1、浙江綠城物業(yè)管理有限公司 接管驗收與裝修管理培訓(xùn),培訓(xùn)人：李紀(jì)毅,培訓(xùn)課題,新樓盤的交接驗收,工程部經(jīng)理,電氣維修主管,綜合維修主管,值班電工,電梯維護工,弱電維修工,強電維修工,空調(diào)運行工,水管五金維修工,泥木維修工,油漆工,強弱電主管 綜合維修主管,工程主管基本工作內(nèi)容,管理處 客戶服務(wù) 中心,管理處工程部主管 （記錄）,提出服務(wù)需求,回 訪,服務(wù)渠道 （部門下屬的各維修工種）,信息反饋,迅速傳遞指令,提供工程維修保養(yǎng)服務(wù),業(yè)主 與使用人,實施指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督,管理處工程部為業(yè)主與使用人提供服務(wù)的基本流程,設(shè)施設(shè)備,管理處工程部主管 （維護保養(yǎng)計劃）,管理處,檢 查,工程部下屬機構(gòu)人員 （

2、部門下屬的各維修工種）,信息反饋,傳遞工作指令,實施維護保養(yǎng)計劃,實施全過程監(jiān)督、指導(dǎo),計劃上報,指令,日常巡查,日常巡查,管理處工程部設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃實施的基本流程,匯報與建議,領(lǐng)導(dǎo),管理處經(jīng)理,管理處工程部主管,管理處節(jié)能小組 （管理處各部門人員）,設(shè)施 設(shè)備,直接指導(dǎo),提供數(shù)據(jù),專題研討與日常巡查,工程部下屬機構(gòu)人員（部門下屬的各維修工種）,實施節(jié)能工作,實施全過程監(jiān)督、指導(dǎo),管理處工程部設(shè)施設(shè)備節(jié)能實施的基本流程,指導(dǎo) 反饋 下達(dá)各類,節(jié)能方案與指令,信息反饋,服務(wù)與其他培訓(xùn),總 公 司 培 訓(xùn) 大 綱,管理處工程部主管,管理處經(jīng)理,電氣 領(lǐng)班,綜合 領(lǐng)班,工程部下屬機構(gòu)人員,管理

3、處其他部門人員,使用人與業(yè)主,使用 操作 培訓(xùn),管理處工程部工程人員培訓(xùn)的基本流程,指導(dǎo) 備案 備案 指導(dǎo),指導(dǎo),匯報、備案,專業(yè) 培訓(xùn) 指導(dǎo),技能培訓(xùn) 技能培訓(xùn) 引導(dǎo),新樓盤交接驗收,基本工作內(nèi)容 項目設(shè)施設(shè)備接管驗收首先要了解組成部分內(nèi)容，以便分類接管驗收，同時有助于日后的工程管理與維護計劃制定和節(jié)能。,物業(yè)管理內(nèi)容,房屋建筑共用部位 是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主、使用人共同所用的外墻面、承重墻體、樓蓋、屋頂、樓梯間、走廊通道、門廳、公共衛(wèi)生間、庭院、水泵房、電表間、電話分線間、電梯機房等。,物業(yè)管理內(nèi)容,共用設(shè)施設(shè)備 包括共用的樓層給排水管道、各類管井道、共用照明、消防設(shè)施設(shè)備、各類水泵

4、、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁與周界報警系統(tǒng)、建筑物防雷設(shè)施、背景音樂、電子巡更、車庫管理系統(tǒng)等。,物業(yè)管理內(nèi)容,公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物 包括道路、室外給排水管道、各類陰井、泵井、化糞池、道路與停車場、圍墻與圍欄、活動娛樂設(shè)施與綠化小品等。,樓宇的分類內(nèi)容,小 區(qū),樓幢數(shù),單元數(shù),屋面,地下車庫,景觀廣場,消防水箱,電梯機房,消防樓道,電梯廳,單元管井道,單元門廳,人防用房,停車庫,配電房,水泵房,出入坡樓道,設(shè)備機房,綠化小品,廣 場 道 路,休 閑 設(shè) 置,娛樂活動設(shè)置,圍 欄 圍 墻,大 門 設(shè) 置,燈 光 照 明,分類內(nèi)容舉例,桂花城一期(假如新接管) 建立桂花城(一期) 共用設(shè)施設(shè)備和

5、管理用房基礎(chǔ)統(tǒng)計表,分類內(nèi)容舉例,（一）地下室部份 1、地下室公共走廊和車庫，由我司承擔(dān)費用； 2、地下室消防排煙風(fēng)機房，由我司承擔(dān)費用； 3、地下室排污水泵房，由我司承擔(dān)費用； 4、地下室生活水泵房； 5、鍋爐房，由業(yè)主承擔(dān)費用（要裝分電表）； 6、人防房； 7、消防放水房； 8、消防閥門房； 9、配電房； 10、凈水器房，由業(yè)主承擔(dān)費用（要裝分電表）； 11、消防水泵房； 12、地下室私家?guī)旆?，由業(yè)主承擔(dān)費用（要裝分電表）。,分類內(nèi)容舉例,（二）景觀部份(由我司承擔(dān)費用) 1、高桿路燈 ； 2、庭院燈； 3、景觀燈； 4、噴泉水泵； 5、噴泉景燈； 6、大門名牌燈與泛光照明燈； 7、景觀用

6、水與抽水泵； 8、節(jié)日彩燈； 9、道路、廣場、休閑區(qū)域。,分類內(nèi)容舉例,（三）弱電部份 1、可視對講門禁設(shè)備，由業(yè)主承擔(dān)費用； 2、可視對講門禁設(shè)備應(yīng)急電源UPS，由我司承擔(dān)費用； 3、周界報警系統(tǒng)，由我司承擔(dān)費用； 4、監(jiān)控系統(tǒng)，由我司承擔(dān)費用； 5、門禁卡制作與服務(wù)系統(tǒng)，由我司承擔(dān)費用； 6、消監(jiān)控中心及應(yīng)急電源UPS，由我司承擔(dān)費用； 7、大門道閘，由我司承擔(dān)費用； 8、電話、寬帶、電視、移動與聯(lián)通等用房和設(shè)備箱，由 營運商承擔(dān)費用。,分類內(nèi)容舉例,（四）樓宇單元部份 1、單元內(nèi)公共樓道、門廳照明，由業(yè)主承擔(dān)費用； 2、單元內(nèi)業(yè)主電表箱，由業(yè)主承擔(dān)費用（電力部門負(fù)責(zé)）； 3、小高層樓電梯

