1、,房 地 產(chǎn) 法,第一講：房地產(chǎn)制度概述,一、房地產(chǎn)法在法學體系中的地位 二、房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征 三、房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象 四、房地產(chǎn)概念及特征 五、房地產(chǎn)管理與交易的主要法律規(guī)范 六、執(zhí)法機構和管理模式 七、房地產(chǎn)法學的主要內(nèi)容,導論一：房地產(chǎn)法在法學體系中的地位,房地產(chǎn)屬于民事法律關系要素之客體中的不動產(chǎn)，對這一特殊的客體予以專門立法，并體現(xiàn)私法上的意思自治和權利保護，故屬于民法之特別法； 房地產(chǎn)的特殊性，使政府干預的意志貫穿于權利的產(chǎn)生、利用、變更等所有環(huán)節(jié)，因此也屬于經(jīng)濟法的范疇。 政府干預意志更多是通過行政法規(guī)、政策的方式予以實現(xiàn)，因此也被認為屬于行政法范疇。 因此，房地產(chǎn)法在

2、法學體系中的地位具有邊緣性。,導論二：房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征,（一）性質(zhì) 公法私法兼而有之 （二）特征 法律地位：邊緣性 立法思想：貫穿著兩條利益主線和意志主線； 法律規(guī)范的性質(zhì)：限制性規(guī)范兼任意性規(guī)范（我國前者為主后者為輔） 法律規(guī)范的內(nèi)容：物權法、合同法基本規(guī)則的確定性與行政法規(guī)、部門規(guī)章、司法解釋的政策性、靈活性相結合。,導論三：房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對象,（一）概念 房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關系的法律規(guī)范的總稱。,（二）調(diào)整對象,管理關系,交易關系,主體準入管理關系,開發(fā)項目審查管理關系,施工活動中的管理關系,交易行為的管理關系,使用中的管理關系,土地征收關系,房屋拆遷管理關系,商品房交易

3、市場,土地使用權兩級市場,導論之四：房地產(chǎn)概念及特征,（一）概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結合體。在法律用語上，房地產(chǎn)一般又稱為不動產(chǎn)。,（二）房地產(chǎn)的特征,1.區(qū)位固定性或叫不可移動性 這是房地產(chǎn)與其他商品的最大區(qū)別。在房地產(chǎn)交易中，流轉的不是房屋和土地，而是房地產(chǎn)的有關權利。因此，房地產(chǎn)市場不存在全國性的市場，而主要是地方性的市場。 2.異質(zhì)性 由于土地是不可移動的，所以房地產(chǎn)所在的場所是不能復制的，加上建筑材料、建筑類型等因素的不同，每宗房地產(chǎn)都具有各自不同的特點。異質(zhì)性也意味著買方和賣方容易在市場上脫節(jié)，彼此互相缺乏信息，這個市場需要經(jīng)濟人和估價人來提供信息。,3.稀缺

4、性 由于土地是不可再生資源，即使是土地資源豐富的國家，在一定時間和一定地點上有特定用途的土地仍然是稀少的。這一特性導致房地產(chǎn)價格的昂貴性。 4.耐久性 土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)和合法權益的標的，是永遠不會消失的，在資本的參與下，其權益將可以被無限地交易下去。正因為房地產(chǎn)的這個特性，法律才規(guī)定房地產(chǎn)的所有權和使用權可以分離，在一項房地產(chǎn)上設定不同的權利。 5.保值性或增值性 房地產(chǎn)投資項目資金大、成本高、期限長、風險多，但從長遠的角度來看，房地產(chǎn)一般均具有保值或增值的作用,（三）房屋與土地的關系 自然屬性：互為主從物關系；房價對地價的依賴關系。 法律屬性：權利取得方面；權利處分方面；房屋所有權人（主體

5、）與土地所有權人（主體）發(fā)生分離，前者受制于后者。,導論五：涉及房地產(chǎn)管理與交易的法律、法規(guī),（一）憲法的原則性規(guī)定 城市的土地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。,（二）法律 民法、物權法、合同法、土地管理法（1986年頒布，2004年第二次修訂。1998年第一次） 城市房地產(chǎn)管理法，1994年7月頒布，1995年1月1日實施 農(nóng)村土地承包法，2002年8月29日頒布、03年3月1日實施 （三）行政法規(guī) 國務院、國土資源管理部、建

6、設部（住房和城鄉(xiāng)建設部） （四）司法解釋 在土地或房地產(chǎn)糾紛中，有關法律適用的解釋。,導論六：房地產(chǎn)法的執(zhí)法機構與管理模式,（一）行政執(zhí)法機構 建設部 國土資源部 （二）司法機關 平等主體之間因房地產(chǎn)交易發(fā)生的民事權利糾紛 因行政執(zhí)法機關具體行政行為（如拒絕登記、罰款等）所引起的行政訴訟。 （三）管理模式 房地分管與房地統(tǒng)管兩種模式。,導論七：房地產(chǎn)法學的主要內(nèi)容,第一章 土地使用權制度 第二章 房屋所有權制度 第三章 房地產(chǎn)登記制度 第四章 土地征收與房屋拆遷制度 第五章 房地產(chǎn)（商品房）開發(fā)制度 第六章 房地產(chǎn)（商品房）交易制度 第七章 物業(yè)管理制度,第一章,我國土地使用權制度,主要內(nèi)容,

