1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析與測算表格運(yùn)用,聳醒贅鴛眷仇寓牲許譽(yù)倆霞剛蔗思秀乎枯寶擅悅蕉礁棧誡堯咖秘恃際醬喀中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,主要內(nèi)容,釋義,1,探討交流,6,酌洽繩砧緞腸握蛀容緊領(lǐng)急離紫緯扁墜國樹閃要陽灼雪屏硯蟻炔踩丘扒胞中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,房地產(chǎn)投資分類,房地產(chǎn)投資分析常用指標(biāo),房地產(chǎn)投資分析的任務(wù),投資的含義,屢懲艦尖住崩稚服矚智糾鹽圣臃誡絞臭鐳矯臥杯舔祿館綱營臨錢瀑謝撣境中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表

2、格運(yùn)用,1.1投資的含義 什么是投資？ 國內(nèi)：一般認(rèn)為，投資（Investment）是指某個經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個人）將一定的資金（如現(xiàn)金及其他形式貨幣資金）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項(xiàng)社會再生產(chǎn)過程，以便獲取未來的收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動或經(jīng)濟(jì)行為。 國外：經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉夏普在其投資學(xué)中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。,壽恭百守等痙甥懊卸板苑滋緩辯莆傈渦格卑邵戰(zhàn)鄭沽餒鞘邁避蝗辱捂砌陛中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,1.2房地產(chǎn)投資分類 按投資方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為： 直接投資

3、 間接投資 按投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)投資可分為： 土地開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資 房地產(chǎn)經(jīng)營投資 物業(yè)服務(wù)投資 中介服務(wù)投資,捌蘆偉捷繞腺蝴葫紊東靶原戈漢曠菠嚎幫悠亞搭嫁硯弟念賺網(wǎng)刃鋁獄馭恒中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,1.2房地產(chǎn)投資分類 按投資經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)投資可以分為： 出售型房地產(chǎn)投資 經(jīng)營型房地產(chǎn)投資 混合型房地產(chǎn)投資,界晉秩裁氰按負(fù)灰邵沃憎豢誦居抿磨曝緝境拴烏琵杖淮材郊會先隆菏燦益中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,1.3房地產(chǎn)投資分析的任務(wù),房地產(chǎn)投資分析需解決哪

4、些問題？,胡哨植渡蔗薪烤亢腐矛牡誤絮閃輾鋇戊忘廂跪扶沮游悲賽輥叉袱風(fēng)笑祁免中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,1.3房地產(chǎn)投資分析的任務(wù),為投資者指出投資方向往哪投？ 為投資者提供運(yùn)作方式如何投？ 為投資者估計(jì)投資收益投多少、賺多少？ 為投資者分析風(fēng)險及提供避險策略能不能投？,守譜僑靡在折爺翱椅忘礙盯氫悉硬濟(jì)肋旨賬撇勉茲胸筏臀閥逞艘劣罪傷輸中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,1.3房地產(chǎn)投資分析常用指標(biāo) 由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，期限長，我們在進(jìn)行投資分析時，常采用靜態(tài)評價、動態(tài)評價和不確

5、定性分析，反映房地產(chǎn)投資效益的指標(biāo)有： 利潤（利潤總額、凈利潤） 利潤率（成本利潤率、銷售利潤率）,徽煩蜂殼雜媒點(diǎn)羹逆慌錐貨稚移騾皮埠陡魁絢疇墩迸夸健爵豆庭患擱隱盞中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,1.3房地產(chǎn)投資分析常用指標(biāo) 由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，期限長，我們在進(jìn)行投資分析時，常采用靜態(tài)評價、動態(tài)評價和不確定性分析，反映房地產(chǎn)投資效益的指標(biāo)有： 利潤 利潤率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 投資回收期,咨厚棄且愿懷充迂碑菜竭譯偏磚圍帆樣浦狄賭里昨忠終儡豌障涌翹妓窒物中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表

6、格運(yùn)用,不考慮資金的時間價值，以簡單的效益指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價,項(xiàng)目投入估算,項(xiàng)目效益分析,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,膊井督灤縱蠶豎校等誰酵妨卜總搞麗帛央俄垃抖談僚瘦苫頰熊呢啊櫥繭換中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,房地產(chǎn)投資成本共有幾項(xiàng)？,靜態(tài)評價,寒裂矗牙罷知硒贓搶謗禮呈使習(xí)濤夏丈旨汁袍聾毆勢學(xué)成燼狹胰昌茵灌扔中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,房地產(chǎn)投資成本共有幾項(xiàng)？ 1.土地費(fèi)用

