1、1,2,3,項(xiàng)目背景及必要性 5,一,片區(qū)定位與發(fā)展目標(biāo) 25,三,目錄,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析 13,二,用地規(guī)劃方案 35,四,六,開發(fā)建設(shè)模式 79,空間設(shè)計(jì)方案 57,五,4,項(xiàng)目背景與必要性,一,5,第一階段：建體系，保增長(zhǎng),目前，我國(guó)正處于改革開放的第一階段，已基本建立起了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。 2010年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)從一季度的11.9%，下降到二季度的10.3%，經(jīng)濟(jì)過熱擔(dān)心已被下滑風(fēng)險(xiǎn)所取代。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，需進(jìn)一步保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。,我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展六大戰(zhàn)略。其中，“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重中之重， “十二五”期間將努力實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)： 一是

2、由投資和出口拉動(dòng)向消費(fèi)、投資、出口協(xié)同拉動(dòng)轉(zhuǎn)變； 二是由工業(yè)帶動(dòng)向一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變； 三是由過度依靠資源消耗向依靠技術(shù)、管理、創(chuàng)新方面轉(zhuǎn)變。,1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：我國(guó)全面轉(zhuǎn)型時(shí)期，保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu),第二階段：經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型,龍崗區(qū)作為我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展大區(qū)，須在國(guó)家戰(zhàn)略的宏觀背景下，積極轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和升級(jí)，創(chuàng)新性地實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。,項(xiàng)目背景與必要性,6,在區(qū)域同等級(jí)中心區(qū)或城市副中心中，龍崗具有： 定位最高 服務(wù)最全 基礎(chǔ)最優(yōu) 輻射最強(qiáng)的發(fā)展優(yōu)勢(shì),龍崗的優(yōu)勢(shì),龍崗：輻射粵東的綜合性服務(wù)中心地位逐步顯現(xiàn)，未來將依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)狀發(fā)展條件，逐漸成為區(qū)域合作中

3、心、綜合服務(wù)中心，引領(lǐng)區(qū)域高端化、協(xié)調(diào)發(fā)展。,2、區(qū)域發(fā)展背景：深莞惠一體化，區(qū)域協(xié)同高端化發(fā)展,龍崗在區(qū)域發(fā)展中的位置,惠陽,光明,龍華,東莞,福田中心,坪山,龍崗中心,惠州,前海中心,項(xiàng)目背景與必要性,7,特區(qū)一體化十年完成 特區(qū)內(nèi)外一體化內(nèi)涵：法規(guī)政策、規(guī)劃布局、基礎(chǔ)設(shè)施、城市管理、環(huán)境保護(hù)及公共服務(wù)一體化； 特區(qū)內(nèi)外一體化實(shí)施方案：以體制機(jī)制創(chuàng)新為動(dòng)力，以四大新城為依托，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化。 四大新城：光明新城、坪山新城、大運(yùn)新城、龍華新城。,3、時(shí)代發(fā)展背景：大特區(qū)時(shí)代，注重城市品質(zhì)內(nèi)涵提升,未來5年，龍崗區(qū)將投資1600億元，用于全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市更新，重點(diǎn)推進(jìn)龍崗中軸線、大運(yùn)

4、新城、大鵬半島等重點(diǎn)片區(qū)的開發(fā)建設(shè)打造一個(gè)龍崗新中心，力爭(zhēng)2015年使大運(yùn)新城初具規(guī)模。 龍崗區(qū)區(qū)長(zhǎng)張備在五屆人大會(huì)議的發(fā)言,大運(yùn)新城：龍崗區(qū)全力打造的 “新中心”,大運(yùn)新城：新時(shí)代龍崗特區(qū)城市建設(shè)的標(biāo)桿；龍崗城市綜合服務(wù)能力提升的有力跳板；城市內(nèi)涵與環(huán)境品質(zhì)打造的典范。,項(xiàng)目背景與必要性,8,低成本的優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 服務(wù)水平提升 公共投資增加,“創(chuàng)業(yè)新特區(qū)”,3、時(shí)代發(fā)展背景：大特區(qū)時(shí)代，打造龍崗“創(chuàng)業(yè)新特區(qū)”,宜居宜業(yè)的發(fā)展環(huán)境 豐富完善的配套設(shè)施 全面綜合的服務(wù)能力 人性化低碳化生活方式 工業(yè)化向都市化轉(zhuǎn)變模范城區(qū),項(xiàng)目背景與必要性,9,城市事件轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展的動(dòng)力,優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇,催生

5、新經(jīng)濟(jì),提升軟實(shí)力,提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,4、重大歷史機(jī)遇：后大運(yùn)時(shí)代，引領(lǐng)城市綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng),城市事件 地區(qū)關(guān)注 城市吸引力 產(chǎn)業(yè)提升 人才集聚 城市服務(wù)力 龍頭企業(yè) 產(chǎn)業(yè)動(dòng)力 城市影響力 大運(yùn)場(chǎng)館 城市形象 城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),提升,項(xiàng)目背景與必要性,10,內(nèi)外環(huán)境的深刻變化，須重新審視片區(qū)發(fā)展定位,強(qiáng)化片區(qū)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)與主導(dǎo)功能 引入高端化、現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)； 強(qiáng)化片區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和綜合服務(wù)職能 構(gòu)建綜合型、服務(wù)型城區(qū)； 強(qiáng)化片區(qū)良好城市環(huán)境和良好形象 打造高品質(zhì)、人性化空間；,中心城發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，須進(jìn)行積極落實(shí)與對(duì)接,龍崗中心城戰(zhàn)略： “啞鈴”狀的空間布局 “三位一體”發(fā)展結(jié)構(gòu) 大運(yùn)新城承擔(dān)特殊使命,5、法定

