1、杭州養(yǎng)老地產(chǎn)典型項(xiàng)目調(diào)研,二O一三年十二月一日,桐廬養(yǎng)生園一期項(xiàng)目概況,從地理位置、區(qū)域環(huán)境、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目自身屬性等各方面因素看，本項(xiàng)目想要取得開發(fā)銷售的成功，需要在積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶的同時(shí)，重點(diǎn)拓展桐廬以外市場(chǎng)的客戶資源，如杭州、義烏、上海等。 因此，本次調(diào)查選擇了包括桐廬、安吉、德清、蕭山等杭州周邊區(qū)域，地理位置較偏、環(huán)境資源突出、項(xiàng)目規(guī)模較大等項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地針對(duì)性的調(diào)研分析，與部分項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷代理公司人員進(jìn)行了采訪溝通，重點(diǎn)了解項(xiàng)目的成敗得失情況，供本項(xiàng)目參考。,調(diào)研數(shù)據(jù)匯總（一）,調(diào)研數(shù)據(jù)匯總（二）,調(diào)研項(xiàng)目詳細(xì)情況,桐廬大奇山郡,安吉綠城桃花源、華都龍山莊園、汀香別墅、

2、升華璞墅,德清金都莫干山陽光田園、觀云高爾夫莊園,蕭山美濃小鎮(zhèn),集養(yǎng)生、度假、歸隱、休閑、頤養(yǎng)等諸項(xiàng)功能于一體、近萬畝獨(dú)具東方意境的世界級(jí)小鎮(zhèn)未來綠城集團(tuán)的發(fā)展重點(diǎn),8,桐廬大奇山郡,9,建筑規(guī)劃,會(huì)所,規(guī)模：總用地約2000畝，其中870高端住宅用地，規(guī)劃有雙拼283-315平方米 共207套；別墅600-1000平方米 共77套。 景觀：水庫景觀帶、高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)、足球訓(xùn)練基地等。另外別墅戶戶帶精裝修庭院，庭院面積與建筑面積1：1配比。 配套規(guī)劃：規(guī)劃五星級(jí)雷迪森酒店、女足運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練場(chǎng)、高爾夫揮桿場(chǎng)、高端球類運(yùn)動(dòng)俱樂部（包括馬術(shù)場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)）等。 建筑風(fēng)格：法式建筑,國(guó)際高端球類運(yùn)動(dòng)俱

3、樂部,雷迪森酒店,三期規(guī)劃中,高速公路,規(guī)劃用地2000余畝，整個(gè)項(xiàng)目全面導(dǎo)入“運(yùn)動(dòng)+休閑+居住”的復(fù)合地產(chǎn)理念，打造服務(wù)于長(zhǎng)江三角地區(qū)集旅游、度假、運(yùn)動(dòng)、休閑、居住于一體的高端休閑類綜合體,二期,一期,女足訓(xùn)練場(chǎng),高爾夫揮桿場(chǎng),規(guī)劃用地2000余畝，整個(gè)項(xiàng)目全面導(dǎo)入“運(yùn)動(dòng)+休閑+居住”的復(fù)合地產(chǎn)理念，打造服務(wù)于長(zhǎng)江三角地區(qū)集旅游、度假、運(yùn)動(dòng)、休閑、居住于一體的高端休閑類綜合體,10,建筑規(guī)劃,法式莊園,雷迪森酒店,雙拼效果圖,現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖,11,銷售動(dòng)態(tài),本項(xiàng)目前兩期推出，銷售周期較長(zhǎng)，銷售速度較慢，后續(xù)房源較充足，但客戶群數(shù)量有限，將面臨較大的銷售壓力。,一期首開,銷售動(dòng)態(tài)： 2011年5月

4、28日首次開盤，推出18套房源，戶型面積500-600平米。包括10套雙拼別墅，8套法式莊園。雙拼開盤均價(jià)400-600萬/套，法式莊園開盤均價(jià)700萬/套?？傮w銷售情況緩慢，除前期吸引了桐廬當(dāng)?shù)馗叨丝腿合M(fèi)外，后期銷售緩慢，截至2013年11月尚剩余3套（2套雙拼、1套法式莊園） 2012年8月份推出二期59套房源，包括8棟16戶雙拼別墅，戶型面積在500左右，500萬/套起；法式莊園分小莊和大莊，小莊園共31幢，戶型面積在600-747左右，價(jià)格在700-1200萬/套；大莊園12幢，戶型面積在850-1000左右，1400-2300萬/套。二期銷售情況一般，目前剩余較多，預(yù)計(jì)約50%左右

5、。 房交會(huì)主推蝶廬區(qū)塊臺(tái)院別墅，主力283-315，3號(hào)樓臺(tái)地別墅318萬一口價(jià)房源，該房源較為搶手。,一期二批次,客戶群體： 該項(xiàng)目客群以桐廬當(dāng)?shù)貫橹?，“三通一達(dá)”的老板及高層，針織類企業(yè)主等； 背靠大奇山的優(yōu)良景觀資源，也吸引了部分來自杭州、上海的客戶購(gòu)買，但 數(shù)量不多。,一期,二期,12,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 背靠大奇山國(guó)家森林公園，景觀資源豐富，環(huán)境優(yōu)美； 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃面積2000余畝，規(guī)劃有五星雷迪森酒店、高爾夫揮桿場(chǎng)、會(huì) 所、高端球類運(yùn)動(dòng)俱類部（內(nèi)涵高爾夫標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)、馬術(shù)場(chǎng)等）； 項(xiàng)目檔次較高，建筑品質(zhì)突出，能滿足高端客戶的需求。 存在問題： 地段較偏，遠(yuǎn)離桐廬市中心，不在桐廬的主流