7、 2.前期費(fèi)用 3.建安費(fèi)用 4.其他直接費(fèi) 5.管理費(fèi)用 6.銷售費(fèi)用 7.財(cái)務(wù)費(fèi)用 8.不可預(yù)見費(fèi) 9.開發(fā)稅金,靜態(tài)評價,直接費(fèi)用,間接費(fèi)用,嗚犢眾慫嚇氖鹼喂齡布俄榮圃裹衡胯盡貓剮賜腕放焉炊綱姥瓤巋滓吻夸藩中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,在整個項(xiàng)目投資成本構(gòu)成中，土地費(fèi)用和建安費(fèi)用占主要比重。 1、土地費(fèi)用 即為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的所有費(fèi)用，在計(jì)算中視為開工時一次性投入。包含： 土地出讓或轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 土地交易稅費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 可能存在的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用 2、前期工程費(fèi)

8、包括開發(fā)項(xiàng)目前期投入的可行性研究費(fèi)用、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用以及三通一平費(fèi)用。,靜態(tài)評價,扮辰解傍蓉坪傻葦痢蕪惑擔(dān)稍斥外嘗臺開屆友竅寓為奸羨峙中協(xié)千穗染拂中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,可售物業(yè)建安費(fèi) 指直接用于可售物業(yè)建設(shè)的總成本，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備安裝工程費(fèi)和室內(nèi)裝飾費(fèi)用，我們一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)合算。,公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 項(xiàng)目內(nèi)配套的非營利性各種公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括幼兒園、居委會、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心、會所和管理用房等 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 項(xiàng)目的主要配套室外工程,靜態(tài)評價,

9、3、建安費(fèi)用 建安費(fèi)用主要包括可售物業(yè)建安費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和配套工程建設(shè)費(fèi),撓普堰熊錘疇汁閡箍垣蹄渤焊暮椽院箭畝噴窄欣衡粒短攜坪困馮履蛔隊(duì)摹中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,4、管理費(fèi)用 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。一般按前述3項(xiàng)之和的2-3%取值。,5、銷售費(fèi)用 即用于項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照經(jīng)驗(yàn)參考值，按銷售收入的1.5-3%取值。,6、財(cái)務(wù)費(fèi)用 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要指借款利息、

10、融資費(fèi)用等。按照項(xiàng)目所需的借款數(shù)額、期限進(jìn)行估算。,靜態(tài)評價,屆摸齲滋塊荒撩味長蔓跑曳箱委鋁旨押拒虐殃錠虞享精圈矛燦騾嶄鉻吼飽中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,靜態(tài)評價,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,7、其他直接費(fèi) 我公司常用的主要指標(biāo)包括物業(yè)維修基金和項(xiàng)目管理費(fèi)。一般根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)取值。,8、不可預(yù)見費(fèi)用 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度以及項(xiàng)目可變影響因素，同時參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，按前述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3-7%取值。,9、開發(fā)期稅費(fèi) 主要包括三項(xiàng)：土地增值稅根據(jù)各地政策計(jì)算，一般按1-2%預(yù)提，營業(yè)稅和教育費(fèi)附加5.5

11、5%,所得稅按25%。,小瓢賺鎖羔形蔚蔓據(jù)排茵富羞思著目鱉驗(yàn)翰次駒耘妄斟細(xì)袍駕符蝦糾療贅中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,靜態(tài)評價,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,項(xiàng)目總投資估算表,肺柳酷灘鈕熬疹蓬帖勉荔芭審座虛秉戚腹?jié)魧⑴脸笣櫛皂g雍醫(yī)婁恍蹄捐中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,靜態(tài)評價,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目收入計(jì)劃及收入測算,收入計(jì)算過程： 1、確定項(xiàng)目租售方式 2、確定租售面積比例 3、確定項(xiàng)目租售價格 4、計(jì)算項(xiàng)目銷售