7、1節(jié)：制度設計的前提和基本內(nèi)容 2節(jié)：城市國有土地使用權 3節(jié)：農(nóng)村集體土地使用權,第一節(jié)：制度設計的前提和基本內(nèi)容,一、兩種所有制對應兩種所有權 全民所有制國家所有權（城市土地所有權）：范圍、特點 集體所有制集體土地所有權：所有權主體是誰？所有權主體代表是誰？集體所有的性質(zhì)公有還是共有 二、兩種所有權對應兩種使用權 城市土地所有權城市土地使用權：出讓、劃撥、租賃 集體所有權承包經(jīng)營權、宅基地使用權、建設用地使用權等,三、通過征收方式使集體所有轉化為國家所有 四、兩級土地使用權交易市場 一級市場：國家與市場主體之間的有償出讓土地的市場 二級市場：土地使用權人所進行的轉讓、租賃、抵押以及土地使用

8、權投資的各種交易活動。 五、農(nóng)村集體土地使用權禁止轉讓和從事經(jīng)營性開發(fā),城市土地使用權,第二節(jié),一、土地使用權的概念和特征 （一）概念 權利人對土地享有占有、使用、收益以及在法定或者約定期限內(nèi)依法轉讓的權利。,（二）特征,物權性 支配、排他、占有使用收益及依法處分 派生性 基于所有權人的意思而發(fā)生 從屬性 一方面，物權性可以對抗所有權人，但同時須受制于所有權人的意志 期限性 期限性并非所有用益物權的特點 可轉讓性 并非所有用益物權都具有轉讓性,二、城市土地使用權的形式 （一）出讓土地使用權：房管法第7條 1.土地出讓行為的概念 按照1995年開始實施的城市房地產(chǎn)管理法第7條的規(guī)定，土地使用權出

9、讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。,2.土地出讓特點,土地使用權出讓主體的特定性,出讓標的的特定性,法律關系的雙重性,土地出讓的有期限性,出讓金交納的一次性,土地使用權出讓主體的特定性,在土地使用權出讓法律關系中，出讓方只能是代表國家行使出讓權地方各級人民政府的土地管理部門，只有代表國家的各級人民政府具有法定的出讓權，即土地的一級市場實行國家壟斷。,返回,出讓標的的特定性,即出讓的土地只能是國有土地使用權，集體土地使用權目前還不能進入市場。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法

10、發(fā)生轉移的除外。,返回,法律關系的雙重性,土地出讓法律關系具有特殊性，其中，既包含了平等主體之間的民事法律關系，如受讓方有義務按出讓合同約定的用途、期限使用土地，交納出讓金，而出讓方有義務按期將符合合同要求的土地交付受讓方。，并為其辦理土地使用權出讓證書。如果任何一方違約，守約方均可追究其違約責任。但這一法律關系中同樣也包含有非平等民事主體之間的管理與被管理的行政法律關系。出讓方有權對受讓方進行警告、罰款甚至無償收回土地使用權的處罰條款。而且，一般將這樣的條款直接寫入出讓合同。,返回,出讓金交納的一次性 這里所說的一次性并非簽定合同后必須一次性交起出讓金。在領取土地使用權證之前，分一次或多次交

11、納出讓金都是正常的，但是在領取土地使用權證時，則必須將出讓金繳起。,返回,3、土地出讓的方式,是指國家依照法律的規(guī)定，將土地使用權出讓給土地使用者的具體形式。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第12條的規(guī)定，土地使用權的出讓方式有：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。2002年，國土資源部11號令發(fā)布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規(guī)定又確定了一種新的出讓方式：掛牌。,土地出讓的方式,協(xié) 議 出 讓,招 標 出 讓,拍 賣 出 讓,掛 牌,協(xié)議出讓,1.概念 是指有取得土地使用權意向的當事人直接向土地所有者提出有償使用土地的申請，并就土地的用途、范圍、價格等，通過談判、協(xié)商達成一致并簽訂土地使用權出讓合同的

12、一種方式。,2.弊端及限制 在制定城市房地產(chǎn)管理法時，就有學者建議取消協(xié)議出讓，因為這一出讓方式?jīng)]有引入競爭機制，交易不透明，人為因素較多，易產(chǎn)生腐敗。從后來的實踐看，確實如此。在2001年前，在法律規(guī)定的三種出讓方式中，以協(xié)議出讓的地塊占總出讓土地的95%以上。最典型的例子就是沈陽的慕馬案，2000年這個沈陽批出的地比大連還多，但收到的出讓金只有7000多萬，是大連的1/24。 資料：南有紅樓，北有夏宮。講的是“夏宮”的主人夏任凡（原沈陽客運集團總經(jīng)理）。從沈陽城區(qū)出發(fā)往東30多公里，莊園占據(jù)了南山的整個頂部，占地1278畝，花費約2000多萬元。,返回,招標出讓,1.概念 是在規(guī)定的時間內(nèi)