7、機房； 4、小高層樓強電間、弱電間、管道間（分類由我司和營運商分別承擔(dān)費用）。 （五）商鋪部份 1、商鋪內(nèi)公共樓道照明，由業(yè)主承擔(dān)費用； 2、商鋪內(nèi)業(yè)主電表箱，由業(yè)主承擔(dān)費用（電力部門負(fù)責(zé)）； 3、物業(yè)經(jīng)營用房，由承包商承擔(dān)費用（自負(fù)盈虧）； 4、各類活動場，由經(jīng)營部門承擔(dān)費用（自負(fù)盈虧）。,分類內(nèi)容舉例,檢查內(nèi)容： 1、統(tǒng)計各類管理用房的位置、大小、內(nèi)置設(shè)施設(shè)備情況； 2、統(tǒng)計管理處承擔(dān)費用的部位的用電、用水情況及可能的隱患與占用； 3、統(tǒng)計非管理處承擔(dān)費用的部位的用電、用水情況，及與管理處或開發(fā)商的協(xié)議； 4、統(tǒng)計管理處管理的共用部位的實際情況，特別是缺陷與需要維修、維護的項目。,分類內(nèi)容

8、舉例,目的： 1、針對管理用房，可以最大化的創(chuàng)造利益； 2、通過統(tǒng)計來分析管理處盈虧增減點； 3、對應(yīng)收費用及不利費用方面有依據(jù)； 4、統(tǒng)計出共用部位的維修、維護的項目，以便針對項目充分利用經(jīng)營性收入的費用來減少管理處費用支出。,制定工作計劃,依據(jù): 公司 公司 公司,開發(fā)商提供資料與圖紙,（一） 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 1、 項目開發(fā)批準(zhǔn)文件； 2、 規(guī)劃許可證； 3、 土地使用批準(zhǔn)文件； 4、 用地紅線圖； 5、 建筑執(zhí)照； 6、 拆遷資料。,開發(fā)商提供資料與圖紙,（二）合同資料： 1、 建筑施工合同； 2、 消防施工合同； 3、 配電房設(shè)備施工合同； 4、 電梯供貨與安裝合同； 5、 室內(nèi)裝修合

9、同； 6、 甲供各類材料鑒定合格證書及供貨合同； 7、 設(shè)施設(shè)備供貨與安裝施工合同； 8、 室外管網(wǎng)施工合同及給排水、煤氣等管道的試壓報告； 9、 弱電供貨與安裝施工合同； 10、綠化供貨與施工合同；,開發(fā)商提供資料與圖紙,（三）綜合/竣工驗收資料： 1、 建設(shè)工程竣工驗收證明書； 2、 公共配套設(shè)施（綜合）驗收合格書； 3、 杭州市建筑消防審核意見書與檢查書； 4、 供水合同； 5、 市政排水證； 6、 供電協(xié)議書、許可證； 7、 供氣協(xié)議書、許可證； 8、 人防設(shè)施檢定合格證與平時使用證； 9、 防雷設(shè)施檢定合格證； 10、電梯準(zhǔn)用證； 11、通信設(shè)施合格證； 12、交通道路批復(fù)意見書。,

10、開發(fā)商提供資料與圖紙,（四）機電設(shè)備資料： 1、 機電設(shè)備出廠合格證；2、 供電設(shè)備使用說明書； 3、 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；4、 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。,開發(fā)商提供資料與圖紙,（五）圖紙類： 1、建筑竣工圖（包括總平面布置圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)等系統(tǒng)工程竣工圖）； 2、弱電竣工圖（包括消控中心設(shè)備、監(jiān)控中心設(shè)備、周界報警、樓宇監(jiān)控、門禁、通訊網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視、背景音樂等系統(tǒng)工程竣工圖）； 3、電梯、高配、變頻水泵等設(shè)備圖紙； 4、室內(nèi)裝飾裝修圖紙； 5、管網(wǎng)管線變更圖紙； 6、景觀竣工圖。,開發(fā)商提供資料與圖紙,（六）標(biāo)識類 1、設(shè)備房與區(qū)域標(biāo)識； 2、高配房內(nèi)

11、各類標(biāo)識與操作圖版； 3、配電開關(guān)與線路標(biāo)識； 4、設(shè)備標(biāo)識； 5、管線標(biāo)識；,開發(fā)商提供資料與圖紙,（七）其他 1、設(shè)施設(shè)備房的鑰匙； 2、配電柜、箱的鑰匙； 3、小區(qū)活動設(shè)施； 4、管理、經(jīng)營用房； 5、景觀小品。 開發(fā)商工程部提供小區(qū)各未完成工程的進度表或精裝修的工程進度表,單元門廳檢查記錄表 單元門廳： 檢查人： 日期：,表單,表單,表單,表單,表單,表單,表單,消防樓道檢查記錄表 消防樓道： 檢查人： 日期：,表單,表單,表單,房 屋 驗 收 檢 查 表 幢 單元 室 檢查人： 檢查日期： 年 月 日,表單,表單,表單,表單,將設(shè)施設(shè)備分項或分區(qū)域或內(nèi)容建立檢查表單. 表單內(nèi)容可安項

