1、xx三期營銷提案,夏季房展帶來的反思：,價(jià)格區(qū)間在2500-3500的產(chǎn)品供給量增加，旅順、金州、開發(fā)區(qū)、甘井子中低檔樓盤大量入市，特別是旅順多家參展，分流目標(biāo)客戶。,五大區(qū)域瓜分中低端客戶,錦繡成為主角 擁有成熟配套和價(jià)格優(yōu)勢， 4天之間預(yù)約客戶過千. 甘井子成為熱點(diǎn) 東翠鳴苑公開6天消化客戶200套，辛寨子、金三角、南關(guān)嶺， 泉水，使甘井子成為轉(zhuǎn)型期房荒的主力消化區(qū)。 眾益陽光海岸 作為開發(fā)區(qū)的一個(gè)代表，成為廣大開發(fā)區(qū)購買者的首選，部分 大連客戶也被逐步分流。,金州進(jìn)展 作為很少參與大連房展的金州地產(chǎn)，受到廣泛關(guān)注.（金州福佳新天地廣場、連大文苑、恒達(dá)花園） 旅順參展樓盤激增 陽光生態(tài)城（

2、二期鶴海云軒）、夏威夷花園、白玉 山莊、第八天。,甘井子新興盤均價(jià)及盤量,以上項(xiàng)目加上新立項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)適用房，大連市內(nèi)2005年下半年的低價(jià)位樓盤供應(yīng)量超過了150萬平米。大量的低價(jià)位樓盤入市，為龍河前期剩余盤源及三期入市帶來一定的阻力。,旅順參展樓盤,整體分析：相近的地理位置與價(jià)格,使龍河客戶面臨分流.,核心策略：樹立龍河品牌，主打養(yǎng)生文化！,深入解析龍河，脈承養(yǎng)生文化。 完善健康配套，塑造養(yǎng)生氛圍。 貼心物業(yè)管理，關(guān)懷養(yǎng)生人群。 科學(xué)產(chǎn)品規(guī)劃，天然養(yǎng)生居所。,充分利用、發(fā)揮現(xiàn)有配套優(yōu)勢，減少重復(fù)投入。 提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，但要注意物業(yè)費(fèi)的承受標(biāo)準(zhǔn)。 控制開發(fā)成本，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。,控制成本的前提

3、下提高品質(zhì),一、項(xiàng)目核心開發(fā)理念,根據(jù)對市場情況以及客戶需求的分析，我們找到三期的目標(biāo)客群有如下特征,主要年齡段在40歲以上。 購買需求以養(yǎng)老為主。 有較高的經(jīng)濟(jì)收入 擁有一定的學(xué)歷或社會(huì)地位 關(guān)注環(huán)境、景觀等因素。 有較高的生活品位。,結(jié)合三期的開發(fā)背景,價(jià)格：突破3000元/平方米 地段：整個(gè)地塊的絕佳位置 景觀：海景更充分、更有說服力 產(chǎn)品：更成熟的產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 需求：養(yǎng)老概念已被市場接受,客戶需求,自身素質(zhì),樹立品牌地產(chǎn),提升開發(fā)理念,打造附加價(jià)值,養(yǎng)生文化,海 文 化,自然主義與人文精神的融合,海洋養(yǎng)生文化地產(chǎn),天人合一,文化語言在建筑形態(tài)上的體現(xiàn)； 文化功能在配套設(shè)施上的實(shí)現(xiàn)

4、； 文化氣質(zhì)在園林景觀或建筑細(xì)部上的形成； 文化個(gè)性在物業(yè)管理上的區(qū)分； 文化階層在客戶定位上的區(qū)分； 全面的在營銷過程中各種細(xì)節(jié)和節(jié)點(diǎn)上的傳播文化。,社區(qū)人文營造、歷史文脈繼承、文化沉淀,文化地產(chǎn),保身：40歲尋求的身心保養(yǎng) 全生：50歲尋求的回歸天性 養(yǎng)親：60歲尋求的天倫之樂 盡年：70歲尋求的頤養(yǎng)天年,緣督以為經(jīng)，可以保身、可以全生，可以 養(yǎng)親、可以盡年。 （莊子養(yǎng)生主）,七 位 一 體,二、龍河三期項(xiàng)目定位,龍河三期優(yōu)勢挖掘,無論東方還是西方，海都是養(yǎng)生的本源。,優(yōu)勢的強(qiáng)化,觀?！熬坝^”房,親?！吧睢狈?坐落于4A風(fēng)景區(qū)內(nèi) 山水環(huán)抱，景色優(yōu)美 遠(yuǎn)離污染，空氣清新 環(huán)境安靜 親海、戲

