1、城市級別商業(yè)綜合體 課題研究方案匯報,目錄,第一章,城市綜合體溯源與發(fā)展,第二章,商業(yè)綜合體開發(fā)策略研究,第三章,商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究,第四章,商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作,第一章：城市綜合體溯源與發(fā)展,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,1、什么是城市級商業(yè)綜合體：,2、城市綜合體的基本特征：,城市綜合體常被人們稱為“城中之城”，它往往占據(jù)城市顯赫位置由多種物業(yè)形態(tài)融合而成。城市級商業(yè)綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。,紐約洛克菲勒中心：20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一，由19棟建筑圍塑出來的活動區(qū)

2、城，對于公共空間的運(yùn)用開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，成為繼華爾街之后的紐約第二個市中心，也是又一個向世界輸送經(jīng)濟(jì)能量的巨大綜合體。,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,3、中外最具代表的城市綜合體：,東京六本木新區(qū)：以辦公大樓森大廈（MoriTower）為中心、具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一超大型符合性都會地區(qū)，劃開了東京城市發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，為無數(shù)后人頂禮膜拜，世界游人爭相參觀，確立了世界經(jīng)典綜合體地位。,巴黎拉德芳斯：城市綜合體規(guī)劃史上最成功例子，其規(guī)劃建設(shè)有著鮮明的特色，即徹底的人車分離交通規(guī)劃體系、重視功能分區(qū)和環(huán)境設(shè)計(jì)、富有特色的建筑等。,東京六本木新區(qū),巴黎拉德芳斯,

3、一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,4、東京六本木案例分析：,A.項(xiàng)目概況：,地點(diǎn)：日本東京六本木 工期：1986年2003年 地塊面積：11.6公頃 用地面積：85000平方米 建筑面積：725000平方米 其中 住宅：150000平方米 辦公：380000平方米 文化：6300平方米 餐飲：13600平方米 酒店：390間客房 停車位：2820個 主要用途：辦公、住宅、商業(yè)、酒店、 美術(shù)館、電影院、電視臺、學(xué)校、寺院等文化及公共設(shè)施 項(xiàng)目費(fèi)用：4700億日元（包括土地價值）,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,4、東京六本木案例分析：,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,4、東京六本木案例分析：,區(qū)位

4、 東京都港區(qū)，毗鄰： 皇宮 新橋虎門商業(yè)街 霞關(guān)的政府機(jī)關(guān) 青山赤坂商業(yè)區(qū) 麻布、廣尾高檔住宅街區(qū) 國際性的信息場 外資企業(yè)、媒體、時尚 交通便捷 地鐵：日比谷線、南北線、 大江戶線、千代田線。 城市功能豐富 商業(yè)、文化、辦公、住宅 項(xiàng)目意義 都市中心區(qū)改造與創(chuàng)新 引導(dǎo)街區(qū)的復(fù)興 激發(fā)都市中心的活力和魅力。,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,4、東京六本木案例分析：,A區(qū) 主要功能：辦公、學(xué)校、零售 總建筑面積：24500平方米 層數(shù)：地上12層、地下3層 高度：59.33米（最高點(diǎn)） B區(qū) 主要功能：辦公、零售、美術(shù)館 總建筑面積：380000平方米 層數(shù)：地上54層、地下6層 高度：238.

5、05米（最高點(diǎn)） C區(qū) 主要功能：住宅、辦公、服務(wù) 住宅規(guī)模：840單元，約2000人,B.項(xiàng)目分區(qū)：,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,4、東京六本木案例分析：,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,4、東京六本木案例分析：,C.商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：,三大創(chuàng)新理念：垂直花園城市、新都市生活、藝術(shù)文化城市,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,4、東京六本木案例分析：,C.商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：,垂直花園城市 整合分散的土地 城市功能立體復(fù)合 超高層建筑 緊湊型街區(qū) 增加每個人的都市空間 綠意盎然的開放空間, 新都市生活 居住就近 “都市休養(yǎng)勝地” 生活安全、舒適、豐富, 藝術(shù)文化城市 融合 藝術(shù)、知識

