1、23 業(yè)主入住,業(yè)主入住是指業(yè)主或使用人收到書(shū)面入住通知書(shū)并辦理接房手續(xù)的過(guò)程，即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。,按規(guī)定，當(dāng)新建的房屋符合交付使用的條件，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時(shí)向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書(shū)，約定時(shí)間辦理接房手續(xù)。,從權(quán)屬關(guān)系看，入住是開(kāi)發(fā)商將已建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過(guò)程，是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。,231 業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作,1健全管理處,1）竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人（機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人）進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。 2）竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。

2、3）竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，負(fù)責(zé)所接受物業(yè)的守衛(wèi)工作。 4）入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。 5）入住前一十個(gè)，炊事員到位，食堂開(kāi)餐。 6）入住前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開(kāi)始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清。 7）入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗。 8）入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。,（1）竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，組成管理處籌建班子。,（2）管理處各類(lèi)人員可按以下程序和時(shí)間到位（以下人員名額按建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)擬定）：,2入住工作方案,（1）核實(shí)物業(yè)管理方案中擬定的管理處人員配備情況。,（2）根據(jù)接管項(xiàng)目

3、的實(shí)際情況和物業(yè)管理方案中的管理要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)擬定入住后在加強(qiáng)治安、車(chē)輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施。,（3）擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。,（4）根據(jù)物業(yè)管理方案的開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃，擬定分步購(gòu)置計(jì)劃。,（5）制定入住工作計(jì)劃。,（6）制定入住流程。,（7）根據(jù)入住工作計(jì)劃應(yīng)提前發(fā)出入住通知書(shū)。,3準(zhǔn)備入住資料,（1）編寫(xiě)和印制住戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、防火公約等。,（2）編寫(xiě)和印制住戶(hù)裝修管理規(guī)定、臨時(shí)用電管理規(guī)定等。,（3）印制入住通知書(shū)、收樓須知、入住手續(xù)書(shū)、繳款通知書(shū)及入住所需各類(lèi)表格。,（4）印制安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面示意圖）和空調(diào)架的

4、式樣圖。,（5）印制其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定（附式樣平面示意圖）。,（6）各類(lèi)資料的分類(lèi)裝袋及各類(lèi)鑰匙交接。,4協(xié)調(diào)工作,（1）聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，統(tǒng)一辦理地點(diǎn)，集中服務(wù)，形成“一條龍服務(wù)”程序。,（2）聯(lián)系供電局、自來(lái)水公司、煤氣公司和郵局等單位，保證入住后水、電、氣等的供應(yīng)。,（3）聯(lián)系電話(huà)公司安裝電話(huà)事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。,（4）聯(lián)系學(xué)校、派出所和社區(qū)委員會(huì)，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶(hù)口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。,5通知入住,通過(guò)登報(bào)或寄發(fā)通知書(shū)的形式。提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：,（1）入住通知書(shū),（2）收樓須知,（3）入住手續(xù)書(shū),（4

5、）繳款通知書(shū),6入住時(shí)的環(huán)境布置,（1）區(qū)內(nèi)環(huán)境。入口處掛橫幅、插彩旗等，營(yíng)造熱烈氣氛；設(shè)置由入口處到管理處的指路牌；入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。,（2）管理處辦公環(huán)境。擺放花籃、盆景等，營(yíng)造喜慶氣氛；張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然。管理人員著裝整潔，精神飽滿(mǎn)；辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。,232 業(yè)主入住的相關(guān)文書(shū),入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)所要知曉、參照、鑒定的有關(guān)文件。,1入住通知書(shū),入住通知書(shū)就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文書(shū)。,制作入住通知書(shū)時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題：,（1）一般情況下，一個(gè)管理