6、發(fā)展方向上； 戶型面積面積較大，總價(jià)較高； 高端客群基數(shù)較小，項(xiàng)目面臨客戶數(shù)量不足的現(xiàn)狀，導(dǎo)致銷售速度緩慢。,集養(yǎng)生、度假、歸隱、休閑、頤養(yǎng)等諸項(xiàng)功能于一體、近萬畝獨(dú)具東方意境的世界級(jí)小鎮(zhèn)未來綠城集團(tuán)的發(fā)展重點(diǎn),13,綠城桃花源,總占地約8700畝，規(guī)劃悅榕莊酒店、國(guó)際生態(tài)健身公園、頤養(yǎng)居所、中式度假VILLA,14,建筑規(guī)劃,會(huì)所、商業(yè)街,規(guī)模：總占地約8700畝，規(guī)劃悅榕莊酒店、國(guó)際生態(tài)健身公園、頤養(yǎng)居所、中式度假VILLA，一期69棟中式獨(dú)院小墅。 景觀：規(guī)劃國(guó)際生態(tài)健身公園（高爾夫球場(chǎng)），戶戶帶精裝修庭院。 配套規(guī)劃：規(guī)劃有醫(yī)療、超五星酒店悅榕莊、高爾夫球場(chǎng)、高爾夫會(huì)所、山頂瑜伽館、s

7、pa會(huì)館、私家食堂、生態(tài)農(nóng)耕地等高端配套。 建筑風(fēng)格：中式，后期可訂制。,老年大學(xué),規(guī)劃中,法式大宅,國(guó)際生態(tài) 健身公園,悅榕莊酒店,紫竹園（在售）,主入口,養(yǎng)老公寓,次入口,次入口,桂竹園12月開盤,總占地約8700畝，規(guī)劃悅榕莊酒店、高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際生態(tài)健身公園、頤養(yǎng)居所、中式度假VILLA,15,建筑規(guī)劃,健身會(huì)所,悅榕莊酒店,精裝修庭院,高爾夫球場(chǎng),一批次建筑面積約100一房，二批次面積約98-182一房至三房設(shè)計(jì)，均帶有重金打造的大尺度精裝修庭院,16,戶型解析,一批次建筑面積約100一房設(shè)計(jì)，二批次面積約98-182（一房、兩房、三房戶型各占1/3）； 均帶有重金打造的大尺度精裝修

8、庭院，既有江南園林的輕靈別致，又有現(xiàn)代生活的浪漫與風(fēng)情； 臥室、餐廳、起居室與庭院無距離對(duì)接； 部分戶型甚至可以天人同浴、極盡自然之法。,17,銷售動(dòng)態(tài),一期69棟中式度假VILLA分兩批次推出，一批次175-248萬/棟，二批次180-420萬/棟。前期銷售受阻，通過渠道、推廣等加快銷售，目前已基本售罄，將推出二期沿山房源,一期首開,銷售動(dòng)態(tài)： 2013年6月10日，首開推出一期紫竹園43席中式度假VILLA，面積約100，一房設(shè)計(jì)，均價(jià)19000元/ ，總價(jià)175-248萬/棟，售21套，剩余22套； 7月27日加推二批次沿高爾夫球場(chǎng)的26棟中式度假VILLA，98-182（一房、兩房、三

9、房戶型各占1/3），均價(jià)22000元/ ，總價(jià)180-420萬/棟，售12套，剩余13套； 截至9月5日，今年累計(jì)推出69棟中式獨(dú)家VILLA，已售33套，剩余36套，銷售率48%。由于前期銷售沒達(dá)成理想目標(biāo)，9月份開始銷售人員開始拜訪安吉、杭州的部分企業(yè)，主推企業(yè)招待用房，以及退休公務(wù)人員養(yǎng)老用房，同時(shí)加大推廣力度，取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，到11月一期售罄 12月份二期將推出100-312的度假型別墅，價(jià)格預(yù)計(jì)在22000（單層），1800020000雙層。,一期二批次,客戶群體： 綠城會(huì)老客戶是該項(xiàng)目前期的主要客戶來源；一期第一批次推出主要針對(duì)綠 城會(huì)客戶開展，去化50%左右； 一期主要針對(duì)

10、安吉當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主（用于招待）、退休公務(wù)員、老年養(yǎng)生置業(yè)客 群等去化，情況良好。,18,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 綠城品牌效應(yīng)明顯，綠城品牌知名度在現(xiàn)今安吉低迷的市場(chǎng)中脫穎而出； 該項(xiàng)目是綠城集團(tuán)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新之作，是屬于烏鎮(zhèn)雅園的升級(jí)版，產(chǎn)品創(chuàng)新 突出，優(yōu)勢(shì)明顯，很好的找到了目前市場(chǎng)旅游度假類產(chǎn)品的新突破； 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃面積近萬畝，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，易于打造項(xiàng)目自身的完善配套， 規(guī)劃有超五星酒店悅榕莊、高爾夫球場(chǎng)、高爾夫會(huì)所、企業(yè)會(huì)所、醫(yī)療、 山頂瑜伽館、spa會(huì)館、私家食堂、生態(tài)農(nóng)耕地等高端配套； 產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，很好的滿足了市場(chǎng)需求，度假型中式獨(dú)院小別墅，符合杭 州、上海市場(chǎng)度假型人群需求； 戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特