6、復(fù)興 街區(qū)活力 維也納式藝術(shù)街區(qū),D.項(xiàng)目整體特色與創(chuàng)新：,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目是現(xiàn)代生活不斷進(jìn)步的產(chǎn)物，它以科學(xué)、人性的商業(yè)規(guī)劃為前提，營運(yùn)著新一代人群的消費(fèi)及生活觀念，在有限的項(xiàng)目體量中創(chuàng)作一個全新的生活新城，代表前衛(wèi)、高端，引領(lǐng)潮流、風(fēng)范。 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。,一、城市級別商業(yè)綜合體案例研究,D.案例綜述：,交通體系 交流空間 露天廣場舞臺使用場景,二、城

7、市級別商業(yè)綜合體的發(fā)展歷史和各階段特點(diǎn),一、商業(yè)綜合體市場調(diào)研：,1、項(xiàng)目所在城市及周邊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：,項(xiàng)目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)； 人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況； 城市機(jī)動車保有量（分私家車、計(jì)程車、公交線路等）； 統(tǒng)計(jì)年鑒（城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）總表； 周邊環(huán)境、配套設(shè)施、在區(qū)域的商業(yè)概況、該區(qū)域人口狀況、消費(fèi)水平。,2、城市商圈狀況分析：,商圈結(jié)構(gòu)組織； 商圈演變過程時間節(jié)點(diǎn)； 城市未來3-5的市政規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。 商圈內(nèi)代表性企業(yè)及其與目標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)際距離； 項(xiàng)目周邊交通組織、公交系統(tǒng)； 商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電器、步行街

8、等）數(shù)量、租金水平。 商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比。,一、商業(yè)綜合體市場調(diào)研：,3、城市商業(yè)個案分析： （選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街）,整體規(guī)模 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 業(yè)態(tài)配比； 租金水平 輔助及配套設(shè)施情況。,4、自身項(xiàng)目情況分析：,與政府談判中土地出讓條件 包括：拆遷、消防、人防、配套設(shè)施、市政能源配套、 地上地下障礙物等的約定。,2、定位依據(jù)：,A.符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求,B.具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價值,C.符合市場要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo),1、定位需滿足的目標(biāo)：,二、商業(yè)綜合體的定位策劃：,二、商業(yè)綜合體的定位策劃

9、：,3、定位類別：,D.經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位： 經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定義：根據(jù)項(xiàng)目總平規(guī)劃定義每塊地的功能業(yè)態(tài)。 經(jīng)營業(yè)態(tài)功能比例：對各物業(yè)比例進(jìn)行科學(xué)定位、并確定各業(yè)態(tài)功能面積及樓層位置。 與現(xiàn)有項(xiàng)目的差異化：從產(chǎn)品差異化方面突出項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)，營造產(chǎn)品自身獨(dú)特個性。,銅鑼灣業(yè)態(tài)組合及布局定位,六、開發(fā)團(tuán)隊(duì)職能架構(gòu)：,第三章：商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究,一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：,1、綜合體定義及產(chǎn)品組合：,在國外已經(jīng)發(fā)展成熟，但在中國仍處于開拓發(fā)展期。上海的新天地項(xiàng)目屬于國內(nèi)比較成功的案例。 雖然豪布斯卡（HOPSCA）在國外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。,城市綜合體，又稱“豪布斯卡（

10、HOPSCA）”。豪布斯卡（HOPSCA）是一種源于歐美的造城理念，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟曼哈頓，東京之核心六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)。,所謂“豪布斯卡”（HOPSCA）就是由酒店（HOTEL）寫字樓（OFFICE）停車場（PARKING）大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）娛樂空間（CONVENTION）國際公寓（APARTMENT）的復(fù)合體。,因此，產(chǎn)品的組合多半根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件進(jìn)行對寫字樓、酒店、購物中心、娛樂空間、公寓等多項(xiàng)因素的自由組合。,2、業(yè)態(tài)組合案例分析以銅鑼灣廣場為例,一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：,3、發(fā)展模式：,一、產(chǎn)品組合和發(fā)