6、項(xiàng)目?jī)?nèi)入住的業(yè)主是幾百家甚至上千家，在通知書(shū)上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。,（2）如業(yè)主因故不能按時(shí)前來(lái)辦理，應(yīng)在通知書(shū)上注明補(bǔ)辦的辦法。,2入住手續(xù)書(shū),入住手續(xù)書(shū)是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其了解辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書(shū)上都留有有關(guān)部門(mén)的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)部門(mén)在上面蓋章證明。,3收樓須知,收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。,繳款通知書(shū)是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)及具體金額的文件。,4繳款通知書(shū),5入住常用表格,（1）用戶(hù)登

7、記表,（2）住戶(hù)家庭成員登記表,（3）業(yè)主（租戶(hù)）入住驗(yàn)房表,233 業(yè)主入住的辦理程序,1核清購(gòu)房款,（1）業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部驗(yàn)證，驗(yàn)證無(wú)誤后由開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部收回并開(kāi)具總發(fā)票。,（2）付清購(gòu)房余款后，開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部在入住手續(xù)書(shū)（1）上蓋章。,2確認(rèn)業(yè)主身份,（1）物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開(kāi)發(fā)商出具的入住通知、身份證及其復(fù)印件。業(yè)主是單位的，還應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。,（2）業(yè)主委托他人辦理入住事宜的，物業(yè)管理員應(yīng)要求受托人提供其身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書(shū)面委托證明。,（3）物業(yè)管理員驗(yàn)明業(yè)主身份后，將身份證原件退還業(yè)主，復(fù)印件存檔。,3向業(yè)主或使用人發(fā)放資料,（1）入住說(shuō)明；

8、 （2）住戶(hù)手冊(cè)； （3）業(yè)主公約； （4）前期物業(yè)管理協(xié)議； （5）預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； （6）裝修須知； （7）住戶(hù)登記表； （8）裝修審批表； （9）驗(yàn)收交接表。,4建立入住登記表,（1）對(duì)業(yè)主提交的入住須知上提及的資料進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后，在入住登記表中登記。由業(yè)主填寫(xiě)并提交的資料,1）身份證復(fù)印件； 2）工作證復(fù)印件； 3）購(gòu)/租房合同的正本及復(fù)印件； 4）業(yè)主登記表； 5）過(guò)后簽署的業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議。,（2）上述發(fā)放的資料應(yīng)在入住登記冊(cè)中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。,5管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證,（1）表格填寫(xiě)是否完整、正確和清晰；,（2）簽署業(yè)主公約、前期物業(yè)管理協(xié)議；

9、,（3）身份證明文件與購(gòu)/租房合同及業(yè)主登記表是否一致。審查通過(guò)后，管理人員收取購(gòu)/租房合同復(fù)印件、業(yè)主登記表、業(yè)主公約一份、前期物業(yè)管理協(xié)議一份，在入住手續(xù)書(shū)（2）上蓋章。,6預(yù)交費(fèi)用,物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部根據(jù)寄發(fā)給業(yè)主的繳款通知書(shū)中的款項(xiàng)，收取業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用，并開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。其費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、水電管理備用金、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)及其他雜費(fèi)等。財(cái)物應(yīng)建立費(fèi)用登記表，對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明，并在入住手續(xù)書(shū)（3）上蓋章。,7驗(yàn)收房屋,（1）物業(yè)管理員按業(yè)主要求的時(shí)間陪同業(yè)主(或受托人)一起驗(yàn)收房屋及其配套設(shè)施等，登記水、電、氣表底數(shù)。業(yè)主確認(rèn)合格后，雙方在驗(yàn)收交接表

10、上簽字確認(rèn)，并要求其填寫(xiě)入戶(hù)聲明，在入住手續(xù)書(shū)（4）上蓋章。,（2）業(yè)主認(rèn)為存在質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主(住戶(hù))填寫(xiě)返修申請(qǐng)表，管理處加簽意見(jiàn)后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。物業(yè)管理員按照業(yè)主驗(yàn)房維修工作規(guī)程，并根據(jù)物業(yè)管理合同，即與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系解決或自行解決，然后預(yù)約業(yè)主再次驗(yàn)收物業(yè)，直至業(yè)主認(rèn)為合格。,8發(fā)放鑰匙,（1）上述手續(xù)完成后，物業(yè)管理處查驗(yàn)入住登記表及已簽署的(管理協(xié)議)及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在鑰匙發(fā)放登記表上登記。,（2）業(yè)主在簽收鑰匙時(shí)提出暫不入住，要求管理處代為出租的，物業(yè)管理員應(yīng)向業(yè)主提供房屋委托出租申請(qǐng)表要求其填寫(xiě)并簽名。,（3）租用受托管的寫(xiě)字樓