11、，臥室、餐廳、起居室與庭院無距離對(duì)接，每戶帶有重金打 造的大尺度精裝修庭院； 項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯； 綠城物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)。 存在問題： 地段較偏，遠(yuǎn)離安吉市中心，目前生活配套較欠缺； 戶型面積比較浪費(fèi)，主打100方左右一房不夠?qū)嵱茫嬖谝欢ń邮芸剐?，?后期項(xiàng)目將作調(diào)整和完善；,安吉城市別墅，出則繁華入則寧靜，2680畝歐式風(fēng)情社區(qū)，百畝大湖和2000畝體育森林公園,19,華都龍山莊園,總占地約2680畝，建筑面積近100萬方，規(guī)劃安吉龍山體育中心、森林公園。建筑以歐式地中海風(fēng)情為主，部分法式大宅。,20,建筑規(guī)劃,會(huì)所、商業(yè)街,規(guī)模：總占地約2680畝，規(guī)劃龍山體育中心

12、、體育森林公園、商業(yè)街、會(huì)所、排屋、別墅、公寓等，總體量近100萬方。 景觀：規(guī)劃有體育森林公園、水庫水景打造，龍山原生態(tài)景觀資源。 配套規(guī)劃：零距離安吉縣城，生活配套便捷，目前已建成體育中心。 建筑風(fēng)格：歐式地中海風(fēng)情建筑,體育森林公園,規(guī)劃中,體育中心,規(guī)劃公寓,一期 已售罄,主入口,次入口,二期 在售,規(guī)劃中,規(guī)劃中,總占地約2680畝，建筑面積近100萬方，規(guī)劃安吉龍山體育中心、森林公園。建筑以歐式地中海風(fēng)情為主，部分法式大宅。,21,建筑規(guī)劃,獨(dú)棟法式大宅,安吉龍山體育中心,排屋效果圖,鳥瞰圖,22,銷售動(dòng)態(tài),一期首開,銷售動(dòng)態(tài)： 2012年3月首期開盤，推出別墅包括476、486、

13、510方戶型，總11套，總價(jià)600710萬/套；排屋包括377方中間套和378方東邊套，總22套，均價(jià)300萬/套，毛坯交付，庭院精裝修，樓盤優(yōu)惠為按揭97折，全款優(yōu)惠為95折。首次開盤得到安吉當(dāng)?shù)乜蛻羟嗖A，銷售情況良好； 2012年10月份交付入住，剩余4套現(xiàn)房銷售； 2012年年底，二期推出87套房源，其中排屋38套，面積377方左右，價(jià)格在240370萬/套；別墅49套，面積在500700方，價(jià)格7001200萬。二期排屋位置較差，別墅總價(jià)高，銷售情況一般，截至2013.11二期僅銷售40%. 2013年10月參加杭州房交會(huì)，無成交情況，目前基本處于滯銷狀態(tài)，目前華都房產(chǎn)對(duì)其二期產(chǎn)品進(jìn)行

14、調(diào)整，想做小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品，以增加可群范圍。,二期項(xiàng)目（在售）,客戶群體： 目前為止，成交客戶基本上是安吉當(dāng)?shù)赜幸欢ń?jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶； 安吉市場(chǎng)同類產(chǎn)品供應(yīng)量充足、同質(zhì)化現(xiàn)象明顯、競(jìng)爭(zhēng)激烈容量有限，導(dǎo)致 二期客源不足銷售不暢；（排屋200350方，別墅350-600方之間）,緊依安吉城區(qū)的特殊地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境、高品質(zhì)的建筑，自一期開盤銷售就受到安吉當(dāng)?shù)厝说那嗖A，一期銷售良好；但二期開始由于安吉同類型項(xiàng)目較多，客戶資源有限出現(xiàn)一定程度滯銷。,23,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 該項(xiàng)目靠近安吉城區(qū)地理位置優(yōu)越，距杭長(zhǎng)高速入口僅3公里，交通便捷， 擁有出則繁華入則寧靜的獨(dú)特環(huán)境； 整體項(xiàng)目品質(zhì)較高

15、，地中海風(fēng)情建筑，受到客戶青睞； 坐擁安吉龍脈的獨(dú)特資源，懷抱百畝大湖和2000畝體育森林公園，景觀資 源豐富、環(huán)境優(yōu)美； 存在問題： 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不明顯，與市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯； 銷售展示區(qū)檔次一般，樣板展示區(qū)質(zhì)量問題突出，一期交付區(qū)暴露較多質(zhì) 量問題； 戶型面積較大，總價(jià)較高，市場(chǎng)接受度不高； 安吉同類產(chǎn)品供應(yīng)充足，銷售普遍不暢； 安吉市場(chǎng)別墅排屋類客群有限，需要積極對(duì)外拓展新客戶渠道，但本項(xiàng)目 產(chǎn)品存在一定的難度。,獨(dú)棟環(huán)水別墅，尊享島居生活,24,汀香別墅,一期美式獨(dú)棟，立面品質(zhì)感較差。二期香林群島94席獨(dú)棟別墅，引滸溪水入園區(qū)，暢享島居生活理念,25,建筑規(guī)劃,在售二期香林群島,規(guī)模：二期