11、展模式：,一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：,3、發(fā)展模式：,模式一:各種功能均衡發(fā)展的模式,模式二：以寫字樓為核心的模式,一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：,3、發(fā)展模式：,模式三：以酒店為核心的模式,一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：,3、發(fā)展模式：,一、產(chǎn)品組合和發(fā)展模式：,3、發(fā)展模式：,模式四：以商業(yè)為核心的模式,二、動線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：,1、動線規(guī)劃以銅鑼灣為例說明動線規(guī)劃的原理,二、動線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：,2、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃,周邊道路交通分析,二、動線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：,2、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃,四周道路交通分析,二、動線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：,2、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)

12、為例說明綜合體交通規(guī)劃,首層及廣場,二、動線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：,2、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃,二層,二、動線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：,2、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃,三層,二、動線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：,2、交通規(guī)劃以銅鑼灣商業(yè)為例說明綜合體交通規(guī)劃,四層,三、室內(nèi)裝修和公共空間：,空間尺度大 與城市規(guī)模相匹配； 與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系； 與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)； 成為多功能的聚集點(diǎn)。 豐富的空間形式 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)； 利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異。,1、室內(nèi)外空間特征：,A.室內(nèi)外空間特征：,2、室內(nèi)外裝飾以東京六本木項(xiàng)目為例說明,三、室內(nèi)裝修和公共空間：,A.室

13、內(nèi)外空間特征：,室內(nèi)墻壁多采用仿石材裝飾，有些柱子采用不銹鋼金屬裝飾，電梯內(nèi)部采用木材高檔裝飾，用料豐富，施工非常精細(xì),主要入口大門的裝飾效果,頂棚何入口空間采用鋼架造型，營造豐富的視覺感受,三、室內(nèi)裝修和公共空間：,A.室內(nèi)外空間特征：,2、室內(nèi)外裝飾以東京六本木項(xiàng)目為例說明,入口空間裝飾：水幕墻上部采用黑色大理石裝飾，下面采用玻璃裝飾，與周圍的黃色柱子形成明顯對比；右圖為中庭立面與空中天橋裝飾效果。,每種功能有其特定的運(yùn)行時間范圍； 各功能在時間上的銜接； 各功能在內(nèi)容上相互補(bǔ)充； 整個大樓保持24小時的繁榮。,三、室內(nèi)裝修和公共空間：,4、全天服務(wù)、協(xié)調(diào)互補(bǔ)特征,3、設(shè)施特征,大眾化 高

14、科技、高智能的集合； 室內(nèi)交通： 高速電梯 自動扶梯 觀光電梯 通訊： 電話、電報、電傳 電視 電腦網(wǎng)絡(luò)。 安全系統(tǒng)： 電視系統(tǒng) 監(jiān)聽系統(tǒng) 緊急呼叫系統(tǒng),三、室內(nèi)裝修和公共空間：,B.公共空間：,1、地面及裝飾導(dǎo)示,2、大門外公共空間地面和露天舞臺頂棚,柱子的金屬裝飾,四、景觀主題設(shè)計(jì)：,應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論； 景觀豐富、環(huán)境宜人； 標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段；,1、景觀與環(huán)境特征,露天廣場,高達(dá)10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息,空中露天步行道裝飾,五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,1、立面以北京銀泰為例說明,項(xiàng)目概況： 本案集頂集寫字樓、超五星級酒

15、店、酒店式公寓及高檔商業(yè)于一體的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高品味”建筑綜合體。項(xiàng)目建設(shè)用地面積31305，總建筑面積35萬，由三棟塔樓組成。中央主樓為酒店公寓，63層，高249.9米，為長安街沿線最高的建筑。東西兩棟寫字樓42層，高186米。裙房4層，高24米，為高級商業(yè)配套，將三棟塔樓交通連接成為四通八達(dá)的一個整體。地下有1600個機(jī)動車位。,五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,1、立面以北京銀泰為例說明,布局借鑒傳統(tǒng)做法：,采用傳統(tǒng)的對稱造型，塑造穩(wěn)重端凝的建筑形象 中間高，兩邊低，體現(xiàn)傳統(tǒng)官式建筑的精髓 建筑造型方正、質(zhì)樸,五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,1、立面以北京銀泰為例說明,傳統(tǒng)紋飾(窗扇、燈籠）建筑化 形

