單位出具書面說明。對該單位經(jīng)修改補充過的設(shè)備評估明細(xì)表，該單位加蓋公章作為評估人員的評估依據(jù)。2.評估人員依據(jù)設(shè)備申報表上項目進(jìn)行現(xiàn)場勘察現(xiàn)場核對設(shè)備、名稱、規(guī)格、型號，生產(chǎn)廠家及數(shù)量是否與申報表一致。了解設(shè)備工作條件，現(xiàn)有技術(shù)狀況以及維護(hù)、保養(yǎng)情況等。對重大、關(guān)鍵、價格昂貴的設(shè)備要求該單位提供設(shè)備購置合同

29、和原始發(fā)票，近期技術(shù)鑒定書或檢修原始記錄及有關(guān)技術(shù)資料的復(fù)印件，并向操作者了解設(shè)備在使用中存在的問題，以及出現(xiàn)的故障和原因等情況，作為評估成新率的參考依據(jù)之一。3.評定估算(1)根據(jù)本次評估目的，設(shè)備評估采用重置成本法。(2)機(jī)器設(shè)備的成新率主要采用現(xiàn)場勘察并結(jié)合已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限的方法綜合確定，即通過對該設(shè)備使用情況的現(xiàn)場考察，并查閱必要的設(shè)備運行、維護(hù)、檢修、性能考核等記錄及與運行、檢修人員交換意見后，結(jié)合對已使用年限的運行情況進(jìn)行調(diào)查，與經(jīng)濟(jì)壽命年限綜合測算予以評定。(3)由評估公司組織專家組對評估明細(xì)表進(jìn)行了審查和修改，然后加以初步匯總。4.評估匯總(1)經(jīng)過以上評定估算，綜合分

30、析評估結(jié)果的可靠性，貶值率的合理性，對可能影響評估結(jié)果準(zhǔn)確性的因素進(jìn)行了復(fù)查。(2)把本次評估所用的基礎(chǔ)資料(如企業(yè)提供的各設(shè)備質(zhì)量情況調(diào)查表、有關(guān)設(shè)備的合同及相關(guān)資料復(fù)印件等)及評估作業(yè)表、詢價記錄等編輯匯總成“附件”存檔。5.撰寫報告按中國資產(chǎn)評估協(xié)會頒發(fā)的有關(guān)資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容與格式，編制“設(shè)備評估技術(shù)說明”。(四)評估依據(jù)1、企業(yè)提供的“設(shè)備清查評估明細(xì)表”；2、資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊；3、中國機(jī)械電子工業(yè)出版社2010年中國機(jī)電產(chǎn)品報價手冊；4、慧聰商情網(wǎng)；5、興城市廢舊家電回收市場；6、評估人員收集的其他資料。 (五)評估方法本次評估采

31、用重置成本法。計算公式為：評估值=重置全價成新率由于本次評估部分設(shè)備需要安裝，且各設(shè)備重置價應(yīng)為設(shè)備報價加上設(shè)備的和：重置全價=設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費用1.設(shè)備購置價的確定對于國產(chǎn)設(shè)備，凡能詢到評估基準(zhǔn)日市場價格的設(shè)備，以此價格確定其重置全價；凡無法從市場上查詢到價格的設(shè)備，通過查閱報價手冊，確定其重置全價；凡無法詢價的設(shè)備，用類比法以類似設(shè)備的價格加以修正后來確定其重置全價；2.成新率的確定通過對設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場考察，查閱有關(guān)設(shè)備的運行狀況、主要技術(shù)指標(biāo)等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)人員、操作維護(hù)人員查詢該設(shè)備的技術(shù)狀況、大修次數(shù)、維修保養(yǎng)的情況，并考慮有關(guān)各類設(shè)備的實際使用年限的規(guī)定

32、，以及該設(shè)備的已使用年限等因素，合理確定設(shè)備的綜合成新率。綜合成新率的確定采用權(quán)重法，理論成新率權(quán)重40%，現(xiàn)場勘察成新率權(quán)重60%。綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)對于已停用多年的生產(chǎn)類機(jī)器設(shè)備，根據(jù)現(xiàn)場勘察，結(jié)合修復(fù)難易程度及功能可修復(fù)狀況，利用機(jī)器設(shè)備專家判定出價值貶值情況及尚可使用年限后按年限法綜合測算予以評定。對于水療室的療養(yǎng)康復(fù)用醫(yī)療設(shè)備，根據(jù)現(xiàn)場勘察，鑒定其已經(jīng)技術(shù)落后型醫(yī)療設(shè)備，治療效果差，達(dá)不到規(guī)定的治療要求。屬于應(yīng)淘汰機(jī)器設(shè)備。評估時將此類機(jī)器設(shè)備按照報廢處理。以其殘余可回收價值確定出評估現(xiàn)時價值。3、評估值的確定重置全價和成新率相乘，得出評估值，從而