11、、商場(chǎng)的顧客或公司，憑與業(yè)主簽定的租賃合同到管理處簽定管理協(xié)議書(shū)，并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員身份證復(fù)印件。,（4）對(duì)租賃管理處所屬商業(yè)房的顧客，須與管理處簽定租賃合同，并提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和工作人員的身份證復(fù)印件。,9記錄,（1）入戶(hù)聲明、業(yè)主登記表、房屋委托出租申請(qǐng)表、業(yè)主公約等，由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員永久保存。,（2）供(停)水(電)申請(qǐng)表由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員保存至業(yè)主/住戶(hù)入住后兩年。,234 業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收,（1）給排水系列,上下管是否有滲漏,（1）給排水系列,上下管是否有滲漏,坐便器下水是否順暢,是否有足夠的水壓,是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜,（1）給排水系列,上下管是否有滲漏,坐便器

12、下水是否順暢,是否有足夠的水壓,是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜,上面的鄰居家是否漏水,水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢,水池等是否有滲漏現(xiàn)象,（2）門(mén)窗系列,門(mén)窗與混凝土接口有否縫隙,（2）門(mén)窗系列,門(mén)窗與混凝土接口有否縫隙,門(mén)窗在開(kāi)啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活,門(mén)間隙是否太大（縫隙必須小于三毫米）,窗戶(hù)玻璃是否完好,（2）門(mén)窗系列,門(mén)窗與混凝土接口有否縫隙,門(mén)窗在開(kāi)啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活,門(mén)間隙是否太大（縫隙必須小于三毫米）,窗戶(hù)玻璃是否完好,窗臺(tái)下面有無(wú)水漬,（3）供電系列,戶(hù)內(nèi)電源柜拉閘后戶(hù)內(nèi)是否完全斷電,戶(hù)內(nèi)電源柜有無(wú)分線(xiàn)路，分支線(xiàn)路是否能夠分別斷電,（3）供電系列,戶(hù)內(nèi)電源柜拉閘后戶(hù)內(nèi)是否完

13、全斷電,戶(hù)內(nèi)電源柜有無(wú)分線(xiàn)路，分支線(xiàn)路是否能夠分別斷電,各個(gè)開(kāi)關(guān)、插座是否牢固，有無(wú)問(wèn)題,所有燈是否能亮,所有插座是否有電,（4）墻面、屋頂、地板系列,承重墻是否有裂縫,（4）墻面、屋頂、地板系列,承重墻是否有裂縫,墻身有無(wú)傾斜、彎曲、隆起或凹陷的地方,（4）墻面、屋頂、地板系列,承重墻是否有裂縫,墻身有無(wú)傾斜、彎曲、隆起或凹陷的地方,墻面瓷磚砌筑是否合格,（4）墻面、屋頂、地板系列,承重墻是否有裂縫,墻身有無(wú)傾斜、彎曲、隆起或凹陷的地方,墻面瓷磚砌筑是否合格,是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕,墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處,屋頂上是否有裂縫,地磚接縫處是否不平,（4）墻面、屋頂、地板系列,承重墻是否有裂縫,墻身有無(wú)傾斜、彎曲、隆起或凹陷的地方,墻面瓷磚砌筑是否合格,是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕,墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處,屋頂上是否有裂縫,地磚接縫處是否不平,檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況,（5）公共設(shè)施及其他,電、水、煤氣表具是否齊全,電、水、煤