1、豐泰旗山橡樹郡 別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比分析,豐泰旗山綠洲項(xiàng)目組 2011-5-8,效果：通過(guò)影響市場(chǎng)預(yù)期和持續(xù)加息對(duì)購(gòu)房成本的增加，作用逐漸釋放 市場(chǎng)心態(tài)變化：主要在加息后期出現(xiàn)明顯變化,效果：投資/投機(jī)型需求在本次重點(diǎn)打擊之列,大戶型/合拼戶型受政策影響明顯 市場(chǎng)心態(tài)變化：供求方處于觀望階段、市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)下一波反彈,效果：需求被抑制加上負(fù)利率的影響消除，資金可能由樓市轉(zhuǎn)向銀行，市場(chǎng)加劇下滑 市場(chǎng)心態(tài)變化：加息持續(xù)影響樓市、買方形成房?jī)r(jià)下跌預(yù)期,政策分析：政策強(qiáng)硬，市場(chǎng)不樂(lè)觀，尤其是多重因素影響下，市場(chǎng)撲朔迷離,1.市場(chǎng)分析,國(guó)際公館,目前東莞城區(qū)在售聯(lián)排別墅以世紀(jì)城國(guó)際公館為主，且與本項(xiàng)目為

2、鄰，為主要定價(jià)參考對(duì)象。,銷售情況分析： 2009年推售一區(qū)聯(lián)排別墅約60套，由于售價(jià)較低，約1.8-2.0萬(wàn)/平，除5套單價(jià)較高的單位未售出外，其他的消化完畢； 2010年以推售洋房和疊加別墅為主，聯(lián)排別墅無(wú)新貨供應(yīng)； 2011年1月26日，二區(qū)別墅產(chǎn)品開盤，推出52套聯(lián)排別墅，整體均價(jià)去到2.5萬(wàn)元，開盤當(dāng)天消化10套單位，截止到目前共消化16套。 由于3月推出洋房新組團(tuán)，別墅產(chǎn)品銷售力減弱，且售價(jià)較高，走貨相對(duì)較慢,在售聯(lián)排,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,38,40,41,54,三 定價(jià)策略,09年發(fā)售，均價(jià)約1.9萬(wàn)/平,10年發(fā)售，

3、均價(jià)約2.2萬(wàn)/平,備注：均價(jià)計(jì)價(jià)面積為地上面積,國(guó)際公館,30,疊加產(chǎn)品,31,34,36,37,38,39,40,41,54,聯(lián)排銷控開花圖,高層洋房,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,國(guó)際公館定價(jià)說(shuō)明,1、國(guó)際公館二期聯(lián)排別墅定價(jià)分三個(gè)區(qū)域：第一，臨近高層洋房的區(qū)域，總價(jià)約400-500萬(wàn)；第二，內(nèi)景區(qū)域，不臨水，不臨高層洋房，總價(jià)約530-600萬(wàn)；第三，臨水區(qū)域，總價(jià)約620-780萬(wàn)； 2、單邊位與中間位的總價(jià)差在80萬(wàn)至150萬(wàn)之間； 3、二期聯(lián)排最高價(jià)別墅位于54棟，因臨湖水域面積最大，且位于片區(qū)中心位置，均價(jià)去到2.5萬(wàn)元/平米，總價(jià)為620-780萬(wàn)；最低價(jià)別墅位于34棟，臨路，且與高

4、層洋房相臨，均價(jià)約1.85萬(wàn)元/平米，總價(jià)為400-490萬(wàn)。,注：以上均價(jià)按地上建筑面積計(jì),【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,鼎峰尚境,東莞東城黃旗山片區(qū)項(xiàng)目，2010年年底推售22套聯(lián)排和12套雙拼，周末兩天售罄,銷售情況分析： 2010年9月，開始針對(duì)別墅產(chǎn)品的蓄客，進(jìn)行小眾客戶拜訪和宣講； 2010年12月11日，即開盤前一周，在玉蘭大劇院舉辦蔡琴演唱會(huì)，逾千人參加； 2010年12月19日，別墅產(chǎn)品開盤，推售的31套全部售完；第二天，用于銷售中心的最后3套聯(lián)排售出。,22套聯(lián)排+12套雙拼,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,12套雙拼，10年年底發(fā)售，均價(jià)約2.8萬(wàn)元/平米,22套聯(lián)排，10年年底發(fā)售，均價(jià)