33、對評估基準(zhǔn)日機(jī)器設(shè)備的重置凈價作出公允估值。(五)典型案例評估案例 立式空調(diào)1.設(shè)備概況資產(chǎn)占有單位：鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院明細(xì)表序號：5-2-1(3)規(guī)格型號：美的空調(diào)3P制造廠家：廣東省佛山市順德區(qū)美的工業(yè)城購置日期：2004年6月啟用日期：2004年6月數(shù)量：1臺該空調(diào)存放于鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院一療區(qū)內(nèi)，零部件齊全。現(xiàn)處于正常運行狀態(tài)，制冷效果較好。2.重置全價的確定2.1設(shè)備購置費經(jīng)查閱2010電產(chǎn)品報價手冊及慧聰商情網(wǎng);確定該設(shè)備的出廠價格即設(shè)備購置費為3,550.00元。2.2設(shè)備運雜費的確定依據(jù)資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊，運雜費按5

34、%計取。2.3安裝調(diào)試費的確定依據(jù)資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊，該設(shè)備為乙類安裝設(shè)備，安裝調(diào)試費按2%計取。2.4重置全價的確定:綜合以上計算，美的空調(diào)3P重置全價如下：設(shè)備重置全價=設(shè)備購置價+設(shè)備運雜費+安裝調(diào)試費 =3,550.00+3,550.005%+3,550.002% =3,550.00+178+71=3,799元 取整為3,800元，做為該3P美的空調(diào)的重置全價3.綜合成新率的確定依據(jù)資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊有關(guān)規(guī)定，該設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限為144個月，該機(jī)于2004年6月正式啟用，到評估基準(zhǔn)日實際使用時間為73個月：理論成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限100%

35、=(144-73)/144100% =49.3%現(xiàn)場勘察成新率的確定：該設(shè)備用于室內(nèi)安裝使用，由于管理制度嚴(yán)格，定期保養(yǎng)，維護(hù)及時，設(shè)備運行狀況良好。評估人員和設(shè)備管理人員對該設(shè)備技術(shù)狀況共同鑒定，打分如下：項目主要技術(shù)狀況標(biāo)準(zhǔn)分評估分主要性能指標(biāo)狀況正常，運行狀況尚好3014機(jī)械系統(tǒng)密封狀況良好，操作性能良好，制冷效果尚好，調(diào)溫正常，機(jī)械磨損屬正常范圍2011工作環(huán)境工作環(huán)境尚好，外殼溫度正常，運行中散熱條件較好，噪聲較低。2012外部狀況外部油漆尚好，局部磨損，整體完整，配件完整3014合計10051綜合成新率=理論成新率40%+分部鑒定法成新率60% =49.3%40%+51%60% =

36、50.32% 取整為50%4評估值的確定單臺設(shè)備評估值=重置全價50% =3,80050% =1,900元(六)評估結(jié)果鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的資產(chǎn)位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號院內(nèi)，96項機(jī)器設(shè)備在評估基準(zhǔn)日2010年7月31日的截至評估基準(zhǔn)日2010年7月31日的賬面原值：13.74萬元，賬面凈值：0.49萬元；評估值為30.40萬元，大寫人民幣叁拾萬肆仟元整。評估增值29.91萬元，資產(chǎn)增值率為6,136.30%。(七)評估結(jié)果分析機(jī)器設(shè)備的評估結(jié)果出現(xiàn)較大的評估增值，其原因為：大部分機(jī)器設(shè)備均未列入企業(yè)資產(chǎn)賬中。評估時作為賬外盤盈資

37、產(chǎn)，評估作價時導(dǎo)致資產(chǎn)增值。四、林木評估技術(shù)說明(一)評估范圍本次評估范圍為位于遼寧省興城市興海路四段1005號，鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的林木資產(chǎn)。共有2大類，種類分別為：景觀松樹320棵、灌木矮樹墻800米。(二)資產(chǎn)概況和特點1. 資產(chǎn)概況林木資產(chǎn)均生長在鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的空地。2. 資產(chǎn)特點320棵景觀松樹，樹齡在50年左右，樹徑均在20cm以上，為興城市市級保護(hù)古樹木。800米矮樹墻為灌木樹種，樹齡50年左右，高度1.0米，生長在鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)的道路兩旁，構(gòu)成景觀樹墻。 (三)評估過程第一階段：準(zhǔn)備階段評估人員進(jìn)入現(xiàn)場后根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)