6、圖則調(diào)整必要性：新形勢(shì)下對(duì)法定圖則的再認(rèn)識(shí),項(xiàng)目背景與必要性,11,5、法定圖則調(diào)整必要性：新形勢(shì)下對(duì)法定圖則的再認(rèn)識(shí),釋放城市資源的途徑：,三所用地,未確定指標(biāo)用地,商業(yè)用地,緊約束發(fā)展條件下，須積極釋放城市資源,對(duì)法定圖則的再認(rèn)識(shí)： 土地整體開發(fā)強(qiáng)度較低：商辦用地容積率僅5.0，工業(yè)用地面臨升級(jí)改造； 發(fā)展備用地功能需進(jìn)一步明確，原高交會(huì)館、體育商城等需開展進(jìn)一步研究，并具體細(xì)化功能和確定開發(fā)建設(shè)指標(biāo)； 周邊用地須納入新城一體化發(fā)展：搬遷后的三所用地和生態(tài)線調(diào)整后新增建設(shè)用地須納入城市整體發(fā)展。,積極拓展城市發(fā)展空間； 切實(shí)提高土地使用效率； 創(chuàng)建合理化土地利用模式。,項(xiàng)目背景與必要性,法

7、定圖則規(guī)劃圖,12,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,二,13,大運(yùn)新城北區(qū)總用地面積674.41公頃。其中， 城市建設(shè)用地：364公頃，占總用地的54%；以工業(yè)和居住為主。 未建設(shè)用地： 約310公頃，主要集中在鼓嶺路兩側(cè)。 生態(tài)線內(nèi)用地：約114公頃，具有較大釋放潛力。,現(xiàn)狀土地資源豐富,1、片區(qū)土地資源,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,土地利用現(xiàn)狀圖,現(xiàn)狀用地統(tǒng)計(jì)表,14,規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀共有較大建設(shè)潛力的用地約2平方公里，其中： 國(guó)有未出讓且適宜建設(shè)的土地：66.31公頃 具有合法手續(xù)可引導(dǎo)開發(fā)土地：32.51公頃 具有城市更新改造潛力的用地：93.50公頃 生態(tài)線內(nèi)具備建設(shè)條件的用地：18.75公頃,土地開發(fā)建設(shè)潛力

8、大,1、片區(qū)土地資源,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,土地開發(fā)潛力分析圖,15,清林徑水庫現(xiàn)狀：2.22平方公里,清林徑水庫擴(kuò)容后：10.7平方公里,雁田水庫現(xiàn)狀,宏觀生態(tài)條件優(yōu)越,清林徑水庫：水庫擴(kuò)容，將成為區(qū)域重要的生態(tài)景觀核心。,2、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì),現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,雁田水庫：區(qū)域重要生態(tài)資源和水源地。,生態(tài)環(huán)境分析圖,16,地處景觀谷地,龍城公園,大運(yùn)公園,官井頭水庫,雁田水庫,西臨深、莞生態(tài)屏障，東臨龍城公園； 西南為大運(yùn)公園、北側(cè)有官井頭水庫。,龍城公園,大運(yùn)公園,龍城公園,雁田水庫,官井頭水庫,2、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì),現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,生態(tài)環(huán)境分析圖,17,1小時(shí)交通生活圈： 距機(jī)場(chǎng)約40分鐘、距市區(qū)

9、30分鐘；多條高快速路、城市主干道、軌道線（3號(hào)、12號(hào)、16號(hào)線）從片區(qū)經(jīng)過，可快速到達(dá)莞城、惠城、鹽田港區(qū)、市中心區(qū)等地。 區(qū)域“流”空間缺失： 區(qū)域物流、人流缺乏停留、轉(zhuǎn)換的空間，大運(yùn)新城片區(qū)可擔(dān)當(dāng)起區(qū)域物流、人流集散的空間。,3、交通發(fā)展條件,（1）區(qū)域交通條件優(yōu)越，但缺少“流”空間,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,區(qū)域交通分析圖,區(qū)位圖,18,內(nèi)部路網(wǎng)體系：已形成基本骨架，但次干道、支路不完善，密度偏低；交通設(shè)施缺乏。,現(xiàn)狀道路網(wǎng)密度表,與鳳崗聯(lián)系通道單一，城市路網(wǎng)體系亟需全面對(duì)接，現(xiàn)狀僅依靠龍平路與鳳崗對(duì)接，清林路、如意路等通道亟需打通。,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,3、交通發(fā)展條件,（2）內(nèi)部交通條件滯