12、目實際配置進行建立. 表單使員工清楚的知道工作內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn). 表單數(shù)據(jù)統(tǒng)計反映接管樓盤的設(shè)計和施工質(zhì)量. 通過表單統(tǒng)計缺陷,反饋開發(fā)商進行整改. 通過表單為日后維護保養(yǎng)計劃制定奠定了基礎(chǔ).,建立系統(tǒng)圖,配電系統(tǒng)操作圖(舉例) 生活用水系統(tǒng)-閥門位置圖-計量表位置圖； 消防消火栓-閥門位置圖-消防消火栓接口位置圖； 消防噴淋-閥門位置圖-各地下室區(qū)域消防噴淋頭數(shù)量； 景觀供水網(wǎng)-閥門位置圖-景觀供水籠頭位置圖； 排水管井-排水管道走向圖-排水窨井位置圖.,建立系統(tǒng)圖,海寧百合新城一期配電系統(tǒng)操作圖 海寧百合新城一期設(shè)施設(shè)備的接管驗收主要內(nèi)容是電器方面，用電安全人命關(guān)天，電器設(shè)備可能是物業(yè)管理的負(fù)增

13、長點，為此我們不但要考慮現(xiàn)在的接管驗收有程序，同時完成日后物業(yè)管理中的電器管理操作及時性、方便性、安全性、完好率和延續(xù)性，因此要建立海寧百合新城一期配電系統(tǒng)操作圖,建立系統(tǒng)圖,編制一期主配電箱； 1# 配電箱-位置：3# 樓下西側(cè)地下室人行入口內(nèi)側(cè)墻； 上級電源：室外變配電箱； 控制范圍：2# 、3# 、4# 樓地下室公共走廊與設(shè)備房操作 2# 、3# 、4# 樓地下室消防排煙風(fēng)機操作箱； 2# 、3# 、4# 樓地下室排污水泵操作箱； 2# 、3# 、4# 樓地下室私家車庫和私家?guī)旆侩姳硐洌?控制10# 配電箱。 2# 配電箱-位置：5# 樓下西側(cè)地下室車庫人行入口內(nèi)側(cè)墻； 上級電源：室外變

14、配電箱； 控制范圍：5# 、6# 樓地下室公共走廊與設(shè)備房操作箱； 5# 、6# 樓地下室消防排煙風(fēng)機操作箱； 5# 、6#樓地下室排污水泵操作箱； 5# 、6#樓地下室私家車庫和私家?guī)旆侩姳硐洹?建立系統(tǒng)圖,3# 配電箱-位置：8# 樓3單元內(nèi)側(cè)墻； 上級電源：室外變配電箱； 控制范圍：8# 樓地下室私家?guī)旆侩姳硐洌?8# 樓地下室排污水泵操作箱。 4# 配電箱-位置：9# 、10# 樓下地下室車庫東側(cè)人行入口內(nèi)側(cè)墻； 上級電源：室外變配電箱； 控制范圍：9# 、10# 樓地下室公共走廊與設(shè)備房操作箱； 9# 、10# 樓地下室消防排煙風(fēng)機操作箱； 9# 、10# 樓地下室排污水泵操作箱；

15、9# 、10# 樓地下室私家車庫和私家?guī)旆侩姳硐洹?5# 配電箱-位置：11# 、12# 樓下地下室車庫西側(cè)人行入口內(nèi)側(cè)墻； 上級電源：室外變配電箱； 控制范圍：11# 、12# 樓地下室公共走廊與設(shè)備房操作箱； 11# 、12# 樓地下室消防排煙風(fēng)機操作箱； 11# 、12# 樓地下室排污水泵操作箱； 11# 、12# 樓地下室私家車庫和私家?guī)旆侩姳硐洌?控制11# 配電箱。,建立系統(tǒng)圖,6# 配電箱-位置：13# 、14# 樓下地下室車庫西側(cè)人行入口內(nèi)側(cè)墻； 上級電源：室外變配電箱； 控制范圍：13# 、14# 樓地下室公共走廊與設(shè)備房操作箱； 13# 、14# 樓地下室消防排煙風(fēng)機操作箱

16、； 13# 、14# 樓地下室排污水泵操作箱； 13# 、14# 樓地下室私家車庫和私家?guī)旆侩姳硐洹?7# 配電箱-位置：16# 樓2單元內(nèi)側(cè)墻； 上級電源：室外變配電箱； 控制范圍：16# 樓地下室私家?guī)旆侩姳硐洌?2# 、3# 、4# 樓地下室消防排煙風(fēng)機操作箱； 2# 、3# 、4# 樓地下室排污水泵操作箱監(jiān)控中心配電箱； 16# 樓地下室排污水泵操作箱。 8# 配電箱-位置：大門南側(cè)崗?fù)?nèi)； 上級電源：從2# 樓地下室車庫消防排煙風(fēng)機操作箱（編號1# -）引入； 控制范圍：大門南側(cè)景觀路燈； 南側(cè)一期道閘； 南側(cè)崗?fù)?nèi)空調(diào)、插座、照明； 南側(cè)人行出入口景觀燈； A商鋪內(nèi)業(yè)主電表箱。 9

17、# 配電箱-位置：大門北側(cè)崗?fù)?nèi)； 上級電源：從8# 配電箱引入； 控制范圍：大門北側(cè)景觀路燈； 北側(cè)一期道閘； 北側(cè)崗?fù)?nèi)空調(diào)、插座、照明； 北側(cè)人行出入口景觀燈。 10# 配電箱-位置：3# 樓西北角外墻人行入口處； 上級電源：從1# 配電箱引入； 控制范圍：一期東主干道以西，一期南主干道以北，西河以南（北區(qū)塊）的景觀庭院燈、高桿路燈、噴泉水泵和噴泉景。 11# 配電箱-位置：12# 樓3單元西側(cè)外墻角處； 上級電源：從5# 配電箱引入； 控制范圍：一期南主干道以南，15# 樓北側(cè)，16# 樓2單元東北側(cè)，13# 樓的北側(cè)，東至外墻（包括籃球場）和一期東主干道至橋的景觀庭院燈、高桿路燈。

