1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析理 解 上 海,上海的實(shí)力,一、上海的地位,正在向現(xiàn)代化國(guó)際大都市目標(biāo)邁進(jìn)的上海，肩負(fù)著面向世界、服務(wù)全國(guó)的重任，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展中具有十分重要的地位和作用。,同時(shí)，上海在改革開(kāi)放、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新等方面一直發(fā)揮著示范、輻射和帶動(dòng)作用,資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站,上海的實(shí)力,二、經(jīng)濟(jì)實(shí)力,上海地區(qū)的 GDP 連續(xù)十幾年呈兩位數(shù)增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展和人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定和上升狀態(tài)的有利保證,數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局及市政府網(wǎng)站,上海的魅力,一、城市建設(shè),1.1、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施高強(qiáng)度投入、大規(guī)模推進(jìn)和高質(zhì)量建設(shè)，極大地提升了

2、上海的城市功能，改善了投資環(huán)境,1991-2002年，全市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計(jì)超過(guò)4100億元，平均每年增長(zhǎng)28.8%,數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì),上海的魅力,1.2、城市建設(shè)交通,目標(biāo)：建設(shè)國(guó)際大都市一體化交通，創(chuàng)造國(guó)際一流的人性化、捷運(yùn)化、信息化和生態(tài)化的巨型交通空間 2004年將投資200億元，大手筆完善道路網(wǎng)絡(luò)，爭(zhēng)取大大改善道路狀況,數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市城市交通白皮書(shū),1.21 持續(xù)建設(shè)道路系統(tǒng)整合道路使用功能 中心區(qū)加快次干道系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)主次干道功能互補(bǔ)，提高道路容量； 中心城范圍內(nèi)繼續(xù)完善快速路系統(tǒng)，加強(qiáng)內(nèi)外環(huán)之間的道路建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展； 郊區(qū)則建成540公里高速公路網(wǎng)，提高干線

3、公路等級(jí)，加強(qiáng)對(duì)外輻射能力,1.22 、 軌道交通,加快形成軌道網(wǎng)絡(luò) “十五”新建 200公里軌道,浦江兩岸連為一體 “十五”新建“一橋三隧”,1.23 、 越江工程,改善對(duì)外交通與市內(nèi)交通的銜接條件加強(qiáng)綜合樞紐建設(shè),上海的魅力,1.24、對(duì)外交通建設(shè),重點(diǎn)工程： 上海南客站：建成鐵路、地鐵、地面公交和長(zhǎng)途客運(yùn)融為一體綜合性樞紐 鐵路新客站、鐵路西站：改造，極大改善鐵路與市內(nèi)交通的換乘條件 虹橋機(jī)場(chǎng)：對(duì)外省市的輻射能力要求增強(qiáng) 浦東機(jī)場(chǎng)：國(guó)際航班主要任務(wù)，要求與市區(qū)能夠有更方便的交通聯(lián)系 在地鐵2號(hào)線延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)，建成連接浦東機(jī)場(chǎng)的磁懸浮之后，機(jī)場(chǎng)與城市交通的銜接將變得更加緊密。,資料來(lái)源：

4、上海市城市交通白皮書(shū),上海的魅力,1.3、城市建設(shè)綠化,上海市在20002002年共投入340億元資金用于環(huán)境保護(hù)，使城市生態(tài)環(huán)境得到持續(xù)改善。今后十年內(nèi)，上海每年將支取同期GDP的3用于城市環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目 至2002年末，上海城市園林綠地面積1.88萬(wàn)公頃，其中，公共綠地面積7810公頃。城市人均公共綠地面積達(dá)到7.76平方米，綠化覆蓋率達(dá)到30%。近年來(lái)相繼建成 160多塊3000平方米以上的大型開(kāi)放式生態(tài)景觀綠地 ，市民的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境得到顯著改善。 到2005年，上海的總體環(huán)境質(zhì)量將處于全國(guó)大城市先進(jìn)水平，建成國(guó)家園林城市，成為適宜國(guó)內(nèi)外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起與現(xiàn)代化國(guó)際大

5、都市相適應(yīng)的環(huán)境管理體系。,資料來(lái)源：上海綠化網(wǎng),上海的魅力,二、城市的拓展,上海將努力構(gòu)筑特大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的城鎮(zhèn)體系。 經(jīng)濟(jì)：重點(diǎn)發(fā)展新城和中心鎮(zhèn)，加快郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的集聚，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，形成工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)群和都市經(jīng)濟(jì)圈。 人口：促進(jìn)人口的有序集中，明確市中心城人口遷入試點(diǎn)城鎮(zhèn)的引入政策，提出符合城鎮(zhèn)發(fā)展需要的外省市人員遷入試點(diǎn)城鎮(zhèn)的準(zhǔn)入條件。對(duì)本市農(nóng)民實(shí)行向試點(diǎn)城鎮(zhèn)集中的導(dǎo)入政策。 目標(biāo)：到2020年，基本完成現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系建設(shè)，建成11個(gè)新城、22個(gè)左右的中心鎮(zhèn)，形成沿江、沿海和沿滬寧、滬杭等高速公路組團(tuán)式發(fā)展的新興城鎮(zhèn)群，使城鎮(zhèn)化水平達(dá)到75%以上。,規(guī)劃到2005