38、行賬表核對，同時對資產(chǎn)申報表中評估項目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報的林木資產(chǎn)技術(shù)特征表所報數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對并加以調(diào)整。第二階段：現(xiàn)場勘察階段對被評估林木資產(chǎn)逐一進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，根據(jù)申報表，核對各林木資產(chǎn)的名稱、實際數(shù)量、生長地點等，并對照企業(yè)評估基準(zhǔn)日時的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報表中的缺項、漏項進(jìn)行填補，做到賬實相符，不重不漏。并進(jìn)行詳細(xì)的勘察記錄。第三階段：評估測算階段查閱了林木資產(chǎn)的有關(guān)樹種和質(zhì)量資料，并根據(jù)評估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，按現(xiàn)行資料和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估值計算。第四階段：報告撰寫階段在上述工作基礎(chǔ)上匯總出基準(zhǔn)日的評估結(jié)果并編寫評估報告書。(四)評估依據(jù)1.興城市園林市場價格查詢

39、；2.阜新市園林市場價格查詢；3.互聯(lián)網(wǎng)林木價格查詢； (五)評估方法經(jīng)評估人員收集林木資產(chǎn)報價資料，可有320棵景觀松樹評估單價為 3,000元/棵，800米灌木矮樹墻評估單價為120元/米。(六)評估結(jié)果鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的資產(chǎn)位于其院內(nèi)的全部林木資產(chǎn)（320棵景觀松樹和800米灌木矮樹墻）在評估基準(zhǔn)日2010年7月31日的評估值為105.60萬元，大寫人民幣壹佰零伍萬陸仟元整。五、土地使用權(quán)評估技術(shù)說明(一)評估范圍評估范圍為鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院評估申報的土地使用權(quán)，共計包括1塊宗地。土地面積為87,130平方米。土地使用證編號為：興國用（

40、94）字第第號宗地；地籍圖號為：224，225，248，249；地籍地號：。 (二)評估過程評估過程主要劃分為以下三個階段：第一階段：準(zhǔn)備階段對確定的評估范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，提交評估準(zhǔn)備資料清單和評估申報明細(xì)表標(biāo)準(zhǔn)格式，按照評估規(guī)范的要求，指導(dǎo)企業(yè)填寫土地使用權(quán)清查評估明細(xì)表；第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段根據(jù)企業(yè)提供的土地使用權(quán)評估申報資料，首先對評估明細(xì)表進(jìn)行核對使之與實地測量結(jié)果相符。對內(nèi)容不符、重復(fù)申報、遺漏未報項目進(jìn)行改正，由企業(yè)重新填報，作到賬物相符；第三階段：評定估算階段1.將核實調(diào)整后的土地使用權(quán)評估明細(xì)表，錄入計算機(jī)，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫；2.對各地塊的實際情況進(jìn)行統(tǒng)

41、計、歸納和匯總，編制評估匯總表；3.提交土地使用權(quán)的評估技術(shù)說明。(三)評估方法根據(jù)鐵法煤業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供的鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院的土地使用權(quán)，按照土地評估估價規(guī)程的要求，遵循獨立性、客觀性、科學(xué)性的工作原則來進(jìn)行評估工作，采用基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法進(jìn)行土地使用權(quán)的評估工作。基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。應(yīng)用基準(zhǔn)地價修正法的主要步驟是：1.搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料；土地定級估價成果資料：土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正體系。2.確定宗地所在土地級別、對應(yīng)的基準(zhǔn)地價和相應(yīng)的修

42、正系數(shù)表；3.調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)體系：按照表中因素調(diào)查；4.確定宗地評估的修正系數(shù)（土地狀況修正系數(shù)）；5.進(jìn)行交易日期、使用年期、容積率修正；6.求出估價對象宗地的價格。基準(zhǔn)地價修正法的計算公式為：宗地地價=宗地所在級別基準(zhǔn)地價年期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)土地狀況調(diào)整系數(shù)容積率修正系數(shù)1.年期修正調(diào)整, 是將估價對象宗地的許可使用年期與基準(zhǔn)地價所規(guī)定的土地使用年期進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價調(diào)整為在估價對象宗地許可使用年期狀況下的價格。2.進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期時的值，調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的值。3.進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價對象宗地的狀況，與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價調(diào)整為在估價對象宗地狀況下的價格。4.容積率修正是將基準(zhǔn)地價所對應(yīng)容積率下的價格修正為估價對象容積率下的價格。(四)評估實例本次評估的土地使用權(quán)共計包括1塊宗地。土地面積為87,130平方米。土地使用證編號為：興國用（94）字第第號宗地；地籍圖號為：224，225，248，249；地籍地號：。委托評估對象位于遼寧省葫蘆島市興城市興海南路四段1005號，鐵法煤業(yè)集團(tuán)興城工人療養(yǎng)院院內(nèi)，為國有出讓土地，土