18、12# 配電箱-位置：19# 樓東北側(cè)外墻角處； 上級電源：從11# -12# 樓間地下室車庫消防排煙風(fēng)機操作箱（編號5# -）引入； 控制范圍：一期東主干道至橋西側(cè)，13# 樓以南至河邊，沿河至15# 樓以南，16# 樓2單元以西的景觀庭院燈、高桿路燈、噴泉水泵和噴泉景。,建立系統(tǒng)圖,以上編號為1# 至7# 主要的配電箱，編號為8# 至12# 景觀的主配電箱。 按1# 至7# 主配電箱和8# 至12# 景觀的主配電箱向下級編寫各操作箱，編號為1# 主配電箱為1# - ，再下級的各操作箱編號為1# - ，其他類推。 按配電系統(tǒng)制作操作圖板或系統(tǒng)框圖.,建立計劃圖,公司物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序,

19、開發(fā)商進度表,接管驗收 工作計劃,分解管理內(nèi)容,交接的資料與圖紙,管理處存檔,物業(yè)管理合同管理內(nèi)容,管理處管理內(nèi)涵與能耗點,分區(qū)域或單項內(nèi)容,建立項目工作表單,實施接管驗收,建立系統(tǒng)圖,反饋,開發(fā)商整改,復(fù)驗,培訓(xùn)課題,物業(yè)裝修管理,裝修管理規(guī)程,房屋裝修管理規(guī)程 1.0目的 規(guī)范對業(yè)主裝修管理，確保日常裝修管理、監(jiān)督、巡查、溝通的實效性。 2.0適用范圍 適用于浙江綠城物業(yè)管理有限公司各管理處（分子公司）對業(yè)主裝修管理。,裝修管理規(guī)程,3.0術(shù)語和定義 房屋建筑共用部位：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體使用人共同所用的外墻面、承重墻體、樓蓋、屋頂、煙道、各管井道、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院、水泵房

20、、電表間、配電房、消監(jiān)控中心機房、中央空調(diào)機房、弱電機房、電梯機房、人防工程等。 共用設(shè)施設(shè)備：包括共用的上下水管道、落水管、污水管、照明系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、消防設(shè)施設(shè)備、各類水泵、水箱、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、建筑物防雷設(shè)施、背景音樂、電子巡更、車庫管理系統(tǒng)等。 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物：包括道路、室外上下水管道、煤氣站房、公變與公變配電箱、化糞池、停車場、圍墻、綠化小品等。,裝修管理規(guī)程,4.0責(zé)職 工程部具體負(fù)責(zé)裝修管理的審圖、交接驗房、日常巡查，主要對裝修期間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備裝修違規(guī)管理，內(nèi)部陰隱部分安全檢查。 管理員負(fù)責(zé)裝修期間違約管理，與業(yè)主溝通。 管理處

21、客服中心負(fù)責(zé)辦理各類裝修手續(xù)及協(xié)調(diào)與溝通。 保安部負(fù)責(zé)主要對裝修期間消防管理，裝修人員的管理。,裝修管理規(guī)程,5.0程序要求 5.1裝修管理依據(jù)與流程 5.1.1裝修管理的依據(jù) 建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 杭州市杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法 杭州市住宅裝修須知 杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證 杭州市住宅裝修違章（法）處理程序 錢塘沁園業(yè)主手冊之裝修管理辦法 錢塘沁園裝飾裝修管理協(xié)議 錢塘沁園裝修消防安全協(xié)議,裝修管理規(guī)程,管理處客服中心領(lǐng)取資料： A裝修須知 B裝修申請表 C杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修申請表與申請指南 D其它資料(電梯轎廂尺寸和各樓道尺寸等),裝修單位提供資料： A裝修單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)

22、照復(fù)印件 B裝修合同與裝修人員上崗證 C裝修設(shè)計施工圖（全套） D杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證,簽訂相關(guān)協(xié)議： A裝飾裝修管理協(xié)議 B裝修消防安全協(xié)議,5.1.2裝修辦理工作流程,裝修管理規(guī)程,審核與辦理: 審核裝修單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、與業(yè)主的裝修合同及裝修人員上崗證； 審核裝修圖紙； 辦理裝修人員出入證； 滅火器的配備和繳納租賃費用。,裝修前房屋復(fù)驗,裝修施工階段工程員、安保員、管理員等巡查,裝修完畢清場驗收,裝修管理規(guī)程,5.3管理員 5.3.1了解所有裝修業(yè)主與裝修公司的各類資料，分區(qū)域進行管理，配合客服中心辦理業(yè)主裝修手續(xù)，監(jiān)督工程部裝修管理人員審核裝修圖紙工作時間。 5.3.2對裝修

23、違規(guī)現(xiàn)象與業(yè)主和裝修單位進行溝通、勸說、阻止、及采取相應(yīng)手段，無法規(guī)勸的，及時匯報管理處，通過政府部門進行處理。 5.3.3引導(dǎo)和指揮裝修材料和垃圾清運，公共區(qū)域保潔，外立面和陽臺的管理工作。 5.3.4裝修戶日常巡查時間是每日一次，主要巡查內(nèi)容：裝修影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況，是否超越杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證范圍，廚房和衛(wèi)生間的地坪與管道位置的改動，下水管和地漏裝修期間的防護，公共樓道和門廳的整潔，外立面和陽臺變更和違章，裝飾裝修管理協(xié)議約定內(nèi)容。 5.3.5裝修日常巡查記錄，每次巡查必須記錄在裝修巡查表內(nèi)，有時間、巡查發(fā)現(xiàn)內(nèi)容、違規(guī)情況、反饋記錄。,裝修管理規(guī)程,5.4客服中心 5.3

24、.1為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，登記所有裝修業(yè)主與裝修公司的各類資料，分類進行存檔，向裝修業(yè)主與裝修公司的分發(fā)各類資料，并告知各類裝修須知。 5.3.2督促工程部裝修管理人員審核裝修圖紙工作時間，確定需辦理杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證，告知業(yè)主辦理地點和各項流程。 5.3.3接各部門通報裝修違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)及時通報管理員和管理處，并記錄歸檔，對來客服中心的違規(guī)裝修業(yè)主要進行溝通、勸說、阻止，無法規(guī)勸的告知將通過政府部門進行處理。 5.3.4裝修戶辦理杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證后，應(yīng)將原稿存檔，有必要對裝修影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況簽定承諾書和整改書，如：超越范圍，廚房和衛(wèi)生間的地坪與管道位置的改動，外立面和