10、后，與鳳崗交通聯(lián)系有待加強(qiáng),現(xiàn)狀交通分析圖,19,4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展解析,周邊產(chǎn)業(yè)聚集度相對(duì)較高，形成若干產(chǎn)業(yè)集群,大運(yùn)新城,現(xiàn)狀周邊已聚集的產(chǎn)業(yè)基地：寶龍高新產(chǎn)業(yè)基地、坪地新型產(chǎn)業(yè)基地、大浪傳統(tǒng)制造業(yè)基地、坂田高新產(chǎn)業(yè)基地、橫崗傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基地、鳳崗傳統(tǒng)加工制造業(yè)基地等。,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,區(qū)域性生產(chǎn)性服務(wù)中心缺失，大運(yùn)新城地處區(qū)域核心，具備發(fā)展成為區(qū)域生產(chǎn)性服務(wù)中心的潛力和條件。,傳統(tǒng)加工制造業(yè)基地,20,4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展解析,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,現(xiàn)狀具備一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 現(xiàn)狀共有企業(yè)167家，已初步形成了以天安數(shù)碼城、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、黃閣坑工業(yè)區(qū)為核心的企業(yè)總部集群、科技創(chuàng)業(yè)集群和生產(chǎn)加工集群。,天安數(shù)碼城,

11、龍城工業(yè)園,21,留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園龍崗區(qū)高新企業(yè)孵化器 現(xiàn)有高新企業(yè)90余家，以研發(fā)型企業(yè)為主。吸納高素質(zhì)就業(yè)人口2000余人，已累計(jì)為龍崗區(qū)培育高新科技企業(yè)44家。 占地約10萬平方米，年產(chǎn)值5-6億元，貢獻(xiàn)稅收4000萬元，地均產(chǎn)出效益顯著。,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展解析,22,天安數(shù)碼城中小企業(yè)總部集群 龍崗第一個(gè)生產(chǎn)性企業(yè)總部項(xiàng)目，占地12萬平米，規(guī)劃6幢產(chǎn)業(yè)大廈、2幢配套公寓和1幢商業(yè)綜合樓。 建成后可容納500-800家科技型企業(yè)、 30家大型研發(fā)機(jī)構(gòu)、30家科技中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，就業(yè)人口2萬人， 預(yù)計(jì)年產(chǎn)值200億元以上。,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展解析,23,大運(yùn)城市事件影響

12、力：城市品牌和關(guān)注度的提升將進(jìn)一步擴(kuò)大城市影響力。 市區(qū)政府的高度重視： 大運(yùn)新城是深圳市“四大新城”之一；按照市、區(qū)兩級(jí)政府的發(fā)展要求，大運(yùn)新城未來“五年內(nèi)初具建設(shè)規(guī)模，超越特區(qū)現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)”。,5、城市關(guān)注度提升,現(xiàn)狀發(fā)展條件解析,24,定位與發(fā)展目標(biāo),三,25,1、發(fā)展定位判斷,創(chuàng)新高地以科技、知識(shí)的創(chuàng)新引領(lǐng)時(shí)代發(fā)展 創(chuàng)造中心以產(chǎn)業(yè)、服務(wù)的創(chuàng)造實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值 創(chuàng)業(yè)特區(qū)以政策、環(huán)境的打造構(gòu)建創(chuàng)業(yè)特區(qū),以大運(yùn)會(huì)為契機(jī)，建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)高端、總部云集、精英薈萃的綜合性新城區(qū)。,定位與發(fā)展目標(biāo),26,2.5產(chǎn)業(yè) 2.5產(chǎn)業(yè)是指介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的

13、職能，又具備獨(dú)特的研發(fā)中心、公司核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運(yùn)行服務(wù)等第二產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的職能。,2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,2.5產(chǎn)業(yè)分類 第一類：指第二產(chǎn)業(yè)中附加值較高的部分二產(chǎn)的研發(fā)設(shè)計(jì)和三產(chǎn)的營(yíng)銷和結(jié)算(包括總部經(jīng)濟(jì))，以及由此衍生的售后服務(wù)、會(huì)展等功能性中心，還包括一些高附加值、少污染、具有核心技術(shù)的新興制造業(yè)，如通信電子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產(chǎn)業(yè)。 第二類：指第三產(chǎn)業(yè)，包括服務(wù)于其他產(chǎn)業(yè)的物流、培訓(xùn)、廣告等。 第三類：以IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)，如電子商務(wù)、軟件業(yè)等。,定位與發(fā)展目標(biāo),27,主要引入產(chǎn)業(yè)類型,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：科技研發(fā)、企業(yè)孵化、科技服務(wù)（產(chǎn)品中試、檢測(cè)、大型計(jì)算）、先進(jìn)制

14、造（電子、精密儀器）、新興產(chǎn)業(yè)（信息服務(wù)業(yè)等）； 總部經(jīng)濟(jì)：中小企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè)的總部（營(yíng)銷總部、研發(fā)總部、行政總部、物流總部、采購總部等）、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如投資管理公司、供應(yīng)鏈管理公司、會(huì)展服務(wù)公司、金融機(jī)構(gòu)等）； 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)：廣告企劃、文化創(chuàng)意、工業(yè)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、影視藝術(shù)、展覽出版、動(dòng)漫設(shè)計(jì)等； 體育休閑產(chǎn)業(yè)：體育商貿(mào)、酒店、會(huì)展業(yè)。,2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,重點(diǎn)引入功能：總部經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)性企業(yè)總部,定位與發(fā)展目標(biāo),采取“現(xiàn)代新城發(fā)展模式”：以高科技產(chǎn)業(yè)為依托，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力，搭建高素質(zhì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)； 以總部經(jīng)濟(jì)基地的形式承接尖端高新制造業(yè)和現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)。,28,總部經(jīng)濟(jì)空