16、狀方正，暗喻印鑒 與內(nèi)部的幾何化玻璃古亭造型形成對比 傳統(tǒng)符號現(xiàn)代化 傳統(tǒng)紋飾比例異化,建筑細(xì)部借鑒傳統(tǒng)做法：,五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,1、立面以北京銀泰為例說明,建筑細(xì)部借鑒傳統(tǒng)做法：,在標(biāo)志性樓棟的節(jié)點(diǎn)部位如屋頂、底層等處飾以中式元素,在近人尺度的底部局部采用中式元素,主體造型對稱、堅(jiān)實(shí)，氣質(zhì)穩(wěn)重端莊,五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,1、立面以北京銀泰為例說明,產(chǎn)品演繹：,高層建筑造型 造型對稱、堅(jiān)實(shí) 線條簡潔 超高層以中式元素突出頂部 多層建筑、保護(hù)建筑和底部公共空間 由于多層建筑尺度近人，故此在細(xì)部處理上可多借鑒當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)建筑因素 借鑒傳統(tǒng)街區(qū)的形式，形成有引導(dǎo)性的交通系統(tǒng)和圍合感強(qiáng)烈的停留空

17、間 形成適宜開展室外經(jīng)營的過渡空間 居住區(qū)底部公共空間 宜借鑒江南園林空間的處理手法，靈活、自由，有收有放,城市綜合體之住宅與商業(yè)銜接參考,五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,2、店招及廣告位的設(shè)計(jì),五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,步行街與店招的設(shè)計(jì),2、店招及廣告位的設(shè)計(jì),五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：,特色標(biāo)志包裝與參考,2、店招及廣告位的設(shè)計(jì),第四章：商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作,一、盈利模式研究：,1、四種主要模式下的盈利方式：,一、盈利模式研究：,2、購物中心的經(jīng)營方式：,（1）萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式,一、盈利模式研究：,3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：,萬達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式，享受房地

18、產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價雙重利潤。受益于環(huán)節(jié)銜接的精巧，以及對早前失敗經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前萬達(dá)的模式已經(jīng)走上了一條“通路”。,一、盈利模式研究：,3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：,（2）產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競爭力：,一、盈利模式研究：,3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式：,在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房企一般面臨五難：定位難、規(guī)劃難、招商難、管理 難、資金難。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的競爭力打造上，也正是圍繞解決上述五點(diǎn)進(jìn)行的。,目前，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已具備了五重優(yōu)勢：政府支持、選址優(yōu)勢、規(guī)模 優(yōu)勢、商戶資源優(yōu)勢、商業(yè)模式優(yōu)勢。圍繞這五重優(yōu)勢進(jìn)行的一系列商業(yè)資源整合，使萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)平臺具備了突出的競爭力。,作為國內(nèi)為數(shù)不多、投資

19、規(guī)模最大的連鎖商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)大型城市綜合體 “大型購物中心+五星級酒店+寫字樓+住宅+國際品牌商家”的產(chǎn)品模式，相當(dāng) 于一個高品質(zhì)、小型商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)，受到了地方政府的極大歡迎。萬達(dá)成為政府招商的座上賓，在選址、地價、配套等方面，均享受非常優(yōu)惠的政策支持。既有政策的軟環(huán)境支持，又有實(shí)質(zhì)性的地價優(yōu)惠。,（3）訂單模式與商業(yè)模式的配合,3、萬達(dá)商業(yè)的盈利模式與發(fā)展戰(zhàn)略：,聯(lián)合發(fā)展：與萬達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達(dá)到什么地方開發(fā)萬達(dá)廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。,平均租金：將全國的城市分三等租金（一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市),節(jié)約談判時間，保證談判速度。,先租后建：招商在前，建設(shè)在后。由于萬達(dá)廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第91 天起開始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒進(jìn)場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。,技術(shù)對接：也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求要多大的面 積、高度、出入口、交通體系等，再由萬達(dá)做出方案來認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個具有法律效力的確認(rèn)書。,一、盈利模式研究：,（1）銀行資金 貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押