5、海、玩海 海是生活的一部分,位于城市中間 蒞臨公路或公共設(shè)施 空氣質(zhì)量不高 人群囂嘩 看海、聽海 海是生活的點(diǎn)綴,旅順,大連,自然海,城市海,人與海合一,人與海和諧,“原創(chuàng)海生活”， 自然主義養(yǎng)生文化社區(qū),定位闡述,原創(chuàng)海生活,原生態(tài)、原自然,濱海文化,養(yǎng)生文化,定位闡述,平衡養(yǎng)生,所謂養(yǎng)生，即指保養(yǎng)身體，增強(qiáng)生命力。 平衡養(yǎng)生，借鑒東方傳統(tǒng)哲學(xué)中的平衡理論，講求天人合一、陰陽平衡。,每個(gè)人都向往的自然生活方式,核心定位思路,養(yǎng)生文化,海是養(yǎng)生的本源,海文化,地中海風(fēng)情特色,西班牙建筑風(fēng)格,案名建議,山海龍庭 日出海天 日海龍庭 頤海匯,三、 產(chǎn)品規(guī)劃建議,整體建筑風(fēng)格：,西班牙銀器式建筑與現(xiàn)

6、代藝術(shù)相結(jié)合的有機(jī)建筑體,銀器式建筑,西班牙建筑的美譽(yù)，寓意是這種建筑具有銀器般的精雕細(xì)琢的外貌.,現(xiàn)代建筑運(yùn)動(dòng)中的一個(gè)派別，自然界是有機(jī)的，因此取名。主張建筑應(yīng)與大自然和諧，并力圖把室內(nèi)空間向外伸展，把大自然景色引進(jìn)室內(nèi)。,有機(jī)建筑,西班牙建筑的特色,多種文化的充分融合 弧型結(jié)構(gòu)的大量應(yīng)用 瓷磚的裝飾作用 明快燦爛的色彩 木質(zhì)石質(zhì)和金屬材質(zhì)的相互補(bǔ)充,外立面風(fēng)格 四坡紅色磁瓦屋頂 外墻白色涂料 拱型柱廊和拱型門廊 屋檐采用小拱卷裝飾,弧型單元入戶門,屋檐小拱卷,瓷磚的裝飾,組團(tuán)分割與組團(tuán)概念,海洋主題廣場,銷售中心,整體開放與局部封閉,園中園式社區(qū)圍合設(shè)計(jì),Patio（帕提歐）西班牙庭院,“

7、帕提歐”，是西班牙語對建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼,海之戀組團(tuán)應(yīng)與東側(cè)組團(tuán)在樓體擺放上形成錯(cuò)位，保證該組團(tuán)的東側(cè)景觀。,鑄鐵花柵,帕提歐風(fēng)格的體現(xiàn),產(chǎn)品規(guī)劃： 以六層為主的多層帶電梯建筑體 頂層建議設(shè)計(jì)出贈(zèng)送的閣樓,并盡量增加退臺、露臺的面積。 3、增加樓體防霉、防潮處理。,主力戶型分布圖,秀江南,90以下,120160,90120,90120,90120,躍層,海之音,海之韻,海之戀,海洋之星,海之欣,戶室比例：,頂層的規(guī)劃,頂 層 躍 層,海之音,海之韻,海之戀,海洋之星,海之欣,全 部 躍 層,一躍二 三躍四,頂 層 躍 層,四躍五,頂 層 躍 層,五躍六,頂 層 躍 層,六躍七

8、,其他頂層為6層帶4.8米挑高,南北通透，自然通風(fēng)。 五明設(shè)計(jì)。 小進(jìn)深、大開間，采光良好。 戶戶贈(zèng)送露臺，低層贈(zèng)送花園。 頂層增加贈(zèng)送面積，減少戶型面積，增進(jìn)銷售。 室內(nèi)無障礙。 公共區(qū)域與室內(nèi)門、道均加寬至輪椅通過。 預(yù)留空調(diào)機(jī)位和太陽能熱水器管道口、安裝角位。,戶型設(shè)計(jì)建議：養(yǎng)生主義的貫徹,園林規(guī)劃建議 一軸三帶式地中海特色情景園林,“一軸”為南北景觀主軸 “三帶”包括: 中心主題景觀帶 龍河自然景觀帶 組團(tuán)封閉景觀帶,一軸三帶,南北景觀主軸與中心主題景觀帶： 異域風(fēng)情與本地綠化為主題 龍河自然景觀帶 以龍河及河內(nèi)設(shè)施為主的自然景觀，豐富河邊綠化及雕塑小 品，突出海濱風(fēng)情與大連本地民俗主