15、間布局和規(guī)模,定位與發(fā)展目標(biāo),按照上述規(guī)劃，四大新城主要承擔(dān)成長(zhǎng)型企業(yè)總部職能。近期規(guī)劃商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地面積75.83ha，按規(guī)劃用地30%作為總部辦公，3.0容積率計(jì)算，可提供總部辦公建筑面積276萬平方米。,（1） 深圳市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局研究,3、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè),深圳市成長(zhǎng)型總部空間布局指引,29,（2） 深圳市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局研究,3、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè),總部經(jīng)濟(jì)需求規(guī)模 根據(jù)深圳市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局研究，全市現(xiàn)狀可提供商業(yè)辦公面積1280萬平方米，未來總部發(fā)展的總體需求規(guī)模為456-660萬平方米。其中，對(duì)總部企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：,綜合型總部企業(yè)：“年度營(yíng)業(yè)額在10億元

16、以上” 職能型總部企業(yè)：“年度營(yíng)業(yè)額在4億元以上” 成長(zhǎng)型總部企業(yè) ：“年度營(yíng)業(yè)額1億元以上” 但對(duì)年度營(yíng)業(yè)額在”1億元以下“的企業(yè)總部需求未作論述。,問題一：龍崗區(qū)現(xiàn)狀營(yíng)業(yè)額1億元以上企業(yè)僅237家，其余大部分企業(yè)年?duì)I業(yè)額1億元以下，約有35000余家，該類企業(yè)的總部需求如何？ 問題二：僅大運(yùn)新城片區(qū)可以用于總部辦公的用地超過65公頃，可承載容積率遠(yuǎn)大于3.0，總部建筑規(guī)?？蛇_(dá)到甚至超過276萬平方米。,？,定位與發(fā)展目標(biāo),深圳市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局研究規(guī)劃對(duì)總部企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定忽略了龍崗大部分的中小企業(yè)，所以本次規(guī)劃對(duì)龍崗企業(yè)的總部需求進(jìn)行重新定位測(cè)算。,30,（3）龍崗總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展,總部需

17、求的類型生產(chǎn)性中小企業(yè)總部,2008年底，全區(qū)共有登記在冊(cè)企業(yè)35217家，其中工業(yè)15436家，規(guī)模以上（2000萬元）工業(yè)企業(yè)1,693家，其中產(chǎn)值超10億元的有28家。中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的99.8%。,3、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè),總部空間與布局,定位與發(fā)展目標(biāo),根據(jù)相關(guān)研究，未來龍崗區(qū)將形成以龍崗中心城為核心的總部辦公集群。 其中，大運(yùn)新城片區(qū)將主要承擔(dān)中小企業(yè)特色總部職能。,31,（4）生產(chǎn)性總部規(guī)模預(yù)測(cè)（龍崗）,根據(jù)龍崗區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值推斷第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)總部的市場(chǎng)需求規(guī)模，可得2015年龍崗區(qū)生產(chǎn)性企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體量為168.9萬平方米，至2020年需求規(guī)模達(dá)495.1萬平方米。,產(chǎn)

18、業(yè)增加值測(cè)算法,3、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè),定位與發(fā)展目標(biāo),2015-2020年，龍崗區(qū)生產(chǎn)性企業(yè)總部市場(chǎng)需求預(yù)測(cè),32,根據(jù)2008年鳳崗、塘廈等鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總量和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推算，兩鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量（GDP）約為龍崗區(qū)的1/6，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與龍崗區(qū)相似，二產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，且二產(chǎn)的企業(yè)類型以中小企業(yè)為主，與龍崗區(qū)中小企業(yè)結(jié)構(gòu)及總部需求類似。 則可推斷出2015-2020年，周邊地區(qū)對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)總部需求量為：28.2-82.5萬平方米。,因此，總體上看，2020年龍崗及周邊生產(chǎn)性總部需求總量約為580萬平方米。按照生產(chǎn)性企業(yè)總部滲透的一般規(guī)律看，大運(yùn)新城片區(qū)對(duì)周邊的總部吸引率約為30-50%。 因此，大運(yùn)新城

19、片區(qū)未來能夠吸納的總部體量為174-290萬平方米。,大運(yùn)新城片區(qū)對(duì)周邊地區(qū)生產(chǎn)性企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的吸引半徑約為30公里，主要覆蓋東莞市的鳳崗、塘廈等鎮(zhèn)。,（5）生產(chǎn)性總部規(guī)模預(yù)測(cè)（周邊地區(qū)）,產(chǎn)業(yè)增加值測(cè)算法,3、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模預(yù)測(cè),定位與發(fā)展目標(biāo),33,（6）一般型城市商貿(mào)商務(wù)規(guī)模預(yù)測(cè),3、總部經(jīng)濟(jì)規(guī)模與布局,線性回歸方程測(cè)算法,除生產(chǎn)性總部需求外，龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)對(duì)企業(yè)總部也有較大需求。 根據(jù)估算，2009龍崗區(qū)年的GDP為1529億元，按12%計(jì)，則2015年可達(dá)3000億元。其中，第三產(chǎn)業(yè)約占45%，為1360億元，商務(wù)產(chǎn)值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)46.5%，約632億元。 2020年龍崗GDP