16、香林群島占地面積約13萬方，總建筑面積4萬方，共94棟獨(dú)棟別墅； 景觀：東北部80000方黑松林，南臨滸溪，引滸溪水進(jìn)園區(qū)做了環(huán)形景觀帶，實(shí)現(xiàn)島居生活理念； 建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格； 規(guī)劃配套：會(huì)所、公共活動(dòng)草坪、露天泳池、網(wǎng)球場(chǎng)。,滸溪,水系環(huán)繞,二期香林群島94席獨(dú)棟別墅，引滸溪水入園區(qū)，暢享島居生活理念,26,建筑規(guī)劃,小區(qū)實(shí)景,銷售動(dòng)態(tài)： 一期94棟別墅于2007年10月開盤，目前剩余兩套，已基本售罄； 2008年開盤推出二期香林群島94棟獨(dú)棟別墅，目前已售50套，剩余44套，銷售率53%： 其中，1-8月份銷售1套；剩余房源多為沿滸溪畔高總價(jià)房源，部分總價(jià)達(dá)1900萬/棟。,27,銷售動(dòng)

17、態(tài),在售二期香林群島94棟獨(dú)棟別墅，總價(jià)700-1900萬/棟，剩余44套未售，銷售率53%,在售香林群島,價(jià)格情況： 總價(jià)700-1900萬/棟，均價(jià)1100萬/棟； 銷售折扣95折。,客戶群體： 一期于2007年開盤，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境，客戶有一半左右客戶為杭州、上?？蛻簦谫?gòu)買客戶以當(dāng)?shù)貫橹?28,配套服務(wù),外部配套： 周邊中小學(xué)：安吉外國(guó)語學(xué)校 安吉縣昌碩高級(jí)中學(xué) 浙江宇翔外國(guó)語專修學(xué)院； 香溢度假村(四星級(jí))高爾夫竹博園大竹海中南百草園等。,內(nèi)部規(guī)劃配套： 該項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃有會(huì)所，但目前尚無任何業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，小區(qū)內(nèi)設(shè)有100畝的黑松林，但內(nèi)部雜草叢生，無任何可供休閑娛樂的場(chǎng)所和步道等，其

18、它基本沒有規(guī)劃配套服務(wù)功能,生活配套欠缺，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，自身規(guī)劃有部分生活型配套。,29,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 周邊自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，東北面臨8萬方原生態(tài)黑松林，南臨滸溪； 景觀規(guī)劃較好，“島居生活”理念，引滸溪水入園區(qū)，96%房源水系環(huán)繞； 整盤定位高端，一期別墅+少量排屋，二期純獨(dú)棟別墅； 戶型設(shè)計(jì)較好，每戶享500-800方私家花園，雙車位。 產(chǎn)品缺點(diǎn)： 地段較偏，遠(yuǎn)離安吉市中心，生活配套較欠缺； 園區(qū)維護(hù)較差，景觀維護(hù)少，園區(qū)綠植稀疏 一期抓住了銷售時(shí)機(jī)，去化較快，但整體品質(zhì)感交差，導(dǎo)致整個(gè)園區(qū)品質(zhì)降低，與前期宣傳極大不符，很大程度上導(dǎo)致二期滯銷，雖然二期做了很大的提升改造，但最終措施

19、了項(xiàng)目銷售成功的機(jī)會(huì)； 總價(jià)較高，去化緩慢。,新亞洲自然生態(tài)別墅,30,升華璞墅,北區(qū)塊為純排屋、別墅區(qū)，共115戶，南區(qū)塊點(diǎn)式高層和島狀住宅群相結(jié)合，規(guī)劃有“一溪、一區(qū)、一園、一林、兩帶”,31,建筑規(guī)劃,規(guī)劃分布：錯(cuò)落布置設(shè)計(jì)，將排布于滸溪河帶兩岸的建筑有層次排布，以無限拓展觀江視野。 景觀：規(guī)劃有“一溪、一區(qū)、一園、一林、兩帶”，即滸溪、運(yùn)動(dòng)健身區(qū)、生態(tài)四季果園、山地森林、沿滸溪兩岸的河岸綠化帶；引入天然水系為小區(qū)內(nèi)部水系，形成多個(gè)島系領(lǐng)域，獨(dú)享水景庭院；外部空間采用半圍合式結(jié)構(gòu)布局，歸屬感與開放視野兼得； 建筑風(fēng)格：新亞洲主義風(fēng)格； 配套商業(yè)：北區(qū)塊規(guī)劃有會(huì)所，南區(qū)塊規(guī)劃有餐飲、娛樂、