5、約2.2萬(wàn)元/平米,16棟,13棟,備注：均價(jià)計(jì)價(jià)面積為地上面積,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,鼎峰尚境,鼎峰尚境定價(jià)說(shuō)明,1、聯(lián)排單位產(chǎn)品素質(zhì)基本相同，價(jià)格差主要體現(xiàn)在中間位與單邊位上，單邊位均價(jià)約2.4萬(wàn)元/平米，總價(jià)約620萬(wàn)；中間位約2.0萬(wàn)元/平米，總價(jià)約500萬(wàn)； 2、由于聯(lián)排單邊意向客戶密集，為促使中間位快速走貨，單邊位和中間位在價(jià)格上有較大價(jià)差，且開盤當(dāng)天，價(jià)格進(jìn)行了七次調(diào)整，所以出現(xiàn)了中間位比單邊位總價(jià)低出100-150萬(wàn)的情況。,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,注：以上均價(jià)按地上建筑面積計(jì),高層與別墅混搭,凱旋公館,西平區(qū)五月新推售別墅產(chǎn)品。,83套聯(lián)排拼,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,8棟,9棟,

6、10棟,14棟,13棟,16棟,15棟,17棟,首批推出40套聯(lián)排，均價(jià)約2.0萬(wàn)元/平米（不含地下室），已售29套。,凱旋公館,凱旋公館定價(jià)說(shuō)明,1、聯(lián)排單位產(chǎn)品價(jià)格差主要體現(xiàn)在中間位與單邊位和臨路與不臨路兩個(gè)方面，內(nèi)部景觀單邊位均價(jià)約2.3萬(wàn)元/平米，總價(jià)約600萬(wàn)；內(nèi)部景觀中間位約2.0萬(wàn)元/平米，總價(jià)約480萬(wàn)，臨路單邊位均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平米，總價(jià)約430萬(wàn)；臨路中間位約1.7萬(wàn)元/平米，總價(jià)約380萬(wàn)； 2、由于項(xiàng)目聯(lián)排臨路單位較少，大部分處于內(nèi)部景觀區(qū)，整體單位的價(jià)差不大，總價(jià)差在100-150萬(wàn)之間。,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,注：以上均價(jià)按地上建筑面積計(jì),萬(wàn)江區(qū)域五月中旬新推售別

7、墅產(chǎn)品，首批推售40套。,50套聯(lián)排+60套雙拼,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,葡萄莊園,聯(lián)排,雙拼,首批推出20套聯(lián)排，均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平米（不含地下室），已售13套。,葡萄莊園定價(jià)說(shuō)明,1、聯(lián)排單位產(chǎn)品位置及景觀基本相同，價(jià)格差主要體現(xiàn)在中間位與單邊位上，單邊位均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平米，總價(jià)約450萬(wàn)；中間位約1.6萬(wàn)元/平米，總價(jià)約350萬(wàn)； 2、由于聯(lián)排都處于項(xiàng)目邊緣區(qū)域，內(nèi)部中心景觀少，聯(lián)排價(jià)格整體偏低，聯(lián)排單位整體均價(jià)在1.9萬(wàn)/平米左右。,【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)分析】,注：以上均價(jià)按地上建筑面積計(jì),【市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比】,首批臨路單位在價(jià)格策略上應(yīng)以走貨為主 建議均價(jià)為1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)，總價(jià)為350