13、，由符合招標條件的單位和個人，以書面招標形式，競投某地塊的土地使用權，由招標人擇優(yōu)確定土地使用權的出讓方式。此方式引入了市場競爭機制，比較充分地體現(xiàn)了商品交換的原則。,2.特點,（1）從發(fā)布招標通告開始，經(jīng)投標階段，直到開標，標底和標價都是密封的，即招標人不說明自己的標底，投標人各自也不公開標價。 （2）中標者不一定是投標價的最高者。標價不是定標的唯一因素。投標人以往的業(yè)績，規(guī)劃方案等也將是作為評價的內(nèi)容。 （3）投標人只有一次投標機會。標書送達后即不得再對投標內(nèi)容作實質(zhì)性修改。,返回,拍賣出讓,1.概念 是指出讓人在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人，就所出讓的土地使用權公

14、開叫價競投，并按照“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。 拍賣出讓與招標出讓都是競爭性的簽約方式，但與招標方式相比，拍賣競爭更激烈，透明度更高，并且排除了出讓方的任何主觀因素。,2.特點,（1）拍賣出讓完全公開進行，從拍賣公告的發(fā)布，到拍賣時的叫價、應價及最終成交價格，都是在公開的場合進行 （2）除了參加競買人主體資格必須合格外，拍賣成交的唯一決定因素就是價格，即“價高者得”的原則。,返回,掛牌（土地使用權出讓的新方式）,1.概念 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時

15、的出價結果確定土地使用者的行為,2.特點,（1）掛牌出讓也是一種公開的形式。既要在指定的地點公布交易條件，即“掛牌顯示”，而且還必須事先在有關媒體上，發(fā)布掛牌公告。即公告有關掛牌出讓的基本信息。 （2）公開出價。即出讓人在規(guī)定的期限內(nèi)接受競買人的報價申請，并在報價欄內(nèi)更新掛牌價格，同一競買人可多次報價。 （3）要有一定的掛牌期限（不少于10個工作日）。與拍賣不同的是，掛牌接受報價要有一定的期限。較長的期限使得競買人有充分的時間分析市場情況，決定加價策略。,（4）遵循“價高者得”的原則。掛牌出讓成交的確認依據(jù)，價格是唯一的決定因素。 （5）方式簡便，節(jié)省組織等費用成本。招標方式一般期限較長，而且

16、要組織復雜的招標班子以及招標委員會，而拍賣則必須委托專門的拍賣機構進行。因此，招標拍賣不僅組織工作復雜，費用高。而掛牌方式則簡便易行，費用低廉。,掛牌出讓的成交規(guī)則,（1）在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。 （2）在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低底價者除外。 （3）掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于低價或均不符合其他條件，掛牌不成交。,2002年，國土資源部11號令發(fā)布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規(guī)定事實上取消了商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓

17、方式，其在24條規(guī)定：“應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分?！?可以說，2002年國土資源部的11號令的頒布和實施，標志著我國真正意義上的土地公開交易制度的正式建立，是我國土地市場化配置進程中的一個里程碑。,（二）劃撥土地使用權,土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用人通過劃撥方式取得的國有土地使用權，即是劃撥土地使用權.,1.與出讓土地使用權相比，具有以下特征,劃撥土地使用權的標的限于

18、國有土地，集體所有的土地只有被征收為國有土地之后才可以劃撥。 撥土地使用權的取得具有行政性。土地使用權的劃撥實質(zhì)是行政劃撥，其內(nèi)容只包括占有、使用和部分收益權。國家在對土地使用權劃撥時行使的是行政權力。而出讓則是民事合同行為。,撥土地使用權的取得具有無償性。這是劃撥與出讓的最關鍵的不同，土地使用權的出讓都是有償?shù)?。土地使用者取得土地使用權無需支付對價，雖然，土地使用者要繳納補償、安置等費用，但不必向國家支付地租性質(zhì)的費用。補償、安置等費用不是土地使用權的對價，而只是對原先的土地使用者的損失和重新安置的費用。 劃撥土地使用權具有無期性。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十二條 的規(guī)定， 依照本法規(guī)定以劃撥

19、方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 劃撥土地使用權具有特定性。,根據(jù)土地管理法第五十四條,建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得 （一）國家機關用地和軍事用地； （二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,2.劃撥土地使用權收回的條件,國家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實或城市建設發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回，另行支配。,應當無償收回劃撥土地使用權的條件,可以無償收回劃撥土

