1、,業(yè)主及分包合同風(fēng)險(xiǎn)分析,| 2018年6月26日,目 錄,公司現(xiàn)有 主要合同模式,【1.1】投資項(xiàng)目常見合同體系,聯(lián)合體 協(xié)議書,業(yè)主,項(xiàng)目公司,總包企業(yè),投資公司,平臺(tái)公司,合作單位,分包單位,供應(yīng)單位,勘察單位,設(shè)計(jì)單位,監(jiān)理單位,檢測(cè)單位,不納入總包范圍的專業(yè)工程施工單位,框架協(xié)議,“招標(biāo)備案”合同,總 包 合 同,總包合同,合資合同,施工合同、合作協(xié)議,施工承包合同,出資,相 關(guān) 合 同,分包合同,分供合同,實(shí)際履行 分包/分供合同,出資,授權(quán),投資合同,【1.2】投資項(xiàng)目合同體系中的 核心,項(xiàng) 目 公 司,承上 啟下（業(yè)主 總包） 兼顧 左右（各投資方）,融資 投資 回購 運(yùn)營,政

2、府,中海建/中建國際工程 /中建股份,業(yè)主指定分包,總承包合同,總承包管理,設(shè)計(jì)合同,設(shè)計(jì)院,租賃單位,供應(yīng)單位,勞務(wù)分包,專業(yè)承包商,專業(yè)分包合同,勞務(wù)合同,采購合同,租賃合同,專業(yè)分包合同,【1.3】總包項(xiàng)目常見合同體系,【1.4】總包項(xiàng)目合同體系中的 核心,總 包 單 位,承上啟下（業(yè)主 分包） 既是班主任，又是專業(yè)課老師 （施工協(xié)調(diào)和技術(shù)管理） 既是霸道總裁，又是弱勢(shì)群體,業(yè)主合同 風(fēng)險(xiǎn)分析,【2.1】業(yè)主合同分類,給錢的就是業(yè)（DA）主（YE）,簡單的講,什么是業(yè)主,業(yè)主是一個(gè)“相對(duì)”概念,【2.1】業(yè)主合同分類,【2.2】合同風(fēng)險(xiǎn)分析,合同風(fēng)險(xiǎn)：分“簽約風(fēng)險(xiǎn)”和“履約風(fēng)險(xiǎn)”兩種。

3、簽約風(fēng)險(xiǎn)：談判簽約階段，合同簽訂不完善、不專業(yè)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 履約風(fēng)險(xiǎn)：在合同履行過程中，發(fā)生不利于我方事件所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。,人員傷亡,成本增加,聲譽(yù)受損,不利于我方的事件：表現(xiàn)形式多種多樣，但導(dǎo)致結(jié)果主要有三種。,【2.2】合同風(fēng)險(xiǎn)分析,基礎(chǔ)的方法：通讀合同，熟悉合同條款。 進(jìn)階的方法：組織合同交底會(huì)，并將合同中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分類、對(duì)比。 高階的方法：將風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與項(xiàng)目策劃、施工組織設(shè)計(jì)等結(jié)合，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理。,風(fēng)險(xiǎn)分析的終極目的是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。,【2.3】業(yè)主合同主要風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn),成本風(fēng)險(xiǎn),安全環(huán)保風(fēng)險(xiǎn),質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),回購/收入風(fēng)險(xiǎn),【2.3】業(yè)主合同主要風(fēng)險(xiǎn),1. 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),合同是否明確創(chuàng)杯創(chuàng)獎(jiǎng)的要求？本

4、項(xiàng)目規(guī)模是否達(dá)到申報(bào)要求？未創(chuàng)建是否罰款？ 有無特殊的質(zhì)量和工藝要求？是否可實(shí)現(xiàn)？ 有無材料設(shè)備推薦（限定）品牌？相應(yīng)品牌市場(chǎng)無法采購，是否有相應(yīng)處理程序？ 保修責(zé)任和保修期是否約定明確？是否公允，有無違反法律法規(guī)？,開竣工日期，是否約定明確？ 開工、完工、交工、竣工定義是否明確？ 是否有節(jié)點(diǎn)工期的要求？ 工期延誤是否有罰則？ 工期是否可以索賠，索賠程序是否明確？可以順延的情形是否明確？ 工期提前是否獎(jiǎng)勵(lì)？ 回購的起算日是否明確且合理？最佳條款：我方承包范圍內(nèi)工程完工并經(jīng)驗(yàn)收合格視為回購起算日。例如：水、電、燃?xì)狻?【2.3】業(yè)主合同主要風(fēng)險(xiǎn),3. 安全環(huán)保風(fēng)險(xiǎn),是否有創(chuàng)建“標(biāo)化工地”“文明工