9、題。 組團(tuán)封閉景觀帶 除最南組團(tuán)外，其他組團(tuán)內(nèi)部以綠化、水景小品為主。最南組 團(tuán)應(yīng)突出強(qiáng)化水景，并突出海的主題。 最南側(cè)設(shè)計(jì)海洋主題廣場。,海洋主題廣場,銷售中心,南北景觀主軸,中心主題景觀帶,龍河自然景觀帶,組團(tuán)封閉景觀帶,地中海特色:,豐裕的物質(zhì)條件 歡愉的精神生活 足夠的閑暇時(shí)間 強(qiáng)調(diào)陽光、海灘與開闊式設(shè)計(jì),通過公共區(qū)域營造和諧的社區(qū)氛圍，多角度搭建鄰里之間的溝通平臺。營造出一種具有陽光感的、活潑的、松弛的社區(qū)氛圍 。,溫情花園:,多層次的景觀 處處點(diǎn)綴鮮花 水景噴泉小品 木雕浮雕 體現(xiàn)濱海特色與大連民俗的結(jié)合 以溝通為主題的人文規(guī)劃 每個(gè)組團(tuán)都設(shè)置可群坐的亭,園林理念,每家每戶都可推窗

10、見景,噴泉,雕塑,廣場燈,廣場上的羅馬柱,墻面浮雕,鮮花,在樓盤園林建設(shè)上把灌木、喬木等觀賞性樹種剪成一定幾何形狀或者某種模樣，在專業(yè)術(shù)語上稱“模紋花壇”。,模紋花壇,瓷磚在園林中的運(yùn)用,路的裝飾,果皮箱,海洋生物雕塑,棟間水景,小型觀景臺,與廣場相連的觀景平臺,較高大的梧桐等樹種，表現(xiàn)異國情調(diào)。 立體綠化層次，,植物景觀:,3、 不同組團(tuán)栽種主題植物，增加識別力。,4、 應(yīng)用視線高度的高灌木或矮喬木，配合地形 的塑造形成理想的綠色屏障。,多層次立體綠化,景觀先行,整體產(chǎn)品描述,核心理念： 東方“平衡養(yǎng)生”理念,核心定位： 原創(chuàng)海生活,建筑形式： 西班牙建筑風(fēng)格,核心文化： 濱海文化,四、產(chǎn)品

11、配套建議,1、充分利用現(xiàn)有配套資源 2、處處體現(xiàn)養(yǎng)生理念 3、注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的表現(xiàn) 4、增加人性化設(shè)施,社區(qū)無障礙設(shè)計(jì),走廊及門的寬度,社區(qū)內(nèi)多設(shè)休閑椅,緊急呼救按鈕,樓宇對講系統(tǒng),五、服務(wù)價(jià)值體現(xiàn),一卡式服務(wù)管理系統(tǒng),為每位業(yè)主配備業(yè)主卡，可實(shí)現(xiàn)以下功能： 作為出入組團(tuán)的身份認(rèn)證。 作為享受各項(xiàng)服務(wù)的憑證。 作為使用龍河內(nèi)部社區(qū)配套的憑證。 作為健康檔案的身份確認(rèn)。,服務(wù)內(nèi)容： 每年享受一次免費(fèi)體檢。 （可根據(jù)業(yè)主自身需要隨時(shí)進(jìn)行，但限定一次。） 免費(fèi)游覽水上人間、塔河灣浴場等談定設(shè)施。 （第一年為全年免費(fèi)，以后每年設(shè)定時(shí)間和次數(shù)。） 可享受龍河與其他旅順設(shè)施所談定的優(yōu)惠。 包括龍河公建各項(xiàng)招