20、會(huì)議等相應(yīng)配套設(shè)施。,在售北區(qū)塊（2#）,規(guī)模： 總占地面積約20萬平方米，總建筑面積12.3萬方，在售北區(qū)塊為純排屋、別墅區(qū)，占地面積6.8萬方，建筑面積4.1萬方，共115戶（排屋61套、獨(dú)棟54套），南區(qū)塊點(diǎn)式高層和島狀住宅群相結(jié)合。,規(guī)劃中南區(qū)塊（1#）,北區(qū)塊為純排屋、別墅區(qū)，共115戶，南區(qū)塊點(diǎn)式高層和島狀住宅群相結(jié)合，規(guī)劃有“一溪、一區(qū)、一園、一林、兩帶”,建筑規(guī)劃,效果圖,33,銷售動(dòng)態(tài),在售北區(qū)塊二、三期70套排屋、獨(dú)棟別墅，已售8套，剩余62套，銷售率11%，排屋約270萬/棟，獨(dú)棟別墅400-800萬/棟,在售北區(qū)塊,銷售動(dòng)態(tài)： 在售北區(qū)塊，純排屋、別墅，共計(jì)115戶（排

21、屋61套、獨(dú)棟54套），剩余62套未售，分三期推出： 一期開盤推出45套（25套排屋、13套小獨(dú)棟、7套大獨(dú)棟），已售罄； 二期推21套排屋； 2012年底推三期49套（15套排屋、6套小獨(dú)棟、28套大獨(dú)棟）； 二、三期（70套）已銷售8套，其中1-8月份銷售3套，其中排屋2套，小獨(dú)棟1套。,價(jià)格情況： 排屋均價(jià)8500-8800元/平米，總價(jià)約270萬/棟； 獨(dú)棟別墅均價(jià)13000-18000元/平米，沿河總價(jià)700-800萬/棟，內(nèi)部總價(jià)400-500萬/棟； 銷售折扣97折。,客戶群體： 客群以安吉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)為主，二期銷售滯銷嚴(yán)重，面臨嚴(yán)重的資金問題，杭州推售效果不理想。,34,配套服務(wù),

22、外部配套： 安吉外國(guó)語學(xué)校 安吉縣昌碩高級(jí)中學(xué) 浙江宇翔外國(guó)語專修學(xué)院 香溢度假村(四星級(jí))、美林度假村、高爾夫球場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)中的中港旅大型綜合體等； 該項(xiàng)目背倚靈峰山麓，橫跨滸溪，與江南天池天荒坪、中國(guó)大竹海隔山相望。五公里范 圍內(nèi)，幾乎圍聚了安吉所有名勝景區(qū) ，如竹博園、大竹海、中南百草園 等。,內(nèi)部規(guī)劃配套： 1#地塊位于滸溪以南，為商住用地，地塊內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)街、社區(qū)底商等，規(guī)劃有餐飲、娛樂、會(huì)議等相應(yīng)配套設(shè)施，保證完整社區(qū)功能。,生活配套欠缺，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，自身規(guī)劃有部分生活型配套。,35,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 周邊自然環(huán)境較好、適宜居住，項(xiàng)目坐擁安吉國(guó)家4A級(jí)環(huán)靈峰山景區(qū)， 橫跨滸溪

23、， 周邊將打造安吉最大休閑度假區(qū)和旅游發(fā)展中心，毗鄰港中旅商業(yè)綜合體和竹博園； 建筑風(fēng)格新穎，新亞洲主義風(fēng)格，獨(dú)樹一幟； 景觀規(guī)劃、建筑布局較好，錯(cuò)落布置設(shè)計(jì)，將排布于滸溪河帶兩岸的建筑有層次鋪開， 極大拓展觀江視野，引入天然水系為小區(qū)內(nèi)部水系，形成多個(gè)島系領(lǐng)域，獨(dú)享水景； 戶型設(shè)計(jì)較好，雙首層設(shè)計(jì)，面積小，總價(jià)低，前庭、內(nèi)院、后院等多層庭院設(shè)計(jì)， 室內(nèi)采光與居住氛圍較好； 內(nèi)部規(guī)劃配套1700方幼兒園一所。 存在問題： 安吉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量有限，高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，選擇范圍較廣； 地段較偏，遠(yuǎn)離安吉市中心，生活配套欠缺；針對(duì)安吉市場(chǎng)有一定抗性，在龍山莊園 等項(xiàng)目上市后，分化了當(dāng)?shù)叵M(fèi)群； 產(chǎn)品上同

24、質(zhì)化現(xiàn)象明顯，與當(dāng)?shù)仄渌髁黜?xiàng)目無明顯核心亮點(diǎn)。,以“追求人、自然、建筑的和諧”設(shè)計(jì)理念，打造“陽光 田園”、“生活型別墅”。,36,金都陽光田園,中國(guó)人居生態(tài)文明建設(shè)推進(jìn)項(xiàng)目,37,建筑規(guī)劃,規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積630余畝，規(guī)劃建造884戶，其中有300余幢獨(dú)立別墅，其余為聯(lián)體排屋和花園洋房。 景觀：背靠莫干山，內(nèi)部規(guī)劃由中心景觀水景帶，引入莫干山自然山水，形成核心景觀。 配套規(guī)劃：零距離德清縣城，生活配套便捷，緊鄰104國(guó)道，規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)綜合體。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代田園風(fēng),38,建筑規(guī)劃,排屋效果,獨(dú)立別墅,洋房果圖,獨(dú)立別墅,中國(guó)人居生態(tài)文明建設(shè)推進(jìn)項(xiàng)目,39,銷售動(dòng)態(tài),陽光里,銷售動(dòng)態(tài)：