6、年，上海郊區(qū)將出現(xiàn)人口與城鎮(zhèn)規(guī)模基本合理，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)基本完善，特色經(jīng)濟(jì)與特色風(fēng)貌基本形成，初步建成若干個(gè)規(guī)劃科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、功能健全、環(huán)境良好，并與國(guó)際大都市相匹配的國(guó)內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。,資料來(lái)源：上海市建設(shè)和管理委員會(huì),上海的魅力,2.1、一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃,上海郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平正逐年提高，預(yù)計(jì)2003年上海郊區(qū)的城鎮(zhèn)化水平將達(dá)54%以上。 到2005年，上海城鎮(zhèn)化水平將達(dá)60%；2010年，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)70%。,資料來(lái)源：上海市建設(shè)和管理委員會(huì),由仲量聯(lián)行及旗下拉塞爾投資管理公司共同開(kāi)展的“全球最具優(yōu)勢(shì)城市調(diào)研”中，上海被評(píng)為最具潛力的大型城市。 在120個(gè)全球新興城市中，上海在

7、 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 外商直接投資 成本優(yōu)勢(shì) 等傳統(tǒng)評(píng)估指標(biāo)中均取得了高分，房地產(chǎn)發(fā)展的活躍態(tài)勢(shì)引起國(guó)際投資者的廣泛關(guān)注,上海的魅力,三、優(yōu)秀的投資環(huán)境,資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站,上海的魅力,三、優(yōu)秀的投資環(huán)境,世界各國(guó)的投資者都認(rèn)可上海優(yōu)越的投資環(huán)境和未來(lái)的良好發(fā)展空間，上海魅力正吸引著越來(lái)越多的目光和人氣,目前，在世界500強(qiáng)企業(yè)中，已有近400家在中國(guó)大陸投資，其中進(jìn)入上海的有300多家。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，現(xiàn)已有184家跨國(guó)公司地區(qū)總部和中國(guó)總部進(jìn)駐上海，其中屬于世界500強(qiáng)企業(yè)的有62家，占全國(guó)總數(shù)的40%，預(yù)計(jì)2005年進(jìn)駐總數(shù)可達(dá)250家左右。 據(jù)財(cái)富雜志的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查表明：9

8、2以上的跨國(guó)公司若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，30的跨國(guó)公司表示首選地將會(huì)是上海。,資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站,上海的潛力,按2000年價(jià)格計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7300億元左右，年均增長(zhǎng)9-11%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到54000元左右； 三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為55：43.8：1.2； 外貿(mào)進(jìn)出口總額850億美元，其中出口超過(guò)400億美元； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2500億元，平均每年增長(zhǎng)7.8%； 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱吞吐量1000萬(wàn)標(biāo)箱，平均每年增長(zhǎng)9-13%； 城市居民和農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入分別達(dá)到15000元和7100元； 新增勞動(dòng)力平均受教育年限達(dá)到14年，高等教育毛入學(xué)率達(dá)到

9、55%； 城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積18-20平方米，市區(qū)綠化覆蓋率28-30%。,一、上海的近期目標(biāo) 到2005年,資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站,面對(duì)充滿機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的21世紀(jì)，上海已經(jīng)確定了新的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)：把上?；窘ǔ蓢?guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，初步確立社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市的地位。,二、上海中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo),上海的潛力,資料來(lái)源：上海市政府公報(bào),上海的潛力,三、世博會(huì)效應(yīng),舉辦2010年上海世博會(huì)，是上海建設(shè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心進(jìn)程中的一件大事，必將進(jìn)一步提高上海城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)與世界各國(guó)及國(guó)內(nèi)各地區(qū)的交流與合作。 據(jù)測(cè)算，到2010年，預(yù)計(jì)有： 1.4億人次的

10、國(guó)內(nèi)外游客到上海旅游； 7000萬(wàn)人次光臨世博會(huì)場(chǎng)館 屆時(shí)上海將成為繼香港、東京之后亞洲又一旅游中心和國(guó)際會(huì)展中心。,資料來(lái)源：上海市政府網(wǎng)站,理解上海,結(jié) 論： 一個(gè)城市房地產(chǎn)的價(jià)值很大程度上是這個(gè)城市價(jià)值的體現(xiàn) 上海的城市價(jià)值提升必然會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)值的不斷提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)升溫,理 解 行 業(yè),房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重： 2000年5.2 2001年6.4 2002年6.9 2003年預(yù)計(jì)超過(guò)7 據(jù)預(yù)測(cè)，在今年上海GDP兩位數(shù)增長(zhǎng)中，約有一個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。,一、行業(yè)地位,資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),理 解 行 業(yè),理 解 行 業(yè),二、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力度不斷加大,資料來(lái)源：