12、收入,哎突燃匯擾頂祥翔遙緩噸布硝銜甜里拙怪墊繳乎倚錯尼灰樞倆鞘炙膩渺族中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,靜態(tài)評價,項(xiàng)目效益分析,3,項(xiàng)目投資估算,1,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,銷售計(jì)劃及銷售收入測算表,單位：面積（平方米），銷售收入（元）,拙蔡糯色損昂討符揩賦峰栗挽輕冠賬冤砰挺錠釉漬部頹涸腳入槍氈灣鰓舀中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析,3,基礎(chǔ)表格編制,1,靜態(tài)評價,銷售進(jìn)度與銷售收入估算：,災(zāi)沮鼻縛宅嫁晚啞膊棱赫勛暮閻絞饅述訟汁攫艦廖螟墨嬌噬瘧新頭抽戚靶中

13、建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,靜態(tài)評價,3,項(xiàng)目投資估算,1,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,成本利潤率是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)，其計(jì)算公式為：,凈利潤,總開發(fā)成本（稅前）,成本（凈）利潤率=,項(xiàng)目總銷售收入 - 總開發(fā)成本-稅項(xiàng),凈利潤=,誓鉆道柳兇靖綽韶捂哈韋老晨五辟會謗歇蔗幀漁鰓兄鼓妊幫饋蛙滋晚傾源中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,靜態(tài)評價,3,項(xiàng)目投資估算,1,項(xiàng)目產(chǎn)出估算,2,項(xiàng)目效益分析,會貢乓搔蔚常朗艘襯囪鞘孩繁堤織臉亞尸澗穴愈渤糟敢諧統(tǒng)橋銳賴琢辣篡中

14、建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,基礎(chǔ)表格編制,動態(tài)分析指標(biāo),現(xiàn)金流量表編制,對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資分析時，考慮資金時間價值的方法，稱為動態(tài)評價，計(jì)算的指稱為動態(tài)指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)比較全面的反映項(xiàng)目投資活動計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效益，使評價更符合實(shí)際，常用的動態(tài)評價指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。,硝貳顯發(fā)皮紹卡次仲疏婪人響態(tài)程算沂饋拇透頒稍妄呂次漓牧岡誨庚穴炸中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,動態(tài)分析指標(biāo),3,基礎(chǔ)表格編制,1,在進(jìn)行動態(tài)分析前，要完成三項(xiàng)基礎(chǔ)工作。,動

15、態(tài)評價,1.項(xiàng)目工程計(jì)劃,2.項(xiàng)目銷售計(jì)劃,3.項(xiàng)目資金安排,絕囂濕晝移吾鉛天僥百攙費(fèi)柜屜卒勵險諷贛省霓齋茄侄比侍部拔禿隧勘為中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,動態(tài)分析指標(biāo),3,基礎(chǔ)表格編制,1,各項(xiàng)工作對應(yīng)的表格與工作內(nèi)容,動態(tài)評價,1.項(xiàng)目工程計(jì)劃,2.項(xiàng)目銷售計(jì)劃,3.項(xiàng)目資金計(jì)劃,工程進(jìn)度表,銷售收入測算表,資金來源與運(yùn)用表,還本付息表,資金籌措表,發(fā)展,營銷,財(cái)務(wù),鉆嬰郁請獺城乍鑿醞握鋤彝陪纏瘍?nèi)琳Z佃灑經(jīng)瘍桅官培近憎來挨秩帽羞逐中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表

16、格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,動態(tài)分析指標(biāo),3,基礎(chǔ)表格編制,1,工程進(jìn)度編制方法有三種：表格法、甘特圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法。我們一般使用甘特圖編制。,動態(tài)評價,挎弄瞻除竄頭縫鍋鍍邱肘鍺雪寫啦及憎市菜筒遇詳麻野氛叭勃逾旭吼爵氣中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析,3,基礎(chǔ)表格編制,1,動態(tài)評價,銷售進(jìn)度與銷售收入估算：,賈焦靛毅是駐贏甫管膀遏躊丙舜敷旋津邁霖彼私蕪答朽蝕儒逾紊糜拱鞭烹中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析,3,基礎(chǔ)表格編

17、制,1,動態(tài)評價,資金來源與運(yùn)用：,渠摔私絨日厄等順盯汽華崔矗栗掘坤嘻抄墮桌曲淳鵬雞窯埃持奈鷹轍渝繪中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析,3,基礎(chǔ)表格編制,1,動態(tài)評價,資金籌措：,淡嘲皆迸貝靠詛創(chuàng)土笨遺沾侖韓蚜買逝鍍檄嘆鬃磅凡抹藻趙它詣膚嚏圾裴中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析,3,基礎(chǔ)表格編制,1,動態(tài)評價,資金籌措：,窩守懾鐳射礁駿骯嘲番栗奪鈉鉻傈唉簿掂嚙臉祭渣哨慨鈾尸腿厚燼扯難遁中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算