25、 2009年上半年首期開盤，推出小面積排屋，其居住性別墅概念受到市場(chǎng)追捧，一期銷售良好； 2009年11月30日，加推二批次56套獨(dú)立別墅，到11年3月份銷售達(dá)到80%，后銷售變緩，至今一期獨(dú)立別墅尚尚未售完剩余5套未售完。 2011年4月30日陽光里組團(tuán)”推出78席70120平米精裝度假公寓，總價(jià)58萬起，單價(jià)約8500左右，去化情況一般 。 2012年11月份“和院銘墅”組團(tuán)開盤，針對(duì)德清當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體，其低總價(jià)、便捷的交通、成熟的配套等優(yōu)勢(shì)，受到了當(dāng)?shù)乜蛻舻臍g迎，去化較好； 2013年12月15日推出“陽光樾府”，排屋1100014000；獨(dú)立別墅1200015000元/方。,二期項(xiàng)目,客

26、戶群體： 2009年首期開盤，吸引了大量杭州客戶的關(guān)注，尤其是底總價(jià)的小戶型排屋，其成交客戶80%以上屬于杭州客戶； 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，大戶型產(chǎn)品銷售緩慢的現(xiàn)實(shí)，客戶群體開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，后期主要針對(duì)德清當(dāng)?shù)厝虽N售。,前期，憑借當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，獨(dú)樹一幟的推出“生活型別墅”受到追捧； 后期，隨著市場(chǎng)變化調(diào)整策略，憑借德清城區(qū)的特殊地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境、高品質(zhì)的建筑，主推當(dāng)?shù)乜腿?，獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。,2013.12.15即將推出的“陽光樾府”,2012年底推出的“和院銘墅”,社區(qū)商業(yè),一期項(xiàng)目,40,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 該項(xiàng)目靠近德清城區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰連接杭州的104國(guó)道，交通便

27、捷， 首創(chuàng)“生活型別墅”，利用背靠莫干山的獨(dú)特自然環(huán)境，提出“陽光田園”主體； 建筑設(shè)計(jì)上，打造現(xiàn)代田園風(fēng)情別墅，風(fēng)格獨(dú)特； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，主打小面積排屋，以低總價(jià)策略吸引客戶購(gòu)買。 存在問題： 隨著前期產(chǎn)品的交付落成，整體品質(zhì)感與客戶心理有落差，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)評(píng) 價(jià)一般； 花園洋房產(chǎn)品成為比較尷尬的產(chǎn)品，主打養(yǎng)老度假型產(chǎn)品，但杭州及外圍市場(chǎng) 接受度不高，針對(duì)德清首次置業(yè)客戶則產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷明顯； 獨(dú)立別墅500方左右戶型，銷售員反映面積偏大，總價(jià)偏高，市場(chǎng)有一定接受 抗性。,力求引領(lǐng)別墅消費(fèi)新理念，倡導(dǎo)真正的別墅生活把房子建在高爾夫球場(chǎng)里的別墅,41,觀云高爾夫莊園,把房子建在高爾夫球場(chǎng)里的別墅

28、,42,建筑規(guī)劃,高爾夫會(huì)所,規(guī)模：總投資逾30億元，占地5000余畝。項(xiàng)目涉及高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)會(huì)所、高爾夫別墅等。其中高爾夫球場(chǎng)1300畝，住宅規(guī)劃1200畝，自然山體保留原生態(tài)2500畝。 景觀：臨近莫干山風(fēng)景區(qū)，內(nèi)部規(guī)劃高爾夫球場(chǎng)，遍布整個(gè)地塊，球道串聯(lián)各個(gè)組團(tuán)，每套房子都可享受高爾夫球場(chǎng)的青青草地。 配套規(guī)劃：項(xiàng)目東面（路對(duì)面）規(guī)劃城市公寓，大型商業(yè)綜合體（規(guī)劃中），用于滿足自身生活配套。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代田園風(fēng),高爾夫球場(chǎng),規(guī)劃中,規(guī)劃公寓,一期 在售,二期 在售,規(guī)劃中,規(guī)劃中,商業(yè)綜合體規(guī)劃中,43,建筑規(guī)劃,高爾夫球場(chǎng),高爾夫球場(chǎng),高爾夫會(huì)所,高爾夫會(huì)所,中國(guó)人居生態(tài)文明建設(shè)推

29、進(jìn)項(xiàng)目,44,建筑規(guī)劃,類獨(dú)棟,獨(dú)棟,排屋,排屋,中國(guó)人居生態(tài)文明建設(shè)推進(jìn)項(xiàng)目,獨(dú)棟,45,銷售動(dòng)態(tài),銷售動(dòng)態(tài)： 2011年10月底推出C1組團(tuán)類獨(dú)棟（悅舍）,面積在500平米左右（含100多方地下室）,價(jià)格在600-700萬元左右；景觀資源較好的沿湖、沿球場(chǎng)物業(yè)基本銷售掉，該組團(tuán)沒有主推，銷售僅10%左右。 2012年12月推出C2組團(tuán)排屋，20套，面積330400方，價(jià)格在270350萬/套 ，銷售尚可，剩余集中在中間套； 2013年11月9日推出C2組團(tuán)80多套排屋，銷售約30套，本次開盤活動(dòng)力度較大，一次性9折，按揭9.2折，還享受開盤特價(jià)優(yōu)惠。,客戶群體： 該項(xiàng)目以德清到地高端客戶為