20、地使用權的條件,應當無償收回劃撥土地使用權的條件,具有下列因素之一的，應當無償收回劃撥土地使用權： A.土地使用者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移的。 B.因經(jīng)營管理不善等原因而解散的。 C.因不符合法定成立條件或者違法經(jīng)營而被撤銷的 D.因經(jīng)營嚴重虧損不能清償債務而宣告破產(chǎn)的。 E.未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)2年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。,返回,可以無償收回劃撥土地使用權的條件,市、縣人民政府根據(jù)城市建設需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回劃撥土地使用權。這里的城市建設，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行的建設，涉及城市政治、經(jīng)濟、文化建設和城市發(fā)展的廣泛領域；所謂城

21、市規(guī)劃，是指為確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設所作的綜合部署。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償。無償收回的劃撥土地使用權可依中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉讓暫行條例的規(guī)定出讓。,(三)經(jīng)濟適用住房用地,最早對“經(jīng)濟適用住房”給出完整說明的是1994年7月18日由國務院發(fā)布的關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定第二條提到，“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系?！蓖瑫r該決定第25條對經(jīng)濟適用住房建設用地也作出了規(guī)定，“經(jīng)濟適用住

22、房建設用地，經(jīng)批準原則上采取行政劃撥方式供應?！?1.概念,是指由國家給予政策性扶持和優(yōu)惠，以行政劃撥方式供應土地，并采取用政府指導價以微利價格向中低收入家庭出售的住房。,2.特點 經(jīng)濟適用住房是享受國家特殊優(yōu)惠政策的住房。這種優(yōu)惠主要體現(xiàn)在土地的供應方式上，并在稅收上享受優(yōu)惠。 經(jīng)濟適用住房的銷售對象是特定的，即只有中低收入家庭才具有購買經(jīng)濟適用住房的資格。高收入家庭只能購買商品房。 經(jīng)濟適用住房的銷售采用政策指導價格。經(jīng)濟適用住房政策的基本目的就是讓中低收入家庭能夠買的起房。允許開發(fā)商有3%以下的利潤。,（四）租賃土地使用權 我國土地一級市場的補充形式。針對實踐中存在的租賃土地使用權的現(xiàn)象

23、，1999年國土資源部發(fā)布了規(guī)范國有土地租賃若干意見,限制,租金標準：與地價標準相均衡，根據(jù)地價折算； 出租方式：盡可能采取招標、拍賣方式； 租賃期限：分短期租賃和長期租賃，前者不超過5年，后者不超過土地使用權出讓期限。 用途：符合城市規(guī)劃的要求。 登記,地上權 是在他人的土地上設立建筑物或工作物，從而利用他人土地的權利。實際上就是土地使用權,三、比較我國城市土地使用權與其他幾種用益物權,具有以下特征：,是使用他人土地的一種限制物權。地上權人對土地享有占有、使用、收益的權利。 地上權不僅及于土地的表層，而且依建筑物或工作物的性質(zhì)，可以及于土地的下層 地上權一般以協(xié)議方式設立，也可以以其他方式設

24、立。 地上權可以轉讓，也可以成為抵押權的標的。（在我國未經(jīng)開發(fā)的土地是禁止轉讓的） 地上權可依期滿而消滅,地役權 是以他人的土地供自己土地便利之用的一種限制物權。地役權產(chǎn)生于羅馬法。從本質(zhì)上說，地役權是為某塊土地提供便利而在另一塊屬于不同所有人的土地上附加的負擔，是為特定的土地利益而設定的物權，有通行權、引水權、取水權等。,具有以下特征：,地役權附隨于需役地，是需役地所有權的從權利。地役權不得直接或間接地與需役地相分離而轉讓，只能伴隨需役地在不同所有人之間轉移。 地役權是以他人土地便宜之用的物權。所謂便宜之用，一是滿足需役地自身的利益；二是供役地所供役的便利，應以解除需役地所有權的限制為目的。

25、 地役權是一種不可分割的權利。,完全物權（自物權、所有權） 物權 限制物權（他物權）（用益物權和擔保物權） 有一個香港的學者說過“這成千上萬的廣告牌其實都是設定了成千上萬的地役權”，這是很有道理的。其實這些都是設定了無數(shù)的地役權的，這是為了使自己的不動產(chǎn)價值得到增值而利用他人的不動產(chǎn)。,所謂地役權就是為了使自己的不動產(chǎn)價值得到增值而利用他人的不動產(chǎn)或者使他人不動產(chǎn)受到限制。香港街道上的廣告牌就是利用他人土地上的空間為自己設立一個廣告，這些廣告使自己的商業(yè)價值得到了增值，但是這些伸出的廣告使別人土地的空間受到了限制或者使別人不動產(chǎn)的權利受到了限制。,例子 如我在我的土地使用權的土地上蓋了一棟房子

26、，另一個公司土地使用權的紅線在我的使用權的邊上，他在紅線邊上又蓋了一棟房子，完全遮擋住了我的房子的通風、采光。,例子,如果我搞了一個高爾夫俱樂部，球場離俱樂部有相當?shù)木嚯x，如果順著公路走距離非常遠，但是如果要走近路就很近，但是要直線通過另外一個土地，就商量利用這個土地修一條路直接通到高爾夫球場，并支付一些報酬或補償，這樣雙方之間就達成了一個合同。這個例子中可以看出一些區(qū)別：前一個例子是使用相鄰權的規(guī)定，后一個例子是使用地役權的規(guī)定。,在前一個例子中盡管相鄰的另一方是在他的土地使用權中蓋的房子，但是他行使的這種權利將我的通風、光線都給遮擋住了，使我的基本生活需要不能得到滿足，使我的基本生存條件不