25、陽臺變更和違章，戶內(nèi)配電總開關(guān)的變更和違章增容，裝飾裝修管理協(xié)議約定內(nèi)容。 5.3.5對各部門裝修日常巡查記錄匯總，歸檔，每次巡查發(fā)現(xiàn)各類違規(guī)情況及時通知反饋給業(yè)主，其中包括裝修單位對業(yè)主不利的違規(guī)，每次反饋給業(yè)主的信息應(yīng)有記錄，必要時讓業(yè)主簽字。,裝修管理規(guī)程,5.2工程部 5.2.1工程部設(shè)立裝修管理專職人員，以便與各部門溝通，輪休由主管負(fù)責(zé)； 5.2.2裝修管理專職員在業(yè)主辦理手續(xù)時會同業(yè)主、裝修公司進行交接驗收，主要內(nèi)容：戶內(nèi)設(shè)施完好，管線走向，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備位置與布局，電梯轎廂尺寸和各樓道尺寸等資料及業(yè)主需借用戶內(nèi)圖紙的辦理，水電表讀數(shù)與水電總開關(guān)位置交待。 5.2.3業(yè)主辦

26、理手續(xù)時應(yīng)初審圖紙，以確定是否需辦理杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證，通報客服中心，告知業(yè)主。 5.2.4審核裝修圖紙，對裝修影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備方案予以阻止或給予調(diào)整建議，審核裝修圖紙工作時間為三天內(nèi)。 5.2.5裝修日常巡查時間是每日二次，主要巡查內(nèi)容：裝修影響共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況，是否超越杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證范圍，圖紙與實際裝修的變更，隱蔽工程的安全性能，戶內(nèi)配電總開關(guān)的變更和違章增容，廚房和衛(wèi)生間的地坪與管道位置的改動，下水管和地漏裝修期間的防護，裝飾裝修管理協(xié)議約定內(nèi)容。 5.2.6裝修日常巡查記錄，每次巡查必須記錄在裝修巡查表內(nèi)，有時間、巡查發(fā)現(xiàn)內(nèi)容、違規(guī)情況、反饋記錄。

27、5.2.7裝修日常巡查發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，應(yīng)立即反饋給客服中心，并協(xié)同管理員共同進行溝通、勸說、阻止、及采取相應(yīng)手段，反饋內(nèi)容記錄在裝修巡查表內(nèi)。,裝修管理規(guī)程,5.5保安部 5.3.1了解所有裝修業(yè)主與裝修公司的各類資料，配合客服中心辦理業(yè)主裝修手續(xù)，對園區(qū)24小時監(jiān)控，監(jiān)督審核進場裝修人員證件和裝修工作時間。 5.3.2對裝修違規(guī)現(xiàn)象與業(yè)主和裝修單位進行溝通、勸說、阻止、及采取相應(yīng)手段，及時通報客服中心，無法規(guī)勸的，及時匯報管理處。 5.3.3引導(dǎo)和指揮裝修材料和垃圾清運的運輸管理，夜間裝修時負(fù)責(zé)監(jiān)控公共區(qū)域保潔，外立面和陽臺的管理工作。 5.3.4裝修戶日常巡查時間是每日至少二次，主要巡查內(nèi)容

28、：消防器材的配置，消防安全隱患和易燃品防護，裝修影響業(yè)主的休息情況，是否動用明火，公共樓道和門廳的消防設(shè)施，裝修人員留宿與防偷盜，外立面和陽臺、屋頂?shù)淖兏?、違章、占用，裝飾裝修管理協(xié)議約定內(nèi)容。 5.3.5裝修日常巡查記錄，每次巡查必須記錄在裝修巡查表內(nèi)，有時間、巡查發(fā)現(xiàn)內(nèi)容、違規(guī)情況、反饋記錄。,裝修管理規(guī)程,5.6裝修管理細(xì)則（來源于裝修管理辦法） 例：錢塘沁園裝修管理細(xì)則 （一）園區(qū)公寓樓裝修不得在夜間20時至次日8時（節(jié)假日、雙休日為夜間19時至次日9時）進行，以及高考期間進行產(chǎn)生噪音的施工活動；商務(wù)館裝修不得在上午8時至下午18時（節(jié)假日、雙休日除外）進行，裝修期間不得干擾公寓樓業(yè)主

29、（使用人）的休息。 （二）為更好地配合室內(nèi)裝修，需原園區(qū)安裝施工單位進行改裝的項目，請業(yè)主在裝修時提前與管理處客服中心聯(lián)系，便于確定改裝時間。 （三）為確保園區(qū)的居住品質(zhì)，保持物業(yè)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，管理處根據(jù)園區(qū)及建筑的實際情況，確定以下裝修要求，請業(yè)主予以理解及配合： 1、請勿在房屋外（包括外墻、門窗外側(cè)、陽臺、設(shè)備平臺、公共走廊等）安裝、架設(shè)、搭建防盜門窗、遮陽蓬、雨蓬、花架、廣告牌等； 2、請勿在非指定位置安裝空調(diào)機、采暖設(shè)備、熱水供應(yīng)裝置等； 3、請勿改變陽臺與公共走廊墻壁的色彩，并在陽臺內(nèi)安裝統(tǒng)一樣式的晾衣架。,裝修管理規(guī)程,（四）為減少裝修對園區(qū)環(huán)境、設(shè)備及鄰里正常生活的影響，請業(yè)主