30、主，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主等，目前德清品質(zhì)最高、環(huán)境最優(yōu)越的項(xiàng)目，普遍受到客戶的認(rèn)可，但德清該類消費(fèi)群體數(shù)量有限； 少量杭州客戶購(gòu)買，比率不高。,前期，憑借當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，獨(dú)樹一幟的推出“生活型別墅”受到追捧； 后期，隨著市場(chǎng)變化調(diào)整策略，憑借德清城區(qū)的特殊地理位置、優(yōu)美的自然環(huán)境、高品質(zhì)的建筑，主推當(dāng)?shù)乜腿?，獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)。,C1組團(tuán)類獨(dú)棟（悅舍）,C2組團(tuán)排屋,46,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 純正的高爾夫別墅，把房子建在球場(chǎng)里，最大限度的利用高爾夫球場(chǎng)資源； 臨近莫干山景區(qū)，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)部擁有2500畝山體，自然資源優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目體量達(dá)5000畝，期中1300畝高爾夫球場(chǎng)（目前已經(jīng)在 國(guó)務(wù)院審批），

31、商品 房1200畝，可以打造自身大規(guī)模配套，目前處于規(guī)劃中； 建筑設(shè)計(jì)上，現(xiàn)代大氣，樣板展示精心打造，較具有震撼感，能很好刺激消費(fèi)。 存在問題： 項(xiàng)目定位高端，客戶主要針對(duì)德清當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，導(dǎo)致目標(biāo)客戶數(shù)量有限，銷售速 較慢，勢(shì)必存在較大的資金壓力； 產(chǎn)品的均好性不強(qiáng)，外圍物業(yè)景觀資源豐富，受市場(chǎng)青睞，但內(nèi)部物業(yè)資源有 限，私密性較差（客廳、房間等大面積采用落地玻璃，使得外圍景觀資源豐的 物業(yè)充分享受景觀，內(nèi)部物業(yè)則沿路或?qū)ζ渌従映ㄩ_，私密性無法保障）。,蕭山百萬方品質(zhì)大盤，打造成以居住為主、休閑度假為輔的品質(zhì)小鎮(zhèn)生活,47,蕭山 云都美濃小鎮(zhèn),打造一座集休閑度假、文化旅游、運(yùn)動(dòng)康療、生態(tài)養(yǎng)生于

32、一體、配套齊全的宜居之城,48,建筑規(guī)劃,一期“湖山郡”法排在售,規(guī)模：總規(guī)劃范圍5.3平方公里，住宅1600畝，是蕭山目前罕見的百萬方品質(zhì)大盤，打造成以居住為主、休閑度假為輔的品質(zhì)小鎮(zhèn)生活 景觀：坐享萬畝桃源山水，三面環(huán)山、一面臨水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。內(nèi)部規(guī)劃充分利用周邊發(fā)達(dá)的水系資源，建設(shè)園區(qū)水洗環(huán)繞的優(yōu)美景觀。 配套規(guī)劃：區(qū)內(nèi)規(guī)劃五星級(jí)酒店及會(huì)所、戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、商業(yè)街、16班幼兒園、電影院、商貿(mào)中心。配建醫(yī)護(hù)中心、餐飲中心、休閑中心、健身中心、養(yǎng)生康體中心、山體觀景公園、生態(tài)農(nóng)作園等設(shè)施。 建筑風(fēng)格：法式排屋別墅、新古典主義公寓,一期“和楓里”法排公寓在售,49,建筑規(guī)劃,“和楓里”效果,“

33、和楓里”養(yǎng)老公寓鳥瞰,法排效果圖,法排效果圖,打造一座集休閑度假、文化旅游、運(yùn)動(dòng)康療、生態(tài)養(yǎng)生于一體、配套齊全的宜居之城,50,銷售動(dòng)態(tài),銷售動(dòng)態(tài)： 一期于2013年9月20日開盤其中法式排屋37套，目前剩余25套排屋在售；另外70年產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)生公寓，面積60-90方銷售價(jià)格6000左右，首期推出100多套，去化50多套，銷售率50%左右。 客戶群體： 客戶主要是項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于地理位置較偏，蕭山城區(qū)客戶購(gòu)買情況也比較稀少，未來將面臨更大的銷售壓力。,目前銷售南區(qū)“和楓里”養(yǎng)老公寓和“湖山郡”法式排屋； 銷售情況一般，客戶主要是項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于地理位置較偏，蕭山城區(qū)客戶購(gòu)買情況也比較稀少，未

34、來將面臨更大的銷售壓力。,一期“湖山郡”法排在售,一期“和楓里”法排公寓在售,51,項(xiàng)目小結(jié),項(xiàng)目亮點(diǎn)： 打造小鎮(zhèn)概念，整盤體量大，功能規(guī)劃齊全； 坐享萬畝桃源山水，三面環(huán)山、一面臨水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越； 產(chǎn)品品質(zhì)較高，園區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出 存在問題： 目標(biāo)客群模糊。項(xiàng)目位于蕭山最南端的浦陽鎮(zhèn)郊區(qū)，地理位置過于偏遠(yuǎn)，蕭山城區(qū)客 戶有一定的接受抗性，目前主要針對(duì)客戶以浦陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（臨浦、所前、浦陽等地） 為主，而該區(qū)域?qū)儆谑捝浇?jīng)濟(jì)相對(duì)落后的區(qū)域，客戶群體數(shù)量有限； 公寓類作為養(yǎng)老概念銷售，但市場(chǎng)反應(yīng)一般，一方面由于該項(xiàng)目面臨客群主要為農(nóng)村 客戶，買方養(yǎng)老概念不強(qiáng)，目前銷售的還是以周邊自主型客戶為主；另一