11、上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),經(jīng)過(guò)近幾年的投資和培育，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模,理 解 行 業(yè),資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),三、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需兩旺中持續(xù)升溫,商品房的空置面積大幅度減少 ，銷售價(jià)格呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求基本平衡，需求略大于供給的現(xiàn)象,理 解 行 業(yè),四、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體構(gòu)成,上海日益展露的城市魅力，正吸引著全球的眼光 上海不在只是上海人的上海。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)群體逐漸擴(kuò)展到國(guó)內(nèi)外。海內(nèi)外人士對(duì)上海的認(rèn)同和對(duì)上海未來(lái)的信心支撐著上海房地產(chǎn)持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展。,資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào),理 解 行 業(yè),四、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體構(gòu)

12、成,參照全球經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中必有10%15%的比重是面向世界各地的客戶，上海自然也不會(huì)例外,預(yù)計(jì)未來(lái)3年，來(lái)滬購(gòu)房的境外人士比例將增至8%10%，境外與外地人士在滬購(gòu)房的比例將達(dá)到30% 高檔樓盤(pán)的消費(fèi)群體構(gòu)成更加明顯,資料來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào),理 解 行 業(yè),五、土地價(jià)值和出讓方式,由于近年來(lái)上海房?jī)r(jià)的飛速上漲，土地成本迅速增加。隨著招投標(biāo)工作的展開(kāi)，吸引更多的外來(lái)開(kāi)發(fā)商，土地價(jià)值進(jìn)一步提升。 目前，在上海住宅土地出讓方式以招投標(biāo)為主。,今年年中之前，上海土地交易主要通過(guò)協(xié)議進(jìn)行， 1995年至2002年11月，上海共出讓土地面積14246.46萬(wàn)平方米。從下半年開(kāi)始，則基本上

13、是招標(biāo)，其中包括一些原來(lái)已經(jīng)協(xié)議好的土地。至10月底，今年公開(kāi)招標(biāo)共推出164幅、1400公頃土地，數(shù)量較前兩年大幅上升。,競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手,上海本地開(kāi)發(fā)商： 1、綠地 成立于1992年，一級(jí)資質(zhì)，至2002年底,集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)71.1億元。戰(zhàn)略目標(biāo)為 “立足上海、發(fā)展全國(guó)”，先后進(jìn)軍南昌、合肥、長(zhǎng)春、天津等重點(diǎn)城市。 2、復(fù)地 1993年涉及房產(chǎn)，復(fù)地共有25個(gè)獨(dú)資與合資分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，分布在上海八個(gè)行政區(qū)域和部分外地中心城市。 復(fù)地的未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃將以長(zhǎng)三角都市群為核心，不斷拓展，分享長(zhǎng)三角繁榮。 3、大華 以開(kāi)發(fā)大華社區(qū)為基礎(chǔ)，是上海房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家連續(xù)七年商品住宅銷售量進(jìn)入全市

14、前五名的企業(yè)。 共性： 在上海經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，有一定的實(shí)力和知名度。立足上海發(fā)展；戰(zhàn)略選擇要地以上海周邊經(jīng)濟(jì)中心城市（如：南京、蘇州等）為主；積極開(kāi)拓內(nèi)地市場(chǎng)。,競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手,上海外資（港資）開(kāi)發(fā)商： 1、仁恒（新加坡獨(dú)資）1992年創(chuàng)立于上海浦東，十年來(lái)持續(xù)投資累計(jì)約幾十億元人民幣，建成“仁恒廣場(chǎng)” 、 “仁恒公寓” 、“仁恒濱江園” 、“仁恒河濱花園”等高品質(zhì)住宅區(qū)，累計(jì)總建筑面積約200萬(wàn)平方米。 2、和記黃埔 在上海開(kāi)發(fā)的高檔住宅“匯賢居”大獲成功，在北京、上海、深圳、廣州、重慶、珠海、東莞建立了自己的分公司，且開(kāi)始開(kāi)拓二線城市市場(chǎng)。 3、湯臣 1992年投資上海至今，湯臣已從初期的大

15、量投資轉(zhuǎn)為成長(zhǎng)收獲期 共性： 擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力和融資渠道，以先進(jìn)的理念，開(kāi)發(fā)高檔次的物業(yè)。,競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手,上海外來(lái)大型開(kāi)發(fā)商： 1、萬(wàn)科 1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開(kāi)發(fā)方向。在上海已經(jīng)開(kāi)發(fā)了萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科假日風(fēng)景、萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科藍(lán)山等項(xiàng)目。 2、金地 2003年進(jìn)入上海，已經(jīng)在嘉定、三林地區(qū)有近3000畝的土地儲(chǔ)備，跟林系列樓盤(pán)已經(jīng)面世，供不應(yīng)求。 3、珠江 戰(zhàn)略布局遵循點(diǎn)、面、網(wǎng)的步驟，在華東地區(qū)以上海為中心，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由珠江香樟園和珠江新城。 共性： 擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力和品牌影響力，有著豐富的跨區(qū)域開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，全國(guó)化進(jìn)程是未來(lái)發(fā)展的方向。,競(jìng) 爭(zhēng) 對(duì) 手,在上海的浙江開(kāi)發(fā)商： 1、綠城 成立于1995年，銷售額連續(xù)5年在浙江省內(nèi)名列前茅，02年