27、能得到實現(xiàn)，在這種情況下，如果通過談判的話，成本是非常高的甚至根本無法談判。如果這個問題不解決的話，我的基本生活條件就不能滿足。那么法律就要進行干預和介入，通過相鄰關系強行性的規(guī)范進行介入，為了維護相鄰一方的基本生活條件及生活利益需要的滿足，法律要強制性地要求相鄰的另一方必須要給相鄰的一方提供便利，因為盡管紅線到了邊上，也要再退一步，給相鄰一方提供基本生活滿足的幫助，這也是構件和諧社會的需要。,將后一個例子放入地役權而不是放到相鄰權中，是因為通往高爾夫球場并不是沒有路而走，而是為了使自己的經(jīng)營更有效力，獲得更高的商業(yè)利益，這種利益不是生產(chǎn)、生活最基本的需要，不是說這個利益不能滿足就沒有了基本的

28、生存條件，而是為了賺更多的錢，這時法律就沒有必要進行干預了。這時就不能使用相鄰關系，雙方只能通過協(xié)商、談判來解決，這個談判、協(xié)商就屬于地役權的范疇。故相鄰權和地役權最大的區(qū)別表現(xiàn)為是否為了生產(chǎn)、生活的基本需要而作出干預。,相鄰權是法定的一種干預的方式，是一種法定的限制，而地役權不是一種法定的限制，而是由雙方通過合同而設定的權能，是否設定？怎么設定？由當事人通過合同來確定，當然它能否成為物權是由法律規(guī)定的，是否要設定為物權是由當事人約定的。相鄰權是為了最基本的生活需要，如果法律不作干預的話會引發(fā)不必要的紛爭甚至沖突，因為當一個人的基本生存條件都不能滿足的時候，就會引發(fā)非常激烈的權利沖突。,在后一

29、種情況下，從利益平衡來考慮，法律不干預也不至于引起劇烈的權利沖突，從利益平衡考慮，也沒有必要進行干預，可以由當事人自己通過談判來解決。所以地役權是一種通過合同而設定的物權，相鄰權是一種法定的對權利的限制。因為相鄰權是一種法定的直接的干預，而地役權是通過法律規(guī)定的，所以法律對相鄰權作出干預的時候，是不需要向相鄰另一方作出補償?shù)摹?如我在我的土地使用權的土地上蓋了一棟房子，另一個公司土地使用權的紅線在我的使用權的邊上，他在紅線邊上又蓋了一棟房子，完全遮擋住了我的房子的通風、采光。使我的基本生活需要不能得到滿足，使我的基本生存條件不能得到實現(xiàn)，在這種情況下，如果通過談判的話，成本是非常高的甚至根本無

30、法談判。如果這個問題不解決的話，我的基本生活條件就不能滿足。那么法律就要進行干預和介入， 這就是相鄰權.,甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權登記前將房屋出賣并交付給乙，辦理產(chǎn)權登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權移轉登記。丙受丁脅迫將房屋出賣給丁，并完成了移轉登記。丁旋即將房屋出賣并移轉登記于戊。請回答： 1.在辦理繼承登記前，關于甲對房屋的權利狀態(tài)，下列選項正確的是： A.甲已經(jīng)取得了該房屋的所有權 B.甲對該房屋的所有權不能對抗善意第三人 C.甲出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力 D.甲可以出租該房屋,2.關于甲、乙、丙三方的關系，下列選項正確的是： A.甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無

31、效 B.乙對房屋的占有是合法占有 C.乙可以訴請法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效 D.丙已取得該房屋的所有權 3.關于戊的權利狀態(tài)，下列選項正確的是： A.戊享有該房屋的所有權 B.戊不享有該房屋的所有權 C.戊原始取得該房屋的所有權 D.戊繼受取得該房屋的所有權,答案：ACD 解析：物權法第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。由此，A的說法正確； 物權法第31條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。由此，C的說法正確。 至于D，因為房屋所有權已經(jīng)屬于甲，甲當然可以將房

32、屋出租行使收益權，D的說法正確，當選，本題正確答案是ACD.,答案： BD 解析：物權法第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”所以A的說法錯誤。 乙是基于甲的意思表示而占有該房屋的，其占有是合法占有，B的說法正確；債是具有相容性的，因此，一個標的物上可以同時存在幾個債權債務關系，甲享有繼承房屋的所有權，且已經(jīng)辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)的情況下，甲有權與丙簽訂買賣合同，雖然，甲存在一房二賣的情況，但是，每個買賣合同都是有效的。因此，C的說法錯誤； 甲是房屋的所有權人，其和丙簽訂合同