35、方面蕭山大 都市概念缺乏，目前尚在城市化進(jìn)程中，郊區(qū)養(yǎng)老的概念接受度有限，該類產(chǎn)品銷售 存在一定抗性。 方案主題定位不清晰。開發(fā)商在該項(xiàng)目規(guī)劃上定位為造城（造鎮(zhèn)）概念，但從目前打 造情況看出現(xiàn)一定的主題偏離，由于受投資資金的影響，在城市功能建設(shè)上比較落后， 如果后期進(jìn)一步出現(xiàn)銷售不暢情況，將直接影響項(xiàng)目整體規(guī)劃 ，將進(jìn)入惡性循環(huán)。 另外存在產(chǎn)品線組合混亂及競(jìng)爭(zhēng)力弱等問題。,調(diào)研情況總結(jié)分析,失敗項(xiàng)目普遍存在的問題及原因？,成功項(xiàng)目普遍存在的問題及原因？,成敗得失分析,市場(chǎng)共性問題,桐廬項(xiàng)目建議,市場(chǎng)共性問題,價(jià)格定位差異不大，溢價(jià)能力有限 排屋價(jià)格在10000元/平左右；別墅價(jià)格在120001

36、5000元/平之間為主。,面積設(shè)置類同明顯 排屋面積在250400平方米為主；別墅500方左右為主。,建筑風(fēng)格歐式為主 主要流行法式大宅、地中海風(fēng)情等風(fēng)格。,銷售速度首開銷售較好，后期銷售速度降緩，最后出現(xiàn)銷售抗性 該類項(xiàng)目普遍存在銷售不暢的問題，銷售速度緩慢，資金壓力較大。,客戶來源普遍存在客戶來源不足的問題 在前期針對(duì)本地銷售，去化本地主力客群后，后續(xù)項(xiàng)目面臨客戶來源不 足的問題，本次消化能力有限，不足以支撐全盤項(xiàng)目的銷售，外地客源 吸引力不強(qiáng)，從而造成后期銷售困難。,體量規(guī)模規(guī)模較大，均為千畝大盤 該類型項(xiàng)目體量較大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用比率較高，需要滾動(dòng)開發(fā)。,失敗項(xiàng)目普遍存在的問題及

37、原因？,成敗得失分析,1、整體項(xiàng)目定位大眾化，個(gè)性不明，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)怪圈 產(chǎn)品打造上缺乏創(chuàng)新，導(dǎo)致與市場(chǎng)主流產(chǎn)品差異不大，與后期入市項(xiàng)目相比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。 2、前期客戶群定位模糊 把絕大部分希望寄托在項(xiàng)目所在本地市場(chǎng)客群上，導(dǎo)致當(dāng)?shù)乜腿簲?shù)量有限，不足以支撐整個(gè)項(xiàng)目銷售。 3、產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不符合 隨著限購(gòu)限貸政策的日趨嚴(yán)厲，目前市場(chǎng)銷售較好的基本上為低總價(jià)產(chǎn)品，該類產(chǎn)品資金要求略低，市場(chǎng)接受面廣，客戶群體較大，容易被市場(chǎng)接受認(rèn)同；普遍反映目前主流的300方左右排屋、500方左右別墅，總價(jià)較高，有一定的銷售抗性。 4、產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)，但不能很好的適應(yīng)市場(chǎng)變化 由于該類型產(chǎn)品體量規(guī)

38、模都較大，開發(fā)周期都比較長(zhǎng)，尤其是銷售不暢的情況下，銷售周期更長(zhǎng)，市場(chǎng)情況隨時(shí)在變化，但項(xiàng)目不能作出很好的復(fù)合市場(chǎng)需求的調(diào)整。 5、產(chǎn)品高端定位與實(shí)際不符 很多項(xiàng)目在推廣時(shí)極盡奢華，高調(diào)包裝，等一期交付后品質(zhì)落差較大，導(dǎo)致后期銷售不利。,經(jīng)過本次同類型項(xiàng)目的實(shí)地踩盤，針對(duì)部分項(xiàng)目的策劃公司進(jìn)行溝通交流，以及項(xiàng)目銷售員、部分管理人員的交流，該類型項(xiàng)目絕大部分存在較大的銷售壓力，項(xiàng)目前景不容樂觀，主要存在問題有幾點(diǎn)：,成功項(xiàng)目普遍存在的問題及原因？,1、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)和空白點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 安吉綠城桃花園、莫干山陽光田園兩項(xiàng)目都是在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了很好的產(chǎn)品創(chuàng)新，滿足了市場(chǎng)的需求，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白點(diǎn)。 金都陽光田園項(xiàng)目，首次提出了“生活型”別墅的概念，打造部分150185方小戶型排屋、250為主的實(shí)用型排屋，受到市