20、按8%增長(zhǎng)，達(dá)4400億，其中三產(chǎn)占48%，為2130億，商務(wù)產(chǎn)值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)50%，約1000億元。 結(jié)合線性回歸方程，推出龍崗中心區(qū)需集中建設(shè)商務(wù)（含商業(yè)）建筑面積約530萬平方米。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與集中商業(yè)區(qū)關(guān)系分析：,Y（商務(wù)建筑面積）= -4419.027+800.699*LNx（商務(wù)產(chǎn)值）,按照中軸線相關(guān)研究，大運(yùn)新城片區(qū)可集中建設(shè)商務(wù)（含商業(yè)）建筑面積約133萬平方米。,則大運(yùn)新城片區(qū)可吸納的商業(yè)商務(wù)（總部）總量為307-423萬平方米。,定位與發(fā)展目標(biāo),34,用地規(guī)劃方案,四,35,產(chǎn)業(yè)、空間和環(huán)境的提升 以大運(yùn)新城北城北區(qū)為核心，構(gòu)建區(qū)域“產(chǎn)業(yè)高地”、“人才高地”和“生態(tài)高地”

21、。,1、區(qū)域功能的整合與提升,用地規(guī)劃方案,大運(yùn)新城,中軸線,龍西五聯(lián),寶龍,自然山脈,自然山脈,公園,坪地高橋,坪山新區(qū),鳳崗,36,2、總體用地布局,（1）四大功能分區(qū),科技創(chuàng)新片區(qū) 以科技、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為依托，構(gòu)筑區(qū)域科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。 生活配套片區(qū) 以生活、服務(wù)為依托，構(gòu)建片區(qū)生活綜合服務(wù)平臺(tái)和服務(wù)中心。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)片區(qū) 以創(chuàng)意、文化產(chǎn)業(yè)為依托，構(gòu)筑區(qū)域創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)高地。 商務(wù)總部片區(qū) 以總部經(jīng)濟(jì)為載體，承載區(qū)域中小企業(yè)和國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、擬上市企業(yè)進(jìn)駐，并構(gòu)建商務(wù)科技公共服務(wù)平臺(tái)。,科技創(chuàng)新區(qū),生活配套區(qū),商務(wù)總部區(qū),創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū),用地規(guī)劃方案,規(guī)劃功能分區(qū)圖,37,以一條軸線串聯(lián)四大功能區(qū)

22、以三個(gè)平臺(tái)服務(wù)六個(gè)“園中園”,功能串聯(lián)、服務(wù)共享、環(huán)境共生,（2）空間規(guī)劃結(jié)構(gòu),強(qiáng)化南北向城市功能串聯(lián)； 強(qiáng)化東西向區(qū)域功能對(duì)接。,2、總體用地布局,科技創(chuàng)新園 生活配套園 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 教育培訓(xùn)園 總部商務(wù)園 大運(yùn)生態(tài)園,用地規(guī)劃方案,功能結(jié)構(gòu)圖,38,3、開發(fā)建設(shè)規(guī)模,（2）用地功能構(gòu)成,（1）總開發(fā)量 總建筑面積798.51萬平方米，建設(shè)用地毛容積率1.9，其中: 商業(yè)開發(fā)量： 365.06萬平方米(辦公283.16萬平方米) 居住開發(fā)量： 208.58萬平方米 工業(yè)開發(fā)量： 174.08萬平方米 配套公共建筑：45.90萬平方米 市政設(shè)施建筑：4.89萬平方米,用地規(guī)劃方案,土地利用規(guī)劃

23、圖,39,（3）開發(fā)建設(shè)指標(biāo),商業(yè)總建筑面積 365.06萬平方米，與法定圖則相比，新增商業(yè)用地31.17公頃，新增商業(yè)建筑面積353.20萬平方米。居住用地總用地面積 76.84公頃，比法定圖則減少0.81公頃，建筑面積增加15.62萬平方米。,3、開發(fā)建設(shè)規(guī)模,用地規(guī)劃方案,40,（4）人口規(guī)模測(cè)算,規(guī)劃居住人口：6.6萬人 根據(jù)人均居住用地指標(biāo)和人均居住建筑面積指標(biāo)推算，規(guī)劃區(qū)可容納總?cè)丝诩s6.6萬人，與法定圖則相比，增加0.5萬人。 規(guī)劃就業(yè)人口：18.08萬人,根據(jù)廣東省產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)指引工業(yè)用地人口計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)200人/公頃和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地人口計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)建筑面積20-30平方米/人，取

24、25平方米/人，可得片區(qū)可容納就業(yè)人口18.08萬人。,居住人口配套：按6.8萬人配套； 就業(yè)人口配套：約5.6萬人可通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)R2用地解決，約1.2萬人通過規(guī)劃R3用地解決。,規(guī)劃R3用地：3.11公頃，總建筑面積約14萬平米；人均建筑面積指標(biāo)取12平方米/人，滿足8-15平方米/人的要求，用作片區(qū)高級(jí)人才公寓建設(shè)用地。,規(guī)劃高級(jí)人才公寓用地 面積3.11公頃，容積率4.5,3、開發(fā)建設(shè)規(guī)模,用地規(guī)劃方案,41,（1）土地混合利用標(biāo)準(zhǔn),1、C類混合：C1+C2+C3+C4，C1=50%； 2、C類混合：C2+C1+C3+C4，C2=70%； 3、C類混合：C2+C1+C3，C2=80%；