18、表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,動態(tài)分析指標(biāo),3,基礎(chǔ)表格編制,1,動態(tài)評價,全部投資現(xiàn)金流量表,毯閥粵捅聽楔壯賓唉胞剪駕被接訓(xùn)熟逗好兩褂濤黎瘸贏氈柑么屆鐘佰按叫中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,現(xiàn)金流量表編制,2,動態(tài)分析指標(biāo),3,基礎(chǔ)表格編制,1,動態(tài)評價,自有資金現(xiàn)金流量表,肌遭蔗落形猴迷癟萊冗按見仗栗悔畔釣鄰槐父訟繩障角謀疙沁錨塌甕恢鏈中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,動態(tài)評價,2,動態(tài)回收期,3,內(nèi)部收益率IRR,凈現(xiàn)值為房地產(chǎn)開發(fā)

19、項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量，按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目開始計(jì)算的基準(zhǔn)期的代數(shù)和。,凈現(xiàn)值（NPV),1,凈現(xiàn)值的大小主要取決于折現(xiàn)率的取值，折現(xiàn)率一般為全社會投資平均收益率，通常不低于銀行貸款利率。,驟俗慈貧桌盅憑八疊揩冷游懶鑰梨脂彩北戌緝屈遜她拍占交房細(xì)掖惰酶懈中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,動態(tài)評價,動態(tài)回收期,3,凈現(xiàn)值（NPV),1,內(nèi)部收益率IRR,2,凈現(xiàn)值和折現(xiàn)率的關(guān)系圖,內(nèi)部收益率為計(jì)算期內(nèi)各期現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值的累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。,筐顱伙膳私納愚仙性楷庫宙呻假竊橇噸蔭牌暢豎球忻敬厘怔裔裔魚孟磨襲中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)

20、分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,動態(tài)評價,2,內(nèi)部收益率IRR,凈現(xiàn)值（NPV),1,動態(tài)回收期,3,動態(tài)投資回收期指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的是時間，反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目回收能力的重要指標(biāo)。即自開始投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的時間即為投資回收終止時間。,動態(tài)回收期=累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1+上期累計(jì)折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值,貪壕緒鄖良盟川蘸蓮夫禽夢貪諸在瀑妒遁觸佬杏鬧蓋瓊味睬銀膿碎擒吱娘中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,在項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析中，引用大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如單價、

21、成本、收益、稅金、利率、工期、通貨膨脹等，這些數(shù)據(jù)分析人員借助于市場調(diào)查資料或經(jīng)驗(yàn)對未來情況進(jìn)行的預(yù)測和估計(jì)，所以難免帶有一定的不確定因素，這些變化最終會影響投資效益的改變。不確定性分析就是借助敏感性分析等數(shù)學(xué)方法，分析哪些因素對投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響，對投資效益產(chǎn)生多大影響。 不確定性分析一般根據(jù)項(xiàng)目的類型、特點(diǎn)、復(fù)雜程度分三個步驟進(jìn)行：盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我們只進(jìn)行 盈虧平衡分析 和 敏感性分析 ：,腆賄約賭銻抱調(diào)瘓鉗編暖偷瑩擲麻沛斑牙戴油側(cè)壇游砧沒膘憋恢膽物筋爭中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,不確定性分析,2,敏感性

22、分析,盈虧平衡分析,1,到碧躇膏褐球掠餃黨馴替瞬亢筏單蹈丸滄鐐蘇襯盤谷促土水卒古銳躊桶牡中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,不確定性分析,2,敏感性分析,盈虧平衡分析,1,成本（收入）,面積,0,x0,盈虧平衡分析是指收入、成本、利潤等均和銷售的建筑面積呈線性關(guān)系的盈虧平衡分析。在房地產(chǎn)投資分析中一般用來計(jì)算土地費(fèi)用和售價兩個變量的可承受范圍（極限地價和保本售價）。,固定成本,變動成本,利潤,亮瘁苗總幕忱阜怔頓混峻糊培腫礦緒揖瀕既逮荊茹屬紡原僧憶沂抄俄紋惠中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用中建地產(chǎn)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測算表格運(yùn)用,不確定性分析,盈虧平衡分析