33、出賣自己的房屋并辦理了過戶登記手續(xù)，丙因此取得房屋的所有權，D的說法正確，本題正確答案是BD.,答案：AD 解析：雖然丁脅迫丙將房屋轉移給他，但是因為辦理了過戶登記，丁就是房屋的所有權人，其將房屋轉讓給戊，戊是善意第三人，戊是基于合同，繼受取得了該房屋的所有權，A和D的說法是正確的。,第三節(jié),農(nóng)村集體土地使用權,一、土地承包經(jīng)營權,1.概念 土地承包經(jīng)營權，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對集體所有，或國家所有由集體經(jīng)濟組織長期使用的農(nóng)業(yè)土地，采取家庭承包、招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，依法對所承包的土地進行占有、使用、收益的權利。 土地承包經(jīng)營權是我國農(nóng)村經(jīng)濟體制改革的產(chǎn)物，對于促進我國農(nóng)村經(jīng)濟的

34、發(fā)展起到了重大推動作用。,2.特征,期限性 限制性 計劃分配性 身份性 物權性,3.物權性質(zhì)的弱化表現(xiàn)在以下方面,權利不夠穩(wěn)定、無繼承性、不能抵押、權利轉讓的限制（法律上的限制、農(nóng)業(yè)發(fā)展缺乏相關政策的支持，如農(nóng)業(yè)補貼、保險等）,4.流轉形式及法律限制,轉包與轉讓 出租 入股 反租倒包,5.流轉合同形式及權利變更規(guī)則,書面形式； 物權法規(guī)定：登記對抗原則,二、農(nóng)村建設用地使用權 集體建設用地使用權是指民事主體以非農(nóng)業(yè)建設為使用目的，依法對集體土地享有的使用權。 該項權利強調(diào)土地使用的目的為非農(nóng)業(yè)建設，權利客體為集體所有土地，使用權的主體可分為公民、法人、個體工商戶等任意民事主體。 集體建設用地的

35、使用權范圍包括：宅基地使用權、鄉(xiāng)村企業(yè)建設用地使用權、鄉(xiāng)村公益建設用地使用權。,1.宅基地使用權,在我國，土地只能是屬于國家或集體所有，但法律同時保護公民的私有房屋所有權。宅基地使用權就是公民因私有房屋而使用國家或集體所有的土地的權利。,（1）宅基地使用權特征,主體的特定性或身份性； 無償性 永久性 分配性 繼承性,（2）宅基地使用權權利取得,申請、審批 公民宅基地使用權的取得，必須經(jīng)過合法的批準手續(xù)。任何人都不能未經(jīng)任何批準擅自占地建造房屋。,（3）宅基地使用權權利限制,不得改變用途； 禁止轉讓； 禁止抵押； 一戶一處,2.鄉(xiāng)村企業(yè)建設用地使用權,權利取得 申請、審批 權利限制 不得改變用途

36、； 禁止轉讓； 禁止裸地抵押，可以附隨地上建筑物抵押。,三、基本農(nóng)田保護制度 所謂基本農(nóng)田，是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。,下列耕地應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū),（1）經(jīng)國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 （2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田； （3）蔬菜生產(chǎn)基地； （5）農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田。 基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施,加強對基本農(nóng)田的保護,基本農(nóng)田保護區(qū)一經(jīng)依法劃定，

37、任何單位和個人不得改變或者占用?；巨r(nóng)田保護區(qū)受法律的嚴格保護。,(1)需要占用基本農(nóng)田應報國務院批準,國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農(nóng)田保護區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉用或者征用土地的，必須經(jīng)國務院批準。,(2)實行基本農(nóng)田補充制度,經(jīng)國務院批準占用基本農(nóng)田的，當?shù)厝嗣裾畱敯凑諊鴦赵旱呐鷾饰募薷耐恋乩每傮w規(guī)劃，并補充劃人數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)幕巨r(nóng)田。占用單位應當按照占多少、墾多少的原則，負責開墾與所占基本農(nóng)田的數(shù)量與質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。 占用基

38、本農(nóng)田的單位應當按照縣級以上人民政府的要求，將所占用基本農(nóng)田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。,（3)禁止破壞基本農(nóng)田,禁止任何單位和個人在基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)建窯、建房、建墳、挖沙、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農(nóng)田的活動。禁止任何單位和個人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。,禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。經(jīng)國務院批準的重點建設項目占用基本農(nóng)田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅基本農(nóng)田的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當繳納閑置費；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)國務院批準，由縣級以上人民政府

39、無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種，重新劃人基本農(nóng)田保護區(qū)。承包經(jīng)營基本農(nóng)田的單位或個人連續(xù)2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。,(4)實行基本農(nóng)田地力等級評定制度,利用基本農(nóng)田從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人應當保持和培肥地力?？h級人民政府應當根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定基本農(nóng)田地力分等定級辦法，由農(nóng)業(yè)行政主管部門會同土地行政主管部門組織實施，對基本農(nóng)田地力分等定級，并建立檔案。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會應當定期評定基本農(nóng)田地力等級。有關主管部門應當建立基本農(nóng)田地力與施肥監(jiān)測，環(huán)境污染監(jiān)測和評價等制度。,(5)實行基本