8、-430萬(wàn),內(nèi)部景觀單位在價(jià)格策略上則是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的主要貨量 建議均價(jià)為2.1-2.3萬(wàn)元/平米，總價(jià)約為490-700萬(wàn),中間臨水單位，建議均價(jià)在2.2-2.4萬(wàn)元/平米，總價(jià)為550-650萬(wàn),中間靠近莞深高速單位，受噪音影響因素，建議均價(jià)為1.9-2.1萬(wàn)元/平米，總價(jià)為460-550萬(wàn),A類,B類,C類,B類,莞深高速,高層洋房,東升路,近期在售成交同檔次產(chǎn)品,鼎峰尚境13# 248（地下109 ）,1.A類產(chǎn)品單邊位,國(guó)際公館32# 268（地下67 ）,凱旋國(guó)際13# 261（地下94 ）,葡萄莊園12# 241（地下84 ）,疊加產(chǎn)品,32,31,35,聯(lián)排,雙拼,對(duì)比產(chǎn)品具體類型

9、及成交價(jià)位,1.A類單邊位產(chǎn)品,靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià),本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)的情況下，得出本項(xiàng)目的A類單邊位產(chǎn)品靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為： 20900元/,1.A類單邊位產(chǎn)品,近期在售成交同檔次產(chǎn)品,鼎峰尚境13# 248（地下106 ）,2.A類產(chǎn)品中間位,國(guó)際公館32# 233（地下62 ）,凱旋國(guó)際13# 242（地下92 ）,葡萄莊園12# 226（地下41 ）,疊加產(chǎn)品,32,31,35,聯(lián)排,雙拼,對(duì)比產(chǎn)品具體類型及成交價(jià)位,2.A類中間位產(chǎn)品,靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià),本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)的情況下，得出本項(xiàng)目的A類中間產(chǎn)品靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為： 18440元/,

10、2.A類中間位產(chǎn)品,近期在售成交同檔次產(chǎn)品,鼎峰尚境16# 239（地下105 ）,3.B類產(chǎn)品單邊位,國(guó)際公館30# 269（地下67 ）,凱旋國(guó)際15# 262（地下94 ）,葡萄莊園41# 241（地下84 ）,疊加產(chǎn)品,32,30,35,聯(lián)排,雙拼,對(duì)比產(chǎn)品具體類型及成交價(jià)位,3.B類單邊位產(chǎn)品,靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià),本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)的情況下，得出本項(xiàng)目的B類單邊位產(chǎn)品靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為： 19968元/,3.B類單邊位產(chǎn)品,近期在售成交同檔次產(chǎn)品,鼎峰尚境16# 242（地下103 ）,3.B類產(chǎn)品中間位,國(guó)際公館30# 233（地下62 ）,凱旋國(guó)際15# 24

11、3（地下92 ）,葡萄莊園41# 226（地下41 ）,疊加產(chǎn)品,32,30,35,聯(lián)排,雙拼,對(duì)比產(chǎn)品具體類型及成交價(jià)位,3.B類中間位產(chǎn)品,靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià),本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)的情況下，得出本項(xiàng)目的B類中間位產(chǎn)品靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為： 17849元/,3.B類中間位產(chǎn)品,近期在售成交同檔次產(chǎn)品,鼎峰尚境19# 242（地下107 ）,3.C類產(chǎn)品單邊位,國(guó)際公館31# 258（地下68 ）,凱旋國(guó)際14# 262（地下94 ）,葡萄莊園47# 241（地下84 ）,疊加產(chǎn)品,32,31,35,聯(lián)排,雙拼,對(duì)比產(chǎn)品具體類型及成交價(jià)位,3.C類單邊位產(chǎn)品,靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià),本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)的情況下，得出本項(xiàng)目的C類單邊位產(chǎn)品靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為： 17680元/,3.C類單邊位產(chǎn)品,近期在售成交同檔次產(chǎn)品,鼎峰尚境19# 242（地下104 ）,3.C類產(chǎn)品中間位,國(guó)際公館31# 230（地下62 ）,凱旋國(guó)際14# 242（地下92 ）,葡萄莊園47# 226（地下41 ）,疊加產(chǎn)品,32,31