25、4、C、GIC和U類混合：C2+C1+C3+GIC1+GIC2+U3,C2=50%； 5、R和C混合，有R2+C1+C3+C4, R2=70%； 6、M和C混合，有M1+C1+C2+C3，M1=50%,C2=35%； 7、 M、C和R混合：M1+C1+C2+C3+R3, M1=70%。,4、土地混合利用,1,1,2,3,4,5,7,6,備注：15在深圳市法定圖則土地混合使用指引的規(guī)定范圍內(nèi)，依據(jù)規(guī)劃預(yù)測(cè)給予混合開發(fā)比例； 6和7涉及地塊突破了該指引的規(guī)定，需爭(zhēng)取特殊的政策。,用地規(guī)劃方案,42,5、配套設(shè)施規(guī)劃,生活配套 高中1所、九年一貫制學(xué)校2所、商業(yè)中心等； 產(chǎn)業(yè)配套 科技公共服務(wù)平臺(tái)、

26、人才公寓； 商務(wù)配套 商務(wù)公共服務(wù)平臺(tái)、會(huì)展中心、酒店等； 交通配套 公共停車場(chǎng)、加油站等。,科技公共服務(wù)平臺(tái),高級(jí)人才公寓,用地規(guī)劃方案,主要配套設(shè)施分布圖,43,（1）區(qū)域交通對(duì)接,6、道路交通規(guī)劃,強(qiáng)化片區(qū)與周邊交通對(duì)接，新增如意路與北通道快速路互通式立交，黃閣路與博深高速互通式立交。打通清林路、如意路與鳳崗城市道路的對(duì)接。,用地規(guī)劃方案,區(qū)域交通規(guī)劃圖,44,（2）內(nèi)部交通構(gòu)建,路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：四橫三縱，方格路網(wǎng),虛線道路：靈活控制，下層次規(guī)劃專項(xiàng)論證,6、道路交通規(guī)劃,用地規(guī)劃方案,交通系統(tǒng)規(guī)劃圖,45,7、交通承載力分析,（1）交通出行量測(cè)算,高峰期時(shí)段出行總量52720 人/小時(shí)，交通

27、車行量9841pcu,出行結(jié)構(gòu),用地規(guī)劃方案,46,（2）道路交通承載力,龍翔大道（8車道）：8000 pcu/h 博深高速（8車道）：8000 pcu/h 黃閣路（6車道）： 6000 pcu/h 龍鹽大道（6車道）：6000 pcu/h 清林西路（6車道）：6000 pcu/h 龍平路（6車道）： 6000 pcu/h 如意路（6車道）： 6000 pcu/h,則城市主要道路的交通承載力為：（80002+60005）0.3 =13800pcu/h,龍翔大道,黃閣路,清林西路,龍鹽大道,博深高速,龍平路,如意路,片區(qū)對(duì)外道路所承載的高峰小時(shí)車行量13800pcu，大于高峰小時(shí)將產(chǎn)生車行量98

28、41pcu。,道路總承載力13800 pcu/h，其中,7、交通承載力分析,用地規(guī)劃方案,47,8、其它交通規(guī)劃,用地規(guī)劃方案,公交系統(tǒng)規(guī)劃,公交系統(tǒng)規(guī)劃圖,規(guī)劃區(qū)對(duì)外聯(lián)系主干道為公交干線 規(guī)劃區(qū)內(nèi)部城市主干道為公交次干線 在城市人流疏散量較大的區(qū)域設(shè)置公交首末站 道路沿線按8001000米的距離設(shè)公交?？空?48,8、其它交通規(guī)劃,用地規(guī)劃方案,自行車系統(tǒng)規(guī)劃,將自行車系統(tǒng)和城市綠道進(jìn)行很好的銜接 形成貫穿規(guī)劃范圍雙橫雙縱的自行車線路 沿城市主要的公共區(qū)域規(guī)劃步行系統(tǒng) 強(qiáng)化黃閣路和龍翔大道的步行天橋聯(lián)系,自行車系統(tǒng)規(guī)劃圖,49,9、景觀系統(tǒng)規(guī)劃,強(qiáng)化自然景觀的滲透 強(qiáng)化景觀軸線的串聯(lián) 強(qiáng)化景

29、觀界面的控制 塑造城市地標(biāo)性建筑,景觀控制,用地規(guī)劃方案,景觀系統(tǒng)規(guī)劃圖,50,初劃整齊、規(guī)劃方正、寧小勿大、均質(zhì)平等 C類用地中小單元開發(fā)，便于合并與細(xì)分； 產(chǎn)業(yè)用地大地塊劃分，滿足產(chǎn)業(yè)用地要求; 規(guī)劃支路建議性表達(dá)，可使地塊合并或細(xì)分,（1）地塊劃分原則,10、空間控制指引,混合用地,類用地,用地,類用地,用地規(guī)劃方案,51,地塊劃分模數(shù)控制：采用三種模塊；增強(qiáng)地塊的適應(yīng)性、穩(wěn)定性、集約性。,街廓控制尺寸:長(zhǎng)邊小于200米，短邊小于150米； 地塊控制面積：10000-20000平方米； 塔樓標(biāo)準(zhǔn)層（高層）：1000-1500平方米，超高層在1500平方米以上。,10、空間控制指引,（1）