12、商設(shè)施以及旅順各項(xiàng)旅游、餐飲、 住宿等設(shè)施。 作為乘坐業(yè)主班車的憑證。,管家式崗位負(fù)責(zé)制,在各社區(qū)封閉處設(shè)立管家崗位，與業(yè)主入戶對講相通，保護(hù)業(yè)主生活私秘性。 對業(yè)主的陌生拜訪者提供簡單的接待洽談服務(wù)。 各封閉組團(tuán)設(shè)專門的管家，提供24H咨詢、協(xié)調(diào)服務(wù)。 實(shí)施崗位負(fù)責(zé)制，一個(gè)管家解決所有物業(yè)問題。 提供代訂報(bào)紙、代訂牛奶、代辦郵件、代看管、代租賃等服務(wù)。 為每戶業(yè)主提供小型存物箱，可投郵件、報(bào)紙、牛奶等雜物。,保健養(yǎng)生文化體系,保健中心的設(shè)置。 健康活動(dòng)的組織。 強(qiáng)調(diào)健康的心態(tài)。 親近的鄰里關(guān)系。,1、保健中心,緊急呼救按鈕的監(jiān)控中心。 24H呼救幫助服務(wù)。 與旅順知名醫(yī)院合作，為每位業(yè)主設(shè)置

13、健康檔案。 與旅順知名醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢服務(wù)。 為特殊突發(fā)性疾病患者提供上門體檢服務(wù)，并定期跟蹤病情。 邀請知名醫(yī)師、教授定期舉辦健康咨詢、健康論壇。 定期制作養(yǎng)生資料，并發(fā)至業(yè)主手中。 通過招商，找到門診、藥房等協(xié)作方。,2、健康活動(dòng)的組織,社區(qū)健康活動(dòng)的組織： 社區(qū)老年活動(dòng)中心、活動(dòng)隊(duì) 社區(qū)垂釣比賽 與大連知名社區(qū)聯(lián)誼龍舟賽 消夏啤酒夜 文化大賽：繪畫、書法、棋類 櫻桃采摘、踏青、賞櫻花 老年徒步大會(huì)、登山大會(huì) 充氣式水上運(yùn)動(dòng)。,3、營造和諧的鄰里關(guān)系,由各組團(tuán)自愿選出樓長，負(fù)責(zé)各組團(tuán)的日 常文藝活動(dòng)。 物業(yè)將提供一切可能支持樓長的工作。,六、 產(chǎn)品價(jià)格策略,三期項(xiàng)目整體均價(jià)：

14、32003500元/平方米,價(jià)位構(gòu)成： 市場比較 成本加成 附加值定價(jià),一、項(xiàng)目整體均價(jià),二、分組團(tuán)開發(fā)與銷售的建議,荷風(fēng),桂香,秀江南,約3000元/平方米,躍層,約3200元/ ,約3300元/,約3400元/,約4000元/,約3500元/,先開發(fā)與銷售戀組團(tuán)，以低總價(jià)優(yōu)勢打開市場 韻音欣三組團(tuán)從北向南依次開發(fā)與銷售 海洋之星作為項(xiàng)目四期及整個(gè)社區(qū)的最佳景觀，最后開發(fā)與推出。 沿龍河部分因景觀優(yōu)勢，應(yīng)充分拉開價(jià)差。,以下均價(jià)為前期預(yù)定，實(shí)際價(jià)差應(yīng)按照規(guī)劃終稿，并充分考慮戶型、園林等設(shè)計(jì)，制定價(jià)差。,海之音,海之韻,海之戀,海洋之星,海之欣,七、銷售目標(biāo),整體開發(fā)與銷售 銷售目標(biāo)：開盤后8

15、個(gè)月 ，完成項(xiàng)目整體95%以上,最終銷售均價(jià)：3200元/平方米,第一種方案：,銷售至50%，價(jià)格普遍上調(diào)200元/平方米 銷售至80% 價(jià)格普遍上調(diào)100元/平方米 銷售至95% 價(jià)格普遍上調(diào)100元/平方米 最終銷售均價(jià)：3500元/平方米 共增加 銷售收入 2500 萬,第二種方案： 分組團(tuán)銷售的價(jià)格攀升模式 銷售目標(biāo)：開盤后12個(gè)月內(nèi)清盤,銷售中心裝修風(fēng)格,洽談桌,接待臺,海濱氛圍的營造,1、通過沙盤的直接表現(xiàn)，建議三期重新制作沙盤 2、在三期最接近的海的位置，建造觀景臺，可供 客戶直接看海。 3、在售樓處的裝修與裝飾中，突出海的概念，增 加海的元素。,八、 推廣策略,一、推廣目標(biāo)： 繼續(xù)增加xx美譽(yù)度 樹立xx品牌,二、整體推廣原則,1、堅(jiān)持“以老帶新”，強(qiáng)