30、在裝修時遵守以下規(guī)定： 1、業(yè)主應(yīng)在該裝修協(xié)議中明確完成所有的裝修工程期限。如業(yè)主實際裝修所剩期限已明顯不足完成該房屋的裝修，請與管理處客服中心另行協(xié)商裝修時限； 2、裝修期間，請勿在陽臺、設(shè)備平臺、公共走廊堆放裝修材料或垃圾，并做到關(guān)門裝修，盡量減少對鄰里生活及園區(qū)環(huán)境的影響； 3、裝修期間，請裝修施工人員使用已在衛(wèi)生間安裝的簡易座便器，以保持室內(nèi)整潔和環(huán)境衛(wèi)生。嚴(yán)禁施工人員在園區(qū)內(nèi)隨地便溺； 4、裝修前需按環(huán)衛(wèi)部門的規(guī)定交納裝修垃圾清運費（由管理處代收代繳）。裝修垃圾必須在每天13：3014：30堆放在管理處指定區(qū)域。請施工人員將裝修垃圾袋裝并扎緊袋口，防止?jié)B漏（不能袋裝的必須綁扎）；非清

31、運時間請將裝修垃圾堆放在室內(nèi)，以免影響公共環(huán)境，若造成任何事故及損失由業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任； 5、每天上午8時（節(jié)假日、雙休日9時）為公寓樓裝修施工人員進場時間，晚上20時（節(jié)假日、雙休日19時）為裝修施工清場時間；商務(wù)樓裝修施工人員進場時間每天下午18時（節(jié)假日、雙休日上午9時），次日上午8時（節(jié)假日、雙休日20時）為裝修施工清場時間；裝修施工人員應(yīng)嚴(yán)格遵守進場與清場時間，不得無故在園區(qū)內(nèi)逗留。 （五）為確保裝修期間公共部位及公共設(shè)施的完好，請業(yè)主或施工單位在搬運材料、工具、家俱時遵守以下規(guī)定： 1、業(yè)主或施工單位所有材料、工具、家俱從地下室搬運，貨運車輛停放請不要影響交通，貨車卸完材料、工具、

32、家俱后請立即駛離園區(qū)； 2、裝修材料、工具、家俱等小件物品應(yīng)從電梯或消防樓道搬運，無法從電梯或消防樓道搬運的大件物品，請及早聯(lián)系管理處客服中心，以便管理處客服中心做好室外吊裝的安排。在此，管理處提醒業(yè)主：請在購買裝修材料、工具、家俱之前，注意測量、把握尺寸，以方便運送。因搬運造成電梯或消防樓道的損壞由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)賠償； 3、如有大量物品確需電梯裝運的，請避開上下班高峰時間，并預(yù)先和管理處客服中心聯(lián)系，服從管理處安排。禁止使用電梯裝運易燃、易爆、易腐蝕的物品； 4、搬運材料時應(yīng)注意保護公共部位和公共設(shè)施設(shè)備；請勿在公共區(qū)域拖拉物品，不要在公共走道或其他共用部位堆放材料、工具，不要在公共走道或其他

33、共用部位攪拌黃沙、石子、水泥等； 5、裝修材料原則上只進不出，進場時間為9:30-16:00（避開業(yè)主上下班高峰時間段）。如確有多余材料需運出，必須有業(yè)主出具的證明及出場材料清單，經(jīng)安保人員核實后方可出場； 6、如業(yè)主或裝修施工單位進行裝修時，其裝修人員進出，裝修材料和垃圾運送等未按規(guī)定，管理處工作人員有權(quán)實施管理與阻止。,裝修管理規(guī)程,（六）為確保裝修期間園區(qū)的居住安全，請業(yè)主在裝修時務(wù)必遵守或督促裝修施工單位遵守以下規(guī)定： 1、業(yè)主需對所聘請的裝修施工單位及施工人員的行為負(fù)責(zé)，并督促其遵守 相關(guān)規(guī)定； 2、裝修期間請將相關(guān)許可證明及裝修公司編制的“工程進度表”張貼于戶內(nèi)，以便管理處及時檢查

34、督促； 3、裝修施工人員在園區(qū)內(nèi)必須佩帶臨時出入證，穿著所在施工單位工裝；不得在園區(qū)內(nèi)隨意游蕩、喧嘩，不得進入園區(qū)公共休閑場所； 4、施工人員不得在園區(qū)內(nèi)留宿，特殊情況需在當(dāng)?shù)毓膊块T辦理暫住證，并到管理處備案，且每戶留宿人數(shù)不得超過2人； 5、裝修時應(yīng)謹(jǐn)防施工不慎造成窗玻璃等物品墜落，并嚴(yán)禁高空拋物，傷及他人； 6、施工人員在裝修期間禁止使用明火及電爐。如要動用明火，請到管理處客服中心辦理相關(guān)手續(xù)； 7、裝修期間，裝修公司應(yīng)自備充足的有效滅火器，并配備盛水器皿。 （七）裝修期間管理人員將對業(yè)主的戶內(nèi)裝修進行巡視和檢查，請業(yè)主協(xié)助做好以下配合： 1、裝修期間做好房屋裝修隱蔽工程記錄；若需調(diào)整裝

35、修項目，應(yīng)及時通知管理處客服中心。裝修完畢后，請業(yè)主及時告知管理處客服中心，并向管理處客服中心提供房屋裝修竣工資料； 2、戶內(nèi)裝修應(yīng)確保管理處的維護人員能方便地檢查、維修通過業(yè)主室內(nèi)的共用設(shè)施，保持消防設(shè)備完好及安全通道暢通，因此切勿封堵維修活門、渠道蓋或在門前、蓋上堆放物品，以免影響維護。 （八）裝修工程若施工不當(dāng)，將給業(yè)主今后的生活帶來較大的影響，管理處提醒業(yè)主裝修時注意以下事項： 1、為確保用電安全，請勿將室內(nèi)開關(guān)箱移位或改變進戶總線；所有電線敷設(shè)應(yīng)采用護套管，切勿直埋； 2、各電氣回路所負(fù)擔(dān)的電器總?cè)萘空埼鸪^此回路的限定容量。如需增大供電容量，請業(yè)主先到電力部門辦理擴容手續(xù)；經(jīng)核準(zhǔn)后