30、地塊劃分原則,用地規(guī)劃方案,52,10、空間控制指引,用地規(guī)劃方案,（2）案例研究與借鑒國(guó)內(nèi)外城市中心區(qū)建設(shè)尺度,上海陸家嘴金融中心區(qū)： 規(guī)劃地塊面積在0.52.7公頃之間，平均地塊面積約1公頃；70%的高層建筑平均層面積在為10001500平方米。,紐約中心區(qū)：短邊尺度為5060米的地塊，滿足了不同規(guī)模、不同體量的多層、高層、超高層建筑的開發(fā)，土地利用效率極高，街道和建筑肌理整齊、有序。,深圳福田中心：22、23-1街坊，有80%的高層塔樓建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積在11001500平方米之間，平均約為1400平方米；,國(guó)內(nèi)外其它城市中心：均質(zhì)密布的小街廓方格網(wǎng)結(jié)構(gòu)體系。,53,10、空間控制指引,地塊

31、劃分誤區(qū)：“初劃無序，形狀各異、大小不等”，道路等級(jí)區(qū)分過多。,用地規(guī)劃方案,（2）案例研究與借鑒國(guó)內(nèi)外城市中心區(qū)建設(shè)尺度,反面案例：中心區(qū)地塊劃分的誤區(qū),建筑肌理誤區(qū)：大群房、小塔樓，建筑切角多，覆蓋率偏低。,總結(jié)： 通過對(duì)國(guó)內(nèi)外城市中心區(qū)街道尺度和標(biāo)準(zhǔn)層面積的統(tǒng)計(jì)調(diào)查可以得出：?jiǎn)误w高層建筑平均層面積在10001500平米，地塊面積在12公頃不等，有半數(shù)的城市中心區(qū)地塊面積在1公頃以下?？紤]到大運(yùn)新城并不是高度發(fā)達(dá)的中心區(qū)，本次規(guī)劃推薦大運(yùn)新城商務(wù)辦公地塊平均面積在12公頃之間，規(guī)劃單體建筑平均占地面積在50007000平方米之間。,54,（3）地塊開發(fā)強(qiáng)度,商業(yè)地塊: 采用高強(qiáng)度開發(fā)，規(guī)劃

32、平均容積率約6.0； 其中，軌道站點(diǎn)周邊地塊平均容積率控制在7.5左右； /混合用地平均容積率控制在6.0以內(nèi)。 工業(yè)用地: 采取土地高強(qiáng)度開發(fā)，新增及改造工業(yè)用地設(shè)定容積率下限為3.0； 居住用地: 采取中高強(qiáng)度開發(fā)，新增居住用地和改造為居住用地的地塊，建筑容積率不低于3.0； 生態(tài)線內(nèi)用地: 采取低強(qiáng)度開發(fā)，容積率不大于1.0。,10、空間控制指引,軌道站點(diǎn),軌道站點(diǎn),用地規(guī)劃方案,開發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃圖,55,（4）建筑高度控制,地標(biāo)性建筑： 高度控制250米以內(nèi)，不低于200米； 商務(wù)辦公建筑：高度控制在200米以內(nèi)； 二類居住建筑：高度控制在100米以內(nèi)； 新增工業(yè)建筑：高度控制在60米以內(nèi)

33、； 公共配套建筑：高度控制在24米以內(nèi)； 文體和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑：高度控制在24米以內(nèi)；,10、空間控制指引,用地規(guī)劃方案,建筑高度控制圖,56,空間設(shè)計(jì)方案,五,57,1、總平面,N,空間設(shè)計(jì)方案,58,2、設(shè)計(jì)理念差異化城市空間,兩個(gè)整合區(qū)： 城市工業(yè)整合區(qū)、城市居住整合區(qū)。,四個(gè)創(chuàng)新區(qū)： 會(huì)展商務(wù)綜合區(qū)、總部辦公集聚區(qū)、復(fù)合活力產(chǎn)業(yè)區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生態(tài)區(qū)。,原則：延續(xù)現(xiàn)有空間形態(tài)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)綜合整治、 強(qiáng)化主干道景觀界面延續(xù)、與南部商務(wù)區(qū)和諧過渡。,原則：會(huì)展商務(wù)區(qū)高強(qiáng)度，高密度、綜合體； 總部辦公區(qū)高強(qiáng)度、低密度、塔樓群； 活力產(chǎn)業(yè)區(qū)中強(qiáng)度、中密度、混合區(qū)； 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)低強(qiáng)度、低密度、園林區(qū)。,