40、農(nóng)田保護責任書制度,在建立基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的地方，縣級以上地方人民政府應當與下一級人民政府簽訂基本農(nóng)田保護責任書；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當根據(jù)與縣級人民政府簽訂的基本農(nóng)田保護責任書的要求，與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會簽訂基本農(nóng)田保護責任書。 基本農(nóng)田保護責任書應當包括下列內(nèi)容：基本農(nóng)田的范圍、面積、地塊；基本農(nóng)田的地力等級；保護措施；當事人的權利與義務；獎勵與處罰。,安徽鳳臺:巧取豪奪征耕地 村干部當起開發(fā)商,合肥2007年月日電（記者王圣志）安徽鳳臺縣朱馬店鎮(zhèn)徐橋村數(shù)十畝耕地上，一幢幢上下兩層的紅磚房正拔地而起，有的已經(jīng)落成，有的建設過半，到處呈現(xiàn)出一片繁忙的建設景象。村民告訴記者，這些房屋

41、是由徐橋村黨支部書記謝玉奎、村委會主任徐國遠等人“開發(fā)”的，說是“建設新農(nóng)村”而且還有“規(guī)劃”畝耕地用于房屋和街道建設。村里不準農(nóng)民在自家的宅基地上蓋房，農(nóng)民必須購買村干部“開發(fā)”的高價房 .,巧立名目違規(guī)“開發(fā)”,記者來到徐橋村后計村民組，幾位村民告訴記者，從去年開始，村干部以新農(nóng)村建設規(guī)劃為名，征用了這個村民組畝多土地，當初說是按照每戶分地的標準，作為農(nóng)民自建房用地，并讓村民在征地合同上簽字。合同簽訂后，村里卻不允許村民在合同規(guī)定的分地上自己建房，村委會主任徐國遠強行以每畝萬元征用，自己投資建房。 從去年月開始，徐國遠在這些土地上蓋了多間上下兩層的商品房，還在房屋后面開挖魚塘。 記者看到，

42、在這塊耕地上，多間上下兩層的磚混房已經(jīng)建成，部分房屋已經(jīng)售出。已入住的一戶徐姓村民說，這些房屋的確是徐國遠開發(fā)的，上下間房屋的售價為萬元。,第四節(jié),土地使用權轉讓法律制度,本節(jié)重點,土地使用權轉讓的概念 土地使用權轉讓的條件 土地使用權轉讓的程序,一、土地使用權轉讓的概念,根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第19條的規(guī)定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。,二、土地使用權轉讓的條件,以出讓方式獲得土地使用權后的轉讓條件,以劃撥方式獲得土地使用權后的轉讓條件,（一）以出讓方式獲得土地使用權后的轉讓條件,城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第19條第

43、2款的 規(guī)定，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。 同時城市房地產(chǎn)管理法對土地使用權的轉讓也規(guī)定了具體的條件：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：,應當符合下列條件：,（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 （3）轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。,（二）以劃撥方式獲得土地使用權后的轉讓條件,以劃撥方式取得的土地使用權，一般是

44、無償?shù)幕騼H僅繳納了補償、安置等較少費用后取得的。 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第45條規(guī)定了轉讓的條件：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：,（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人； （2）領有國有土地使用證； （3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明； （4）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定

45、辦理。,根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條分兩種情況,一是辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金后方可轉讓即以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 另一種是經(jīng)批準可不辦理土地使用權出讓手續(xù)的即以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。,注意,這里所說的“不辦理土地使用權出讓手續(xù)”的情形是

46、指國家暫時無法或不需要轉為出讓方式供應的地塊。這樣規(guī)定主要考慮的是，既充分顧及到土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，同時又考慮到避免國家土地收益的流失。,三、土地使用權轉讓的程序,土地使用權的出讓和劃撥的轉讓條件雖有區(qū)別，但二者的轉讓程序大致相同，基本上都要經(jīng)歷以下四個程序：,提 交 轉 讓 申 請,審 查 批 準,交納 出讓 金 、 稅費,登 記 發(fā) 證,（一）提交轉讓申請,在符合法定的轉讓條件后，現(xiàn)有的土地使用者方可向當?shù)氐耐恋刂鞴懿块T提出土地使用權轉讓的申請。并應提交已符合轉讓條件的相關證明，以及與受讓方簽訂的轉讓合同等文件。,（二）審查批準,這一程序性規(guī)定是一種強制性規(guī)范，即任何土地使用權的