5、地”“示范工地”“綠色工地”的要求？本項(xiàng)目規(guī)模是否達(dá)到申報(bào)要求？未創(chuàng)建是否有罰則？ 關(guān)于噪音、揚(yáng)塵治理、渣土泥漿外運(yùn)處理等是否有明確要求？是否有特別的要求？ 對(duì)工地圍擋外觀、宣傳標(biāo)語是否有特別要求？ 是否有專門的安全環(huán)保方面的管理文件？或者當(dāng)?shù)貞T例做法？,【2.3】業(yè)主合同主要風(fēng)險(xiǎn),4. 成本風(fēng)險(xiǎn),質(zhì)量、進(jìn)度、安全環(huán)保方面，如有特殊或高要求，將直接增加成本。 質(zhì)量、進(jìn)度、安全環(huán)保方面，相關(guān)要求若未達(dá)到，將額外增加成本。 工程量計(jì)算方式和計(jì)價(jià)方式是否明確？ 無價(jià)（無信息價(jià)）材料、設(shè)備的確認(rèn)程序是否明確？ 人工、材料是否調(diào)差？調(diào)差的具體范圍和規(guī)則是否明確？,【2.3】業(yè)主合同主要風(fēng)險(xiǎn),4. 成本風(fēng)

6、險(xiǎn)（續(xù)）,變更簽證的簽認(rèn)程序是否明確？是否有時(shí)限？定價(jià)方式是否明確？ 產(chǎn)值確認(rèn)和工程款支付是否明確？ 結(jié)算原則及時(shí)限是明確？ 現(xiàn)場(chǎng)是否三通一平？ 風(fēng)險(xiǎn)包干的范圍是否明確？泥漿、土方運(yùn)距是否按實(shí)計(jì)??？ 深化設(shè)計(jì)的范圍及定價(jià)原則？,【2.3】業(yè)主合同主要風(fēng)險(xiǎn),5. 回購/收入風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)期和回購期（購買服務(wù)期、運(yùn)營期）的利息（或投資回報(bào)）的計(jì)算方式是否明確？ 回購/收入擔(dān)?；虮５资欠衩鞔_？ 回購時(shí)點(diǎn)或者運(yùn)營期收入等是否明確？ 是否需要提交履約保證金或銀行保函？ 質(zhì)保金退還是否明確？ 工程款支付是否有明確時(shí)限？是否有逾期支付利息？（總承包項(xiàng)目）,【2.3】業(yè)主合同主要風(fēng)險(xiǎn),補(bǔ)充：如果一個(gè)業(yè)主合同，包含

7、了多個(gè)獨(dú)立的子項(xiàng)目，上述約定各子項(xiàng)目如有不同，應(yīng)分開描述。,【2.4】業(yè)主合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,洽談階段：提前介入，先入為主，多部門協(xié)同,簽約階段：查漏補(bǔ)缺，積極談判，爭(zhēng)取接受,履約階段：監(jiān)督業(yè)主履約，嚴(yán)格自身管理，適度轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),分包合同 風(fēng)險(xiǎn)分析,1. 按類型分,專業(yè)承包合同、勞務(wù)分包合同、物資采購合同、固定資產(chǎn)采購合同、租賃安拆合同、勘察設(shè)計(jì)合同、檢測(cè)監(jiān)測(cè)合同等等為了方便敘述，可統(tǒng)稱為“分包合同”。,【3.1】分包合同分類,2. 按用途分,實(shí)際履行不付款合同；施工合同、施工合同協(xié)議、施工分包合同 實(shí)際履行付款合同：各類自主發(fā)包的分包合同 核數(shù)付款合同 備案合同：純用于備案，不履行不付款的合同,【3

8、.2】分包合同主要風(fēng)險(xiǎn),常規(guī)風(fēng)險(xiǎn),與業(yè)主合同風(fēng)險(xiǎn)相似，分包合同主要風(fēng)險(xiǎn)也有質(zhì)量、進(jìn)度、安全環(huán)保、成本等方面的風(fēng)險(xiǎn)。,其他風(fēng)險(xiǎn),承包范圍是否明確，與其他分包商之間工作界面是否明確？ 工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)規(guī)則是否明確？ 工程技術(shù)等方面的要求是否明確？未達(dá)到是否有相應(yīng)的罰則？ 其他配合要求，是否能得到落實(shí)？,【3.2】分包合同主要風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)金流 是否充裕,是否有轉(zhuǎn)包行為,管理團(tuán)隊(duì) 是否有足夠能力,分包合同的核心風(fēng)險(xiǎn)是否有足夠的履約能力。,【3.3】有關(guān)分包管理的幾點(diǎn)問題1,再完美的合同， 也抵不過履約雙方的無視。,【3.3】有關(guān)分包管理的幾點(diǎn)問題2,與合作單位的關(guān)系， 是該依靠，還是該依賴？,【3.3】有關(guān)分包管理的幾點(diǎn)問題3,合約請(qǐng)示到底該怎么寫？,【3.3】有關(guān)分包管理的幾點(diǎn)問題3,堅(jiān)持三原則：以事實(shí)為基礎(chǔ)、以數(shù)據(jù)為支撐、以制度合同依據(jù)。 抓住六要點(diǎn)：要把合同關(guān)系、事件起因、對(duì)方訴求、談判經(jīng)過、數(shù)據(jù)分析、處理建議講清楚。 請(qǐng)示是公文，是用來描述問題和解決問題的。不是小說，不要把時(shí)間浪費(fèi)在編故事上面，也不要避重就輕。 處理