36、，由電力部門或其指定的單位施工并報管理處客服中心備案； 3、請勿從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線，以免影響收視效果； 4、為避免影響排水效果，請勿更改排水道位置，特別是衛(wèi)生間，須按原設(shè)計的位置布置，切勿抬高地坪或更改原設(shè)計； 5、裝修時請將所有排水管及地漏暫時封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入廚房間、衛(wèi)生間、陽臺地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設(shè)施，如下水道、喉管、暗渠等； 6、裝修期間請盡量開啟進水總閥，使上水管中保持一定水壓，以便發(fā)現(xiàn)問題及時處理，注意：離開時關(guān)閉戶內(nèi)水閥； 7、請勿擅自更改或移動煤氣管、煤氣表，如確需變動應(yīng)請專業(yè)公司操作；

37、 8、切勿拆除、封堵、移動或敲鑿廚房間內(nèi)的共用煙道和衛(wèi)生間的通風(fēng)排氣管道；切勿將煤氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風(fēng)排氣管道； 9、衛(wèi)生間、廚房間及空調(diào)管道吊頂時請留出檢查孔，以便檢查維修； 10、室內(nèi)如需增加分隔墻，只可使用輕質(zhì)材料，以確保安全； 11、與裝修公司簽訂的裝修合同中應(yīng)注明裝修公司的保修責(zé)任、范圍和期限，以保障自身的權(quán)益。 （九）當(dāng)房屋裝修中出現(xiàn)違反相關(guān)規(guī)定的行為時，管理處工作人員將予以勸阻、制止或向有關(guān)部門報告，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。請業(yè)主予以理解和配合： 1、管理處有權(quán)對室內(nèi)的施工情況進行監(jiān)督檢查，并制止一切造成強烈噪音、震動和氣味的行為；對情節(jié)嚴(yán)重者，有義務(wù)提請相

38、關(guān)政府部門依法處理； 2、如業(yè)主及裝修公司的裝修行為影響了房屋的整體結(jié)構(gòu)或共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，妨礙了其他業(yè)主的生活，責(zé)任人應(yīng)按照管理處的整改通知及時完成改建或復(fù)原工作，并承擔(dān)一切相關(guān)費用； 3、因裝修行為造成公共部位損壞的，責(zé)任人須承擔(dān)相應(yīng)賠償費用。,裝修管理規(guī)程,5.7裝修管理協(xié)議內(nèi)容（來源于裝修管理協(xié)議） 例：錢塘沁園裝修管理協(xié)議部分 六、雙方責(zé)任義務(wù)： 甲方的責(zé)任和義務(wù)： 依據(jù)國家建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法的有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)制定錢塘沁園裝修管理辦法并負(fù)責(zé)配合、檢查、監(jiān)督、實施。 甲方有權(quán)對乙方提供的圖紙進行審核，最遲三天內(nèi)完成審核答復(fù)乙方。 甲方有權(quán)監(jiān)督

39、、檢查、指導(dǎo)乙方的安全文明施工情況，有權(quán)對違反錢塘沁園裝修管理辦法的行為進行制止及通報有關(guān)部門。 甲方有權(quán)向乙方收取裝修垃圾處置清運費，并負(fù)責(zé)與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系統(tǒng)一處置清運裝修垃圾。 正常情況下甲方應(yīng)保證乙方的用電用水。 甲方為其裝修施工人員辦理出入證。 甲方義務(wù)向乙方提供杭州市住宅裝修須知、杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修申請表、住宅裝修申請指南，便于業(yè)主辦理杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證。,裝修管理規(guī)程,乙方的責(zé)任和義務(wù)： 1、裝修前到甲方處進行登記備案； （1）如裝修不涉及開鑿墻體或拆改隔墻、變動房屋等，可直接填寫裝修申請表進行裝修 （2）如裝修涉及開鑿墻體或拆改隔墻、變動房屋等，業(yè)主必須到杭州市江干區(qū)建設(shè)局申

40、請領(lǐng)取房屋裝修許可證后，并留存管理處客服中心備案，方可進行裝修； （3）為裝修施工人員辦理園區(qū)施工人員出入證。 2、乙方須向甲方提供如下資料： （1）裝修單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； （2）裝修合同； （3）裝修人員上崗證； （4）裝修設(shè)計施工圖（全套）； （5）杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修許可證原件。 3、如涉及施工區(qū)域變更消防設(shè)施，乙方應(yīng)遵照政府有關(guān)規(guī)定，向消防部門申報，取得消防部門建議書后，并留存管理處客服中心備案，方可由資質(zhì)單位或園區(qū)原施工安裝單位進行施工。 4、涉及結(jié)構(gòu)變動，應(yīng)有加固說明。 5、乙方按圖規(guī)范、安全、文明施工，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)施工規(guī)范，確保裝修工程質(zhì)量。接受管理人員對裝修工程的監(jiān)督

41、管理，不符規(guī)范處必須整改；裝修工程需中斷、竣工驗收，提前通知管理人員客服中心，以便配合。 6、乙方必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，登高作業(yè)要有安全保護措施，杜絕人員傷亡事故和重大責(zé)任事故，如發(fā)生責(zé)任自負(fù)。 7、文明施工，不隨地大小便，不亂扔垃圾，施工現(xiàn)場要求封閉施工，包、封施工現(xiàn)場空調(diào)風(fēng)口，施工材料、建筑垃圾堆放在施工區(qū)域內(nèi)，不得堆放在公共區(qū)域處。 8、建筑垃圾必須袋裝封密，并根據(jù)甲方要求在規(guī)定時間集中搬運至甲方指定處。 9、乙方搬運建筑材料，必須提前通知管理處客服中心，并根據(jù)甲方要求在規(guī)定時間、規(guī)定路線集中搬運。 10、電工、焊工等特殊工種作業(yè)者，必須持證上崗。 11、愛護公共衛(wèi)生間設(shè)施，不亂倒油