47、轉讓如果未經(jīng)主管部門批準同意，都將是無效的。在這一程序上，土地主管部門除了要審查土地使用權轉讓是否已經(jīng)符合法定轉讓條件外，還應當審查轉讓方和受讓方所簽訂的轉讓合同是否改變了土地用途，是否與此前土地部門與轉讓方所簽訂的國有土地使用權出讓合同有實質(zhì)性的沖突。,（三）交納出讓金、稅費,經(jīng)審查后同意轉讓的，如果是劃撥土地使用權還應首先辦理出讓土地使用權的轉換手續(xù)并交納出讓金，或者經(jīng)批準不需辦理出讓手續(xù)的，則將轉讓收益中的土地收益上繳國家。同時還應交納土地增值稅、契稅。,（四）登記發(fā)證,上述手續(xù)完成后，土地管理部門應當為轉讓雙方辦理過戶登記手續(xù)，并為新的受讓人頒發(fā)土地使用證。,四、土地轉讓中的“陰陽合同

48、”,所謂的“陰陽合同”合同，也被稱為桌面桌低合同。即合同當事人為規(guī)避法律或實現(xiàn)某種非法或不當利益，而就某種民事權利義務關系訂立協(xié)議時，分別簽訂兩份合同。一份是公開的，但并不實際履行的；另一份是私下的、不公開的，但卻是當事人實際履行的合同。 通常情況下，兩份合同權利義務所指向的標的物：土地使用權是完全相同的。但在具體的價款、支付方式、履行期限、雙方的責任等實質(zhì)性內(nèi)容則有較大的區(qū)別。,在土地使用權轉讓過程中，常見的“陰陽合同”主要有以下三種：,（一）先簽約轉讓，條件符合后再另行簽約,(二)假合作，真轉讓,（三）低價報批，高價履行,（一）先簽約轉讓，條件符合后再另行簽約,城市房地產(chǎn)管理法等有關法律對

49、以出讓方式取得土地使用權的土地再轉讓行為有很嚴格的限制性條件，如以出讓方式取得土地使用權的，轉讓時必須“按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。土地使用權轉讓時如果不符合法定條件，土地管理部門則不予批準，也不能為其辦理土地使用權的登記過戶手續(xù)。這些手續(xù)不能辦妥，則必將影響受讓方的今后利益。,因此，轉讓方往往是先與受讓方私下簽訂一份轉讓合同，并由受讓方進行投資建設。待達到法定的投資額度后，再簽定一份合同用于辦理土地使用權轉讓登記審批過戶手續(xù)。而所附投資額的證明均為轉讓方的投資。,(二)假合作，真轉

50、讓,依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十七條的規(guī)定， 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。,由于純粹土地使用權轉讓，法律規(guī)定了許多限制性的條件，取得土地使用權的一方為了實現(xiàn)轉讓，往往與受讓方簽訂一份合作協(xié)議，并以此協(xié)議辦理報批手續(xù)。私下里雙方再簽訂一份真正的轉讓協(xié)議，并照此履行。待具備了法定轉讓條件之后，再以補充協(xié)議等方式，變更先前報批的合同條款，將土地使用權完全轉讓給受讓方，同時完善相關審批手續(xù)。,（三）低價報批，高價履行,土地使用權轉讓時，轉讓方和受讓方均應依照有關規(guī)定交納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。而有關稅費大都依照成交額的一定比例收取

51、的。為了少交稅費，轉讓方和受讓方辦理土地使用權轉讓過戶手續(xù)時，報送的合同轉讓費往往很低，而私下簽訂的合同，轉讓費則要高的多。采用低價申報的方法可以給轉讓雙方帶來經(jīng)濟上的好處，這是促成他們簽訂“陰陽合同” 的直接動機。,案例,原告某中科公司為一家有限責任公司。2008年7月21日，原告中科公司和被告陽光酒店簽訂了一份合作開發(fā)金利花園合同書，內(nèi)容為：一.雙方合作開發(fā)金利花園，其位于某城區(qū)南面，占地面積一萬陸仟多平方米，使用年限七十年。二.項目總投資為人民幣1.8億元，其中陽光酒店以土地使用權作價5000萬元參加合作，此外不再投入任何資金。其他開發(fā)建筑費用1.3億元，由中科公司自籌負責。三.陽光酒店

52、收到中科公司給5000萬元合作款后，在一個月內(nèi)將該土地使用權變更為中科公司所有。四.陽光酒店以土地作價為5000萬元人民幣按下列方式收回，建委立項批文下達后6個月內(nèi)，中科公司給付陽光酒店2100萬元，以后，12個月內(nèi)再付2900萬元。該項目無論虧損與盈利，中科公司都必須付給陽光酒店600萬元人民幣回報。,合同簽訂后，中科公司投資對金利花園項目進行了部分工程建設。2000年9月15日，被告陽光酒店又與某福利源有限公司簽訂了一份金利花園土地使用權轉讓合同，將涉案土地另行轉讓給該公司，并辦理了合建審批手續(xù)和土地變更登記手續(xù)，進行了開發(fā)建設。原告認為自己的合作權利受到了侵害。于是向法院提起訴訟，要求判令被告承擔違約責任，支付原告違約金1800萬元。,被告陽光酒店辯稱：合作開發(fā)金利花園合同書的性質(zhì)是名為合作，實為土地使用權的轉讓合同。理由，從合同內(nèi)容來看，陽光酒店以土