34、（1）城市空間形態(tài)分區(qū),居住功能整合區(qū),產(chǎn)業(yè)功能整合區(qū),會(huì)展商務(wù)綜合區(qū),總部辦公集聚區(qū),復(fù)合活力產(chǎn)業(yè)區(qū),生態(tài)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū),空間設(shè)計(jì)方案,城市形態(tài)分區(qū)圖,59,（1）顯山露水、凸顯自然,（2）引綠入城、生態(tài)貫穿,山城對(duì)話、豐富天際線、景觀多樣性。,山城互融、生態(tài)延續(xù)性、改善城市小氣候。,2、設(shè)計(jì)理念彰顯生態(tài),空間設(shè)計(jì)方案,60,（1）低沖擊和雨水的利用,（2）引風(fēng)入城、降低溫度,規(guī)劃區(qū)位于峽谷地帶，低沖擊技術(shù)的實(shí)施對(duì)可以吸收部分雨水，保持自然界的水循環(huán)，同時(shí)可以減輕降雨量大時(shí)城市排水系統(tǒng)的壓力。 每個(gè)相對(duì)獨(dú)立的街區(qū)內(nèi)部規(guī)劃一片集中的雨水收集池，滿足人的觀賞嬉水和和市政灌溉。,每個(gè)街區(qū)控制一條與夏季

35、主導(dǎo)風(fēng)向一致的廊道，使得夏季風(fēng)可以穿越建筑群，降低城市熱島效應(yīng)。,2、設(shè)計(jì)理念綠色低碳,空間設(shè)計(jì)方案,主要低沖擊區(qū)域,夏季風(fēng),61,（1）活力街區(qū),（2）步行內(nèi)街系統(tǒng),在人流較大的城市主干道，加寬建筑退線，增大商業(yè)裙房的貼線率，加強(qiáng)道路綠化，提供舒適的行走和購物街面。,在商務(wù)辦公區(qū)，利用低層裙房，串接較為完整的步行街系統(tǒng)，為上班族就近提供便捷、多樣、完善的商業(yè)配套服務(wù)。,2、設(shè)計(jì)理念活力城區(qū),空間設(shè)計(jì)方案,主要低沖擊區(qū)域,活力街區(qū),步行街系統(tǒng),62,3、核心區(qū)設(shè)計(jì)總平面,空間設(shè)計(jì)方案,63,3、核心區(qū)設(shè)計(jì)總平面,“城市劇場(chǎng)”,“前排座位”,“中間座位”,“后排座位”,（1）主題與構(gòu)思城市“劇場(chǎng)

36、”,空間設(shè)計(jì)方案,64,商業(yè)中心,體育中心,大運(yùn)公園,龍城公園,城市公園,重要節(jié)點(diǎn),次要節(jié)點(diǎn),空間綠廊,公共通道,（2）軸線與景觀控制,城市地標(biāo),3、核心區(qū)設(shè)計(jì)總平面,空間設(shè)計(jì)方案,65,（1）地鐵站商業(yè)綜合體,1、酒店 2、商務(wù)業(yè)綜合體 3、會(huì)展 4、寫字樓 5、二層平臺(tái) 6、地鐵站 7、街頭綠地,1,1,2,3,4,5,6,7,4、分區(qū)設(shè)計(jì)說明,空間設(shè)計(jì)方案,66,（1）地鐵站商業(yè)綜合體,4、分區(qū)設(shè)計(jì)說明,空間設(shè)計(jì)方案,理念鉚接城市 該街區(qū)緊接城市軌道站點(diǎn)，是總部商務(wù)區(qū)和大運(yùn)場(chǎng)館人流必經(jīng)之路，設(shè)計(jì)上跨道路的二層平臺(tái)進(jìn)行直接連接，整個(gè)街區(qū)建筑通過二層平臺(tái)進(jìn)行有機(jī)連接，整個(gè)街區(qū)鉚接成一個(gè)便捷的

37、綜合體。,地標(biāo)建筑,總部中心,大運(yùn)主場(chǎng)館,67,（2）總部經(jīng)濟(jì)區(qū),4、分區(qū)設(shè)計(jì)說明,2,1、商務(wù)建筑 2、企業(yè)展廳 3、企業(yè)公園 4、總部“門” 5、架空平臺(tái) 6、公交首末站 7、新聞中心,4,1,7,3,5,6,空間設(shè)計(jì)方案,68,（2）總部經(jīng)濟(jì)區(qū),4、分區(qū)設(shè)計(jì)說明,空間設(shè)計(jì)方案,理念懸浮的客家圍 “懸空的的內(nèi)堂”上跨在道路交叉的玻璃虛體作為企業(yè)的公共展廳和公共會(huì)堂； “高聳的外圍”塔樓圍繞中心企業(yè)展廳布置； “豎直的月池”總部“門”弧形建筑。,內(nèi)堂,外圍,月池,69,（3）C/M混合產(chǎn)業(yè)區(qū),5、分區(qū)設(shè)計(jì)說明,1、企業(yè)辦公 2、商務(wù)酒店 3、創(chuàng)意廠房 4、中心綠地 5、派出所 6、公寓,空間設(shè)計(jì)方案,70,（4）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū),5、分區(qū)設(shè)計(jì)說明,1、入口廣場(chǎng) 2、中心智力區(qū) 3、創(chuàng)意研發(fā)區(qū) 4、職工宿舍 5、服務(wù)中心 6、商業(yè)服務(wù)區(qū),1,2,3,4,5,6,空間設(shè)計(jì)方案,71,（5）百達(dá)工業(yè)區(qū)改造,5、分區(qū)設(shè)計(jì)說明,百達(dá)工業(yè)區(qū),百達(dá)實(shí)業(yè)有限公司片區(qū)，屬