42、漆等廢棄物。 12、乙方裝修完畢后，應(yīng)將周邊環(huán)境清理干凈。,裝修管理規(guī)程,5.8裝修管理的問題及管理時的建議 5.8.1針對空調(diào)機位和孔位 例：錢塘沁園 1#樓1單元202戶型：起居室無空調(diào)機位。 建議：安裝在露臺地面上，戶內(nèi)墻斜打孔。 1#樓1單元03戶型：二個北臥空調(diào)機位在窗臺下，打孔在正面下部，較難處理戶內(nèi)的空調(diào)管線。 建議：戶內(nèi)空調(diào)機位窗臺上面垂直打孔（注意：孔位靠窗戶，有水管的靠水管處），在靠邊上采用裝飾包裝，將管線隱藏?！窘ㄗh2：穿外墻打孔，從窗臺下空調(diào)機位側(cè)面穿管線】,裝修管理規(guī)程,1#樓1單元303戶型：起居室少空調(diào)孔。 1#樓2單元01戶型：起居室的空調(diào)機位在陽臺，因陽臺用玻

43、璃封閉，可能采用百葉換玻璃。 建議：吊掛在設(shè)計陽臺空調(diào)機位處的墻上，面向南，高度與頂齊。 1#樓2單元01戶型：北臥空調(diào)機位在窗臺下，打孔在正面下部，較難處理戶內(nèi)的空調(diào)管線。 建議：戶內(nèi)空調(diào)機位窗臺上面垂直打孔，在靠邊上采用裝飾包裝，將管線隱藏?！窘ㄗh2：穿外墻打孔，從窗臺下空調(diào)機位側(cè)面穿管線】 1#樓2單元02戶型：主臥室通陽臺無空調(diào)機位。 建議：吊裝在陽臺門外左側(cè)墻上，面向西，高度與頂齊。 2#樓02戶型：南次臥室空調(diào)機位吊裝在陽臺門外中間墻上，面向南，破壞了陽臺，可能要改換。 建議：南次臥室空調(diào)機位改換在主臥設(shè)計有百葉空調(diào)機位中（注意：此空間有三個空調(diào)機），管線從戶內(nèi)打上梁孔后經(jīng)過起居室

44、陽臺門框上斜打孔進入專用百葉空調(diào)機位。 3#樓01戶型：南次臥室空調(diào)機位吊裝在陽臺門外中間墻上，面向南，破壞了陽臺，可能要改換。 建議：南次臥室空調(diào)機位改換在主臥設(shè)計有百葉空調(diào)機位中（注意：此空間有三個空調(diào)機），管線從戶內(nèi)打上梁孔后經(jīng)過起居室陽臺門框上斜打孔進入專用百葉空調(diào)機位。 北臥室無孔和空調(diào)機位。 建議：統(tǒng)一吊裝窗外右側(cè)墻上，面向東北，支架高度與窗沿齊。 5#樓1單元02與03戶型：都存在臥室空調(diào)機位在窗臺下，打孔在正面下部，較難處理戶內(nèi)的空調(diào)管線。 建議：戶內(nèi)空調(diào)機位窗臺上面垂直打孔（注意：孔位靠窗戶，有水管的靠水管處），在靠邊上采用裝飾包裝，將管線隱藏?！窘ㄗh2：穿外墻打孔，從窗臺下

45、空調(diào)機位側(cè)面穿管線】 5#樓2單元01與02戶型：都存在臥室空調(diào)機位在窗臺下，打孔在正面下部，較難處理戶內(nèi)的空調(diào)管線。 建議：戶內(nèi)空調(diào)機位窗臺上面垂直打孔（注意：孔位靠窗戶，有水管的靠水管處），在靠邊上采用裝飾包裝，將管線隱藏。【建議2：穿外墻打孔，從窗臺下空調(diào)機位側(cè)面穿管線】 5#樓3單元01與02戶型：都存在臥室空調(diào)機位在窗臺下，打孔在正面下部，較難處理戶內(nèi)的空調(diào)管線。 建議：戶內(nèi)空調(diào)機位窗臺上面垂直打孔（注意：孔位靠窗戶，有水管的靠水管處），在靠邊上采用裝飾包裝，將管線隱藏?！窘ㄗh2：穿外墻打孔，從窗臺下空調(diào)機位側(cè)面穿管線】,裝修管理規(guī)程,6#樓02戶型：南次臥室空調(diào)機位吊裝在陽臺門外中

46、間墻上，面向南，破壞了陽臺，可能要改換。 建議：南次臥室空調(diào)機位改換在主臥設(shè)計有百葉空調(diào)機位中（注意：此空間有三個空調(diào)機），管線從戶內(nèi)打上梁孔后經(jīng)過起居室陽臺門框上斜打孔進入專用百葉空調(diào)機位。 北臥室空調(diào)機位統(tǒng)一安裝窗外右側(cè)平臺上，面向北。 注意：該機位專為02戶型設(shè)計。 7#樓1單元02戶型：起居室空調(diào)機位吊裝在陽臺門外墻上，面向南，破壞了陽臺，可能要改換。 建議：起居空調(diào)機位改換在主臥設(shè)計有百葉空調(diào)機位中（注意：此空間有三個空調(diào)機），管線從戶內(nèi)由東向西打墻孔后經(jīng)過起臥室墻角斜打孔進入專用百葉空調(diào)機位。 7#樓1單元01與02戶型：都存在臥室空調(diào)機位在窗臺下，打孔在正面下部，較難處理戶內(nèi)的空調(diào)管線。 建議：戶內(nèi)空調(diào)機位窗臺上面垂直打孔（注意：孔位靠窗戶，有水管的靠水管處），在靠邊上采用裝飾包裝，將管線隱藏?！窘ㄗh2：穿外墻打孔，從窗臺下空調(diào)機位側(cè)面穿管線】 7#樓2單元01與02與03戶型：都存在臥室空調(diào)機位在窗臺下，打孔在正面下部，較難處理戶內(nèi)的空調(diào)管線。 建議：戶內(nèi)空調(diào)機位窗臺上面垂直打孔（注